（立项建议）小区项目可行性立项建议报告（存档） ㊣ 精品文档 值得下载

，即利润等于零时营业水平。

当产销量大于够本点时，企业盈利当产销量小于够本点时，则企业亏损。

该项目中，项目总成本商品房均价销售总面积销售税金及附加由此表明当销售率到达时，项目即实现盈亏平衡。

属于风险较小，适合开发。

不确定性分析房地产开发投资是个动态过程，它具有周期长资金投入量大等特点，因此很难在开始就对整个开发投资过程中有关费用和建成后收益情况做出精确估计。

因此，有必要就上述因素或参数变化对评价结果产生影响进行深入研究，以使开发投资项目经济评价结果更加真实可靠，从而为房地产开发投资决策提供更科学依据。

房地产投资项目不确定性分析，是指分析不确定性因素对项目可能造成影响，并进而分析可能出现风险。

不确定性分析是房地产投资项目经济评价重要组成部分，对房地产投资项目投资决策成败有着重要影响。

房地产投资项目不确定性分析，可以帮助投资者根据房地产项目投资风险大小和特点，确定合理投资收益率水平，提出控制风险方案，有重点地加强对投资风险防范和控制。

以下对本项目土地费用建安工程费用销售价格开发期这个主要不确定因素进行分析。

土地费用由于本项目土地费用在总开发成本中所占比例并不大，所以并不能对项目投资产生较大风险。

建安工程费当建筑工程开工后，由于建筑材料价格和人工费用发生变化，也会导致建安工程费用改变。

本项目所在地广汉市建筑材料市场总体稳定，建筑材料价格短期内变化不大。

同理，人工费也会对本项目投资不构成较大影响。

销售价格本项目所在地广汉市房地产市场总体处于缓慢上升趋势，而短期内新经济开发区内所建商品房并不能完全满足市场需求，所以销售价格方面不确定性因素不会对本项目构成不好影响。

开发期本项目开发期总共为年，相较其他项目而言能够快速回收资金。

但实际中，可能会受到些特俗因素影响从而引起施工工期延长。

综合上述中情所下降。

但这是特大灾难缘故，不能反映彭州市经济发展真实情况。

根据年消费额发展趋势可见，广汉市市场发展潜力很大，市场需求能够有效地支撑城市发展。

经济环境四川省排名全国第八位，亿元，增速，成都北区新建国际商贸城，区域经济发展迅猛。

广汉市国内生产总值亿元，人均已突破万元，超过全省平均水平，属于四川中上等经济水平。

年人均可支配纯收入突破，消费水平显著提高。

产业结构以旅游医药机械等为主，相辅相成，产业结构布局合理，广汉市坚决把工业作为全部工作重中之重，民营和股份制机制占到全市经济重量以上，企业完成增加值亿元，销售收入亿元，利润亿元，利税亿元，基础设施完善，利率通货膨胀率仅为。

数据来源广汉市人民政府公众信息网固定资产年年年年份数值亿元全社会固定资产投资房地产投资图固定资产投资与房地产投入资金图数据来源广汉市人民政府公众信息网图表自绘图反映了年年广汉市全社会固定资产投资与房地产资金投入。

从图中可以看出，广汉市近几年固定资产投资与当地房地产资金投入都处于稳健增长趋势，这对该项目很有利。

房地产市场现状及供求趋势分析广汉市房地产市场现状随着经济发展，旅游业也得到了快速扩张，各地旅游名胜吸引了成群结队海内外游客，地处川西旅游环线广汉，已闻名世界三星堆为魅力核心，近几年吸引海内外游客连连增加，极大地刺激了当地旅游消费经济，以至于成都商界人士纷纷看好光还是投资开发前景，广汉市房地产开发商业经营急剧升温，被众多投资置业者看好。

专业人士认为，二级城市由于土地成本较低开发资金压力小项目增值空间大等优势条件，将吸引更多外地本地乃至成都投资者资金投入，这也是必将成为二级城市商业地产投资风暴风向标。

年广汉市房地产投资额亿元，有力地推动了全社会固定投资和国民经济发展。

商品房施工面积哦万平方米，商品房竣工面积万平方米，销售面积万平方米。

广汉市房地产市场供给及需求趋势分析广汉市房地产在宏观政策调整中并未受到冲击，反而随着近年来城市开发及发展上升。

特别是广汉市新经济开发区，房地产市场竞争尚不明显，有待日后继续开发。

依据市场发展趋势，短时间内广汉市房地产市场供给是不能完全满足需求。

总结根据上述分析，可以得到以下结论短期内，广汉市房地产市场主要呈现供不应求态势。

这时期需求主要为刚性需求和投资性需求，市场上改善性住房解决居住性住房和投资性住房需求很大，而供给又不能及销售单价每增加，能使投资利润率上涨总投环境分析总结可行性分析总结项目总论项目背景广汉市概况广汉市区位广汉市位于天府之国四川之腹心，地处四川成德绵高新技术产业带中心地段，是成都以北重镇，南临省会成都市区公里，北距德阳市区公里。

境内地势平坦，气候温和，河流纵横，道路四通八达，全市每百平方公里拥有等级公路公里。

全市东西宽公里，南北长公里，幅员面积平方公里，辖个乡镇，总人口万，城市人口万。

广汉市建设规划现状广汉市城市性质确定为省级历史文化名城，全市政治经济文化中心，以发展加工业及旅游业为重点古蜀文化旅游城市。

广汉依托三星堆历史文化资源，倾力打造三星堆国际旅游精品，建设文化旅游名城，创建中国优秀旅游城市，旅游产业发展速度加快，年实现旅游综合收入亿元，增长。

广汉工业经济发展迅速，机械医药轻纺化工四大产业强势突出，以川油宏华蜀中制药源基药业为代表重点企业蓬勃发展，民营经济股份制经济已占经济总量以上，成为全市经济中最具活力竞争力和发展潜力重要部分。

城市发展规划实现工业现代化，城乡体化，全市综合经济实力工业化水平城市化水平位居全省前列。

全市城镇化率达到人均期望寿命达到岁。

初步实现工业现代化，城乡体化，全市综合经济实力工业化水平城市化水平位居全省前列。

依据城市远景轮廓构想及周边自然水城环境特征，规划采用既集中紧凑又相对完整带状加组团连片发展模式，构成沿河纷呈水城园体化城市用地布局形态格局。

总体规划结构概括为城两区五组团。

城指广汉市主要中心城区。

两区指南岸功能区和北岸功能区。

其中南岸功能区为城市综合区，居住人口万人。

北岸功能区为高尚居住文教科研综合区，居住人口万人。

五组团指由河流干道铁路线所分隔城市五大功能组团河北岸由城市南北干道原大件公路所分隔城西高尚居住组团和城东居住文教组团河南岸由旧城中心组团城南工业组团以及高速公路西南面民航学院文教组团。

同时，城区西面三星堆文化公园是城市有机组成部分，作为城市周边个风景文物区和旅游观光度假区考虑。

项目概况项目名称汇嘉住宅小区项目策划可行性研究项目单位汇嘉房地产开发股份有限责任公司汇嘉房地产开发股份有限责任公司是家集投资规划开发建设商业管理和物业服务为体公司，公司产品包括普通住宅高层公寓花园洋房别墅。

项目编制依据委托编环境分析总结可行性分析总结项目总论项目背景广汉市概况广汉市区位广汉市位于天府之国四川之腹心，地处四川成德绵高新技术产业带中心地段，是成都以北重镇，南临省会成都市区公里，北距德阳市区公里。

境内地势平坦，气候温和，河流纵横，道路四通八达，全市每百平方公里拥有等级公路公里。

全市东西宽公里，南北长公里，幅员面积平方公里，辖个乡镇，总人口万，城市人口万。

广汉市建设规划现状广汉市城市性质确定为省级历史文化名城，全市政治经济文化中心，以发展加工业及旅游业为重点古蜀文化旅游城市。

广汉依托三星堆历史文化资源，倾力打造三星堆国际旅游精品，建设文化旅游名城，创建中国优秀旅游城市，旅游产业发展速度加快，年实现旅游综合收入亿元，增长。

广汉工业经济发展迅速，机械医药轻纺化工四大产业强势突出，以川油宏华蜀中制药源基药业为代表重点企业蓬勃发展，民营经济股份制经济已占经济总量以上，成为全市经济中最具活力竞争力和发展潜力重要部分。

城市发展规划实现工业现代化，城乡体化，全市综合经济实力工业化水平城市化水平位居全省前列。

全市城镇化率达到人均期望寿命达到岁。

初步实现工业现代化，城乡体化，全市综合经济实力工业化水平城市化水平位居全省前列。

依据城市远景轮廓构想及周边自然水城环境特征，规划采用既集中紧凑又相对完整带状加组团连片发展模式，构成沿河纷呈水城园体化城市用地布局形态格局。

总体规划结构概括为城两区五组团。

城指广汉市主要中心城区。

两区指南岸功能区和北岸功能区。

其中南岸功能区为城市综合区，居住人口万人。

北岸功能区为高尚居住文教科研综合区，居住人口万人。

五组团指由河流干道铁路线所分隔城市五大功能组团河北岸由城市南北干道原大件公路所分隔城西高尚居住组团和城东居住文教组团河南岸由旧城中心组团城南工业组团以及高速公路西南面民航学院文教组团。

同时，城区西面三星堆文化公园是城市有机组成部分，作为城市周边个风景文物区和旅游观光度假区考虑。

项目概况项目名称汇嘉住宅小区项目策划可行性研究项目单位汇嘉房地产开发股份有限责任公司汇嘉房地产开发股份有限责任公司是家集投资规划开发建设商业管理和物业服务为体公司，公司产品包括普通住宅高层公寓花园洋房别墅。

项目编制依据发商业经营急剧升温，被众多投资置业者看好。

专业人士认为，二级城市由于土地成本较低开发资金压力小项目增值空间大等优势条件，将吸引更多外地本地乃至成都投资者资金投入，这也是必将成为二级城市商业地产投资风暴风向标。

年广汉市房地产投资额亿元，有力地推动了全社会固定投资和国民经济发展。

商品房施工面积哦万平方米，商品房竣工面积万平方米，销售面积万平方米。

广汉市房地产市场供给及需求趋势分析广汉市房地产在宏观政策调整中并未受到冲击，反而随着近年来城市开发及发展上升。

特别是广汉市新经济开发区，房地产市场竞争尚不明显，有待日后继续开发。

依据市场发展趋势，短时间内广汉市房地产市场供给是不能完全满足需求。

总结根据上述分析，可以得到以下结论短期内，广汉市房地产市场主要呈现供不应求态势。

这时期需求主要为刚性需求和投资性需求，市场上改善性住房解决居住性住房和投资性住房需求很大，而供给又不能及资决策，有助于使开发商决策建立在科学而不是经验或者感觉基础上。

本报告主要是对汇嘉建设项目市场周边情况产品定位项目建设及实施进度项目经济分析及项目风险控制管理编制项目可行性研究。

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