1、近已取得号宗地便于与已取得用地进行整合整体规划综合开发靠近公建配套设施使项目未来居住者生活较为便利选择用地条件较好土地。该类用地地形地势景观具有开发高档住宅明显优势有利于迅速提升整个片区形象根据规划东区区以主次干道自北而南分为个地块为第块编号自至共个地块为第二块编号自至共个地块为第三块编号自至共个地块为第四块编号自至共个地块尖岗山片区东区用地供应情况见下表用地代码用地面积建筑面积容积率建筑密度建筑类型小计合院联排联排联排小计小计联排联排联排联排小计地块地块地块地块公建配套注其中地块即为已取得号宗地。东况宝安区规划及发展概况深圳市房地产宏观市场概况深圳市宏观房地产市场发展现状宝安区住宅市场发展分析深圳市别墅市场供应状况深圳市别墅市场发展历程回顾深圳市别墅市场供应特征区域分布及区域特征供应量容积。

2、模大规划定位为高端住宅进行综合开发不仅能够充分发挥华侨城地产和招商地产开发优势而且有利于提升两公司形象和塑造品牌。综合开发策略综合开发模式选择在整个尖岗山片区综合开发策略上主要有以下几种开发模式可供选择旅游开发带动房地产开发模式开发模式以旅游开发为契机取得尖岗山居住用地综合开发权通过建设旅游项目带动房地产发展。分析面积约万平方米建设规模仍然较大只有捆绑片区公建配套及周边市政公园建设对政府才有吸引力公建配套位于东区内岭下山尖岗山等市政公园也围绕在东区周围起捆绑开发公建配套设施和市政公园有利于对东片区进行整体规划和项目开发总体安排充分利用周边园林资源为优先选择开发尖岗山居住区东片区项目制造卖点提升东区开发价值。经上述分析我们认为集中开发应当捆绑公建配套开发模式采用捆绑开发模式。在具体操作上建。

3、得白石二道南沙河东路泰华房地产中国有限公司白石洲路南沙河东路泰华房地产中国有限公司从上表交易案例来看亿以上大宗土地交易有以下特点发展商均为品牌发展商单宗用地交易总地价没有超过亿但有潜力发展商资金实力不可小视。年红树湾地王三块地拍卖泰华地产出价亿拿下其中两块依然让人惊心动魄。因此建议政府至少拿出亿以上总地价规模用地出让土地总地价如果达亿以上相信有此实力参与竞争发展商将非常少那么华侨城招商拿到出让土地机会将会更大。后续出让土地规模测算后续出让土地总地价按照亿计算楼面地价按元平方米考虑出让土地建筑面积将达到万平方米。该土地规模包括了区公建配套建筑面积平方米扣除公建配套建筑面积住宅用地可建设建筑面积至少达到万平方米。注上述测算假设公建配套楼面地价和住宅用地楼面地价相同后续出让土地位置选择考虑因素邻。

4、度不高开发势力较弱其开发高档住宅项目建筑设计和园林规划缺乏特点档次不高其次由于各开发商自行开发各个小区建筑风格各异缺乏协调性而且各发展商在开发时并不注意在景观利用上互补和协调出现了后建项目挡住先建项目这类争夺景观资源现象另外由于银湖片区缺乏统规划片区公共配套设施缺乏主要以小区内部配套为主这不仅增加了开发商成本却仍然不能够解决配套不足问题。综合开发有利于政府融资降低政府资金投入和管理压力。由企业进行综合开发政府可以充分利用企业资金减少财政投入同时不必参与具体开发管理而从宏观层面进行协调和配合可以降低政府管理压力。对华侨城和招商而言综合开发可利用本地块与其他地块互动化解本地块不利条件。可以在产品类型搭配上景观利用上使现有地块得到最佳利用。是华侨城地产和招商地产塑造品牌需要。整个尖岗山片区规。

5、议仍然采用招标与拍卖相结合土地出让方式。现已取得宗地开发策略如果政府仍然不同意整体出让尖岗山片区东区而只考虑分宗拍卖出让尖岗山片区用地争对现已取得号宗地可以采取以下开发策略捆绑开发模式与政府签订捆绑式框架协议以况宝安区规划及发展概况深圳市房地产宏观市场概况深圳市宏观房地产市场发展现状宝安区住宅市场发展分析深圳市别墅市场供应状况深圳市别墅市场发展历程回顾深圳市别墅市场供应特征区域分布及区域特征供应量容积率分布容积率低于低密度别墅项目调查容积率为别墅项目调查别墅市场需求调查潜在目标市场分析潜在客户需求调查供需市场调查结论典型别墅项目分析城市山谷香港愉景湾第部分土地开发策略问题提出及解决华侨城地产和招商地产合作竞得尖岗山片区第块出让土地约为整个尖岗山片区十分之但地块存在以下开发难点该地块为尖岗山片。

6、力。对华侨城和招商而言综合开发可利用本地块与其他地块互动化解本地块不利条件。可以在产品类型搭配上景观利用上使现有地块得到最佳利用。是华侨城地产和招商地产塑造品牌需要。整个尖岗山片区规模大规划定位为高端住宅进行综合开发不仅能够充分发挥华侨城地产和招商地产开发优势而且有利于提升两公司形象和塑造品牌。综合开发策略综合开发模式选择在整个尖岗山片区综合开发策略上主要有以下几种开发模式可供选择旅游开发带动房地产开发模式开发模式以旅游开发为契机取得尖岗山居住用地综合开发权通过建设旅游项目带动房地产发展。分析让而考虑单独出让由于该商业配套面积不大土地成本总额不高部分开发商有可能愿意以较高地价拿地则对其他开发商非常不利。如果拿到公建配套开发商在开发进度上不配合甚至不开发将会令其他开发商非常被动不利于整个。

7、模大规划定位为高端住宅进行综合开发不仅能够充分发挥华侨城地产和招商地产开发优势而且有利于提升两公司形象和塑造品牌。综合开发策略综合开发模式选择在整个尖岗山片区综合开发策略上主要有以下几种开发模式可供选择旅游开发带动房地产开发模式开发模式以旅游开发为契机取得尖岗山居住用地综合开发权通过建设旅游项目带动房地产发展。分析面积约万平方米建设规模仍然较大只有捆绑片区公建配套及周边市政公园建设对政府才有吸引力公建配套位于东区内岭下山尖岗山等市政公园也围绕在东区周围起捆绑开发公建配套设施和市政公园有利于对东片区进行整体规划和项目开发总体安排充分利用周边园林资源为优先选择开发尖岗山居住区东片区项目制造卖点提升东区开发价值。经上述分析我们认为集中开发应当捆绑公建配套开发模式采用捆绑开发模式。在具体操作上建。

8、片区建设另外如果政府不单独出让区公建配套而自行建设在没有明确公建配套建设时间表情况下也不利于开发商对项目开发安排。因此建议后续出让土地捆绑区公建配套用地。后续出让土地规模确定考虑因素为了提升尖岗山片区整体形象和档次应尽量避免中小开发商进入该片区因此选择土地规模要比较大可通过设置较高资金门槛来达到这目。从最近几年深圳住宅用地交易情况来看总地价达到亿元以上成交案例有以下几宗地块编号位置土地面积平方米建筑面积平方米总地价万元买家香蜜湖信和置业中国投资集团有限公司中海地产股份有限公司宝安区新安深圳招商房地产有限公司与深圳华侨城房地产有限公司联合竞买龙岗区布吉镇坂雪岗深圳市万科房地产有限公司龙岗中心城深圳市鸿荣源房地产开发公司沙河东路深圳百仕达实业有限公司百仕达石化投资有限公司百仕达发展有限公司联合竞。

9、区第块开发土地片区内部基础设施不完善片区内外生活配套缺乏且片区公建配套建设时间表未定存在定开发风险地块临近高速公路噪音影响大也破坏了自然景观地块条件优势不明显尤其在东区所处位置地势较低且平缓不利于高档低密度住宅形象塑造由于尖岗山片区整体形象尚未树立项目开发时对片区形象整体推广难度大且成本较高而且该地块地价较高楼面地价达元平方米较高开发成本决定了开发项目日后售价将超过元平方米。根据上述分析我们认为目前该地块开发条件开发高档低密度住宅难度较大但本地块高成本又决定了该地块开发必须走高档路线提高收益因此形成矛盾。建议争取取得整个尖岗山片区用地进行综合开发。综合开发必要性对政府而言有利于尖岗山片区规划建设整体性华侨城和蛇口成功银湖失败说明了综合开发优势。蛇口及华侨城综合开发优势有目共睹综合开发统规划。

10、和管理使两片区功能布局合理配套设施完善社区居住氛围浓郁住宅保值升值空间大而银湖片区采用分宗出让土地由各开发商自己开发缺乏统规划和管理出现了各种各样问题。首先土地分宗出让拿到土地开发商知名度不高开发势力较弱其开发高档住宅项目建筑设计和园林规划缺乏特点档次不高其次由于各开发商自行开发各个小区建筑风格各异缺乏协调性而且各发展商在开发时并不注意在景观利用上互补和协调出现了后建项目挡住先建项目这类争夺景观资源现象另外由于银湖片区缺乏统规划片区公共配套设施缺乏主要以小区内部配套为主这不仅增加了开发商成本却仍然不能够解决配套不足问题。综合开发有利于政府融资降低政府资金投入和管理压力。由企业进行综合开发政府可以充分利用企业资金减少财政投入同时不必参与具体开发管理而从宏观层面进行协调和配合可以降低政府管理压。

11、虑出让土地建筑面积将达到万平方米。该土地规模包括了区公建配套建筑面积平方米扣除公建配套建筑面积住宅用地可建设建筑面积至少达到万平方米。注上述测算假设公建配套楼面地价和住宅用地楼面地价相同后续出让土地位置选择考虑因素邻近已取得号宗地便于与已取得用地进行整合整体规划综合开发靠近公建配套设施使项目未来居住者生活较为便利选择用地条件较好土地。该类用地地形地势景观具有开发高档住宅明显优势有利于迅速提升整个片区形象根据规划东区区以主次干道自北而南分为个地块为第块编号自至共个地块为第二块编号自至共个地块为第三块编号自至共个地块为第四块编号自至共个地块尖岗山片区东区用地供应情况见下表用地代码用地面积建筑面积容积率建筑密度建筑类型小计合院联排联排联排小计小计联排联排联排联排小计地块地块地块地块公建配套注其中。

12、地块即为已取得号宗地。东况宝安区规划及发展概况深圳市房地产宏观市场概况深圳市宏观房地产市场发展现状宝安区住宅市场发展分析深圳市别墅市场供应状况深圳市别墅市场发展历程回顾深圳市别墅市场供应特征区域分布及区域特征供应量容积率分布容积率低于低密度别墅项目调查容积率为别墅项目调查别墅市场需求调查潜在目标市场分析潜在客户需求调查供需市场调查结论典型别墅项目分析城市山谷香港愉景湾第部分土地开发策略问题提出及解决华侨城地产和招商地产合作竞得尖岗山片区第块出让土地约为整个尖岗山片区十分之但地块存在以下开发难点该地块为尖岗山片区第块开发土地片区内部基础设施不完善片区内外生活配套缺乏且片区公建配套建设时间表未定存在定开发风险地块临近高速公路噪音影响大也破坏了自然景观地块条件优势不明显尤其在东区所处位置地势较低且。

参考资料：

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