1、项目价格定位营销服务增值因素泛城建议本项目价格定位区间为元平方米价格定位销售均价元产品因素装修地段因素品牌因素配套因素时间因素系数修正价格权重加权均价绿城深蓝广场新紫云水岸帝景倚天盛世钱塘宋都新城国际景江城市花园滨江金色海岸.赞成林风滨江金色家园华润新鸿基水岸帝景景江城市新城国际盛世钱塘金色宅租赁市场的成长性，购买高品质物业出租给周边大型企业高层管理者，同时静待物业升值。项目目标客户定位•目标客户初步定位•对比法寻求目标客户•项目目标客户特征描述•项目目标客户消费习惯•项目目标客户定位小结目标客户生活习惯常做的休闲活动主要为泡吧高尔夫运动夜总会健身游泳高级餐厅用餐对于酒吧，多选择的区域为杭州西湖新天地和南山路酒吧选择饮料基本为洋酒啤酒，非酒精饮料较少喜欢阅读时尚类财经类旅游类杂志对于小纪念品，会留意到和杯垫对于餐厅的选择，中餐。
2、金基.晓庐东方红.润园宋都.新城国际滨江.金色海岸滨江.金色家园景江城市花园赞成.林风万平方米借鉴案例分析根据市场需求关于面积区间的调研结果预测，到年华润.新鸿基项目入市时，市场面积区间供应如下市场供应的机会点面积配比建议•从钱江新城供应方面来看，平米和平米两个面积段预计在年是两个面积段机会点•从需求层面来看，单价承受能力较强的消费群对平米和平方米的需求度分别为和，共计，需求值得关注市场对复式户型有着较高的需求度，建议高楼层作定比例的复式单元。泛城建议华润.新鸿基项目应充分寻求市场机会点，考虑产品的差异化定位，定位的面积区间为，平方米平方米平方米。二房小三房平方米，户数比大三房四房平方米，户数比复式平方米，户数比。从可比案例来看，同样是平米和平米以上最受市场欢迎我们称之为“未来城市的主人”目标客户消费习惯关键字高档消费场所，健。
3、户定位小结华润.新鸿基项目成就杭州市场高档物业产品所需关注的市场项目“钱江新城区域最高档公寓住宅““杭州市场最受大众认可的高档公寓住宅“滨江金色海岸滨江.金色海岸杭州钱江新城江景豪宅销售均价元平方米期售罄二期热售中绿城.深蓝广场杭州核心商圈顶级服务公寓大户型销售均价元平方米大户型销售以上绿城深蓝广场对比法寻求目标客户本项目与代表案例之比较本项目与滨江金色海岸客群相似之处•追求舒适的生活，更看重精装修物业代表的高档品质。•看好钱江新城未来的发展。•将购买高档物业当作种身份的体现，渴望被社会认同的感觉。本项目与绿城深蓝广场客群相似之处•看重精装修物业代表的高档品质，认同开发商品牌是品质的坚强基石。•希望居住在城市发展的中心地带。•将拥有高档物业当作种身份的象征。认同钱江新城未来发展追求舒适生活品质的购房者为我们应该争取的客户渴望居。
4、天基础，同时利用塑造海外高档产品的丰富经验，扬长避短，通过市场推广的差异化来实现产品的形象差异化，从而树立产品在市场上应有的地位。华润.新鸿基项目的产品定位重点在于通过市场推广的差异化产品设计的差异化配套差异化实现产品形象差异化产品定位形象定位客户定位习惯让自己成为中心的人产品定位中央住宅，尚流阶层的人文居所城市中央国际品牌品质生活人文居所城市中心的主人，城市潮流的中坚，城市发展的见证人新城市核心的摩尔式生活“中央居所”是个城市走向国际化所必然诞生的终极居住形态华润.新鸿基项目定位为“中央居所”，不仅仅是产品在城市区位与价值的象征，而是种国际化城市中心人文居所的复合价值体现种基于人文化与品质化的城市中心主人的生活观个基于城市中心与国际标准的“中央居所”。华润.新鸿基项目认同钱江新城价值渴望居住在未来城市中心地带追求卓越生活品质。
5、球场商务中心桑拿健身美容设施中西餐厅酒吧，以及老人养生中心等设施。绿城.深蓝广场规划设计了内置商业街配套，同时根据酒店式公寓的定位，按照国际潮流设计了商务会所，设置室内游泳池健身房红酒吧拳击角跳舞区瑜伽馆等会所设施。游泳池健身房壁球乒乓球室桌球室咖啡室网球场篮球场老年活动中心乒乓球场网球场室内健身房壁球室恒温游泳池红酒廊雪茄房高档桌球室其他单价承受能力元平米以上客户对会所的要求游泳池健身房桑拿房视听室棋牌室阅览室上海太原邸项目规模总建万平米会所规模平米上海静安枫景项目规模总建万平米会所规模平米根据高端客户需求，结合高档住宅项目的会所配置，考虑到的休闲配套，建议华润新鸿基项目会所规模控制在平米，其中包括游泳池海岸赞成林风金色家园钱江新城竞争案例总价分析华润新鸿基水岸帝景景江城市新城国际盛世钱塘金色海岸赞成林风金色家园价格定位比较。
6、身，品牌认同，奢侈品导向消费，国际游，飞机，洋酒，汽车，新兴数码产品，时尚杂志，商业报刊杂志，圈层消费效应，喜好有创意的消费品项目产品定位•市场竞争分析•项目产品定位建议•项目产品建议•建筑楼层•建筑立面•建筑层高•面积配比•户型设计•装修标准•会所配套•车位配比•物管服务•园林景观产品定位建议相比钱江新城竞争市场上的线江景豪宅产品，华润.新鸿基项目缺乏打造奢华豪宅的先决条件，必须进行产品设计差异化，从产品的舒适性便利性与性价比方面寻求市场竞争的突破口。相比钱江新城竞争市场上的二线江景住宅产品，我们应充分利用本项目独有的建筑综合体配套，实现配套差异化。目前从代表杭州高档公寓住宅水平的绿城深蓝广场和滨江金色海岸这两个项目来看，无论从产品设计建筑用材室内精装修水准都达到了很高的标准，华润新鸿基应利用自身拥有品牌配套等市场竞争力的先。
7、厅为绝对多数出行旅游地点选择国际游为大多数私家车或出租车为主要的交通工具，并经常乘坐飞机购物场所以高级商场和大型超市为主，并有定的固定性近期比较想购买的高档消费品以汽车和名牌衣物为最多，洋酒雪茄也有相当多，较年轻的客户则对新兴数码产品有明显倾向购买物品是都非常注意细节，讲究精益求精并无特殊的集体购房行为，但渴望与朋友居住在起，故会有明显的圈层效应购房要求中大户型，舒适宽敞，功能房要求突出，书房衣帽间成为必选空间目标客户消费习惯比较多接触广告的方式为商业报刊杂志区域广告及机场和高架广告牌如果有购房意向，除了通过报刊寻找的常规方式外，到意向地区直接寻找也是常用方法，再次是通过朋友推荐，年轻客户选择利用网络的多喜欢销售人员的风格是热情亲切讲解细致的比较偏好的居住圈子是商务人士圈层，对于有外国人居住的社区也会有更好印象目标客户消费习惯。
8、关键字高档消费场所，健身，游泳，国际品牌认同，奢侈品导向消费，国际游，飞机，洋酒，进口汽车，新兴数码产品，时尚杂志，商业报刊杂志，圈层消费效应，喜好有创意的消费品项目目标客户定位•目标客户初步定位•对比法寻求目标客户•项目目标客户特征描述•项目目标客户消费习惯•项目目标客户定位小结目标客户特征关键词自我，社交广泛，好客，爱面子，中心人物，有自己的追崇者，国际品牌认同身份认同奢侈品导向消费高档休闲场所商务刊物阅览丰富，喜欢有创意的事物注重细节目标客户定位习惯让自己成为中心的人本项目的目标客户认同钱江新城板块的价值，渴望居住在未来城市中心地带，享受繁华都市生活，追求卓越生活品质和高档物业给予的身份与地位的社会认同感的群体场竞争分析•项目产品定位建议•项目产品建议•建筑楼层•建筑立面•建筑层高•面积配比•户型设计•装修标准•会所配套。
9、，销售率相对最高。户型配比建议两房两厅三房两厅四房及以上元平米以上客户房型需求三房需求与四房需求比为，接近。故建议大三房户数比，四房户数比。三房需求与两房需求比也为，故建议小三房户数比，两房户数比。最终面积配比建议两房，平米，户数比小三房，平米，户数比大三房，平米，户数比四房，平米，户数比复式，平米，户数比。项目产品定位•市场竞争分析•项目产品定位建议•项目产品建议•建筑楼层•建筑立面•建筑层高•面积配比•户型设计•装修标准•会所配套•车位配比•物管服务•园林景观市场竞争案例结论产品定位关键词“商业配套”“私家会所”高档性住宅公寓项目同样会以标准与时尚的主题性会所配套来体现高档的定位，游泳池网球场健身房红酒吧等常规设施来满足业主休闲性的生活需求。滨江.金色海岸规划设计了休闲养生为主题的私家会所，内配有室内恒温游泳池室外游泳池网。
10、总价万元单价元谢谢！平米健身房平米壁球室平米乒乓球室平米桌球室平米室外篮球场平米棋牌室平米会所服务建议泛城建议华润.新鸿基项目的主要优势条件就是商业配套，大型万象城将成为本项目住宅部分主要的生活配套设施，当然为了满足未来业主对于生活质量的高标准度要求，以及体现高档住宅公寓的定位，专属的私人会所也应该是本项目的主要配套之，建议充分利用万象城的配套优势，将商业中心的生活化与社区住户的尊贵性结合起来，如设置百货超市社区会员专用收银通道百货金卡会员服务等，增加项目未来业主尊贵身份的归属感为体现本项目的品质，会所配套应尽量做到高标准高档次，同时突出休闲与商务的主题特色，商务性的设施可利用万象城酒店等配套，住宅内会所配套可差异化的配置些休闲健身的设施，如室内恒温游泳池室内健身房灯光网球场或篮球场等，为今后入住的业主提供健康生活的专业服务。。
11、享受高档物业给予身份与地位的社会认同感的客户群体。标志性城市建筑形象城市商业中心的优越配套五星级酒店生活服务标准国际化标准室内装修配置舒适生活的立体居住空间星级尊贵生活的空间环境钱江新城价值未来城市中心卓越生活品质身份与地位的社会认同感产品定位建议中央居所项目产品定位•市尔式商务体验中央居所豪华酒店服务式公寓摩尔式居住体验地铁公路过江隧道摩尔式出行体验,钱江新城，建设中的杭州中央商务区，新的城市中心万象城，未来城市中心的商业“重心”高品质物业附图天时地利人和本项目具备打造高档住宅的先决条件！目标客户初步定位钱江新城商品住宅用地基本批租完毕，新城住宅产品在未来具有稀缺性本项目应锁定追求高品质住宅产品的目标消费群！项目目标客户定位•目标客户初步定位•对比法寻求目标客户•项目目标客户特征描述•项目目标客户消费习惯•项目目标客。
12、车位配比•物管服务•园林景观建筑楼层分析.需求调查显示，杭州高端消费者对超高层的接受度基本对半，市场并不抵触。.超高层的引入可以减少建筑密度，有利于塑造环境。.杭州市场目前还没有出现超高层产品，未来只有东方红润园有幢米的超高层。在今后段时间之内超高层产品在市场上具有稀缺性。.超高层概念的导入可以提升整体项目档次，有助于市场推广。可能产生的消极影响公摊面积增加，施工成本增加。对策可通过高品质楼盘塑造来增加附加值弱化成本的影响，高端客户对得房率的敏感度较低。接受不接受项目产品定位•市场竞争分析•项目产品定位建议•项目产品建议•建筑楼层•建筑立面•建筑层高•面积配比•户型设计•装修标准•会所配套•车位配比•物管服务借鉴案例分析统计华润项目所在的钱江新城的供应案例，汇总的面积区间供应分布如下图统计案例包括倚天.盛世钱塘新紫云.水岸帝景。
参考资料：
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华润新鸿基项目市场研究报告(PPT46页)（最终版）