1、库层架空面积,机动车停车位个地块利用规划图如下项目区域环境分析项目区域环境概况单身宿舍幼儿园保障性住房住宅用地项目西南侧临近兴海大道，兴海大道为城市交通主干道，分别与南海大道月亮湾大道相连，对外车行交通比较便利。经过本项目地块的公交交通线路较少，但到达项目地块附近的公交线路较多。地铁方面，未来将有地铁号线和号线途经兴海大道，将大大提高项目公共交通的便捷性。从片区氛围来看目前地块附近居住人口稀少，有定的荒芜感，生活便利性配套如餐饮便利店等缺乏，区域生活氛围十分不足。另外，兴海大道过往车辆以货柜车居多，凸现了港区货流氛围，这为居住项目的发展带来定的不利用影响。项目东北侧临近大南山别墅区如鲸山别墅等。别墅区相对，对本项目的影响不明显。因此，项目未来发展不能局限于区域现状条件，必须重视片区。
2、利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的倍，对以商住两用房名义申请贷款的，首付款比例不得低于。通知要求商业银行应密切监测房地产价格变化及其对信贷资产质量的影响状况，切实加强商业性房地产信贷管理和内控机制建设，积极防范房地产信贷风险。系列的调控政策出台，对深圳房地产市场发展有着积极的作用，其中套型建筑面积平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的以上，中低价位中小套型普通住房含经济适用房和廉租房的土地供应，年度供应量不得低于居住用地供应总量的这两条规定更是对房地产开发企业，尤其对房地产用地储备较多的开发企业形成了较大的促动，定程度对后市供应增长起到积极的作用。年以来土地政策仍然从紧，房地产市场政策有放松趋势，效果有待市场验证。年月日，国土资源部工商行政管。
3、三级市场总体特征截至到年月，深圳市房地产市场总体呈现回暖迹象，价格出现上涨，交易量先涨后降月日，深圳市国土房产局公布了今年月深圳市房地产市场运行情况趋势预测，报告指出年月该市新建商品房销售面积万平方米，同比增加，其中，商品住宅销售面积万平方米，同比增加。月该市住宅均价每平方米元，同比下降月份住宅均价每平方米元，环比上涨，同比上涨。月日，国家统计局公布了全国个大中城市商品住房销售价格调查统计结果年月份，深圳二手房价环比涨幅，领涨全国二手房价涨幅，而手房涨幅环比也涨，涨幅仅次于广州，排名全国第二。年初，房产需求以刚性需求为主，从月春交会来看，主力成交楼盘以低价位为主据调查，深圳月春交会现场的主力成交主要以万元以下的楼盘为主，如中海大山地中海康城国际碧水龙庭深物业新华城的成交在套以上，这。
4、收费减免政策。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的倍，最低首付款比例调整为。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调个百分点。年国家及地方政府有进步放宽房地产政策的趋势。年月日，国务院发布了关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知国发„‟号，其中规定保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例由下调为，该项政策的公布实施，降低了开发商的门槛，有利于楼市回暖。年月日，广东省政府出台了关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见粤府办号，该意见放宽了对港澳台居民在广东境内购房的限制，这无疑将促进深圳房地产市场的销售。房地产市场特征分析房地产级市场关内新增住宅用地供给持续降低，土地稀缺性增强，将直接影响到关内新增住。
5、块为非收益项目，开发时间介于号地块之间，隔断并拉长资金回现时间，这意味项目将增加财务成本，为项目发展带来定风险项目总投资利润率虽达到行业般水平，但年均利润率不高，因此若建设周期拉长将进步影响项目的动态收益指标。市场风险项目建于车辆段之上，不排除客户有定的心理影响，为项目销售带来风险项目所在位臵现状交通及配套均不是非常便捷，这也为项目销售带来风险宏观经济及政策风险开发周期长，宏观经济及政策环境具有定的不确定性，这也将为项目发展带来风险。防范建议控制土地成本投入控制工期及项目投资额提高产品的性价比加强宣传力度，缩短资金回现周期。二项目地块属性界定项目概况项目位臵项目位于大南山与赤湾片区交界处，西南侧临兴海大道，东南侧临松湖路，东北侧为大南山。图宗地位臵地块现状宗地方案编号。
6、总局公布国有建设用地使用权出让合同示范文本也称新版土地出让合同，新文本自月日起正式执行。但是，目前多数城市还没有制定出地方的土地新合同。土地新合同范本有明显的三个变化规定地块的开竣工时间规定容积率的上下限规定开发总套数。严厉限制了开发商的囤地修改规划，随意开发大户型的行为。土地总量仍然严格控制。国土部严守耕地红线建立土地问责制和全国土地供应总量同比减少，可开发的建设用地数量越来越少。年月日，中国人民银行宣布，为应对国际金融危机对我国可能产生的影响，支持扩大内需，提高对居民购买普通自住房的金融服务水平，保障和改善民生，决定从年月日起，对个人首次购买平方米及以下普通住房的，契税税率暂统下调到对个人销售或购买住房暂免征收印花税对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的。
7、来发展及项目本身配套的建设，以规避近期不足带来的风险。片区关系图本项目属于大南山片区，四周环绕赤湾妈湾前海南油后海蛇口等片区。在各片区中，大南山片区北侧环绕片区生活氛围较为成熟或趋于成熟，但南侧环绕片区如赤湾妈湾等片区港口及工业氛围浓厚，生活氛围缺乏，不利于本项目居住项目的发展及提升。片区发展分析大南山为包括高尚居住区办公创业园在内的综合性地区，而赤湾则是以集水陆运输货物仓储临港工业等多种功能于体的综合性港区。本项目位于大南山片区与赤湾资产市场开始普遍进入调整态势，对于房地产来说主要表现为交易量的大幅萎缩和信贷的紧缩融资成本的迅速上升以及由此带动的不同地区的程度不同的房地产价格的调整，从而导致了房地产市场自年下半年以来的观望气氛。美国次贷危机引发了金融海啸，恶化的外部经济环境及其不。
8、确定性的运行前景波及房地产市场，政府采取各种措施，恢复市场信心，楼市有定的反弹。年，在国家严格控通货膨胀和房地产市场调控政策的作用下，房价逐步回落。当前，防止经济增长下滑已经超越了控制通货膨胀而成为国家各级政府关注的个焦点美国次贷风险蔓延和扩大所引发的金融海啸已经使美国欧洲等发达国家经济甚至全球经济下滑和衰退的风险越来越大。国际经济金融形势的恶化，使我国国内宏观经济前景预期不明朗，并进而波及到房地产市场的发展。为了保证经济的持续增长，国家采取了宽松的宏观政策，国务院先后出台了国十条国九条等经济政策，继续执行适度宽松的货币政策，刺激消费，并计划投资万亿元用于扩大内需。受上述利好消息的影响，加上广东省公布实施十五条港澳台居民购房的限制取消国家下调了商品住宅项目资本金比例，激发深圳市房地。
9、静态和动态指标均可以达到行业收益水平。表项目的结果指标对比表序号项目整体指标成本返还整体指标含财务成本返还号地块指标单位占地面积,总建筑面积,计容积率面积,收益面积,总投资,万元保障性住房万元经营收入,万元利润总额,万元税后利润,万元税前总投资利润率税后总投资利润率财务内部收益率财务净现值,万元税后年均投资利润率年注整体指标是保障性住房按照不含财务费用的成本返还价,万元返还情况下的结果指标，整体指标是保障性住房按照含财务成本的总投资,万元返还情况下的结果指标号地块指标指单纯只进行号地块投入的结果指标由于商业所占比例较小，因此年均投资利润率按照建设期加销售期考虑，即按照年计算风险分析工期影响项目的开发建设受平台建设影响，工期较长，这将导致资金回现周期长，影响项目的动态收益水平号地。
10、地用途居住用地宗地形状为不规则多边形，号地块与号地块通过连廊连接，号地块相连接开发程度地块所在区域市政配套开发较完善，宗地外已进行六通通路通电通上水通下水通燃气通讯，宗地内场地基本平整地上状况现状为地铁号线蛇口西车辆段工程项目。图宗地形状地势图宗地现状图宗地现状图宗地现状图宗地现状项目规划指标根据委托方提供的地铁蛇口西车辆段上盖物业项目用地规划设计条件，本项目用地性质为居住用地，项目建设指标如下表。表地块指标表序号项目规模总用地面,建筑容积率建筑覆盖率建筑高度计容积率建筑面积,保障性住房,物业管理用房住宅,单身宿舍,序号项目规模商业,配套设施,社区健康服务中心,居住小区文化室,居委会社区服务站邮政所其它公共配套幼儿园,车辆段派出所,核增建筑面积,住宅首层架空面积,停车库及设备面积,。
11、的供给截止年月，深圳土地市场共成交块，总成交面积为万平方米，其中工业用地共成交块，成交面积万平方米。住宅用地共成交块，成交面积为万平方米。图年深圳各类土地成交统计图数据来源世联平台深圳年月土地市场共推出土地块，共计万平方米，以居住用地为主，且块为旧改用地，其中宗地是深圳自年月日近两年来首次推出的位于关内的居住用地，建筑面积为,平方米，这是今年政府第三次挂牌出让居住用地。表年月推出土地览表序号宗地编号土地位臵土地用途总用地面积建筑面积挂牌起始价万元土地使用年期宝安大道西侧航城大道北侧居住用地,年南山后海中心区商业性办公用地,年福田区南园爱华路西侧居住用地,宝城区商住混合用地,年商住混合用地年商业及商务公寓用地年年月深圳各类型土地成交情况统计住宅用地工业用地仓储用地成交面积平方米房地产。
12、市场近期量价均有所反弹。深圳市房地产市场分析房地产市场政策房地产政策方面，由从紧转为明显放松，市场效果已初步显现年以来，房地产市场政策由从紧到略有放松，从严厉打压到有策略的扶持，帮助楼市恢复信心。但是，救市政策的激励作用还未得到体现。年房地产市场政策对深圳市房地场市场的调控作用较大。为保证深圳市房地产市场健康持续地发展，深圳市政府出台了系列规范市场秩序稳定房价的措施。年月日，中国人民银行中国银行业监督管理委员会共同发布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知以下简称通知，对商业性房地产信贷政策进行了调整，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套含以上住房的，贷款首付款比例不得低于，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的倍商业用房购房贷款首付款比例不得低于，期限不得超过年，贷。
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