1、价由住宅分摊,第八部分竞争对手第九部分综合分析与建议优劣势分析二结论与建议决策背景内部因素本项目可为南京公司提供持续发展条件，符合集团重点发展长江三角洲的战略南京公司金色家园项目将于年全部开发完毕，当年结算利润不能满足持续增长要求。本项目可售面积万平米，年可结算面积约万平米，结算金额约亿元，并可为南京公司年提供主要利润来源。本项目占地亩，规模大，为城郊结合部项目，是集团最擅长开发的项目类型，。
2、中的区年调整后的南京城市总体规划将东山仙西浦口江北规划为个新市区，加上河西新城区，形成南京城三区的新城市建设格局。城三区的规划如表所示。东山新市区是人口导入区东山新市区位于江宁区北部，紧邻南京主城南部，其中心与市中心距离约公里，承担主城部分功能和人口向南扩散的功能，同时承载南京南部的江宁区溧水县和高淳县的农村人口城市化的功能。年人口万，年规划人口万，年均导入人口万人。远景规划万人。表南京城。
3、求居住用地和商业用地的容积率均为，商业用地内需建座占地亩的加油站，其他无特殊要求，具体如下表所示。表规划要点土地规划用途商业居住用地容积率居住用地容积率，商业用地容积率居住用地可建建筑面积平米商业用地可建建筑面积平米建筑形态以布置多层住宅为主，可布置部分小高层住宅建筑限高规划要点无要求答复中为小于米日照间距与公建配套执行建设部年月日颁布的城市居住区规划设计规范建筑密度居住，商业绿化率，公共绿。
4、部分功能扩散的职能吸收南部农村城市化人口。万第二部分项目概况宗地位置宗地北距南京市中心新街口约公里，南距禄口机场公里。宗地位于江宁开发区期西北部，东距已开发成熟的开发区中心百家湖仅公里。宗地西距将军山牛首祖堂风景区公里。牛首祖堂风景区为南京的五大近郊公园之，杭州宋城集团计划投资亿元在牛首祖堂山及以南建设的黑森林旅游度假区。二宗地四至范围及规划要点四至范围宗地东邻米规划道路，隔米绿化带为机场高。
5、部分项目所属区域介绍内部因素二外部环境决策背景决策背景内部因素二外部环境第部分项目所属区域介绍江宁区简介二东山新市区简介三江宁开发区简介,第二部分项目概况宗地位置二宗地四至范围及规划要点三项目渊源四宗地现状五宗地紧邻周边的环境六交通出行七生活配套八市政配套九土地出让条件与程序十地价分析第三部分法律风险分析项目的风险点及风险可能性预测二风险控制手段三总体评价核准通过，归档资料。未经允许，请勿外。
6、三区规划功能定位规划面积规划人口河西新城区以商务体育文化等功能为主的新城区中心居住与就业兼顾的中高档居住区以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地。万仙西新市区城镇空间向东发展的增长级接受上海辐射以及新经济发展的主要空间以发展教育和高新技术产业为主要方向。万浦口新市区城镇空间跨江发展的增长级万相对区域综合服务功能承担吸收来自北部农村城镇化人口的功能。东山江宁新市区城镇空间向南发展的增长极承担主城。
7、南京公司可以充分利用集团资源快速成熟开发此项目。金色家园项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，品牌效应也为下步开发中档项目创造了条件。二外部环境本项目挂牌出让，法律手续明晰，已完成七通平，可迅速启动开发。增值潜力大。本项目所属东山新市区在南京总体规划上定位于南京向南发展的增长级和承担主城部分功能扩散和吸收南部农村城市化人口的职能，江宁开发区在南京的个国家级开发区中规模最大发展最快，。
8、本项目是开发区距南京主城最近的房地产项目之，土地升值潜力大。环境好。本项目所处的将军路片区为近两年住宅开发的热点区域，已形成高品质住宅区氛围，且为南京生态环境最好的地区之，人文历史教育氛围浓厚。市场机会明显。本项目定位以元平米的多层公寓为主，该价格产品为南京主流市场，需求量大，市场供应不足。第部分项目所属区域介绍江宁区位于南京南部，东山新市区属于江宁区，是南京三大规划新市区之，国家级开发区江。
9、结算面积约万平米，结算金额约亿元，并可为南京公司年提供主要利润来源。本项目占地核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第四部分市三总体评价项目的风险点及风险可能性预测二风险控制手段第三部分法律风险分析九土地出让条件与程序十地价分析八市政配套交通出行七生活配套五宗地紧邻周边的环境六项目渊源四宗地现状二宗地四至范围及规划要点三宗地位置,第二部分项目概况二东山新市区简介三江宁开发区简介江宁区简介第。
10、传,第四部分市场分析南京房地产市场简述二江宁住宅市场分析三开发区商业市场分析四项目产品建议书五本项目在同价竞争市场中的优劣势分析六本项目在所属区域市场中的竞争优劣势分析附件江宁及周边片区典型楼盘,第五部分规划设计初步分析规划设计草案二规划设计草案分析第六部分工程及销售计划期开工时间确定二开发销售计划第七部分成本及投资收益预测方案商业按万考虑，商业用地地价自己分摊,方案二不考虑商业，商业用地地。
11、速路，西接将军北路，南侧为胜太西路及中和医疗器械四方亿通等工企单位和商业设施无污染，北侧为麻田路。宗地面积形状和尺寸宗地总面积公顷，折合亩，其中住宅用地为亩商业用地亩代征道路用地亩。宗地中住宅用地和商业用地形状为规则四方形，尺寸如下表所示。表项目用地指标面积和尺寸宗地总面积其中居住用地其中商业用地其中代征道路面积万平米亩万平米亩万平米亩平米亩长米米米宽米米米政府提供的规划要点政府规划要点中要。
12、宁经济技术开发区以下简称江宁开发区属于东山新市区。本项目位于江宁开发区。江宁区简介紧靠南京主城南部，紧邻环线。年撤县设区。面积平方公里，人口万人，其中非农业人口万人。到年持续高速增长，年均增长率。年达亿元，占南京总额的。人均在全市五个郊县区中排名第，年人均为元人民币，约美元，相当于全市平均水平的。二东山新市区简介东山新市区规划面积平方公里，占江宁区总面积的。东山新市区是南京城三区。
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【BD-39】金色家园项目39页项目可行性分析报告.doc文档