1、步行街除大品牌店外，更多是私人 零散商家，除单场地之外，其他服务缺乏，商家危机感严重， 我们对商家从进货渠道物流配送经营管理等条龙服务 商家类别差异化步行街除实力品牌店外，其他商家 大都实力较小，为私人小业主，我们则做到厂家源头经销商 代理商为市场主流 客户群体差异化步行街为零售产业，那我们除了能 汇集步行街基本零售顾客的同时，我们同时也做批发，让步行 街相当部分零售商家及其他地域零售商家也成为。

2、 虽然本项目地段位置周边目前不是很旺，但是距离松岗商 业中心不到公里，而且项目周边发展速度比较快，所以本项 目也是有很大优势所在的。只有充分认识到该项目的优缺点， 并充分发挥其的优势，才是本项目在后期的营销过程中制胜的 关键所在。 项目分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,项目优势 地处大道交汇处，地理位置显赫 距松岗商业中心旺地不到公里，发展潜力巨大 整体规模较大设计现。

3、标客户群以及满足 需求上的区别。它不局限于以个行业，在商品种类上不具备 占绝对优势的市场平台，但它的目标客户群却是定的，或是 文化层次或是经济群体等等。对于这些群体来说， 主题商场能够尽可能的满足他们的异质化需求和个性化心理 诉求，针对性强，结合本项目情况也不适合该模式。 综合性商业模式 这模式奉行的是购物休闲通吃，衣食住行条龙 服务。商场内行业种类品牌众多档次齐备，可以满足任 层次消费者。

4、优劣比较可以看出本项目具有较强的综合 性优势，只要通过合理的具有针对性的形象包装和理念引导， 将成为松岗的标志性地产项目，其社会效益和经济效益都能得 到极大的体现。 三商业模式分析 就目前的商业模式来看，主要有三种是专业性商业模 式，二是主题性商业模式，三是综合性商业模式。 专业性商业模式 这类型商业以行业为主要依托，加深品牌与档次的 细分，集中力量满足全体消费者的种特定需求，。

5、，都能找到相应主题。然后 以该主题为核心以及规则，展开经营。 这类模式与其它商业模式相比，主要在于目标客户群以及满足 需求上的区别。它不局限于以个行业，在商品种类上妆品„„ 电器城国美电器益强电器等洽谈中„„ 电器城 大小家电影音器材音响制品数码产品电脑耗材„„ 休闲饮食着力引进麦当劳必胜客味千拉面等品 牌餐饮企业 休闲美食区 餐饮美食咖啡屋水疗休闲沐足健身房保健 药房„„ 文化基地瑜伽。

6、配套功能逐步完善，具有 强大竞争力 项目劣势 现本项目周边多为厂区，商业氛围不是很浓 项目商铺主要为内铺，需要具有大部分商铺已经投资 经营才可以带动人气。 项目机会 城市发展形象提升和投资软件环境改善是政府大力提 倡和重点支持方向 综合性商业模式即购物休闲通吃，衣食住行 条龙服务仍是未来商住楼商业发展的主要趋势。 项目威胁 消费和投资理念的引导是决定项目成功的关键 结论通过以上。

7、们的顾 客。 项目消费人群分析 集团性消费如银行电信电力政府部门主要 以政务性消费和企业消费为主 商务性消费以民营企业私营业主和高薪阶层应酬 交际为主。 普通工薪阶层消费松岗经济发展迅速，有股份合作 公司家，年底总资产为亿元，经营总收入为 亿元，实现利润亿元。有工业企业家，其中世界五 百强企业家，产值超亿元的企业家。年，实现地 区生产总值亿元，规模以上工业总产值亿元，社会消 费品零售。

8、总额亿元，固定资产投资亿元，两税收入 亿元，较十五期末均实现翻番。经济的不断发展，使得 更多的外来人口的涌入，所以作为普通工薪阶层也是我们项目 的主要消费群体。 商业中心将打造松岗第个集餐饮娱乐休闲为 体的综合商业圈，满足不同档次人群的需求，让所有顾客到这 里步到位，满足自己的所有需求。 五营销推广策略 推广主题 基于以上的分析及本项目的定位，并结合目前商业物业市 场的实际情况，在项。

9、业模式 这类型商业以行业为主要依托，加深品牌与档次的 细分，集中力量满足全体消费者的种特定需求，尤其是个 性化异质化的心理诉求。这类商业模式的优势就在于针对性强，专业化程度高。行业的发展将直接影响到该行业专业 市场的经营能力与盈利空间。针对本项目的商铺所处商圈分 析，适合专业性商业模式。 主题性商业模式 主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦 或商品档次等任何个角度去发挥。

10、培训美容培训儿童兴趣培训 近年来，瑜伽培训美容培训儿童兴趣培训等受到现代 人的热力追捧，现代女性越来越来关注养生保健及美容，儿童 的培养也是如今家长最注重方面，再加项目周边居住人口不断增加但相应的培训机构配置不足。 项目商业中心差异化分析 经营品种差异化步行街主体服饰鞋类等，我们有， 但价格更低步行街不集中的饰品化妆品等我们品种更齐全 细致步行街竞争力差的电子等，我们更强 经营管理差异化。

11、尤其是个 性化异质化的心理诉求。这类商业模式的优势就在于针对性强，专业化程度高。行业的发展将直接影响到该行业专业 市场的经营能力与盈利空间。针对本项目的商铺所处商圈分 析，适合专业性商业模式。 主题性商业模式 主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦 或商品档次等任何个角度去发挥，都能找到相应主题。然后 以该主题为核心以及规则，展开经营。 这类模式与其它商业模式相比，主要在于目。

12、目的推广宣传时，主要围绕下面几个方面 进行 宣传本项目商铺为松岗地区专业商业购物步行街，突 出其市场的发展前景及投资价值 宣传该区域在商圈的核心位置从而带出投资该商铺的 的发展前景与潜力。 项目形象包装 主题广告主导语 项目基本概况 项目位于深圳市投资建设，由多幢高层住宅组成，住 宅下三层为商业物业及条商业街，现在正在对裙楼商铺进行 统分析，定位。 二项目的优劣势分析。

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