1、，不利于地块整体开发规划。严重影响地块质素。南临三环路，且四周设有规划道路，可能对本项目造成噪音影响项目机会点江北中心区的建设，使得区域不断升温，房价不断攀升超过老城区我司在地块附件已经海伦堡项目，取得了良好的口碑，是我司在惠州可持续开发另项目的机会点，可衔接现有项目收官后后续的楼盘的供应开发。近郊缺乏品质规模楼盘，这给品质楼盘的开发带来机会。项目威胁点南部新城以及水口等片区住宅的开发，分流江。
2、华庭惠城区演达路与石湖路交汇处东鹏基地产占地万总建万洋房年月开盘推出套，目前剩下多套，月均销售约套御湖苑惠州市河南岸白泥路号鸿欣地产占地万洋房期以售罄美地花园城惠城区演达二路美地地产占地万总建万洋房房房三房年开盘推出套，目前剩下多套，月均销售约套幸福魔方惠城区鹅岭西路号百利通地产占地万期总建万洋房房房年月开盘推出多套，销售率为，月均销售约套惠港新天地惠州市演达大道创成地产占地万总建万洋房公寓房三房带元标。
3、积建筑密度地下建筑面积绿化率住宅建筑面积居住总户数户商业建筑面积机动车位总数个公建会所面积开发建设周期年第四部分投资收益分析开发周期假设项目开发周期为四年项目合计期二期三期四期占地面积地上建筑面积住宅别墅商铺车位公建会所开发总成本估算根据开发周期对项目每期进行开发投资成本估算序号项目单位成本筹备期期二期三期四期综合成本比例土地成本开发前期准备费元主体建筑工程费元主体安装工程费元社区管网工程费元园林环境费。
4、大的发展潜力。本片房地产市场目前处于起步的阶段。此前开发的楼盘多以别墅等高档房产为主，未来依托其惠州三大风景湖区之及政府打造教育走廊规划的优势，成为豪宅开发热点区域，但目前受交通市政相关配套不够完善的制约较大。目前金山湖片区开发了两个高档楼盘，分别为山水华府以及金山湖花园，均为惠州本地有名的开发商兴建，目前售价在元以上，产双拼年月推出套洋房单元目前剩下不到套江南御都东郡惠城区水口镇中心区环镇路五经集团占。
5、率税后净现金流量税后累计净现金流量税后折现净现金流量税后累计折现净现金流量税后财务净现值税后内部收益率盈亏平衡期二期三期四期整体综合成本销售收入盈亏平衡点按分析结果，在项目完成开发建设的时点，整体销售率只要达到以上，就可以处于盈利状态，避免亏损。敏感性分析以土地成本为敏感性因素作分析敏感度指标所得税前所得税后土地价格底价投资收益率财务净现值内部收益率土地价格底价投资收益率财务净现值内部收益率土地价格底价。
6、准装修年月开盘推出套单元，目前销售率约为，月均销售约套泰豪绿湖新邨麦地东路号泰豪实业占地万总建万洋房房三房四房年月开盘推出约套，目前销售率为，月均销售约套金山湖片区在地段及配套等资源不足的情况下，项目更多的是凭借自身的营造来提升项目的档次，这区域的楼盘代表山水华府，打造成环境较佳的高档产品。金山湖位于惠城区的南面，政府规划三大风景湖区之，衔接惠城与惠阳大亚湾的重要发展枢纽，规划向南发展城市新中心区，具有。
7、北的置业群体江北片区近年来土地供应将持续放量，近郊楼盘将不断涌现，竞争将加大少量经济适用房的开发，廉价价格及产品形象将给项目销售带来定威胁。综上所述，根据项目的经济效益评估土地竞拍价的上限宜设在土地出让底价的倍区间，但地块本身规划设计条件存在较大不利因素，地块不适宜较高价格竞得，由于地块处于江北片区，具备较大的升值潜力，因此建议地块的理想的竞拍价上限不适宜超过倍区间。洋房联排别墅万洋房别墅月底推出套。
8、，目前剩下几套，洋房还没有开盘鑫月汇峰东平半岛东平南路与环岛二路交汇处鑫月实业占地万总建万洋房年月推出多套销售率为，月均销售约套东方威尼斯期东平半岛环岛路号群星地产占地万总建万洋房复式年月开盘，推出套单元，现以售罄麦地河南岸片区同样占据地段优势，为惠州城市成熟区，定位为以居住为主，集休闲购物娱乐为体的综合片区商住板块。该板块生活配套成熟商业气氛较浓，未来发展潜力较大。目前此片区开发楼盘数量较多，但楼盘规。
9、期二期三期四期单价数量总额万元单价数量总额万元单价数量总额万元单价数量总额万元普通住宅别墅商铺车位销售收入合计万元项目静态收益类别指标成本收入毛利润毛利率营业税及附加土地增值税所得税净利润净利润率现金流量表序号项目名称合计建设经营期筹备期期二期三期四期现金流入销售收入现金流出总投资销售税金及附加土地增值税所得税税前净现金流量税前累计净现金流量税前折现净现金流量税前累计折现净现金税前财务净现值税前内部收益。
10、投资收益率财务净现值内部收益率以公司的盈利标准为分析依据，土地竞拍价的上限宜设在土地出让底价的倍区间，即万元万元。第五部分结论项目优势区位优势连接江北中心区，借助江北区规划利好，未来升值潜力大路网优势周边路网发达，车行可以较方便的到达社区。项目劣势处于北区待发展地段，在惠州市民心目中处于偏僻地段区域人气不够旺盛，生活配套市政设施缺乏，距离商业中心距离较远地块被排洪渠分成两部份且红线内设有规划道。
11、地万总建万洋房洋房年月推出约套，目前还剩下约多套四小结年房地产市场回暖，江北区市房地产市场温度较高，销售态势好，存量消耗力强，江北片区的具有定的住宅需求量。地块周边除我司已开发海伦项目，主要竞争对手为万科及双城国际后期开发用地，及潜在的该片区后期供应用地。第三部分规划设计初步分析根据规划设计要点，预设地块建设项目的指标概况如下表总占地面积园林绿化面积总建筑面积道路广场面积建筑占地面积容积率地上建筑面。
12、及档次要低于江北及东平片区，多为高层及小高层，户型偏小，主要针对大众消费群体，高档楼盘数量较少，除个别中高档楼盘之外，普通住宅价格般在元之间。年上半年麦地河南岸片区住宅供应套，合约万。年上半年麦地河南岸片区住宅成交套，合约万。截止年月日麦地片区住宅存量套，合约万。截止年月日河南岸片区住宅存货量套，合约面积万。重点在售楼盘情况表片区楼盘名称地址开发商规模产品面积销售均价元销售情况麦地河南岸片区云天。
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