1、约定由施工单位垫付部分工程款。九不确定性分析项目盈亏平衡分析考虑到市场销售价格变化，对本项目分析，主要是住宅价格及项目转让费变化对各种指标影响，市场行情不确定因素各种销售价格收益分析。售价售价变化幅度净利万投资利润率投资年回报率,由上表可以推断，当高档精装装修标准元住宅售价为,元时，投资收益率为，达到平衡点，即项目开发不亏不赚。但是按目前珠海楼市住宅价格走势以及珠海城区土地日趋减少来看，本项目高档精装住宅价格回落到,元登录。整个工程将按车道高速公路标准建设，设计行车时速公里。建成通车后，开车从香港到珠海时间将由目前个多小时缩减为半个多小时。港珠澳大桥预计年至年建成通车。港珠澳大桥使珠江东西两岸城市以及香港和澳门连接形成环形，将使港深广佛和珠澳三大经济带形成闭合三角型快速陆路网络结构，从而带动粤港澳三地旅游房地产市场，拉。
2、，加之目前整个珠海市主城区地块稀缺，因华润万家本项目体育中心出入境接待大厅珠海特区报珠海电视台旺角商业中心行政服务中心公汽总站中高中部市中级人民法院十二小学此造就了本项目在地理位置上唯性。周边配套本项目周边生活娱乐休闲等配套成熟交通便捷，并且拥有相当丰富行政设施资源。区域素质由于新香洲是珠海新行政服务中心，因此公务员机关事企业单位员工构成了本区域主力人群，所以本区域人口整体素质相对较高。项目市场定位通过对项目所处区域，及项目自身所具有特质进行分析，本项目适合打造高档中型规模精品宜居社区。项目建设周期建议目前珠海主城区待售及待开发楼盘较少，待目前主城区楼盘存量慢慢被消化后，珠海主城区内项目供应会逐渐减少，而市场也将会开始复苏，因此本项目适宜目前着手开发，年下半年入市，本项目建设周期为年。七项目开发计划及投资估算经济分。
3、作用。存贷款基准利率年存贷款利率走势年月年月年月年月年月年月年月年月年月年期存款基准利率年以上贷款基准利率点评年至年存贷款基准利率基本保持在同水平附近稍微调整，说明国家宏观调控政策不松动。月日年月日月日月日月日月日月日年月日年存款准备金率走势月日公积金贷款利率注五年期以上点评每次存贷款利率调整，随之而来也是公积金贷款利率调整。公积金贷款利率基本保持在上下波动，说明楼市国家宏观调控不放松。税收类政策主要内容对个人购买普通住房，且该住房属于家庭成员范围包括购房人配偶以及未成年子女，下同唯住房，减半征收契税。对个人购买平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯住房，减按税率征收契税对个人购买住房不足年转手交易，统按销售收入全额征税。点评交易环节相关税费调整表明国家打击楼市投机意图，国家宏观调控不放松。第二套房贷政策主要。
4、区域。新香洲片区内，大盘林立，楼盘整体品质升级速度较快，区域内楼盘整体价格几乎接近东部沿海地区楼盘售价。该片区在以仁恒星园和中珠上城为代表项目带动下，逐渐成长为高尚成熟，购房者最为认可居住新区。项目属性分析地理位置由于本项目地处新香洲核心辐射区域，加之目前整个珠海市主城区地块稀缺，因华润万家本项目体育中心出入境接待大厅珠海特区报珠海电视台旺角商业中心行政服务中心公汽总站中高中部市中级人民法院十二小学此造就了本项目在地理位置上唯性。周边配套本项目周边生活娱乐休闲等配套成熟交通便捷，并且拥有相当丰富行政设施资源。区域素质由于新香洲是珠海新行政服务中心，因此公务员机关事企业单位员工构成了本区域主力人群，所以本区域人口整体素质相对较高。项目市场定位通过对项目所处区域，及项目自身所具有特质进行分析，本项目适合打造高档中型规。
5、年年年年年珠海全社会固定资产投资逐年呈递增趋势房地产投资直占据固定投资比例达受房地产调控及市场反弹影响，房地产投资增幅起伏较大，年大幅投资，年则负增长，随着存量逐渐被消化，预计年则会有定增幅。城镇居民人均可支配收入快速增长年珠海市城镇居民家庭人均收支情况单位元人均可支配收入人均消费支出年年年年年年年珠海市居民消费价格总指数累计上涨，涨幅比去年下降个百分点。城镇居民人均可支配收入首次突破万元，同比增长，增幅相比去年增长个百分点。受物价及房屋价格上涨影响，人均消费支出增加。人口规模珠海市城市总人口户籍人口增长情况万人年年年年年年城市总人口城市户籍人口珠海市常住人口数量及城市户籍人口数呈逐年平稳增长态势，随着珠三角各大城市间交通网络进步通畅，以及珠海城市建设进步升级，会吸引到更多有识之士。小结在全球经济好转大环境下。
6、析本项目可供销售物业类型主要为住宅，兼有部分配套商业，在项目开发前期，通过对项目各项前提投入开发投入以及销售收益进行分析，从而对项目开发可行与否进行评判。项目开发初步规划建设用地面积总建筑面积容积率建筑密度规划户数户其中户型户户型户计容建筑面积其中高层洋房，幢，层底层商铺比例物管用房社区用房公建配套建筑不计容其中垃圾房环卫休息室配电房通信设备房地下室建筑面积其中车库，车位约个人防景观面积其中硬景软景道路面积住宅全部拟定市中心城区腹地，承担着中心城区东西南北向交通连接，片区区域交通优势明显。新香洲片区职能定位为珠海市行政文化体育中心，融市级行政体育文化功能和居住功能为体城市中心区。项目所处板块房地产市场概况新香洲做为珠海新行政中心，近年来房地产市场发展势头迅猛，成为珠海中心城区新建楼盘最多区域，是珠海住宅市场供应量最为集。
7、投资，前景广阔。广珠城际轨道广珠轻轨是珠三角轨道交通网主轴线之，于年月日正式动工，工程全线总长公里，其中广州至珠海主线长公里,年月日全线通车，广州南站至珠海站最快只需分钟。广珠轻轨起于广州南站，途经番禺顺德中山珠海等各市区沿途工业重镇，建成后不仅有利于珠三角区域之间资源整合利用，增强城市之间配套能力，提高经济质量，节约成本，促进整个区域产业升级和转型，而且还使珠海直以来处于交通末梢位置局面得到彻底改变。小结随着桥港珠澳大桥两港海港空港三铁广珠铁路广珠轻轨粤西沿海高速铁路四高速京珠高速江珠高速太澳高速和沿海高速公路八纵六横等重大交通基础设施不断完善，珠海固有优势将得到进步发挥，珠海发展硬环境将提升到个新水平，区域竞争力辐射力将显著增强，小时都市圈更将使珠海作为珠三角区域中心城市地位呼之欲出，对珠海楼市形成较强支撑动力。。
8、五珠海房地产市场发展状况珠海市商品住房建设规模年年年年年年珠海商品住房施工面积万施工面积随着年楼市升温，市场上施工量大增，截止至年，市场上已经累积有将近万平方米住房施工面积，施工面积与新开工面积比进步扩大，说明珠海房地产开发量充足，后续开发以消化存量为主。商品住房竣工面积销售面积情况年年年年年年珠海商品住房竣工销售情况万竣工面积销售面积除年竣工面积大幅下降外，年年竣工面积均在万万区间，年年销售面积均在万上下，表明珠海楼市供应销售两端平稳。主城区在售经典楼盘销售情况区域项目建筑面积产品售价元吉大新光御景山精装华业临海精装格力将军山，精装拱北富华里房精装前山心海州预计精装公园里房精装花园城二期房毛坯新香洲华发四季精装五洲花城二期房精装起云顶澜山毛坯南湾华发新城期精装本案小结珠海市区楼市出现如下特征目前主城区在售楼盘均价。
9、域生产总值自至年持续增长，但增长波动较大，年以来增长速度急速放缓。受人民币大幅升值及楼市调控影响，国内出口贸易受到较大冲击，股市和房地产市场持续低迷，继年年受金融危机影响，年再次低于增长幅度。三大产业结构不变，第三产业贡献率提高珠海市三大产业构成单位亿元第产业第二产业第三产业第三产业所占比例年年年年年年年第二三产业对增长贡献率分别为，和，与前年相比，第三产业贡献率大幅提高，增长结构进步优化。第产业在珠海市全市总量中比重最小，年产业总量亿元，同比增长。第二产业是珠海支柱产业，占生产总值。受人民币升值出口受阻及房地产市场调控影响，年产业总量亿元，同比增幅急速放缓，仅为。第三产业对珠海经济贡献率较高，年总量亿元，同比增长。全社会固定资产投资情况年珠海市固定资产投资情况单位亿元固定资产投资房地产开发房地产开发同比增幅。
10、珠海经济仍保持较高增长速度，但是增幅出现放缓迹象珠海房地产投资在年增长幅度再次达到峰值后，年投资增长出现负增长人均收入水平提高，但受楼市调控影响，楼市呈现胶着状态，消费信心不足。总体预测年珠海楼市继续年胶着态势，上升动力不足。三年年房地产重点政策解析货币类政策存款准备金率点评年经济发展过热趋势直延续至年上半年，国家货币政策表现为从紧调性。中国经济开始出现增长下滑迹象，央行自年月份开始持续下调人民币存款准备金率，释放出国家稍微放宽货币政策信号金回笼数资金差额当年利息年当期投入数投入累计数当期资金回笼数累计资金回笼数资金差额当年利息合计利息支出资金来源结构筹措资金来源筹措资金万元筹措资金比例总需资金自有资金银行贷款在实际运作时，银行可能会要求达到定建设进度才发放贷款比如完成结构，为减轻资金压力，可以在工程发包前，事先。
11、模精品宜居社区。项目建设周期建议目前珠海主城区待售及待开发楼盘较少，待目前主城区楼盘存量慢慢被消化后，珠海主城区内项目供应会逐渐减少，而市场也将会开始复苏，因此本项目适宜目前着手开发，年下半年入市，本项目建设周期为年。七项目开发计划及投资估算经济分析本项目可供销售物业类型主要为住宅，兼有部分配套商业，在项目开发前期，通过对项目各项前提投入开发投入以及销售收益进行分析，从而对项目开发可行与否进行评判。项目开发初步规划建设用地面积总建筑面积容积率建筑密度规划户数户其中户型户户型户计容建筑面积其中高层洋房，幢，层底层商铺比项目概况项目背景本地块属于政府置换调整项目，位于珠海新香洲梅花西路北侧红山路西侧，现由澳门宜嘉投资有限公司占股浙江华泽投资发展有限公司占股共同持有，该地块股东同意将本项目次性转让。项目基本属性地产市场信心有。
12、元左右，且多按精装标准交楼主城区新盘基本售罄，待售楼盘不多，后市供应不足。六地块产品市场定位及建设进度项目所处板块概述本项目位于新香洲中心公里内辐射地段。新香洲片区位于珠海市中心城区腹地，承担着中心城区东西南北向交通连接，片区区域交通优势明显。新香洲片区职能定位为珠海市行政文化体育中心，融市级行政体育文化功能和居住功能为体城市中心区。项目所处板块房地产市场概况新香洲做为珠海新行政中心，近年来房地产市场发展势头迅猛，成为珠海中心城区新建楼盘最多区域，是珠海住宅市场供应量最为集中区域。新香洲片区内，大盘林立，楼盘整体品质升级速度较快，区域内楼盘整体价格几乎接近东部沿海地区楼盘售价。该片区在以仁恒星园和中珠上城为代表项目带动下，逐渐成长为高尚成熟，购房者最为认可居住新区。项目属性分析地理位置由于本项目地处新香洲核心辐射区。
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（新增项目）梅华北5号居住地块项目可行性方案（项目计划书）