1、行数据可以看出，当前国民经济继续朝着宏观调控的预 期方向发展，经济向好的势头进步巩固。从实体经济的表现和投资消费出 口三大需求的表现来看，三季度中国经济出现企稳的迹象。基于实体经济的较好 表现，宏观经济重要先行指标制造业采购经理指数在度连续下滑后，最 近两个月都在攀升，三季度企业家信心和企业景气指数也都出现上扬，这预示着 未来经济的较好表现。 二房地产业发展状况 年前三季度，全国房地产行业产销同旺，投资额同比增长，销售 面积和销售额分别同比增长和，其中写字楼销售增长，商业经营 性用房增长，表现在销售额方面写字楼与商业经营性用房增量远大于商品 住宅增量，达到和。从价格水平增幅看，在国家连续的政策干预下， 房价在刚需市场和高品质产品的合推下，虽无大幅上扬的表现，但仍处在稳步增 长阶段，尤其表现在二三线城市，写字楼。
2、置。 受区域特性居住氛围浓厚以及地理等因素影响，项目区域内商业氛围较为 浓厚，但无成熟上规模商圈。从调研数据分析，雁滩区域商业呈如下分布特征 天水路什字至高速路口区域，主要以建材家居销售为主，分布有雁 滩家具市场万家国际家具及三森美居广场旧货市场西部丝绸商贸城兰州 雁滩布料批发市场等。 以华孚泰购物广场为主要大型成型的商业体，集西餐影院休闲服饰 化妆品百货为体的多业态组合商场。 黄河风情线的雁滩公园儿童公园体育公园等为主，南滨河路分布有万达广场可行性研究报告 户外运动设备销售汽车服务等经营业者。 雁宁路主要分布些与居住生活相关的少量餐饮美发业和家兰州银 行的生活配套商业。 而附近电子商贸城及农民巷的餐饮业也是附近商圈的最大亮点。 从调研的情况来看，项目所在区域内，除了些零散小商业外，并没有形成 成规模。
3、州市规划遵循高起点高标准高层次高水平的现代城市发展理念， 充分利用兰州独特的生态环境和历史人文景观风貌，构筑河贯城两山环城 水链织城的山水城市景观。 兰州城市未来发展目标为经济繁荣社会文明布局合理设施完善环 境良好风景优美的现代城市。 规划远期到年，在此期间，预计年兰州市域总共有万人。城 市定位黄河明珠展黄河文化，兰州的定位可以说是西北中心城市，综合枢 纽和黄河明珠非常准确。他建议，把兰州定位为黄河明珠,并围绕这 定位作黄河文化旅游产业规划，将年灿烂的黄河文化以各种艺术手法， 展现在黄河两岸。 雁滩板块远景规划 年月日，兰州市政府第七次常务会议审定并原则通过了兰州市 雁滩地区控制性详细规划简称详规，这意味着雁滩将作为重要的城市组 团之，需要在原有的基础上进步提升，并为雁滩城市化进程，及发展方向有 了进步明。
4、场份额中独占鳌头，在经营方式上也逐步摆脱依赖租赁和招商进场的 模式，自持性经营利润空间日渐庞大从区域内的居住人口状况来看，购物中心及 中高端消费服务业态十分短缺，更谈不上标志着城市商业发展规模化现代化 的城市综合体。 纵观雁滩板块在业态分布当中，大型餐饮娱乐会所时尚服装传媒影视 等消费场所商业建筑供应不足，商业方式原始，个体自由经济成分所占比例过大， 商业规划缺乏统组织，商业硬件设施缺乏大体量供应，市场存在巨大机遇。 本项目规划建设的综合性商业，在万达集团成功运营经验的前提下，以更为 成熟的品牌带动和经营互动理念带动下，加之地处兰州睡城的高端住宅集中 区域，必然成为兰州市又高定位高附加值投资和经营场所。 万达广场可行性研究报告 三区域远景规划 兰州市远景规划 兰州市是甘肃省省会，西北地区重要的中心城市。。
5、场，正在运营家五星级或超五星级酒店，公司计划在年新开业个万 达广场，新运营家五星级或超五星级酒店。作为率先实现全国布局的大型商业 地产投资及运营商，大连万达商业地产股份有限公司在中国商业地产行业内居于 绝对领先地位，是中国商业地产的领军企业。 四编制依据与研究范围 编制依据 根据中华人民共和国的有关法律法规和政策规定，结合该项目的具体情况， 本可行性研究报告的编制依据主要有 国家发改委与建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数 国家建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法 工程建设相关法律法规及设计规范 开发商提供的其他有关材料。 二研究范围 本可行性研究报告的研究范围包括 总论 项目市场分析 建设条件分析 项目的建设内容和规模 投资估算与资金筹措 财务基础数据估算 财务效益分析 不确定。
6、商业氛围。这状况和该区域内密集的人口密度大量的高档住宅小区 是不相吻合的。 小结 兰州商业发展已经逐步摆脱了传统百货购物时期，各类商品品牌化发展引导 消费品牌化，以高端品牌提升形象，以高附加值提升经营收益的综合互动经营模 式越来越普遍，以张掖路为参照，发展成为以亚欧商厦为品牌形象以地上地下 步行街林立品牌带动人气商潮以大型品牌餐饮娱乐场所提高人流互动。 其间以综合发展模式的亚欧商厦，以高端品牌定位的高附加值卖场联动高档 餐饮娱乐会所以及四星级宾馆，成为兰州市出具规模的本土综合性商业代表， 其十余年成功运营，成功带动了西关至南关商业片区的繁荣发展，以印证此类商 业形态对区域商业的带动和整合力量的庞大，目前亚欧商厦成功蜕变为兰州市国 际二线品牌经营场所，吸引了省内大部分高端客户的消费，在兰州市零售业超 亿元的。
7、商业经营性用房更是表现为量价齐升 的态势。万达广场可行性研究报告 三房地产产业调整状况及趋势分析 政策调整 年月国务院出台促进房地产市场平稳健康发展的通知国条， 二套房贷首付不低于的房贷政策明确提出到保障性住房用地供应量的保 障，专项整治囤地炒地行为，进步抑制房价新国十条坚决遏制部分城市 房价过快上涨的通知，以差别化住房信贷政策严格抑制房价，出台了对首套自 住房高于平米以上的家庭，首付比例不得低于，二套房首付比例不得低 区式开发区，成为人居和商业共同发展的城 中新城区。 从影响力来看，与兰州市商业活跃区域发展类似，东城区东部市场区域成为 兰州市最早的商业地产开发区域，目前已经形成了以东部市场为核心，先后发展 起东部品牌服装城西北品牌鞋城新东部品牌服装城新世纪商贸中心开宸 名品基地锦绣鞋城易都摩尔综合商。
8、区以及新近开发的万商国际及东欧逸景， 成为兰州市辐射周边区域商贸集散中心，租售结合的保有式开发模式是此片区市 场的重大特点。 从商业市场活跃度看，兰州市商业地产开发形成了沿庆阳路因市政改造带动 的开发项目，在主城区范围内，沿城区主干两侧和城中改造区域兴起的商业地产 开发，其开发模式基本为点状开发为主，以符合沿路商业发展需要开发的以商业 经营和商务服务为体的项目为主，辅以部分大型综合商业开发抢占休闲中心区 域和交通节点区域，其开发受地块固有的交通环境商业构成消费层级限制较 大，无法形成对兰州市商业市场的带动作用。 除上述开发现状外，目前，兰州市商业地产开发形成以偏于改造开发为主 住宅片区开发辅助开发为辅的开发模式，其经营模式以出售为主，从片区分布可 用下图表现万达广场可行性研究报告 。
9、巨大贡献，连续多年赞助大连国际服装节，先后捐资兴建高等院校小学 幼儿园以及城市绿化建设，是大连市教育基金会大连市社会治安基金会和大连 市扶贫基金会的发起单位。该集团公司自成立以来，累计为公益事业捐资超过 亿元人民币，是中国民营企业中捐赠款最多的企业，树立了良好的企业公民 形象。 兰州万达广场投资有限公司隶属于大连万达商业地产股份有限公司，大连万 达商业地产股份有限公司成立于年月，年月整体变更为股份有 限公司，注册资本亿元人民币，是大连万达集团旗下商业地产投资及运营的 唯业务平台。公司的主营业务为商业地产投资及运营管理，核心产品是以万 达广场命名的万达城市综合体。 截至年底，大连万达商业地产股份有限公司已经在全国个省自治 区和直辖市的个重点城市投资建设了个万达广场，其中已开业个万达万达广场可行性研究报告 广。
10、分析 项目风险分析 结论等 在此基础上，考察项目建设的必要性技术的可行性和经济合理性，为政府 有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依 据。万达广场可行性研究报告 第二部分项目市场分析 宏观市场分析 整体经济运行状况 年前三季度，面对复杂多变的国内外环境和各种重大挑战，经济向好 势头进步巩固，继续朝着宏观调控的预期方向发展，据国家统计局发布的 年前三季度国民经济运行数据，前三季度国内生产总值近万亿元，按可比 价格计算，同比增长，比上年同期加快个百分点。固定资产投资增长 较快，投资结构有所改善。全社会固定资产投资近万亿元，同比增长。 其中，房地产开发投资万亿元，增长。城乡居民收入继续增长，城镇 居民人均可支配收入万元，同比增长，扣除价格因素，实际增长。 从前三季度的经济。
11、州市的城市建设与发展 要遵循经济社会人口资源和环境相协调的可持续发展战略，调整产业结构， 完善城市功能。在城市规划区内，实行统的规划管理。主城区要按照带状组 团分布，分区平衡发展的布局原则，逐步形成河两城七组团的城市 结构。河两城七组团的城市用地布局结构水两山三绿廊的城市风貌 建设原则，城市从偏于东市区以东方红广场三台阁为轴线，向以黄河为轴线 的转变以单中心结构，向双中心城市结构演变。以黄河为轴，两山为翼，完善 跨河形态，构筑昼夜山水城市整体空间新形象。联系外围三个拓展区域，构成都 市区的四个主要发展空间，形成两带三城三轴九片。 河指黄河。 两城以黄河为轴线，南北整体为两个城市布局结构。 七组团沿黄河为轴线，通过滨河公路将安宁七里河西固城关中心区 东岗雁滩盐场等七个功能区联为体，使之快速形成滨河经济走廊。 。
12、 图兰州市主要商圈分布图 兰州市商业地产发展均以点式开发为主，少见片区式综合式的开发， 其出售和租赁价格受经营方式和消费对象水平影响较大。 西关商圈和东部是目前兰州市商业用房租售价格最高的区域，通过调研，商 圈内临街商铺租金可比项目中，以位于张掖路中段新建项目为例，经调查紫金广 场层的租金比商业街内部价格稍高些，约为元月。层商业整 体销售单价万。而在次级商圈租金水平受商业氛围成熟度是否 临主街周边居民人口数量等因素影响租售价格差异较大，商圈临街商铺租金平 均元•月。 雁滩商业发展状况 随着雁滩区域性经济的发展，雁滩大桥良志汽车万佳家居省政协良 志嘉年华中广宜景湾御景东方银垠大厦各自大气优雅的建筑风格和错 落有致的布局，在极大提升了区域形象的基础上，房地产开发空前热情，在兰州 城建历史上直处于引领先锋。
参考资料：
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兰州万达广场项目立项投资可行性分析报告