1、。目前姜堰市场在售商品房项目的均价在元平米，加成率为。项目的综合成本为元，如表所示。为使项目能够在顺利销售同时让利于客户，取得良好的口碑，预期加成率定为，按照成本加成定价法的计算公式单位产品价格单位产品成本加成率，项目的单位平均价格应定为元。最低价和最高价的设计幅度定为元和元。由于项目的市场定位为中等偏上，其价格区间应定为元至元，周边主要竞争楼盘名人国际和恒盛香格里拉的均价分别为元和元，处在这个区间中，因此该定价合理并具有竞争力的。严巍房地产项目的市场营销策划研究表项目成本表成本内容单位成本金额元平米备注楼面成本价元平米此价格为楼面地价，含契税小高层造价高层造价商业造价赠送部分小高层高层小高高层土建成本综合总费用总面积规划设计及勘探主要指绿化费用占地面积元总建面积市政规划预估值小区景观绿。
2、销战略的要求，尽可能地减少营销的成本和渠道，增加物业服务的内容，让利于购房者。现姜堰市房地产委托租售代理般要支付相当于售价的佣金，房地产公司长期以来在各级城市拥有丰富的房地产开发经验，部门齐全，有支较为专业的销售团队，公司坚信只有自己⑩惠州房产信息网营销策划地产广告文案创意策网络严巍房地产项目的市场营销策划研究的销售人员才能对自己的产品有更深入的理解，能够全情投入地为公司和客户创造最大的利润。因此，项目的市场推广的主要渠道选择开发商自行销售。项目卖点的挖掘项目的五大卖点优势雅致的教育关怀项目位于江苏省重点中学姜堰二附中的学区范围，目标客户群中教师等知识分子占定的比例，二附中的教师更是主要吸引的对象。良好的人文环境氛围造就了该区域的经济快速腾飞，教育经济也将成为项目周边发展的主要推动力之。。
3、印缩印或者其它方式合理复制学位论文。本学位论文属于请勾选经华东师范大学相关部门审查核定的“内部”或“涉密”学位论文，于年月日解密，解密后适用上述授权。不保密，适用上述授权。导师签名本人签名日期年月日“涉密”学位论文应是已经华东师范大学学位评定委员会办公室或保密委员会审定过的学位论文需附获批的华东师范大学研究生申请学位论文“涉密”审批表方为有效，未经上述部门审定的学位论文均为公开学位论文。此声明栏不填写的，默认为公开学位论文，均适用上述授权。严巍硕士学位论文答辩委员会成员名单姓名职称单位备注骆品亮教授复旦大学主席方显仓副教授华东师范大学肖艳副教授华东师范大学摘要年在小城市高价拿地的中小型房地产开发企业，在此次严厉的市场调控和激烈地市场竞争下倍感压力，随着市场观望气氛日渐浓重，已认识到了根据。
4、了中国城市化进程和人口老龄化的发展。由于利润微薄食品安全责任重大，许多开发商不愿尝试，而地产公司根据营销策划中包含的理念，愿意将项目开发的利润中拿出部分来补贴到物业开办的食堂中去，实现承诺支付食堂两年的水电煤气费用，使得小区的居民能够更好享受生活的便利。其次，随着周边城市经济迅速发展，姜堰市年青人外出谋业的情况越来越普遍，老年人数量迅速增加，白天独居老人的现象也出现。中国人重视孝道的传统在姜堰直是根深蒂固的，由此，项目带头设立托老所，树立照顾好小区的老人就是照顾好小区各家庭的观念，同时也是追求社会效应的双赢举措。届硕士研究生学位论文学校代码学号房地产项目的市场营销策划研究院系教育中心专业工商管理研究方向房地产姓名严巍指导教师华伟副教授年月完成华东师范大学学位论文原创性声明郑重声明本人呈交。
5、心两三公里，北接山风景区，西侧有条人工河道有优越的学区资源以及丰富的文化脉络。结合如此独特的历史和区位优势，根据本文之前的分析，五力竞争模型分析和项目的结果，为了突出小区的优势，弱化小区的不足，将小区形象定位为“生态小区健康小区人文小区”，以“山下，康健雅致人家”的绿色人居形象给人留以深刻的印象，以增加楼盘的附加值和无形资产。项目形象包装项目的形象包装分为的设计项目名称的设计工地现场的形象包装售楼处形象的包装和样板房形象的包装。总体而言，形象包装需要符合项目定位，同时要能迎合消费者的心理与需求，并且要注意和名称的致性和可记忆性，注意现场的外观与设置，具体的形严巍房地产项目的市场营销策划研究象包装方案见本文附录三。严巍房地产项目的市场营销策划研究第章项目的价格策划和市场推广策划项目的价格策。
6、久的人文关怀项目所在地块是有史以来人类最早居住的区域之，在过去的数千年里，无数的人文历史融入到了这里，形成独特的风景。项目根植于该板块之中，是独特的人文居所，满足了都市人内心深处探求富足的历史人文心态。愉悦的健康关怀按照规划遗址景区东片区内将建造“晴岚”公园，依河傍水植树造林垒土堆山，恢复二井等遗迹，设置山名人雕塑等人文景观。此外，还将建造些观光游乐等项目，既作为旅游景点，又可作为城市市民游园。睿智的人居关怀项目中面积为平米的户型占到全部的，这部分单位元可以组合成平米的室厅的大户型，由于整个项目的客户定位为改善型和初次置业型并存，灵活变化的户型可以同时满足两大群体的居住要求。另外大小户型的自由转换也适宜于家庭结构扩展的需要。独到的生活关怀物业自办食堂托老所是姜堰商品住宅项目的创新之举，顺。
7、元元安保消防智能化等项之和管理及不可预计费用按项计提销售推广费用暂按单价元平米计提财务成本按土地成本按贷款年息计算，总贷年土地增值费用按销售单价预增单价按元平米营业税暂按售价元平方米计算税金所得税预增按销售价格的预增项之和总计项目的定价策略和执行方案根据对姜堰市在售和已售楼盘的情况了解，价格的高低直接左右着项目的销售业绩，制定合理的销售价格必须是慎重研究的。针对姜堰房产市场的价格现状，在营销战略的指导下，选用的定价策略分两方面，方面是针对竞争对手，另方面是针对项目的目标客户群。根据上述元的均价定位，拟分成两批出盘。第次低开低于市场预期，迅速占领同级市场，赢得客户不断拉升价格试探市场，走向高潮。数据来源房地产开发有限公司严巍房地产项目的市场营销策划研究第二次推出单位直接在期高潮价格基础上再。
8、升个档次，然后继续高走。项目的户型分为四类面积为平方米共计套。如上述情况，总价在万元以上的住房有套，所占总比，较大。可能存在销售障碍。据此，建议第次开盘的户型配比为，借新盘热销之际将总价高的户型带动起来，期推出部分楼盘，其余在二期开盘。发挥差价的作用，项目有种不同的户型。根据方面抢先占领市场，方面由好销的房源带动位置差楼层差景观差的房源，迅速出货的原则进行销售。为更为合理地制定各单元各楼屋的平均价，以楼层差额的方式计算，即楼层为层的，以楼为基准楼层为层的，以层楼为基准楼层为层的，以层楼为基准。以上每上下层，每平方米建筑面积加减元。小区中心的楼盘比临街的楼盘同层的每平方米建筑面积增加元。据此，项目期确定了详细的销售价格，具体见附录四。项目的价格调整策略价格的走势应与销售周期配合制定，采用低。
9、绿色生态的生活方式，节能减排。加入高档小区及别墅产品常用密码门锁，增加了个销售卖点。入户大堂和公共部分装修。项目形象策划楼盘形象来自于人们对项目固有的建筑形态，是人们心目中形成的，对该楼盘的总体印象和评价，但更深层面上楼盘形象是从楼盘物质形态中所折射出来的文化表征，如建筑文化居住文化等，是建筑学和社会学艺术学等学科交织后所体现出来的建筑美感和公众心理感受。因此，这也不难理解形象策划对提升楼盘市场竞争力具有很大的影响，这也符合了营销中理念的影响力的需求。项目形象定位姜堰历史悠久，人文荟萃，民风淳朴，文化底蕴深厚，物产丰富，早在西汉时就是朝廷屯积皇粮的“仓场”，是闻名遐迩的“鱼米之乡”。其城市形象的定位是打造个“路畅城。高居雅水美绿郁商荣人和”的绿色生态姜堰。项目位于姜堰城北，南面距离城市中。
10、房地产价格策划是指房地产开发企业为了实现其经营目标和营销目标，对房地产商品在价格的制定和变动方面所采取的措施。与般商品的价格策略相对应，房地产商品的价格策略也由价格决定策略和价格调整策略组成。项目的定价根据之前姜堰市房地产市场宏观中观和微观的情况分析，项目周边的楼盘竞争非常激烈，将面临市场中大供应面积的商品住宅和保障房廉租房的投放限贷加息对限购的预期等政策因素导致地消费者观望年政府换届前，对于房地产市场地更为严厉地控制等因素的挑战。如果味地以追求利润最大化为原则制定价格，将导致资金难以迅速回笼，成本不断扩大等问题，这对于资金链紧绷地房地产公司来说其后果是难以想象的。因此，唯有以项目的综合成本为基础，结合周边竞争项目的价格，以成本加成定价的方法，适当合理获取利润，方能快速地销售产品，占得先。
11、学位论文，是在华东师范大学攻读硕士博士请勾选学位期间，在导师的指导下进行的研究工作及取得的研究成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含其他个人已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中作了明确说明并表示谢意。作者签名日期年月日华东师范大学学位论文著作权使用声明系本人在华东师范大学攻读学位期间在导师指导下完成的硕士博士请勾选学位论文，本论文的研究成果归华东师范大学所有。本人同意华东师范大学根据相关规定保留和使用此学位论文，并向主管部门和相关机构如国家图书馆中信所和“知网”送交学位论文的印刷版和电子版允许学位论文进入华东师范大学图书馆及数据库被查阅借阅同意学校将学位论文加入全国博士硕士学位论文共建单位数据库进行检索，将学位论文的标题和摘要汇编出版，采用。
12、高走的策略，并根据项目的销售状况进行调整。建议项目前期住宅小高层入市均价定为元平方米，在拿到预售证开盘半个月后调高至元，。第二期的售价应根据销售进度，以小幅多次调高价格，造成项目不断升值的销售气氛。操作手法在项目酝酿期，客户电话咨询时可以把住宅价格报到元，拉高潜在客户的心理价位。同时测试客户对项目价格的反应，也可以使周边将要推出的楼盘竞争个案提高售价。在项目开始预约时正式将住宅定价为元平方米。这样形成价格销售势能，加快项目销售速度，同时使本项目在竞争中处于有利地位。付款方式采用银行按揭贷款方式次性付款方式。取得银行的配合加快资金的回笼。考虑到贷款政策的进步调整，另外高层也要到结构封顶才能放贷。因此建议对次性付款和首付款高于的客户给予折扣。⑩项目的市场推广策划根据项目以蓝海战略为背景制定地。
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党政风旗帜鲜明讲政治发扬好讲政治这一优势PPT讲稿 编号19380