1、管理中心所辖南调度楼机电设备运行规程规范没有纳入本手 册，暂按原国调中心管理处编制的电气运行规程通风系统运行规程 冷水机组运行规程供水消防系统运行规程运行规程火 灾报警及自动灭火运行规程执行。住宅物业管理中心和府佑街物业管理中心的 设备运行检修及管理根据所管设备的类型参照北京国土资源和房屋管理局最新 出版的房屋设备管理手册及本手册中相应设备的运行检修规范执行。 第二章岗位职责专业分工及工作标准 第节工程部主管岗位职责 设备电气及弱电 在部门经理的领导下确保所管辖范围内系统设备的安全正常运行。 根据运行检修实际经验，对系统运行检修及保养规程规范适时进行修 订完善。 组织运行检修人员学习各系统设备运行检修及保养规程规范及国家颁 布的有关安全生产的规程规定。 负责运行检修人员的现场操作和技术指导。 负责各系统设备运行检修及保养工作的组织安排，合理安排运行维 修人员正常工作时间及加班时间。月初提交运行人员值班表，月末提交运行人员 考勤及加班夜班统计表。 负责监督检查值班制度交接班制度设备巡检度及机房管理等项制度 的执行情况及设备保养计划落实情况，并将存在问题及时向部门经理反映。 接前台分发的报修单或报修电话后及时安排检修工作，如不能及时修复， 需及时向前台说明情况。 对系统设备故障及事故须及时进行调查分析，提交故障事故分析报告。 全面掌握和细致了解系统设备运行状况，及时发现问题并提出解决方案。 编制各系统设备维修月季年度保养计划。 编制劳保用品维修工具备品备件辅助材料及消耗品的采购月计划。 对维修工具备品备件辅助材料及消耗品进行妥善管理，统计并提交 季度年度设备维修消耗费用。 掌握紧急事件处理程序，遇紧急事件时应。
2、统 电视接收系统 四综合维修主管负责的设备设施 照明灯具包括应急照明灯具开关面板电源插座 给水系统包括消防给水支管及末端设备包括水龙头阀门及喷洒头等 卫浴开水器排风扇等设备设施 门包括防火卷帘门非电气部分窗玻璃锁具闭门器等设备设施 雨污水管道雨污水井集水井化粪池 屋面吊顶地面墙面等修补 五各系统界面划分 电气与设备 风机盘管的风扇电源控制线由电气专业负责，风扇的电机由设备专业负 责。 各类风机水泵的电源电机由电气专业负责，风机泵体由设备专业负 责。 电气与弱电 各类电控箱中除信号线以外的控制回路及器件由电气专业负责。 各类阀门执行机构的电源由电气专业负责，控制信号由弱电专业负责。 电气与综合维修 照明分箱以上含分箱系统设备由电气负责照明分箱以下的设备由综合维 修负责。 设备与弱电 各类电控阀门风门风口的控制信号执行机构由弱电负责，阀体由设 备专业负责。 各类传感器由弱电专业负责，机械浮球阀由设备专业负责。 设备与综合维修 给水系统支管线及支管线上的管件阀门由综合维修专业负责，支管线为 不含以下。 第三节运行检修综合维修岗位职责 设备运行检修岗位职责 在本岗位主管的领导下，负责管辖范围内所有空调包括业主客户提出 的分体式空调的特约维修给排水通风系统设备的运行维修及保养。 严格执行各系统设备运行检修保养规程规范。 严格执行操作监护制度及国家颁布的安全生产规程规定。 严格遵守值班制度交接班制度机房管理制度及设备巡检制度。 监视计算机监控系统和控制屏上显示的各系统设备运行情况。 定时巡视所管辖系统设备和机房。 定时记录冷水机组空调系统热力系统各运行参数和其他重要系统设备 运行参数。 定期。
3、报修及时作出反应，检修完毕后将报修单及时 返还保安部和物业部。 及时发现并处理设备故障和故障隐患，遇跨专业问题须及时与相关专业 人员联系协调处理。 遇重大设备故障事故或在设备检修中遇疑难问题要及时向主管反映情 况，不得延误时间。 协助保安部进行消防演习。 熟知紧急事件处理程序，遇突发事件应及时与相关部门取得联系。 加强业务学习，不断提高技术水平。做到对系统设备深入了解，对技术 熟练掌握。 向本岗位主管负责，接受本岗位主管的监督与检查。 四电梯运行检修岗位职责 在本岗位主管领导下，确保所管理的电梯的正常安全运行。 严格执行电梯运行检修保养规程规范。 严格执行操作监护制度及国家颁布的有关安全生产的规程规定。 严格执行电梯故障困人紧急救援制度。 严格遵守运行检修值班制度交接班制度及电梯巡视制度。 每日正式开梯前将每部电梯做升降运行次，检查电梯运行是否正常。 做好电梯厅门轿门地坎机房基坑的维护和卫生以及轿厢内照明设备 的维护。 定时检查电梯机房的温度，温度不在正常范围时应及时调整机房内空调机 的温度设定，确保设备安全运行。 定时巡视电梯运行情况，发现运行不平稳噪声平层不准确内显示及 外招显示异常等问题应及时处理。 协助电梯保养单位做好电梯维护保养工作及井道基坑卫生。 做好货梯管理，督促用户注意卫生保护轿厢。协助物业部安排好货运时 间。 电梯需要检修保养时应提前通知物业部楼长，不得随意停梯。 火灾发生时，按消防规定将所有电梯停靠至首层。 熟知紧急事件处理程序，遇突发事件应及时与相关部门取得联系。 加强业务学习，不断提高技术水平。做到对系统设备深入了解，对技术熟 练掌握。 向本岗位主管负责，接受本岗位主管的监督和检查。
4、视检查。 严格执行各项规程规范和规章制度。 二电气主管及电气电梯运行检修工作标准 保证分管专业系统设备安全正常运行及分管区域内切工作的正常运转。 保证分管专业系统设备完好率在以上。 检修运行记录清楚准确，报表涂改率在以下。 保证电梯年季月检修保养按计划进行，完成率达。 保障各类供配电设备保养检修按计划进行，完成率达。 保证各项技术指标达标率在以上。 大厦办公区维修到位时限为接报修后分钟内到位。 小区维修到位时限参照居住小区物业管理服务基本要求中房屋 及其设备小修服务标准中规定或各小区自定的工作标准中相应条款执行。 维修及时率达。 电网供电供电设备正常情况下，不得出现无故障停电。 电梯无故障或不在维保期间不得无故停梯。 接报修单或通知后分钟内必须到位维修。 正常电气分合闸操作过程时间不超过分钟。 主管实行走动管理，现场工作时间占总工作时间以上。 运行检修人员必须按规定时间对设备巡视检查。 严格执行各项规程规范和规章制度。 设备运行维修手册 年月 第章编制说明 本工作手册编制的目的是为了保证公司所管物业的设备运行检修综合维修 的服务质量，是质量体系标准中有关要素中过程控制和设备管理 程序文件的具体作业指导文件，属支持性文件。 本手册中主要说明工程部和有关作业部门的工作范围各专业的分工界面 各主管和运行维修人员的岗位职责各岗位工作标准设备运行检修规程规范 综合维修操作方法以及有关管理规定。 由于各管理中心部门经理职能分工存在差异，本手册中没有涉及部门经理的 职责及工作标准，有关内容按各管理中心管理制度汇编中相应规定执行。由于时 间关系，白广路物业。
5、。 五综合维修工岗位职责 在本岗位主管的领导下，负责管辖范围内的公共设备设施维修及入户维 修，保证各项维修达规定标准 严格执行各类设备设施维修操作规程管理规定及维修工言行规范。 严格执行操作监护制度及国家颁布的有关安全生产的规程规定。 严格遵守值班制度和设备巡检制度。 定时巡视所管辖区域的公共设备设施。 及时处理工作范围内的各类急修。 按规定时限完成楼管员下达的维修单中的各类维修事项以及业住客户的 报修。 按时完成主管安排的维修计划。 及时发现并处理设备设施的故障隐患，遇跨专业问题须及时与相关专业人 员联系协调处理。 熟知紧急事件处理程序，遇突发事件应及时与相关部门取得联系。 加强业务学习，不断提高维修技术水平。 向本岗位主管负责，接受本岗位主管的监督与检查。 第四节主管和运行维修岗位工作标准 设备主管及设备运行检修工作标准 保证分管专业系统设备安全正常运行及分管区域内切工作的正常运 转。 保证分管专业系统设备完好率在以上。 检修运行记录清楚准确，报表涂改率在以下。 保证各管道阀门完好，跑冒滴漏控制在以下。 保证供应的冷热水符合防疫站规定的卫生标准。 保证冬夏季空调水温在设计参数范围内，重要机房温湿度指标完成。 保证消防水系统防排烟系统设备在火灾时正常投入率达。 保证设备年季月保养按计划进行，完成率为。 保证各项技术指标达标率在以上。 大厦办公区维修到位时限为接报修后分钟内到位。 小区维修到位时限按居住小区物业管理服务基本要求中房屋及 其设备小修服务标准中规定或各小区自定工作标准中相应条款执行。 维修及时率达。 主管实行走动管理，现场工作时间占总工作时间以上。 运行检修人员必须按规定时间对设备。
6、打印各系统设备运行报表。 定时记录设备巡检情况。 每天向本岗位主管提交设备运行工作日报表。 对楼宇自控系统工作站能正确熟练操作。 对各系统设备能正确熟练地启停。 负责二次水的清洁防疫工作。 严格按照本岗位主管下达的设备检修保养计划完成设备检修保养工 作，不得削减工作内容或简化工作程序。 负责所管辖机房水箱间值班室及管道竖井的卫生清洁。 接客户住户和有关部门的报修后，按规定时限到位维修，维修完毕后将 报修单及时返还物业部楼长。 及时发现并处理设备故障和故障隐患，遇跨专业问题须及时与相关专业 人员联系协调处理。 遇重大设备故障事故或在设备检修中遇疑难问题需及时向本岗位主管 反映情况，不得延误时问。 熟知紧急事件处理程序，遇突发事件应及时与相关部门取得联系。 加强业务学习，不断提高技术水平。做到对系统设备深入了解，对技术 熟练掌握。 向本岗位主管负责，接受本岗位主管的监督和检查。 二电气运行检修岗位职责 在本岗位主管的领导下，负责管辖范围内所有变配电设备动力照明系 统设备的运行维修及保养。 严格执行电气设备运行检修保养规程规范。 严格执行操作监护制度及国家颁布的安全生产规程规定。 严格遵守值班制度交接班制度机房管理制度及设备巡检制度。 监视模拟屏监控盘等监控系统的运行。 定时巡视所管辖的变配电室电源室动力照明设备运行情况。 定期打印向本岗位主管提交弱电系统运行工作日报表。 定期对消防报警自动灭火及消防联动系统进行测试。 按规定时间曲目播放音乐节目。 严格按照本岗位主管下达的设备检修保养计划完成设备检修保养工 作，不得削减工作内容或简化工作程序。 负责所管辖范围内值班室设备机房的卫生清洁。 对保安部及楼管员的设。
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设备运行维修手册