1、值财务净现值变化幅度第页共页破产程序，然后在年后返还了这笔费用。因此，这笔费用在实际运作中产生的成本是年的利息。假定该笔费用在年中支付，按半年计息。根据中国人民银行年月日开始执行的利率，至三年含三年的贷款年利率为。其财务费用为，万元万元，实际减少成本为，万元万元，万元，亦即总成本为，万元，万元，万元，成本下降了，万元，万元。经测算，在这种情况下，本项目财务指标如下利润总额，万元税后利润，万元年投资利润率年投资利税率年资本金利润率税前全部投资财务净现值，万元税后全部投资财务净现值，万元税前全部投资财务内部收益率税后全部投资财务内部收益率税前。
2、再投入，表三详细投资计划与资金筹措表按金额序号项目名称合计金额万元年年年年总投资，，，，开发成本，，，，土地费用，，前期开发费，，设计费工程建安费，，，，基础设施费第页共页公建配套费运作期间费不可预见费开发费用，管理费用财务费用销售费用其他费用，总投资合计，，，，总投资合计不含利息，即建设投资，，，，资金筹措，，，，自有资金，银行借款，，销售收入再投入，，，表四总销售收入预测表序号项目细项合计年年年年住宅销售比例销售面积平方米，，，，销售收入万元，，，，商业销售比例销售面积平方米，，，销售收入万元，，，车位销售比例销售个数个销售收入万元销。
3、费施工图设计费景观设计费三工程建安费，，土建工程，外装修费设备安装工程费水电安装工程第页共页消防防盗报警系统通风空调工程综合布线电梯安装物管监控配电设备柴油发电机组室外工程四市政配套费供电及增容供水及增容五运作期间费开办及管理费建安费监理费工程建安费的六不可预见费建安费七营业税及附加八合计，，编制说明本核算建筑面积按测算容积率按考虑建筑密度为商业占地上建筑面积的考虑地上按两层商业预估。住宅部分工程成本核算表序号项目名称投资成本元投资总额万元备注前期开发费地质勘探施工用水施工用电政府规费元办理开工手续费二设计费方案设计费施工图设计费景观设计。
4、金元个可能的毛租金收入万元出租率预估有效年毛租金收入万元租赁费用万元净租金收入万元转售单价万元个转售收入万元，，转售费用万元转售净收入万元，，合计，，备注假定租赁费用转售费用分别为有效毛租金收入转售收的。表八销售税金及附加表第页共页序号项目名称合计万元建设经营期年年年年销售收入万元，，，，销售税金及附加小计万元，营业税万元，城市维护建设税万元教育费附加万元交易印花税万元副食品调控基金万元表九租赁及转售税金及附加表单位万元序号项目名称合计不含转售合计含转售建设经营期年转售租赁转售收入，，商业租赁转售收入，，车位租赁转售收入，，租赁税金及附加。
5、内部收益率财务内部收益率变化幅度财务内部收益率变化幅度成本变化幅度财务内部收益率财务内部收益率财务内部收益率变化幅度财务净现值财务净现值变化幅度财务净现值变化幅度，成本变化幅度财务净现值财务净现值财务净现值变化幅度第页共页租金售价下降时成本变化对财务内部收益率的影响当租金售价下降时，若成本下降保持不变或上升，将引起财务内部收益率分别下降，为，当成本上升到时，该项目财务内部收益率等于基准收益率，达到临界点，此时，若成本再上升，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。本项目预计实际收益分析由于本项目成本测算中的破产启动费用，万元具有不确定性。
6、收入合计万元，，，，表五销售费用估算表序号项目名称计算依据小计年年年年市场推广费万元销售收入的第页共页销售代理费万元销售收入的合计万元销售收入的表六商铺出租计划和出租收入估算表序号项目名称小计万元建设经营期年可出租面积平方米，，，，，平均月租金元平方米可能的毛租金收入万元出租率预估有效年毛租金收入万元租赁费用万元净租金收入万元转售单价元平方米，，转售收入万元，，转售费用万元转售净收入万元，，净收入合计，，备注假定租赁费用转售费用分别为有效毛租金收入转售收的。表七车位出租计划和出租收入估算表序号项目名称小计万元建设经营期年可出租个数个平均月。
7、有资金财务净现值，万元税后自有资金财务净现值，万元税前自有资金财务内部收益率税后自有资金财务内部收益率三项目风险分析空压厂破产清理风险由于该企业及地块所属的牛市口商贸大市场内外关系复杂，在企业清理时存在些赔偿和纠纷。二土地出让政策风险本地块属划拨工业用地。我方取得本项目用地采取的是与成都空压机厂协定出让方式。但年月日，国土资源部有关文件规定，从即日起国土资源部监察部将就开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况进行执法监察，并要求各地要在第页共页年月日前将历史遗留问题处理完毕，对月日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的。
8、要从严查处。由此可以看出，该地块的协定出让方式将可能面临着被招标拍卖或挂牌方式代替的风险。四项目评估结论本项目财务风险很低，但有定的政策风险。总体而言，本项目是可行的。就两种运作方案而言，因房产开发模式不仅能带来较好的经济效益，而且将使北亚集团在成都的投资步入良性循环和可持续发展的道路。因此，建议本项目采用房产开发模式。附表土地开发模式附表表总投资与成本估算表单位万元序号项目年年小计土地成本，，管理费用其他费用，财务费用合计，，第页共页表二资金筹措表单位万元序号项目名称年年合计总投资，，资金筹措，，自有资金，银行贷款，，销售收入二房产开发。
9、值小于零，出现亏损。租金售价下降时成本变化对财务内部收益率的影响当租金售价下降时，若成本保持不变或上升，将引起财务内部收益率分别下降，为，当成本上升到时，该项目财务内部收益率等于基准收益率，达到临界点，此时，若成本再上升，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。租金售价下降时成本变化对收益的影响租金售价下降时成本变化对财务净现值的影响当租金售价下降时，若成本下降保持不变或上升，将引起财务净现值下降，分别为，万元，万元，万元，万元，万元，当成本上升到时，其财务净现值等于零，达到临界点，此时，若成本再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。财务。
10、在上述的投资分析中纳入了开发成本，实际上这笔费用是先期垫付给破产企业，待破产企业破产清理后，将其工业用地改变用途为商住用地后转让，然后以该土地出让收入去除政府收取的土地出让金剩余部分作为实际的破产费用，不足部分按有关规定由上汽集团负责解决，同时返还先期垫付的，万元破产启动费用。假如破产启动费用，万元分批次支付给破产企业，破产企业用这笔费用启动企业财务内部收益率财务内部收益率变化幅度财务内部收益率变化幅度成本变化幅度财务内部收益率财务内部收益率财务内部收益率变化幅度财务净现值财务净现值变化幅度财务净现值变化幅度，成本变化幅度财务净现值财务净。
11、后财务净现值，，，，，财务净现值变化幅度第页共页税后财务内部收益率财务内部收益率变化幅度租金售价下降时成本变化对收益的影响序号租金和售价变化系数成本变化系数税后财务净现值，，，，，财务净现值变化幅度税后财务内部收益率财务内部收益率变化幅度租金售价下降时成本变化对收益的影响序号租金和售价变化系数成本变化系数税后财务净现值，，，，，财务净现值变化幅度税后财务内部收益率财务内部收益率变化幅度表十七工程成本核算分类表商业部分工程成本核算表序号项目名称投资成本元投资总额万元备注前期开发费地质勘探施工用水施工用电政府规费元办理开工手续费二设计费方案设。
12、式附表表总投资与成本估算表序号项目合计万元得房成本万元备注商业住宅车位开发成本，，，，土地费用，，前期开发费，设计费工程建安费，，，，基础设施费公建配套费运作期间费不可预见费开发费用，，管理费用取开发成本至项的财务费用销售费用其他费用，第页共页总投资，，，，每平方米得房成本元平方米，，，，表二详细投资计划与资金筹措表按比例序号项目名称合计金额万元合计比例年年年年总投资，开发成本，土地费用，前期开发费，设计费工程建安费，基础设施费公建配套费运作期间费不可预见费开发费用，管理费用财务费用销售费用其他费用，资金筹措，自有资金，银行借款，销售收入。
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（XX地块建设项目可行性研究报告(超级详细)）（最终版）