1、细阅读，我们分析得出项目存在以下风险 政策风险 挂牌文件要求以软件或服务外包为主导产业参与竞争的企业须在个月 内将总部迁入南京市鼓楼区，并在鼓楼区注册纳税。对于我公司将注册地迁到南京 的可行性基本为零，因此就可能存在政府以此为由收回土地的危险 合同约定受让人必须在年内开工建设生产研发用房不得少于万平米， 年月日前完成生产研发用房面积不少于万平米，否则地块三的商品房南京市国际服务外包产业基地地块投资建议书 销售合同不能办理。 挂牌文件对本地块的定性为生产研发及配套设施用地酒店式公寓用地。且规 定生产研发用地和房产只允许转让给从事软件和服务外包的企业。而我公司获取后 的初步设想是部分建设研发办公楼外大部分建设酒店式公寓住宅市场化销售 。
2、河西建设现代化的体育场馆。体育盛会的举办与运动场馆建设对河西房地产有 着不可估量的影响。政府大量的基础设施及场馆建设就使河西房地产升值有了充足 的理由。可以说十运会的举行使河西的规划远景有了阶段保障，促进河西规划蓝图 提前实现。 三是有优越的位置交通优势与亚东江宁相比，河西距离以新街口为中心的 老城区距离近了不少，并且有多条公路交通干线连接，还将陆续有三条地铁线进入。 离中心城区较近的位置优势和将来便捷的交通优势使得河西新区完全能够发挥城 市副中心的功能，成为现代化新南京的标志区域。 南京国际服务外包产业园介绍 本项目所在地属于鼓楼区重点打造的国际服务外包产业基地，原名江东软件 城是南京建设软件名城的重点工程。总占地亩，建筑面积万平方。
3、否则将收回土地。同时规定生产研发用地和房产只允许转让给从事软件和服 务外包的企业，否则不办理过户手续。因此，项目存在极大的政策风险。 如果写字楼没有销售对象限制，能够以正常的市场价格公开销售，预计开发建 设周期年，项目销售总收入可以达到亿元，当土地的楼面地价为元平 米，土地总价款达到亿元含拆迁补偿费时，项目总投资达到亿，投资 利润率达到，销售利润率，内部收益率，自有资金按照即 亿元考虑时，财务费用将达到亿元。 如果项目的销售对象受到限制，即只能销售给从事软件和服务外包的企业，那 么将不能以正常的市场价格公开销售，我们必须降低售价，当住宅商业售价保持 正常市场价格不变，写字楼价格下浮，即每平米售价元时，达到投 资收益率的最高土地报价为亿。
4、投资情况 商品房供销情况 二手房交易情况 土地市场情况 房价走势分析 南京写字楼及商业简析 市场发展前景预测 第三部分项目概况 项目区位 项目规划指标 土地现状 出让条件 项目风险分析 第四部分区域市场分析 河西板块概述 南京国际服务外包产业园介绍 区域住宅市场分析 区域写字楼及商业市场分析 第五部分项目分析及开发计划 分析 项目开发计划 项目销售计划 售价预测 销售收入预测南京市国际服务外包产业基地地块投资建议书 第六部分项目投资测算 项目总投资预测 投资计划与资金筹措表 资金来源与运用表 自有资金现金流量表 全部投资现金流量表 评价汇总表 南京市国际服务外包产业基地地块投资建议书 总。
5、项目所在的西片是主城的重要新区，规划具有商务体育文化等功能为 主作为新城区的中心功能居住与新业相协调的中高档居住区的功能以滨江风貌 为特色的主城西部休闲游览功能。 第二部分房地产市场概况 房地产投资情况 根据统计部门数据，月，全市全社会固定资产投资完成亿元实现 房地产开发投资亿元。全市商品住宅施工面积万新开工面积南京市国际服务外包产业基地地块投资建议书 万竣工面积万。 商品房供销情况 年，南京市商品房新上市万不含经济适用住房，其中商品住 宅上市万。同期，实现商品房合同销售万其中，商品住宅销 售套，面积万。 年南京，以下商品住宅含经济适用住房上市量销售量分别为 万万，所占全市商品住宅上市销售份额分别为。其 中年全市经济适用房。
6、米， 规划将整个园区分割成信息技术外包区业务流程外包区知识流程外 包区商业及公寓配套区及万平方米居住区。整个园区将吸纳万名科 研人员。 该产业园的建设目标是用几年时间建成江苏最高端全国流世界有影响 的服务外包产业集聚区。 按照规划确定的目标，到年，该产业园将产生软件和服务外包产值 亿元以上，出口亿亿美元，税收达亿元亿元，引进家世界著名 软件和服务外包企业。 南京市国际服务外包产业基地地块 投资建议书 市场拓展部 年月 南京市国际服务外包产业基地地块投资建议书 目录 总论 第部分南京市概述 南京概况 主城功能布局特征 第二部分房地产市场概况 房地。
7、的写字楼。 土地出让合同约定竞得人须在年完成服务外包软件外包现代服 务业等年销售收入超过亿元，完成引进家世界著名软件企业，否则，政府 有权无偿收回受让人土地使用权及地块内建构筑物。 市场风险 万平米的写字楼即使正常的对外销售都会存在很大的市场消化风险。如果按 照合同规定定向销售给软件或服务外包企业则存在非常大的市场风险。 拆迁风险 目前地块的拆迁现状未知，后续的拆迁成本不确定，存在定的风险。另，出 让文件中规定现状内的广播电台用地，在使用或未搬迁前，地块不得建设。 第四部分区域市场分析 河西板块概述 河西总体概况 河西新城区位于南京主城的西部，面临长江，与江心洲隔江相望，北依秦淮河， 定位为以商务体育文化等为主的新城区中心居。
8、住与就业兼顾的中高档居住区 以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地。河西新城区作为南京老城的延伸，未来 将成为南京政治教育文化的中心。河西新城规划的平方公里范围内，主要 分为北中南三段。北段主要职能仍然以居住为主，通过整合已建区域，完善服 务配套，形成个地区中心及个邻里中心中段结合近期即将启动的体育中心， 建设城市副中心，并带动片区的整体建设，南段主要安排高档住宅用地，是河西地 区未来发展的主要方向。 河西新城区的建设，将按照体两翼的工作思路，以中部地区开发建设为重点， 以北部地区环境综合整治和南部地区分区规划为基础，全面实施新城区的开发建 设。南京市国际服务外包产业基地地块投资建议书 在南京市委市政府疏散三集中和城三区的战略指导下。
9、第三位，机械制造业的技术规模居国内领先 地位，家用电器业建材工业也都具有较大规模。南京是华东地区重要的交通通 讯枢纽。是全国四大科研教育中心城市之，全国重要的高教科研基地，拥有 批国内流的高校和科研机构。被国家个部委列为中国投资硬环境四十优城 市之。 南京市现辖个区县。其中城区个郊区个县个。全市共有个 街道办事处个镇个社区居委会个村委会。全市共有人口 人，其中市区人城区人郊区人，县人。 未来南京城市发展目标是 充满经济活力的城市长江下游现代化的中心城市 二富有文化特色的城市国际影响较大的历史文化名城 三人居环境优良的城市人与自然和谐共生的城市 主城功能布局特征 主城布局以河流铁路城墙等为自然边界。分为东西南北中五个片 区。其中。
10、建成万，其中江南八区建成万，三区建 成万。 二手房交易情况 年，全市二手房交易面积万。其中二手住宅交易套面积 万均价元。 土地市场情况 南京年土地成交块，总出让面积万，同比分别增长 。其中溢价超过的共块万，占总出让面积的。 房价走势分析 从上图可以看出，南京房价在月份的上涨幅度达到最高点，随后南京市出台 了房价，售价需经物价局审核后只准降不准升的政府定价政策后，涨幅开始回南京市国际服务外包产业基地地块投资建议书 落，全年房价涨幅较平稳，基本上维持在左右的涨幅上。 而本地块所在的河西板块在年房价涨幅较大，部分楼盘从年初的均价 元平方米左右涨到年尾的元平方米左右。 南京写字楼及商业简析 目前南京的写字楼市挂牌出让文件的仔。
11、论 南京市国际服务外包产业基地地块位于鼓楼区河西板块，毗邻奥体中心 中央商务区绿博园滨江风光带，距市中心新街口公里，距禄口国际机场 公里距火车站公里。集老城区的便利新城区发展潜力江岸的景观环境于 体，地理位置优越。 最近两年来，南京房价上涨较快，供求两旺。年全年南京楼市的供需比为 ，处于供不应求状态。从目前发展趋势来看未来南京总体房价仍将平稳上涨， 涨幅会有所回落。而对于前期涨幅较大的河西板块，预计房价会在高位盘整，长期 趋势仍然看涨。 项目规划容积率，规划建筑面积万平米，总建筑面积万平米， 规划为为生产研发及配套设施用地酒店式公寓用地，挂牌起始价亿元。项目 要求竞买人必须是软件收入前强，竞得后个月内须将公司总部迁入南京市鼓 楼区。
12、河西新区已 成为未来年主城建设的重点地区。 河西大发展的有利因素 是有高标准的规划蓝图，根据南京市城市总体规划，未来的南京市是由主城 仙西江北江宁三个新市区若干个外围新城组成的都市发展地区。主城 由明城墙围合的老城和城北城南城东及河西五个规划单元组成。在此框架下， 南京市委常委会已经正式通过了河西新城区建设计划，将用到年时间，把新 秦淮河以北外秦淮河和凤台南路以西长江以东的平方公里范围，建成个 现代文明和滨江特色交相辉映的现代化新城区。河西新城区不仅是以文化体育 商务功能为主的城市副中心，还是居住与就业兼顾的中高档居住区，以滨江风貌为 特色的城市休闲游览区。 二是有十运会的强力促进河西作为十运会的主要场馆，江苏省及南京市投巨 资。
参考资料：
1、该文档不包含其他附件(如表格、图纸)，本站只保证下载后内容跟在线阅读一样，不确保内容完整性，请务必认真阅读。
2、有的文档阅读时显示本站（www.woc88.com）水印的，下载后是没有本站水印的（仅在线阅读显示），请放心下载。
3、除PDF格式下载后需转换成word才能编辑，其他下载后均可以随意编辑、修改、打印。
4、有的标题标有”最新”、多篇，实质内容并不相符，下载内容以在线阅读为准，请认真阅读全文再下载。
5、该文档为会员上传，下载所得收益全部归上传者所有，若您对文档版权有异议，可联系客服认领，既往收入全部归您。
南京市国际服务外包产业基地地块投资建议书