1、项目带来利好因素。•本案对面的河东板块有定的在售商品房，加之售价比中心城区的售价要低•新政出台，楼市大环境对项目影响的威胁客户买涨不买跌的心态。优势劣势机会威胁战略依靠内部优势，利用外部机会战略减少内部劣势，规避外部风险战略依靠内部优势，规避外部风险战略利用外部机会，克服内部劣势分析本地块处于市中心区域，优势比较大，机会比较多。项目周边个案汇总竞争个案分布图河西板块河东板块本案农工商新世纪花园明星城东方康城理想城县中心城区竞争个案分列表项目名称所属板块总建筑面积容积率物业类型在售户型在售主力面积段年初售价当期销售价格剩余可售套数农房新世纪花园河东板块万小高层多层房房复式三房目前剩余部分房小房还有期的复式，小高层估计万方月以后推出，二期万方没有动工明星城河东。
2、格偏高，去化缓慢。该案由建湖本地开发商泽园房地产开发有限公司开发建设，该开发商实力雄厚，开发了建湖县几个比较深入人心的领军楼盘，如泽园现代城等。同时该发展商凭借着本土开发商的优势，在当地政府机构中也形成了很深的人脉资源，其开发的项目常常被作为典型楼盘，在政府层面进行宣传。部分竞争个案分析期二期部分竞争个案分析重点竞争楼盘理想城该案目前房型以的三房为主力房型面积段占比房二房三房三房以上该案以二房和为主，这两种房源比较受客户青睐。竞争个案情况小结区域内在售楼盘体量相对较大，去化周期比较长，初步统计区域内每个楼盘的去化量为每年万方左右区域内价位居高楼盘去化速度明显偏慢区域内以的三房为主力房型区域的客户群以本地客为主。客源分析客源依据来源于各个竞争个案的走。
3、需求产品，最大程度提升住宅产品品质和溢价能力在项目中后期，借助区域价值的提升和住宅高端客户的导入，实现项目整体价值最大化项目价值体系塑造模式住宅高品质差异化路线先进的开发策略高品质差异化住宅产品核心问题下的策略方向户型分析房型面积段占比房二房三房三房以上平米以上市场主流房型市场主流房型面积段及占比通过对建湖市场在售楼盘的调查，我部整理出产品定位思考项目扫描小结的高容积率，确立了纯高层住区的项目定位，中心的地理优势，可考虑沿汇文东路设置底商，作为项目后期成长引擎。项目三大设问升级如何升级产品线，塑造产品亮点和高性价比，谋创造的价值成长如何设置项目成长引擎，实现价格跳跃性增长抗性如何规避项目高容积率带来的抗性定成长引擎定产品策略项目定位关键点引擎设定产品组合和。
4、，出于追求高品质生活及工作便利性而购买倾向在当地购房孝敬父母，改善父母居住条件投资，喜欢具有发展潜力的高品质项目客源依据来源于各个竞争个案的走访调查本案目标客户具象描绘生活在建湖的老住户工作在建湖而无购买能力客户虽对本区域高度认同但对购房价格也高度敏感重视产品性价比购房目的是实现终极的升级改善买給下代机会也大定居成家的后有经济能力的建湖人也曾尝试过到外区域盐城上海等投资购房的客户但因熟悉区域生活机能最终还是选择本区作为自用住宅的终点买給下代机会也大外区引入的客源与建湖有间接地缘关系因工作区域邻近或走亲访友而成为被介紹客对该区域颇为熟悉进而产生好感由换屋迁居此地实现生活品质提高或家庭成员重组心愿甲鱼客层描述泥鳅客层描述龙虾客层描述积极关注客意见领袖型游移观望。
5、个层面来制约房价上涨。本次新政运用“政策调控”“金融调控”并举的手段，从土地供应结构，房地产开发，房地产需求这个层面来执行，从政策的力度来看是空前的。政策动向建湖政策动向及影响新政的出台后，由于区域内刚性需求客户比例较多，所以新政目前对建湖市场影响甚小。目前建湖江苏省新政细则难产建湖各楼盘以中央新政准则为依据，“对不能提供年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”中非本地的鉴定，大部分楼盘以盐城为准。据调查所知，从月日新政出台后到目前为止，国家宏观调控政策对建湖市房地产市场尚未产生明显的影响。楼盘售价未出现回落。项目自身解读地块周边地块周边有县人民医院银行文化馆等，生活配套成熟地块处于建湖县中心区域，人流量比较大地块离县政。
6、访调查客户地图项目的客户主要以当地客户和为主，另外辅以部分其他区客户投资客户极少建湖县周边乡镇本地客户为主客源依据来源于各个竞争个案的走访调查客户特征关键词刚性需求居住改善品质提升也许这些人将成为我们的潜在客户客户特征核心客户补充客户争取客户生活特征居住的地域依附性强，需要保持已有的工作生活交际圈以维持良好关系居住地域与工作地能便利到达，对生活品质要求较高地缘属性较强，居住地域与工作所在地较近，对居住品质要求较高子女在盐城或线城市工作小有成就，但父母居住条件未有改变纯投资，看好区域未来发展和价格成长性地区分布主要分布于建湖县城中心建湖周边乡镇本地及周边乡镇盐城或上海工作经商的建湖人等地投资客购房倾向当地购房，出于改善居住条件为出发点而购买高品质项目就近购房。
7、板块万多层商业别墅房房二房三房商业元目前该案进入尾盘理想城河西板块万多层小高层房房三房由于价位偏高，去化速度缓慢东方康城河东板块万多层小高层房房二房三房已经剩余不多重点竞争楼盘农房新世纪花园近期该项目营销动态部分竞争个案分析推案计划目前该项目销售情况营销活动客户来源年推盘，主要推多层建筑形态年月号推出第期中的第二批多层建筑房源，年月推出小高层建筑形态。二期目前没有动工，预计年进入市场。据了解本次推出套房源，目前已经去化了，不过了解到前期万方从年开盘至今年没完全去化掉，所以可以判断去化了是有水分的。后期还有万平方左右的小高层，预计今年月推向市场，预计价位元。本案的客户主要还是以本地客户为主目前该案没有打折活动重点竞争楼盘农房新世纪花园本案目前是建湖房产市场中。
8、高端产品地址建湖兴建东路近期房源开盘日期开发商上海农工商房地产开发有限公司配套设施银行超市中学小学等容积率物业类型小高层高层装修情况毛坯销售报价元•该盘共分为二期。目前在售为期第二批多层建筑，整个小区采用英伦建筑风格，是目前建湖区域最早采用的楼盘。该案位于建湖城东地区。该项目体量万方，在当地属于大盘。部分竞争个案分析部分竞争个案分析重点房地产开发有限公司配套设施银行超市中学小学等容积率物业类型小高层高层装修情况毛坯销售报价元•该盘共分为二期。目前在售为期第二批多层建筑，整个小区采用英伦建筑风格，是目前建湖区域最早采用的楼盘。该案位于建湖城东地区。该项目体量万方，在当地属于大盘。部分竞争个案分析部分竞争个案分析重点竞争楼盘农房新世纪花园该案目前房型以的三房为。
9、稽查。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。调整住房供应结构。房价过高上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房经济适用住房和限价商品住房供应。加快保障性安居工程建设。地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定年保障性住房建设规划，幵在年月底前向全社会公布。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款转贷担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市再融资和重大资产重组。制约市场需求加大开发管理调整土地供应“国十条”运用种手段，从。
10、府只有米的距离。项目紧靠人民路商业圈，周边配套成熟。本项目县人民医院县文化馆沿街商铺新世纪大桥汇文路沿街商铺县人民政府宗地情况本地块处于市中心区域，地段佳。地块名称建湖体育场建设用地宗地位置汇文路以北，原体育场用地占地面积建筑面积万容积率地块组成块用地性质住宅商业住宅体量估计万商业体量估计万项目现状项目现状项目现状目前项目地块处于平整状态，预计今年年底动工项目分析项目处于县中心区域，项目具有定的升值潜质项目紧靠人民路商业中心，周边生活配套成熟项目地块已处于熟地状态，开工期限不长。靠近宗地地块的人民路目前不准私家车和出租车停靠，带来出现不便宗地地块周边人流量较多，噪音影响。宗地周边方圆公里内无在售楼盘，无竞争对手宗地周边有实验学校外国语学校等给。
11、客积极跟随型消极跟随客口耳相传型项目定位我们想要什么针对目标的规范分析•风险控制降低操作风险，树立特有竞争优势•销售目标快速去化，尽快回笼资金•利润目标在安全前提下，实现利润最大化•客户目标细分客户市场需求•市场目标成为杏林标杆项目我们有什么针对现状的实证分析•地段县城中心区域•交通出行便利•规划发展现在的城市中心，未来的绝对商业中心•项目条件体量适中•市场环境未来上市体量较少，同质竞争趋于缓和，但客户需求偏弱•项目机会寻找可能的差异点，洞悉市场需求的机会点项目核心问题推导基于项目价值和未来机会，如何塑造自身产品线价值体系，才能实现项目价值最大化项目核心问题策略特点引入高品质差异化住宅产品，树立项目的标杆地位，同时营造城市形象和居住氛围在项目前期，打造市场。
12、主力房型面积段占比二房三房三房以上三房二房目前销售情况比较好，的复式去化缓慢，这比较符合建湖目前市场客户的需要。重点竞争楼盘理想城近期该项目营销动态部分竞争个案分析推案计划目前该项目销售情况营销活动客户来源该案年开盘以来，最近次开盘为年月开盘，后面将会推出期，预计年底。由于项目价格偏高，加之调控政策的影响，目前该案去化缓慢。本案的客户主要还是以本地客户为主目前该案没有任何打折活动重点竞争楼盘理想城本案是区域内大盘，年开盘时价格处于高位，但整体去化不理想地址建湖秀夫路太平路近期房源开盘日期开发商江苏泽园房地产开发有限公司配套设施小学中学超市容积率物业类型小高层多层装修情况毛坯销售报价元该案分三期推出，总建筑面积万方，属于建湖大盘项目，期基本已经售罄，期由于价。
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华燕江苏盐城建湖项目周边地产市场研究报告63PPT2010年