1、服务中心南疆港区塘沽行政中心洋货商业区解放路商业区宗地篇委托宗地概况地理位臵本地块位于天津市塘沽区新港号路与港航路交口，与中国北方第大港天津新港相连。地块四至边界建筑道路现状东至建港里老旧居民楼西至瑞湾锦江酒店在经营五星级酒店南至航路铁路交叉通过，两侧杂草丛生环境较差北至新港号路公路岔口，三角形环岛南侧航路西侧瑞湾锦江酒店东侧建港里北侧新港号路三角形环岛地块现状目前，本地块期瑞湾锦江酒店已经投入使用，二期土地完成三通平。地块主要参数用地性质综合用地商住办公不限土地面积平方米容积率参考建筑面积万平米参考土地使用年限年年以上地块参数由委托方提供，该地块最终参数的确定可因其功能定位做相应调整二地块周边环境新港区域是塘沽区中心与天津新港的。
2、通往港口支路，两侧无大中型商业设施，商业气氛差聚集人流能力低。购物娱乐餐饮运动休闲新港号路吉瑞达超市东海食品超市钱雨食府大和海鲜楼九麒麟酒楼水晶浴场金鑫华酒楼等。新港二号路华羊洗浴华清洗浴广场鱼满仓新港洗浴广场德盛福超市华润超市金元宝海门连锁超市。新港二号路与临港路西侧形成的商业带相对成熟，辐射范围较大。但除餐饮酒店以外的其他业态则生存困难。金融服务新港号路无新港二号路上海浦东发展银行中国银行渤海证券中国建行工行个，商业银行农业银行个中信银行。区域内金融服务机构相对多样且分布均匀，辐射面广能够满足周边企事业单位的需要。邮政服务新港号路无新港二号路中国邮政瑞湾锦江酒店瑞湾锦江酒店是由天津瑞湾国际商务中心有限公司委托方投资兴建，由锦江。
3、国家系列房地产调控政策出台的背景下，对房地产市场确定基本判断与未来发展预期。对滨海新区及项目所属区域的房地产市场进行研究，包括商业物业包含底商商铺写字楼商务公寓酒店式公寓等多种形式居住物业纯住宅特殊物业的分析，通过研究市场供求现状产品特征价格走势等，预测滨海新区及项目所属区域的房地产市场发展趋势，找出未来市场接受度较好的产品形式，不拘泥于目前已有的规划方案，从而为项目找出最佳的市场定位及产品定位。通过对本地块的实地踏勘调查及政府相关部门提供的相关资域统计公报。经济总量经济平稳较快增长，主要指标达到或超过预期目标。年度地区生产总值完成亿元，按可比价格计算，比上年增长，固定资产投资亿元，增长。社会消费品零售总额亿元，增长。实际直接利用。
4、业区解放路商业区目录前言研究目的二研究方法与思路三报告编制依据区域篇区域简介二区域经济三区域交通四区域支柱产业五结论规划篇总体规划二规划综述宗地篇委托宗地概况二地块周边环境三道路交通分析四商业现状分析五区域地位分析六结论市场篇房地产相关政策核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！二写字楼市场分析三公寓市场分析四商业市场分析定位篇开发定位原则二项目分析三开发时机判断四功能定位五客户定位六产品定位写字楼公寓商业部分七租售价格定位八产品规划设计建议九风险因素分析十营销初步建议经济篇方案设定二方案测算三方案测算四方案测算五现金流量及敏感性分析六结论附件区域规划详情资料商务商业区二海港物流区三临港工业区四其他规划二写字楼项目基本信息三公寓项。
5、心的中央商务区将成为未来滨海新区高端商务商业活动的首选，整个中央商务区拥有非常乐观的发展前景。该项目将成为环渤海地区乃至中国北方地区具有极大的知名度和高度的认同感的滨海新区地标，具有极大的辐射影响力。而航运服务中心凭借其与开发区泰达时尚广场东疆保税港相接的地理位臵和其突出的产业服务功能特色，同样有着良好的发展前景。未来东疆港区南疆散货物流区临港工业区均有其相应配套的商务办公区与生活区，均会形成类似于航运服务中心的产业商务聚集区。响螺湾商务区于家堡商务区是受政策扶持的滨海新区重点开发区域，未来建设前景看好。但其规划与落实能否协调统有待时间的进步证实。辩证的看待滨海新区整体规划，我们发现大量的商务区规划体量之大投资之多是存在问题的，使。
6、酒店管理集团北方公司顾问管理的家集餐饮住宿康乐会议为体的国际化五星级标准商务型酒店。总建筑面积达万平方米，酒店主体高层，拥有各种规格的客房与套房套。瑞湾锦江酒店是塘沽区第个达到五星级标准的酒店。目前开业时间不长，正处于市场培育期。它的存在有助于二期项目的档次形象的迅速建立，同时在些服务功能上可实现互补。五区域地位分析本地块处于塘沽城区新港片区，属天津港咽喉位臵，位于滨海新区滨海中心商务商业区海港物流区两大功能区交界处，毗邻海河中下游重点开发区域，西与紫云居住区相接。现结合区域规划对本区域地位及商务发展前景评述如下本地块开发区核心区天津新港散货物流区东疆保税港区于家堡商务区响螺湾商务区天碱商务区航运服务中心南疆港区塘沽行政中心洋货商。
7、连接过渡区，南靠海河，北接开发区以铁路分界。本区域现状用地主要有居住工业仓储基建和公建。在新港二号路上目前形成的重要建筑有港务局办公楼喜达港新业丽湾天纬大厦新港宾馆外运大楼北方大厦远洋宾馆港务局通信大楼等。这些建筑已经构成目前新港地区建筑风貌的主体，小气候已在逐渐形成。本区域北部由碱渣山改造的紫云居住区，有大量商品房住宅项目在此建设，现在已成规模。地块附近住宅有地震前后建的四层以下的住宅。这些住宅年久失修，设施简陋，需要逐步淘汰改造。公共建筑特别是商业建筑布局不合理，规模偏小，主要都集中在新港二号路两侧，在现状街坊内部缺乏商业网点，使居民日常生活用品购物不便。文化娱乐设施配套不足，缺少必要的公共设施用地如影剧院展览馆游乐中心等服务。
8、设施。由于该区域临近码头，经常有煤炭等粉尘物堆放装卸，造成该区域的粉尘污染比较严重空气质量差，周边绿化除瑞湾锦江对面万平方米的广场公园外,目前尚无其他大面积绿地。同时，临近铁路噪声较大。广场广场三道路交通分析新港地区道路交通，东西方向主要为四号路二号路永太路沟通天津港和塘沽中心区，南北方向有机场街北与保税区开发区相连，南通过船闸与东沽及渤海石油相接。京塘高速公路通过连接线可方便地与该区联系。新港主次要干道还有东西向新港号路河口街二号路南北方向有港滨路港医路三槐路春光路春阳路等。直入地块道路有新港号路港航路两条道路，新港号路西接新港二号路，东接天津港属于二号路支路，港航路路面狭窄起二号路号路连接作用，两条路交汇处建有三角形环岛正对项。
9、间滨海新区将进步发展汽车产业集群。主要包括丰田汽车行业布局明细表行业名称行业细分石油化工石油化工海洋化工碳化工金融服务业银行证券旅游业农业高新技术电子信息生物医药纳米及新材料港口海洋运输国际贸易现代物流保税仓储分拨配送及与之配套的中介服务业航空飞机总装航空运输加工物流民航科教研发与产业化商贸会展航空设备维修本地块位于滨海新区滨海中心商务商业区海港物流区两大功能区交界处。因此我们将滨海中心商务商业区海港物流区两大功能区作为重点进行分析。具体区域规划详情资料见附件二规划综述滨海新区的整体发展态势为本项目的实施提供了前所未有的机会，特别是天津港的规划建设，为滨海新区贸易物流及相关服务行业的发展创造了良好的环境。泰达作为区域金融商务办公核。
10、得其不可能全部实现。开发区塘沽区保税区天津港各自为政，在开发节奏上存在不和谐因素，使得整体规划难以在短时间内形成规模效应。以功能优势和产业聚集而产生的商务区有其内在的长期稳定驱动力。而为了建设商务区而建设的商务区，其是否符合市场需求尚需要深入论证。未来的滨海新区市场存在庞大的商务物业的潜在供给，包括于家堡响螺湾泰达在内，规划总商务物业建筑面积多万平方米。对未来的商务地产市场造成了复杂的未来竞争环境，对本项目的实施提出了严峻的挑战。但目前大多是处于观望期与筹备期，抢得先机是上策。单就进入市场时机的因素考虑，本项目应抓住机遇，避开挑战，尽快建设实施。本地块开发区核心区天津新港散货物流区东疆保税港区于家堡商务区响螺湾商务区天碱商务区航运。
11、目基本信息四写字楼智能化五顶级写字楼标准六商业项目基本信息七建筑成本的影响因素前言研究目的本报告是受天津瑞湾国际商务中心有限公司委托，对其所拥有的位于天津市塘沽区新港号路瑞湾国际商务中心二期土地的房地产开发进行研究。本研究报告将在对宗地开发经营环境进行详细分析的基础上，结合宗地所处的区位环境，对其产品开发方向提出建议，并对该宗地的开发方案可行性进行判断。二研究方法与思路我们将从滨海新区整体和项目所处区域的宏观环境入手，研究滨海新区整体和区域经济环境及政策环境，同时对滨海新区的城市规划及区域定位规划进行研究分析，通过分析，预测滨海新区的经济政策走向以及项目所属区域的城市定位和发展方向，从而寻找地块在宏观环境方面的影响因素。特别是在年。
12、目入口，对交通造成定的影响。项目入口建筑物港航路新港号路新港地区南有海河，北有二线铁路和碱厂，西有线铁路及天津碱厂造成该地区对外交通地域十分狭窄，使该区与其它区域连接均靠个出口条道路，如新港至塘沽中心区必经新华路口，加之又有铁路阻塞十分严重。新港至东西沽，须经船闸交通设施条件很差，或收费的新建海河大桥。新港至保税区，开发区只有临港立交桥通过，东西南北方向各有条通道，机场街新港二号路既是对外交通干线，又是城市内部主要干道，大量机动车非机车公交车辆均集中于线，交通出行不便。四商业现状分析项目周边工业企业政府机关所占有相对较大的比例，商业比例较少，主要分布在新港二号路与临港路交口西侧，以中档餐饮宾馆为主。特别是沿宗地的新港号路属于二号路。
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