1、繁华地带。项目由栋层的高层电梯洋房围和组成，中央景观，具有定规模。竞争个案西区楼盘名称西沙美景地址西二环价格装修情况毛坯开盘时间年月底套数面积交房时间面二环，独栋楼体。紧邻会展忠心百盛。项目左右的二环沿线都分成小块由不通开发商做成了小户型项目。竞争个案楼盘名称吾非普罗地址西二环外西南交大旁价格装修情况毛坯开盘时间年月初套数面积交房时间式独栋楼体，有少量景观，台电梯，每层有户。主打优势有点紧邻西南交大数字生活竞争个案南区楼盘名称都市美邸地址内环线南浆洗街价格均价元平方米装修情况毛坯开盘时间年月日套数面积交房时间项目基本由外地人购买，特别是西藏人和成都周边区域人员，年龄层以年轻人和老年人为主。优势南辐射区域医院配套紧邻西藏办事处紧邻锦里竞争个案区域竞争楼盘价格对比楼盘名称壹号公馆天盛壹中心时代凯悦上河新城户型小户型小户型小户型中小户型价格元。
2、场有良好的成长趋势，房价增幅逐渐放缓。成都市房地产现状•区域划分府河区域内为市中心内环府河外到环路为市中心外环环以外按方位分东南西北区域。•四处楼市走向南面，传统富人区，是成都市价格最高区域。元平方米西面，传统西贵区，属于价高区域。元平方米东面，新兴居住区域，大量知名开发商合力开发区域。元平方米北面，传统概念比较乱的区域，大量的小商品市场和外来人口，紧邻火车站，居住相对集中在梁家巷带，元平方米，在靠近府城河的城北内环区域价格与市中心区域的价格不相上下。•城中，区域，属于价格高位，价格在元平方米。成都区域房地产发展概况•项目所在地位于连通市中心与成都北部的交通干道人民路上，并且紧临俯南河。•以俯南河为界，往南是成都市的商业和辐射区域，也是内环小户型集中供应的区域，而且价格也相对区域住宅均价较高，但市场去化情况较乐观。•项目以北至环，已经是。
3、的工作方式的人群主要是从事于电脑通信行业的高科技行业，对网络硬件设施的要求比较高，同时以集群及产业链条相互依赖的“块状”形式存在，如美国硅谷北京中关村等。项目可能用途采用工作方式的群体，除了偏向于积聚效应的区位环境外，只能承受较低的租金及办公居住合的空间，类似可供选择的区域即使在内环也不少，如在盐市口等中心区域，也分布着不少的居民用房，能够满足许多工作族要求，不仅商业办公氛围浓厚，而且租金价格也不高而本案周边现有的大量居民楼及待开发的住宅区也使得相关产品供应量较大，无论是销售价格还是租赁价格都不高。项目可能用途结论项目产品现状周边环境以及未来的赢利预期，很难达到此类产品应用价值的最大化，因此本项目定位于产品的方向不可行。项目可能用途本项目产品可能的用途之酒店服务式公寓分析项目可能用途什么叫酒店服务式公寓此理念为“酒店式服务，公寓式管理”。
4、项目定位操作的几点建议在本案产品布局不能做大改变的前提下，应从以下三个方面来实现项目价值的最大化。准确定位本案的目标客群需要从酒店式服务公寓产品得到相应的心理满足，而且具有定的购买力，居住在及其辐射区域内。建立高标准的联合服务团队，由专业的酒店管理公司来提供高质量的服务服务内容满足客户的需要由于本案目标客群比较狭窄，因此必须制定适合的推广计划，以相对较低的代价达到目标客户，以实现项目的销售。项目定位建议附录成都市项目市场简报成都市国内生产总值增长情况•由上图可知，年全市实现地区生产总值亿元，比上年增长.，是年以来的最高增长速度。近年成都市增长情况表.年年年年亿增长率成都市宏观经济环境成都市城镇居民可支配收入增长情况•由上图可知，近年成都市城镇居民人均可支配收入的快速增长，大大增强了居民的实际购买力可能用途以现有的平面布局来看，如果以酒店。
5、论在社会地位或是产品定位上都类似上海世贸滨江花园，有浓厚的商务居住氛围。优势地处交通要道，是传统意义上的市中心地铁旁市中心核心区域成都第座真正意义的商务住宅顶级会所物管，五星级酒店物业竞争个案楼盘名称天盛壹中心地址北大街价格均价元平方米装修情况毛坯开盘时间年月套数面积交房时间年月项目是结合了商业办公和住宅的双塔楼。优势辐射区域外观现代感强像写字楼生活配套齐全，紧邻大超市竞争个案楼盘名称时代凯悦地址人民中路二段号价格均价元平方米装修情况简装开盘时间年月日套数面积交房时间年月日裙楼规划为大型时尚，辅楼是四星级酒店，主楼是精装修小户型公寓和商务间。位于商业中心区域竞争个案楼盘名称赛弗假日地址顺城街号价格均价元平方米装修情况均价在元平方米以上竞争个案烂尾楼项目览楼盘名称壹号公馆赛弗假日时代凯悦上河新城户型小户型小户型中小户型价格元平方米元平方米。
6、熟的住宅区，环境比较幽雅，目前在开发的楼盘较少，市场消化较充分，寓。项目区位环境分析•离市中心.公里，离商业中心.公里，离文殊坊.公里•离闹市米，意味着很近却具有生活氛围的环境•紧邻文殊坊，新兴旅游热点，地段升值潜力巨大•天然景观府南河，市民心目中的福地•紧邻成都第条地铁，出行便利程度高优势项目分析•项目长期烂尾楼的形象•街对面烂尾楼对本项目商业在心理上有极大影响•项目已经建成，改造升级的空间较小劣势项目分析•内环内烂尾楼成功改造项目较多，而且销售情况乐观•目前内环的楼盘供应量较小•市场上缺乏精装修的酒店服务式公寓产品机会项目分析•周边逐渐上市的小户型楼盘，将影响到本项目的入市市场消化和价格定位威胁项目分析结论着力强调项目的地段优势，制定合理的价格区间，规避现有及可能的威胁，进而准确的进行市场定位，满足目标客户的需求。项目分析四关于本案。
7、平方米元平方米元平方米均价最高价装修标准元平方米毛坯简装毛坯结论此区域小户型毛坯房家，价格元平方米新建设的以小户型为主的住宅小区，曦城，价格元平方米以酒店服务式公寓为主的，号公馆只有家，价格在元平方米项目区位环境分析由上述分析看出，在本案周围的小户型公寓产品供应形式较多，而且价格区间相对适中，以本案的地理区位看，与以上楼盘仍有定的差距。从本司所调查楼盘目标客户定位看，针对高端细分市场的产品却极少，以酒店式公寓为主打的产品只有号公馆，而且定位于处于金字塔尖上的少数人，从元平方米的定价可以看出。项目区位环境分析壹号公馆目标客群定位在城市金字塔顶端的大人物，并为大人物量身打造高端物业服务，而目前的销售状况表明，成都的高端人物的潜在需求得到充分的释放。按照北京上海的现状来看，这种高端的商务公寓也被很多金字塔的顶级所认可，可以预见，在不久的将来，。
8、着成都市经济的快速发展，还会有更多的针对金字塔上不同层级客户需要的此类物业形态出现。项目区位环境分析根据本司调查，壹号公馆所针对的目标客户是指在成都市的区域工作的高级专业技术经理国际或国内大公司驻成都的还有成都周围县市的各地银行行长。他们需要的是能够提供高端的商务服务和享受环境的空间。处于绝对金字塔顶端的，能够承受相应服务价格的，那毕竟是少数，因此市场的需求量有限。而处于其相对低个层级的高级管理人员和中小企业主也需要在及其辐射区域内，寻找可以满足其被尊重心理需要的物业形态。项目区位环境分析针对此类目标客户群的需要，酒店式服务公寓目应提供相应的高端服务内容，如酒店式的管理随叫随到的服务打扫叫车等商务所需会议厅商务中心打印复印等等生活配套中高档酒吧或咖啡吧中高档餐厅高级超市等需要经营者具备定的资源整合及服务管理能力，且本项目群楼的预期。
9、没有同类型的小户型产品供应市场，因此小户型产品的市场需求还待满足。项目区位分析五丁苑均西门北门时代凯悦北门太升路商圈文殊坊锦里盐市口春熙路商圈本案上河新城壹号公馆天盛壹中心南门西沙美景吾非普罗都市美邸鼓楼世家赛弗假日楼盘名称中铁二局上河新城地址大安西路号价格均价最高价装修情况毛坯开盘时间年月日套数面积平方米交房时间年月内环线内北区楼盘上河城前两期已交房数年，并成为北区居住代表性楼盘，此项目是上河城第三期，由于产权问题成为烂尾，中铁二局接手后顺应文殊坊片区开发势头成功更新形象销售。前三期已全部售罄，据开发商预估，目前二手价大概在元平方米。优势有小区氛围项目正对小区绿化居住氛围浓厚地铁旁竞争个案楼盘名称壹号公馆地址人民中路三段号价格均价元平方米装修情况精装开盘时间年月号套数面积交房时间年月此项目为烂尾楼改造项目，产权年。项目除了规模，其他无。
10、元平方米均价最高价装修标准元平方米简装简装毛坯销售情况年月日开盘，目前销售达年月开盘，产权年，目前已基本销售完毕年月日开盘，由于产权问题，目前销售缓慢进行年月日开盘，已全部售罄结论烂尾楼改造项目抗性不大，与新项目销售速度基本致。竞争个案装开盘时间年月套数面积交房时间年月项目为烂尾楼改造楼，但整栋楼属于个公司，项目只是整栋大楼的半，所以从大楼外观看只有半是改造过的，目前已基本售罄。产权只有年。优势地段稀缺性四星级标准建造的复合型酒店物业紧邻盐市口太升北路两大商圈类似小户型项目竞争个案楼盘名称鼓楼世家地址鼓楼北街和大墙西街交汇处价格均价元平方米装修情况毛坯开盘时间年月套数面积.交房时间年月项目已全部售罄。优势社区性紧邻盐市口太升路大商圈竞争个案楼盘名称曦城地址西金仙桥路号价格装修情况毛坯开盘时间年月底套数面积交房时间项目处于内环线内，西门区。
11、有格局的单间进行设计，则开间太小，而且户型设计受制于国家关于厨房卫生间的建筑规范要求。如果以两个单间合并进行设计，则总建筑面积太大，接近平方米，再加上得房率低，再加上价格较高，使得本案与市场现有产品相比，缺乏竞争力。因此本项目定位于小户型公寓的方案不可行。项目可能用途本项目产品可能的用途之分析项目可能用途是英文的头个字母的拼写，就是在家里办公小型办公的意思。是人们对自由职业者的另种称谓，同时亦代表种自由弹性而新型的工作方式。本项目户型是以酒店为蓝本的设计，强调服务于以居住为主的功能，而概念则是以提供给住户的是较完善的办公空间为目标。二者的定位和出发点有冲突。项目可能用途项目所处的地理位置属于由市中心商业区向居民生活区的过渡地带，办公环境及氛围欠缺。并且，成都当地人对于临水办公建筑易流财的说法比较认可，将会对项目推广造成不利影响。目前采用。
12、经营方向和开发商的背景，都为此提供了便利的条件。项目区位环境分析因此，本项目无论从所处的地理位置，还是现有的产品形态，加上后期的资源整和及管理服务能力来看，都适合定位于针对相对高端目标客户群体需要的酒店式服务成都市城镇居民人均可支配收入增长情况表.年年年年居民人均可支配收入元增长率成都市宏观经济环境小结成都市经济发展状况良好，城镇居民收入不断提高，有较强消费潜力。成都市宏观经济环境房地产开发投资增幅呈逐月增长态势成都市房地产现状全市商品房供求总量大幅增长，均首年突破万平方米年成都市商品房供应和成交面积首年突破万平方米，市场总体表现为供求两旺的局面。成都市房地产现状房价涨幅回落，但涨幅仍处高位年，成都市五城区商品房成交均价为元平方米，同比上涨．，其中住宅成交均价为元平方米，同比上涨．，涨幅较年回落了．个百分点。成都市房地产现状小结房地产市。
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攀枝花大厦项目定位可行性研究报告（最终版）