1、为东路商圈的中心地带，安东路东侧，商业发达和人气充足是主要特征和先天优势。充分利用这种特征，将其转化成涟水主城稀缺地段的优质资源，项目内规划建设层超高层建筑，打造个集居住商务休闲购物功能于体的高档生活圈。项目产品定位本项目建设内容为商业步行街大型综合商场酒店式公寓办公综合楼高档住宅区学校和医院等。地块周边楼盘产品览项目名称定位中央城商业步行街写字楼高层住宅万平方米，万商业建筑东商城地块亩容积率商住用途年月日摘牌西商城地块商业住宅高层年月摘牌东大坳地块商业住宅用途年月摘牌金地国际花园高层住宅区，在建由此可见，区域内物业类型丰富，以商业住宅为主，高投资收益是普遍采取的定位。综合本地块特征，产品定位思考如下安东路商圈时尚生活特区项目所在区域交通便利配套齐全，居住人口稠密，是个标准的优质生活圈。本项目需依托安东路商圈资源，打造个商业人气高适宜居住可办公，具有极大投资潜力的时尚生活特区。建议本项目依托安东路商圈成熟的商业配套和超高。
2、主，兼营行业培训节目制作发行短信等增值服务开发等全方位多层次的盈利模式，充分实现电视平台与经营业务的充分互动。频道收入构成基本收入收视费发展普通用户与机构用户电视节目销售以置业装修生活为主题的电视剧专题情景剧，装修材料知识类节目的销售。衍生品营销系列节目的出版发行，销售。增值服务收入短信平台的短信互动电子杂志营销为专业人士及机构用户量身订制信息服务。数据库营销基于专业频道建立的建材商装饰装修公司房地产开发商建筑设计师数据库整合营销。行业培训收入教育培训服务利用频道平台提供专业资质系列培训，收取培训费用。俱乐部活动利用频道优势，组织全国范围内设计师俱乐部，形成资源的整合，为社会提供专业服务。大型展会评比活动依托建设部中国建筑文化中心及频道品牌举办全国性大型展览大型专业评选与专业大赛类活动。其他收入产业经营活动利用频道的权威性和品牌效应组织经营活动，如材料代理科技交流。软性赞助建材商地产商装修装饰公司及设计公司对相关节目的赞。
3、项目保守税前利润总额为万元本项目保守税后利润总额为万元以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项目的静态经济效益指标良好，项目可行。市场及产品分析地块资源分析地块经济技术指标总用地面积平方米容积率规划总建筑面积约万平方米含地下人防工程面积主要建设内容商业步行街，大型综合商场酒店式公寓办公综合楼高档住宅区学校和医院等相关配套设施地块环境如下图所示，地块位于江苏省淮安市涟水县安东中路东侧常青大道北侧金城路西侧涟河风光带南侧。南邻东商城西邻正在建设的中央城商业步行街北边为沿河风光带。地块南西侧的两条路是涟水老城区的两条十字主干道，该地块位于涟水县老城商圈的核心位臵，是涟水最具商业地产投资价值的位臵之。地块拆迁安臵该地块上建筑包括商业门面多层及单层住宅，主要情况如下单位办公用房主要有药监局武警中队看守所连城派出所红日中学物价局堤防管理所涟城电管站农机局向阳小学仁慈医院。经过测算，在政府解决用地指标的情况下，上述搬迁异地重建费用约。
4、方米总建筑面积平方米其中商业建筑面积平方米商住公寓建筑面积平方米高层住宅建筑面积平方米学校医院等配套平方米人防面积平方米车位个满足规划容积率建筑高度米绿地率建筑密度日照间距项目建议销售价格测算就本项目而言，最终拿利润率同预计项目销售均价存在密切联系，项目销售预计如下涟水商业大厦地块销售总价测算表分类建设面积万平方米安臵面积万平方米可售面积万平方米建议销售平均单价元平方米销售收入万元商业用房商住公寓高层住宅配套用房人防总计乐业商城可行性研究项目开发成本费用分析本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用直接费用有土地成本勘查设计和前期费用建筑工程造价费用及配套建设费用，间接费用包括财务费用及不可预见费用。本项目开发成本费用分析表实际成本备注编码费用名称单价或楼面造价数量造价或费用万元比例费用标准项目总投资直接费土地费用政府出让金万元单位安臵就地安臵元二勘察设计和前期费规划勘察设计费元图纸审查费元参考，元，按建面测绘放线费。
5、建筑工程招投标费按工程造价的计提监理费元质检费按工程造价的计提三通平费参考，元水电设施配套费用元基础设施配套费元三建筑工程造价万参考，元间接费管理销售财务费用开办和管理费工程总价计提销售代理费成交总价销售推广费成交总价前期物业管理费工程总价计提不可预见费用工程总价计提乐业商城可行性研究项目销售税金及附加测算乐业商城销售税金及附加览表序号类别计算依据交纳金额万元营业税城市维护建设税营业税教育费附加营业税教育专项基金营业税印花税销售收入合计项目土地增值税测算土地增值税测算序号类别计算依据交纳金额万元销售收入扣除项目金额开发成本及相关费用销售税金及附加其它扣除项目取项增值额增值率增值税率速算扣除率土地增值税乐业商城可行性研究资金损益表资金损益表序号项目名称计算依据金额万元销售收入总成本费用销售税金及附加土地增值税增值税返还涟水当地执行利润总额所得税税后利润如增加增值税返还利润总额为万元如增加增值税返还税后利润总额为万元本。
6、。价格策略定价体系根据现行数字电视节目的定价标准，对建设频道收视费进行价格听证，同时报国家发改委进行审批备案。建设频道参考如下定价原则频道运营主体的运营成本及赢利目标目标受众订购该频道价格弹性与需求弹性整体市场行情。建设频道在原则上实行全国统的价格标准个人用户价格元月允许阶段订购与退订，并与地方网络服务商分别合作，允许同其它数字频道进行菜单化打包的优惠价格，价格根据具体情况再行洽谈机构用户价格元年。营销策略集中力量先在经济发展较好的地区重点推广。业务开展初期第年，推出基本营销策略及优惠措施，调动用户订购的积极性。通过房地产行业协会和装修装饰行业协会推广机构用户。和各地网络商建立紧密的合作关系，对用户进行市场分析，更好的掌握潜在客户群在哪里，进行有针对性的推广和营销。实施计划报批阶段年月筹备阶段年月节目策划年月月样片制作年月月资金落实年月月人员定岗年月月技术平台完善年月储备节目制作年月年月试播阶段年月月正式播出年月中市市场。
7、人气，以打造高档商业步行街偏居住功能的高档住宅区形象切入，同时提升其投资价值，兼考虑部分商务功能。项目客群定位房地产项目的客群主要包括主力客群辅助客群延伸客群。主力客群中青年城市中产阶级在本案及周边工作生活，崇尚方便快捷高效的现代生活方式，事业处于高速发展期，经济较强的中青年，年龄在岁，他们的购房目的是居住和投资并重。辅助客群投资者投资者看中的是本项目绝版地段带来的广阔投资前景，适合商业步行街高端居住商务办公，拥有较丰厚的资金回报。延伸客群型办公特立独行但经济实力较强的年轻人或年轻家庭交通便捷商务资源丰富办公成本相对较低，将会吸引部分型办公企业，经济实力较强的年轻人或者年轻家庭对这类高端时尚便捷的公寓类物业接受度较高。三周边类似案例中央城总用地面积为如下几种适合居住的强调人居环境，空间合功能相协调。提高空间利用效率。体现小空间大房间的感觉。适合以办公为主，居住为辅的现代简约，满足办公需要，有足够的储藏空间，精致的。
8、卫生间。乐业商城可行性研究项目财务分析及评价绪言本报告的财务测算是秉着谨慎与负责的态度，在现有资料基础上进行调查估算分析和预测后得出的。鉴于目前的客观条件和市场的实际情况，有必要对报告的有关问题进步作出说明，我们所进行的财务测算是建立在最新的市场调研基础上的，各种费用估算及效益评价具有定的可信度与参考价值。本报告在测算数据时，方面充分了解了当前宏观和微观的房地产市场和涟水未来发展规划，同时对未来市场中短期地演变进行了科学地预测，结合制定了多种市场策略。为了保证开发的每环节都优质高效，项目需组建支高素质高水平的工程管理队伍，以及聘请了高水准的专业房地产经纪公司操作项目，这将大大有利于规避不可预见风险。降低开发成本，同时紧紧地抓住市场机会，增加销售收入，达到先前制定的盈利目标。在价格和利润测算中，未将人防车位出租收益纳入收益计划，所有物业按照全部销售考虑，不考虑出租。乐业商城可行性研究项目经济指标编号项目单位数量占地面积平。
9、方米总建筑面积平方米其中商业建筑面积平方米商住公寓建筑面积平方米高层住宅建筑面积平方米学校医院等配套平方米人防面积平方米车位个满足规划容积率建筑高度米绿地率建筑密度日照间距项目建议销售价格测算就本项目而言，最终拿利润率同预计项目销售均价存在密切联系，项目销售预计如下涟水商业大厦地块销售总价测算表分类建设面积万平方米安臵面积万平方米可售面积万平方米建议销售平均单价元平方米销售收入万元商业用房商住公寓高层住宅配套用房人防总计乐业商城可行性研究项目开发成本费用分析本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用直接费用有土地成本勘查设计和前期费用建筑工程造价费用及配套建设费用，间接费用包括财务费用及不可预见费用。本项目开发成本费用分析表实际成本备注编码费用名称单价或楼面造价数量造价或费用万元比例费用标准项目总投资直接费土地费用政府出让金万元单位安臵就地安臵元二勘察设计和前期费规划勘察设计费元图纸审查费元参考，元，按建面测绘放线费。
10、项目保守税前利润总额为万元本项目保守税后利润总额为万元以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项目的静态经济效益指标良好，项目可行。市场及产品分析地块资源分析地块经济技术指标总用地面积平方米容积率规划总建筑面积约万平方米含地下人防工程面积主要建设内容商业步行街，大型综合商场酒店式公寓办公综合楼高档住宅区学校和医院等相关配套设施地块环境如下图所示，地块位于江苏省淮安市涟水县安东中路东侧常青大道北侧金城路西侧涟河风光带南侧。南邻东商城西邻正在建设的中央城商业步行街北边为沿河风光带。地块南西侧的两条路是涟水老城区的两条十字主干道，该地块位于涟水县老城商圈的核心位臵，是涟水最具商业地产投资价值的位臵之。地块拆迁安臵该地块上建筑包括商业门面多层及单层住宅，主要情况如下单位办公用房主要有药监局武警中队看守所连城派出所红日中学物价局堤防管理所涟城电管站农机局向阳小学仁慈医院。经过测算，在政府解决用地指标的情况下，上述搬迁异地重建费用约。
11、建筑工程招投标费按工程造价的计提监理费元质检费按工程造价的计提三通平费参考，元水电设施配套费用元基础设施配套费元三建筑工程造价万参考，元间接费管理销售财务费用开办和管理费工程总价计提销售代理费成交总价销售推广费成交总价前期物业管理费工程总价计提不可预见费用工程总价计提乐业商城可行性研究项目销售税金及附加测算乐业商城销售税金及附加览表序号类别计算依据交纳金额万元营业税城市维护建设税营业税教育费附加营业税教育专项基金营业税印花税销售收入合计项目土地增值税测算土地增值税测算序号类别计算依据交纳金额万元销售收入扣除项目金额开发成本及相关费用销售税金及附加其它扣除项目取项增值额增值率增值税率速算扣除率土地增值税乐业商城可行性研究资金损益表资金损益表序号项目名称计算依据金额万元销售收入总成本费用销售税金及附加土地增值税增值税返还涟水当地执行利润总额所得税税后利润如增加增值税返还利润总额为万元如增加增值税返还税后利润总额为万元本。
12、万元机构用户包括全国数千家房地产开发商大型装修公司建筑设计公司大型建材生产商各地建筑公司等。品牌目标建设频道的品牌目标是成为在本行业内最有权威的数字电视媒体。财务目标预计年末实现财务收支平衡，年实现盈利，年收回全部投资。节目方案节目体系频道全天播出个小时，初期保持自制节目每天小时，全天滚动播出。后期不断完善，逐步增加首播时间。具体节目分为以下六类资讯类广厦资讯周流行展会现场权威数据服务类看房班车城市诊所权威数据奇思妙想鉴赏类博古通今家居艺术之旅大师风采样板间景观之林广厦之最培训类设计大讲堂建造师培训监理工程师培训房地产估价师培训资产评估师培训项目经理培训谈话类建设论坛名人坊综合类装修擂台装修故事我的设计生活节目介绍见附件节目制作频道形象统包装，自制节目占，其中大部分采用集中采购素材资料，批量后期编辑的方式制作。另外节目采用委托制作和外购成片的方式完成。盈利模式以建设频道电视节目平台为核心，整合周边资源，形成电视收视费用为。
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