1、阶段逐步的完成布局。可以预见，随着海峡西岸经济圈功能的逐步 建立，厦门的经济将走向个新的台阶。 二项目环境分析与评价 厦门房地产业行情 年，厦门市商品住宅市场首次出现供过于求，而且这种态势直且持续放大中，据 初步统计，年月至年月，全市住宅批准预售面积比销售面积高出约万平 方米，基本接近年全年供应量的，市场存量巨大，市场形势依然严峻。相比 年全年均价，年销售价格有所上涨，但增幅减缓。 自年月份起，全市住宅成交量连续三个月大幅下挫，据初步统计，年 月份到月份，全市住宅月均成交万平方米左右，仅为去年同期的左右。从表面上看， 销量大幅下降是由引起，但真正的原因还在于去年下半年起严重供过于求，价格居 高不下，投资客大规模撤场。在年月月和月，全。
2、层区商务中心财务分析 赢利模式设计由于目前还没有详细的规划图纸，只有粗略的指标，结合以往的规 划提报假使各类物业如下 项目面积平方米经营模式 地下停车场租赁 地下商业空间塔楼基底租赁 双塔楼会展自营 双塔楼顶级酒店含装修自营 双塔楼顶级办公租赁 裙房会展租赁 裙房商业金融租赁 高档写字楼层出售 高档酒店公寓含装修出售后反租经营 合计 其中高档写字楼直接销售高档酒店公寓采用销售返租，其他采用租赁或自营方式经营。 租金售价假设 写字楼假设目前厦门高档写字楼租金约为元月平方米含物业管理费，年 至年间，厦门写字楼出租均价年增长率为，预计未来几年将保持平均的增长率， 即到年，厦门高档写字楼租金为元平方米月。而项目具有比较优势，其。
3、资金压力仍然很大。下面就资金成本进行敏感 性分析 假设所有资金都计算利息 年利息 动态回收期年 含建设期 动态回收期年 不含建设期 全投资回收期控制在年以内，即取得资金成本应该控制在以内 假使公司出资亿元，再引进策略投资人投资亿，本金不计利息，则投资回收期 不含建设期可以控制在年以内。 所有物业均为持有，不进行销售任何物业。则亿本金不计利息条件下，投资回收 期年以上，本金计利息的情况下，投资回收期将超过年。 目录 目录 宏观市场环境 中国总体宏观经济走势研判 中国房地产产业分析 海峡西岸经济圈建设及厦门经济发展展望 二项目环境。
4、酒店，该项目租 金预估为平方米月，经营稳定后出租率为 以后 每平方米月租金 年租金增长率 租用率 五星级酒店目前厦门五星级酒店价格约晚间，属于级城市的比较高的价格。根据 中国物价增长趋势，预计今后酒店价格将以的速度增长。项目具有比较优势，预计 年价格为平方米天。经营稳定后入住率为，每年增长 以后 房价 年增长率 入住率 会议展览中心厦门目前展费约为元平方米天，由于项目不在厦门岛内，租金应比目 前的国际会议展览中心稍少，估计为平方米天，经营稳定其出租率为 以后 每平方米月租金 年增长率 参展率 停车收费 以后 每个车位月租金 年增长率 入住率成本估算 项目及土地成本 项目收购成本为亿人民币，高楼。
5、市的经济水平和发展动力取决于城市的辐射力，而多个临近城市形成区域经济共同 体是提高城市经济辐射能力和吸引力的有效办法，珠江三角洲长江三角洲以及京津冀经济 圈都是经济联盟成功的典范，经过多年的成长，长三角珠三角和京津冀三大都市经济圈迅 速发展。目前，这三大经济圈已占全国的国土面积和的人口，生产了超过全国 的国内生产总值。 厦门地处我国东南沿海，背靠漳州泉州平原，濒临台湾海峡，是个国际性海港风 景城市和东南沿海对外贸易的重要口岸城市。但厦门的经济水平与其他二线经济发达城市比 还存在明显的差距，年，厦门为亿人民币，而广东东莞佛山等地级城市其 都在亿以上，广州市突破了亿。厦门经济要取得突破，单靠个城市的竞争 力是不够的，必须融入的区域经济里面去。
6、金应 该在元平方米月。项目建设期假定为年，完成租赁时间为年含年的 建设期 以后 每平方米月租金 年租金增长率 租用率 商业假设目前厦门商业零售业的租金在平方米月，项目平均租金取元平 方米月，并假设每年增长，完成租赁时间为年含年的建设期 以后 每平方米月租金 年租金增长率 租用率顶级住宅厦门住宅市场从年到年均价平均年增长率为，年底开始房 地产开始进入观望阶段，成交量萎缩，目前厦门顶级住宅价格为元平方米。 考虑到目前房地产行业处于低峰时期，预计未来三年内，厦门顶级住宅的价格仍然在该区间 徘徊。 售价均价平方米 完成销售时间年含完工前年的建设期 销售进度年，年 高端酒店式公寓厦门目前并没有高端的酒店式公寓案例，参考四星。
7、的住宅销售量继续萎缩， 并仍作下探趋势，与年同期相比难以同日而语，并无市场回暖讯号。 自年年初开始，全市住宅价格呈现上涨之势，年下半年涨幅明显，主要缘于 源昌鑫海湾等高价位楼盘上市，大幅拉升均价。全市年末成交价格较年初上涨近从价 格走势来看，岛内价格年末较年初上涨岛外上涨。 进入年以来价格运行情况可以明显看出，岛内价格呈现下行态势，而岛外价格则 继续保持平稳态势，全市近期的均价也基本保持元左右。年月全 市岛内岛外住宅商业中 心配套生活区等设施。观音山国际商务营运中心吸引企业的总部结算中心销售中心 物流中心研发中心展示中心等营运机构入驻。 启动区，位于营运区的中部，由厦门市开元国有资产投资有限公司负责开发建设写字楼， 并吸引企业入驻。。
8、动区分为三个地块，拟建栋写字楼，总用地面积 ，总建筑面积，总建筑密度，总容积率，绿地率。 优惠政策税收，地方税金万以内部分返还，万以部分返还， 超过万部分返还价格，均价在平方米，相当优惠。 目前进展观音山国际商务营运中心栋写字楼将陆续交付使用。而与商务营运中心 建设同时起步的招商工作进展也很顺利，其中启动区的招商任务已基本完成，企业自建区也 全面开工，第批八家企业中九牧王天首等四家企业已完成桩基施工第二批八家企业目 前正在办理前期手续，预计今年可以全部开工建设，第三批准备进驻的七家企业也已完成地 块抽签。 五缘湾商务中心 五缘湾商务营运中心位于环岛路西侧，西临环湾路，南临五通生态居住区，总用地面积 约万平方米，规划建成海湾商务新区，。
9、为主超过，人口流动以从城区进入郊区为主大都市圈阶段，人口进入郊区。房价的表现相应与人口流动主导方向的四个阶段紧 密相关。在第阶段，全国城市的房价涨幅总体应该比较接近在第二阶段，大城市的房价 表现将显著优异在最后两个阶段，大城市郊区的房价表现将会相对优异年中国城 市化率已达到，根据美日韩城市化发展的经验，中国城市化还处于加速发展阶段，城 市化总体每年还将继续快速提高农村进入城市为主导阶段即将结束，未来人口流动将依次 进入以小城市进入大城市为主导阶段以大城市郊区化为主导阶段和以都市圈为主导阶段 按照城市化的国际规律，我们认为未来三大经济圈的核心城市，尤其是这些核心城市郊区的 房价相对会有更大的潜力。 海峡西岸经济圈建设及厦门经济发展展望 城。
10、起到统领带动作用。 海峡西岸经济区就是个经济圈的概念，它是指台湾海峡西岸，以福建为主体包括周 边地区，南北与珠三角长三角两个经济区衔接，东与台湾岛西与江西的广大内陆腹地贯 通，是个涵盖经济政治文化社会等各个领域的综合性概念，具有进步带动全国经 济走向世界的特点和独特优势的地域经济综合体。经济区以福建为主体涵盖浙江广东江 西省的部分地区，人口约为万人，预计建成后的经济区年经济规模在 亿元以上。海峡西岸经济区的建设将有力推进福建与长江三角洲和珠江三角洲的区域协作， 逐步形成从环渤海湾到珠江三角洲整个沿海线的完整发展布局，大大带动厦门经济的发 展。 目前，厦门到深圳厦门到龙岩厦门到福州等地的高速铁路网正在建设当中，而整 个海峡西岸经济区也在。
11、分摊亿人民币，需要补交土地出让金配套费 增容费暂按元平方米估算。 则土地总成本为万 前期费用 按元平方米计算万 建设成本估算 项目单价元平方米面积平方米造价万元 地下二三层停车场 地下商业空间塔楼基底 双塔楼会展 双塔楼顶级酒店含装修 双塔楼顶级办公 裙房会展 裙房商业金融 高档写字楼层 高档酒店公寓含装修 合计 景观及管网费用 万 财务费用 按资金缺口逐年计算 建设期间管理销售费用 亿元 项目现金流量如表下页表格评价超高层区，其本质是资本的运作，能否取得低廉的投资资金是项目能否成功的 绝对因素。由于绝大多数物业为投资型物业，资金压力非常大，虽然通过高档写字楼和酒店 式公寓进行销售取得了约亿的销售款，。
12、建成栋中高档写字楼，总建筑面积万平方 米，并配套有运动馆及餐饮休闲娱乐设施。市委市政府决定以公开挂牌的方式，出让五缘 湾商务营运中心的同安大厦翔安大厦海沧大厦湖里大厦四幢建筑。五缘湾被称作厦门 的新客厅，而位于这里的商务营运中心又被誉为五缘湾片区的门面。 大学康城 项目位于中亚城北侧，占地面积，建筑面积，厦商集团于 年通过挂牌方式拿下该地块，当时楼面价约元平方米。项目总分三期建设，期 已经交房。目前正在开发二期，夏商大学康城二期占地面积万平方米，总建筑面积约 万平方米。容积率，建筑密度，住宅户数户，绿地率二 期建筑以板式与点式相结合高层与小高层相结合，以舒适性的中小户型为主，主力户型 房二房三房，目前均价平方米。四项目财务分析 超高。
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厦门中亚城项目立项投资可行性分析报告(word文档)