1、开发中的第三使馆区，周围外资企业和国内商家云集，物业地理位置优越，这些都是住宅销售的有利条件。因此，开发商将本项目定位为中高档专项住宅，销售对象定为外国驻华机构外资企业港澳客商东南亚客商和部分国内企业家，在综合考虑住宅的开发成本和客户的购买力后，开发商将住宅的起步销售价格定为美元平方米元平方米。若按此价格计算，项目的内部收益率高达。中高档住宅的供给午以来，北京市中高档住宅发展迅速，仅外销房总供给量高达万平方米，目前仍有余万平方米待销。年前竣工的外销房在建总面积仍高达万平方米。若加上内销房部分中高档住宅的待销和在建面积，近期中高档住宅的总供给量可能会超过万平方米。尽管如此，由于有上述的高额回报，不少开发商仍正寻找商机。因此，短期内中高档住宅的供应仍会保持上升趋势。中高档住宅的需求项目主要销售。
2、元万元万元万元万元万元万元万元万元年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均Ⅲ财务评价指标商品房投资利润率商品房投资利税绿商品房资本金净利润率全部投资内部收益率所得税前全部投资投资回收期所得税前全部投资内部收益率所得税后全部投资投资回收期所得税后资本金内部收益率长期借款偿还期房地产投资年年年贷款期起附表项目总投资估算表单位万元序号项目金额说明开发建设投资土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费财务费用经营资金项目总投资开发产品成本固定资产投资经营资金附表投资使用计划与资金筹措表单位万元序号项目合计总投资自营资产投资自营资产投资借款建设期利息自营资产投资方向调节税经营资金开发产品投资其中不含财务费用财务费用资金筹措。
3、房经营费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润自营资产长期借款本金偿还自营资产经营资金借款偿还房地产长期借款本金偿还偿还其他应付款股东贷款短期借款本金偿还职工奖励及福利基金盈余资金累计盈余资金附表资产负债表单位万元序号项目资产流动资产总额应付帐款存货其中在建开发产品现金累计盈余资金在建工程固定资产净值无形及递延资产净值负债及所有者权益流动负债应付帐款短期借款借款经营资金借款固定资产投资借款开发产品投资借款负债小计所有者权益资本金资本金公积金储备基金企业发展基金累计未分配利润比例指标资产负债率流动比例速动比例目录项目主办单位概况二项目概况三项目工程建议四市场营销评估五企业资信评估六投资总额及资金来源评估七项目财务效益评估八不确定分析九贷款风险评估十评估结论和建议十附表项目主办单位概况主办单。
4、期年基准收益率附表财务现金流量表资本金单位万元序号项目合计现金流入售房收入租房收入自营收入其他回收股东贷款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入现金流出资本金预售租收入用于开发产品投资自营部分经营费用出租房经营费用经营税金及附加土地增值税所得税长期借款本金偿还流动资金借款偿还短期借款本金偿还其他股东贷款职工奖励及福利基金净现金流量累计净现金流量计算指标内部收益率财务净现值基准收益率附表损益表单位万元序号项目合计经营收入商品房销售收入房地产租金收入自营收入经营成本商品房经营成本出租房经营成本摊销出租房经营费用自营部分经营费用自营部分折旧摊销自营部分财务费用经营税金及附加土地增值税利润总额弥补以前年度亏损应纳税所得额所得税税后利润职工奖励及福利基金储备基金企业发展基金加年初未分配利润可供投资者。
5、荷用电消防用电设备属级负荷背通电梯生活水泵公用照明及通风为二级负荷住宅为三级负荷。热力系统。该工程所需采暖和生活热水均由市政热力管网提供。在工程两侧，麦子店西路有市政供热管线，从上述供热管线向东引出管径为的管线进入工程建筑物西侧的地下层的热力交换站。工程项目冬季采暖用热量万大卡时工程项目生活热水用热量万大卡时全年供热范围为冬季供给室内采暖生活用热水及维持游泳池水温夏季仅供生活用热水。天然气系统。该工程项目所需生活用燃气由市天然气公司供给。在该工程建筑物附近亮马桥侧，现有直径中压市政天然气管线通过。该工程拟引入管线，经调压箱降为低压天然气入户，供使用。弱电系统。电讯市政电信干线已设置在该工程楼前。为方便大楼管理部门需要，项目设有个门内部电话系统。大楼住宅部分均用市话，在各层预留电话配线箱，待。
6、本金预售收入预租收入其他股东贷款借款固定资产投资人民币借款自营资产投资人民币借款房地产投资人民币借款自营资产投资外币借款房地产投资外币借款自营资产投资建设期利息借款经营资金人民币借款附表售房收入与经营税金及附加估算表单位万元序号项目合计售房收入可销售面积平均售价元销售比例经营税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加土地增值税商品房销售净收入附表财务现金流量表全部投资单位万元序号项目合计现金流入售房收入租房收入自营收入其他收入回收固定资产余值回收经营资产净转售收入现金流出固定资产投资方向税开发产品投资不含财务费用经营资金自营部分经营费用出租房经营费用经营税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量计算指标所得税前所得税后内部收益率财务净现值投资回。
7、对象是外交人事和海外客商。海外客商在京购置地产的目的有二投资增值和工作住房。投资增值量取决于资源的稀缺程度。目前市场中高档住宅供给量充足，购入的地产增值空间不大，回报率比前二年有所降低，买家观望者增多。尽管北京是中外商入驻最多的城市，但北京也是国际权威机构评定的全世界生活费用矗高的三个城市之，其中包括住宅价格。因此，为降低经营费用，外商增加雇用本地高级管理人最，缩减驻京高级管理人员，减少了外销房的部分客源。从功能和质量上来讲，外销房和内销房出入不大，价格却差元见表，这价差也会抢走些外销房的中外方客户。但是，我们也应看到，随着住房制度的改革，国内各个阶层人购买私房的常识增强，部分成功的企业家和高级职员会在房屋市场低迷的时候买入适用的高档住宅，这样便增加部分客户。因此，预计未来中高档住宅的需求。
8、与目前大体持平。市场现状据年北京居民贷款购房展统计，预售的万平方米普通住宅平均价为元，预兽的万平方米中高档住宅平均售价为元，预售的万平方米别墅平均售价为元。表为正在出售的类似于项目的中高档住宅消价统计资料。表中高档住宅销价资料住宅名称位置内外销销售方式价格元美惠大厦二环路港澳中心南侧外销预售国际友谊花园三元桥外销预售世方豪情京成大厦外销现房罗马花园中日友谊医院西外销现房阳光广场亚运村外销现房宾都花园长城饭店东外销现房锦绣园工体北路内销预售世纪光华公寓国贸中心北内销预售以上住宅和公寓的销售对象与项目相同，地理位置也与该项目富竞争性，考虑都是同档次的住宅，建筑结构平而布局内部装修等大同小异，因而价格是可比较的。从表可以看出，目前外销房每平方米平均价格为元左右，现房比期房略高，内销房每平方米单价。
9、备，升有充足的供应量，给工程项目创造了优越的条件。给排水系统。该工程项目西侧，现有市政给水管线通过。经市自来水给水规划审批，同意待工程竣工后，从上述管线上引入两条直径以上水管，供给该工程建成后所需的生活及消防用水。最高生活用水量立方米天室内消防用水量升秒室外消防用水量升秒自动喷洒灭火用水量升秒红线内设有生活污水及雨水排出管线，并分流排入工程建筑物北侧亮马桥路和西侧麦子店西路的市政雨污水管网内。生活污水平均排水量为立方米天。供电系统。该工程采用两路电源仪电。经市供电局年月日批准，由工程东侧光明公寓∏接室，引出埋地电缆入户。该工程建筑物层设有刀闸室及变配电室。变配电室内设有两台干式变压器，正常时可同时运转，并互相为备用。工程总设备容量其中动力设备照明设备总计算容量需要系数该工程主要用电为三级负。
10、户人住后，可根据需要报装。工程设有共用电视系统可视对讲电话系统火灾自动报警系境保安监视及停车场管理系统。道路。该工程西侧麦子店山路尚未铺设，拟与沿线个单位合作集资建设，使人楼四周形成循环车道。综上所述，本工程项目的水电气热力通讯等公用工程基础条件基本落实，技术设备齐全合理，能满足项目发展的需要。环保与消防该工程系高层住宅建筑物，居于交通干线两侧，在设计上要考虑环境噪声影响，选用噪声低的设备，井考虑消声隔离处理对废气源车库与厨房，均设置机械送排风系统，使废气向高处排放对粪便污水均考虑经化粪池后排入市政门水管网。工程设有消火栓系统自动喷洒系统防排烟系统，以解决高层建筑的防火问题。工程考虑了环保和消防问题，但在竣工后需进步核实，以免后患。四市场营销评估住宅顺口地处朝阳区燕莎商城附近繁华商业区，北。
11、分配利润应付利润方方方年末未分配利润附表长期借款还本付息估算表单位万元序号项目合计长期借款偿还年初借款本息累计本金建设期利息本年借款本年应计利息本年还本付息还本付息年末借款本息累计房地产投资人民币借款年初借款本息累计本金建设期利息本年借款本年应计利息本年还本付息还本付息年末借款本息累计还本资金来源上年余额摊销折旧利润可利用售房收入其他偿还等额还款本金偿还长期贷款本金能力长期借款偿还期年附表资金来源与运用表单位万元序号项目合计资金来源商品房销售收入房地产租金收入自营收入自营资产长期借款自营资产经营资金借款房地产投资借款短期借款资本金其他股东贷款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入资金运用自营固定资产投资方向税自营固定资产建设期利息房地产投资财务费用经营资金自营部分经营费用自营部分财务费用出。
12、比外销低元。评估价格建议开发商销售部门主持人先生是业内资深专家，有多年在美国香港广州和北京售房经验，目的财务效益好，抗风险能力较强。只要销售价格合理，营销得力，可以按计划完成销售任务，回收资金。因此，该项目偿还贷款是有保证的。详见表。该项贷款为抵押贷款，抵押率符合国家规定的范围。总之，该项贷款是可行的，安全度较高。建议在房地产市场特别是中高档市场竞争激烈的形势下，要加强营销工作，以合理的价格和优良的服务，去赢得用户。表主要经济指标序号名称单位数据备注Ⅰ设计规模房地产开发产品总建筑面积商品房销售其中住宅服务用房汽车库车位平方米平方米平方米平方米平方米Ⅱ经济数据总投资开发产品投资其中财务费用资金筹措其中资本金借款经营收入经营税金及附加总成本费用利润总额所得税税后利润土地增值税万元万元万元万元万。
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