1、出现。 撼动自发形成的市场地位仍需要强势政策进行引导。 在接受本次调查的被访者中，的经营户表示愿意进 场经营。另根据调查，当前家居建材经营户的商铺租金普遍不高， 要达到本项目所预期的价格租金需要花费较大的精力和物力 进行引导。以强势广告推广政策覆盖全市，以政府的行业集中政 策和各项税费的减免政策，以项目营销过程中的销售和招商政策三方面全方位进行项目的市场推广工作，将有助于改善投资者和 经营户对地理位置搬迁疑虑的心理阴影。 本项目地段价格被大部分被访者所看好，投资价值被 市民所认同。 近的经营户认同滨河路振兴路周边诞生家居建材 城的发展前景，的市民对本项目地块未来年内的升值 前景表示看好，说明广大经营户和市民对本项目地块表现出投资 。
2、年以前，大部分市民均为自己购买土地，自己兴建民宅，对商铺 房的概念理解不清晰，更没有购买商铺房的意识。大量的自建民 宅影响了城市品位的提高和整体的城市规划，也影响到了房地产 市场的发展。年开始，政府对房地产市场有意识地进行放开，通过 招商引资对部分建材项目进行了立项。开始供应，便引起了 广大投资者的注意和亲睐，销售情况极好，真实体现了义马市民 中蕴藏着极大的商铺购买能力和购买欲望，对义马市后续商业项 目有极为重要的参考价值和意义。 市场价格分析及走势预测 居住用房价格分析及走势预测 年前，该市住宅市场价格大部分在元平米左右， 商品房市场未成型的情况下，城市居民对商品房的概念和理解均较 为落后。因此市场价格直处于比较低的状态，居住用。
3、势明 显。 项目在开发过程中，始终仍需注意对区域概念的炒作和提 升，以良好的项目定位和投资概念规避项目地块在市民心目中的不 良影响。 八项目商业用房定位方案研究 项目定位方案 初步对本项目的商业主题选择为整合与商品房装修相关 的建材陶瓷木材家私家纺五金油漆型材等行业， 弥补市场空白，根据各个行业对楼层的需求条件规划业态形成 义马狂澜家居建材城。 第章总论 项目背景 项目名称 义马市狂澜家居建材城，以下简称本项目。 项目开发背景 义马市狂澜家居建材城位于义马市滨河路和振兴路交汇处西 北侧，属狂口移民用地。宗地面积约平方米，地块平整， 地形较为规则，临街面长，依托滨河路和振兴路已初具规模的建 材市场优势。项目。
4、所在区域内商业用房租赁价格情况 滨河路临街商铺月租金元平米年 振兴路临街商铺月租金元平米年 狂口生活区临街商铺月租金元平米年 商业物业的租赁价格呈现出受地段价值影响明显，部分临街 商铺租金居高不下的局面，滨河路临街商铺的租金均在元 平米年以上，光明街商铺租金预计还将高达元平米年。与 其它区域的租金差距较大。主要是因目前商业经营未成规模等原因 所引起的。 六市场预测 未来该区域内商业用房需求预测在对经营户投资意向的调查过程中，大部分被访者都持 看情况而定的态度，说明目前义马市的商业地产销售受引导 成分较大，同时，也有的被访者正在考虑购买商铺，的 客户表示视地段及价格而定，说明在经营户中间，经济实力比 般普通市民要强，其投资意愿相。
5、义马市商业格局的发展演变，成为滨 河路振兴路两马路市场的有力补充和改善，实现开发推广 经营方式的差异化。 已进行的调查研究项目及成果 之前对项目调研进行了全程操作，并就项目所在区域的发展 前景与上海花苑房地产专业人士及规模较大的家居建材经营户 进行了专题交流。最后调研结果由专职统计分析人员进行了科学 的数据分析，项目组多次组织召开数据统计分析会议，为本项目 下步的系统定位及市场推广经营策略建立执行奠定了坚实 基础。 调查研究项目及成果如下 目前义马市商铺房供应量总量较大，但短期内是分散且 发展空间相对较小。 在接受本次调查的居民中，的被访者打算购买商铺， 的客户打算在年内购买，仅的客户打算在年内 购买。另根据统计，居民对商铺。
6、的开发利 润点也比较低。随着全国房地产市场的发展，义马市房地产在近年 来也得到了长足发展，政府形成了较为灵活的房地产招商引资政 策，鼓励外来开发商在该市进行房地产项目开发，从而吸引到了 批如义马购物广场等项目的开发商前来投资开发。 外来开发商带来的更强的资本优势和更高的开发品质，相关 建筑材料，开发规费的上涨，建安成本也随之上升，由此带动了建 材房地产市场的价格。反映出该市房地产市场住宅销售价格的发展 趋势。 五商业用房的市场价格所在区域内商业用房销售价格情况 义马市商业用房主要分布在住宅的底商和企事业单位物业 二三层的商业用房构成，进行集中建设销售的商业用房量 比较少。目前义马市场上进行销售的商铺物业主要为零散分布网 点。 。
7、信心，是本项目发展不可缺少的基础条件。 通过对本次调研发现义马市经济较为活跃，市民中蕴藏着 定的市场购买力，但其对商铺的投资概念还有待成熟。经过近年 来建材行业的发展和已经具备定的气氛和发展基础。本项目的发 展，将成为年度建材市场的热点项目，因本项目地域特点及 主题行业的特殊性，势必将营造空前的销售推广气氛，以商铺推广 销售为核心，进行主题行业概念和投资概念的传播。受被访者心态 所影响，本次调查在数据采集方面虽仍可能存在偏差，但仍将成为 本项目在后期执行过程中重要的数据型参考资料。 三项目建设意义 关于城市发展的意义随着城市经济的发展，义马市的商业格局已经初现雏形学校居民区 分散四周，形成了强大的商业发展资源。本项目的建成，更树立了。
8、 义马市新兴的现代化商业中心形象，增强了该区域在全市商圈中的 竞争力。进步完善义马市城区的整体规划。 关于行业市场的意义 针对目前义马市建材市场过于分散经营场所环境差和缺乏统 的市场经营等现状，本项目拟定的站式家居建材城，将凭 借强大的品牌效应统的市场管理和广告推广，把义马市家居建 材市场整合优化，并以贴心服务优质化的产品低廉的价格和舒 适的购物环境来吸引消费者，从而使义马市建材行业顺应发展趋势 实现良性发展。 关于社会综合效益的意义 随着家居建材行业的重要性日益突显，专业的家居建材市场不 可或缺地成为城市名片和亮点工程。本项目的落成，方面将弥补 义马市家居建材行业这市场空白，为广大经营户提供了更为集 中现代舒适的经营环境，也。
9、制的特征。 交通区位价值目前尚不明显，适合于大件消费品的终端 零售行业，但需进行系列的区位概念引导，并在平面 建筑规划设计时与滨河路振兴路交通条件良好结合， 同时在建筑外观上创新。 发展背景为项目开发提供良好的发展环境，但仍需在政 府层面，开发过程及团队组织层面进行良好的结合，以 争取更为优越的项目发展环境，组合更强势的项目发展 团队。 目前义马及周边县城房屋市场上市供应量较大，但因市 场属起步阶段，创新点及引导空间较大，选择在本年度 底启动本项目，将使本项目在年赶上经营的 黄金季节。本项目土地成本相对适中，整体投资总额在进行良好控 制的前提下将偏小，而发展空间大，且投资者能在本项 目未来升值空间中获利。 项目应努力适应当前。
10、周围环境已经逐步开始看重，但价格理念还有待进步转变，价格仍成为购房者考虑的首要因 素。大部分购房者在近期内仍偏向于地理位置理想，交通方便 价格更具竞争力的商铺。 商铺投资消费理念趋于成熟，投资概念引导和精确的 市场定位成商业项目操盘的重中之重。 家居建材行业竞争激烈，期待有效地进行市场整合。 仅的客户表示对目前的经营状况满意。但行业竞争 的加剧日趋白热化的价格竞争导致家居建材经营行业利润下 降。广大家居建材经营者已经意识到家居建材行业整合的必然性 和紧迫性。本次接受经营户调查的被访者中，大部分人均希望能 进行有效的市场整合。说明长期以来本市家居建材行业经营户分 散凌乱，经营的局面已迫切的希望被改变，市场呼唤站 式家居建材消费场所的。
11、而言也更为强烈。的客户 表示不会进行商铺投资。市民对商铺投资概念的理解程度相对有 限。 综述 总体而言，义马市民对商铺还是有定的需求量，由于义马 市的商铺行业刚刚起步时，针对市场现状，我们的工作重点应放在 消费意识引导和区域概念炒作上，才能有利于规避市场风险，并结 合主题商业的特殊性进行项目推广和销售招商工作。 第三章项目发展研究 七项目地块特征分析 项目区位分析地块形状不规则方形用地 地块位置滨河路与振兴路交汇处，属狂口社区，位于义 马市主城区西部，就目前来看，地块的区位优势 逐渐明显。 地块优势滨河路与振兴路均属义马市城市干道，为本项 目提供了良好的交通组织便利性距国道不 足公里，距连霍高速公里，外部交通优。
12、为义马市提供与大中型城市保持 同步的家居建材产品和服务，从而杜绝目前存在于单个家居建材行业中以次充好，质量环保均难以得到保障的现象，为义马市民造 福为社会提供了众多的就业机会并将极大的影响和带动周边街 区的商业发展。尤其是狂口移民，搬来时由于商铺房数量有限太少， 加上观念陈旧认识不到商铺的投资重要性，心只想着进企业上 班，如今失业下岗了没事做，看着人家当初投资买有商铺的收着年 年上涨的租金，要么自己亲自专业经营，获取更大的利润回报，直 看得眼红后悔，发誓再有机会买商铺定要抢到手，本万利，投 资就业安全可靠。 第二章项目投资环境及市场分 析 四义马市房地产市场发展综述 市场发展概况 义马市现代化的房地产市场自年才开始起步。 。
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