1、方米 酒店建筑面积平方米 地下车库面积平方米 建筑密度 容积率 绿化率 地上车位辆 地下车位辆 投资估算 投资估算的依据 下二层商业建 筑面积 平方米 办公建筑面积平方米 酒店建筑面积平方米 地下车库面积平方米 建筑密度 容积率 绿化率 地上车位辆 地下车位辆 投资估算 投资估算的依据 省建筑工程安装工程计价定额。 材料价格及设备价格采用市场价或市场咨询价。 建设投资估算 本项目工程估算总价值万元 建筑工程费万元 设备及工器具购置费万元 安装工程费万元 工程建设其他费用万元 预备费万元 投资估算表 建筑工程费 本项建筑工程费总额估算为万元。如下表所示 建筑工程费估算。
2、算为万元 地下二层商业销售收入估算按元平方米，建筑面积 平方米，销售收入估算为万元 办公销售收入估算按元平方米，建筑面积平 方米，销售收入估算为万元 酒店销售收入估算按元平方米，建筑面积平 方米，销售收入估算为万元 地下车位销售收入估算按元平方米，建筑面积 平方米，销售收入估算为万元 项目实施方案略 具体拟定实施进度，原则上进行公开招标，有开发商开发。 第四部分鸳鸯湖公园改造项目 鸳鸯湖公园规划分两部分，部分为公园部分部分为创意产 业及餐饮服务。用地面积平方米。总投资概算元。 具体内容详见设计，下附部分相关表 第五部分项目实施盈亏平衡分析 盈亏平衡分析在财务管理中又称量本利分析，是指在定的 市场生产能力条件下，通过分析拟建项目的产出量成本本。
3、润 税后净利 销售净利率 总投资回报率 综上所述，该项目的建设产生的现金流充裕，各项财务指标 均优于相应的标准，同时，该项目建设有利于改善榆林市的城市面貌， 并对提高人民的生活质量具有重要意义，具有良好的社会效益，只要 对项目进行科学运作，规范管理，项目达到预期目标是有保证的。 建议 为了使项目顺利实施，早日竣工，早见效益，本可行性报告提出 如下建议 政府要加强领导，落实责任。各部门需全力配合，大力支 持。 该项目工程量大，投资额大，拆迁量大，内容复杂。在国 地住建规划财政税收上给予支持，在审批手续上给予便利。 尽快做好前期工作。该项目已做了大量的前期工作，但进 度还要加快。尽早启动拆迁工作。 尽快制定具体实施方案。 编制单位房地产评估有限公。
4、，以提 高项目可行性研究的准确性。 反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数目标值的变化百分 比参数值变动的百分比。例如以售价为参数值，以项目的净现金 流量现值作为目标值，已知售价增加，净现金流量现值增加 ，则售价的敏感系数。敏感系数可正可负。若敏感 系数为负，说明目标值的变化与参数值的变化方向相反，敏感系数越 大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量的确定 须越谨慎。敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。 变动因素成本变动 成本变动幅度对各项经济指标变化的影响。例如 经济指标预测成本预测成本预测成本预测成本 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率 变动因素二售价变动 售价变动各项经济指。
5、计环境设 计项目的配套规划区内主要以高层住宅和低层商业为主，另设 置办公酒店等。 项目建设的原则 项目要贯彻以人为本的原则。项目要把生态环境与人 文环境放在重要的地位，使居民更多地接近自然环境，营造安定健 康和谐的社区环境。 项目要贯彻高效便捷的功能原则。从规划到建设， 从交通到绿化，都要突出以人为本的思想各区域和功能空间之间形 成高效便捷的网络，要结合人们对生产生活的需要。 项目要贯彻可持续发展的原则。项目要把生态环保 放在重要的地位，从宏观规划到微观设计具体技术的采用都要坚持 可持续化发展要求。 项目要贯彻适用经济在可能条件下注意美观的原 则。创造舒适优美宜人的生活环境。 充分结合规划区的现状条件，以规划道路红线为主要 控制界线，容积率最大化布置建筑。
6、 和收益利之间的关系，来判断项目优劣及盈利能力的种方法。 盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为 零的点。在房地产项目的可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指要找出 预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。 销售收入 本项目销售收入包括写住宅字楼及商业销售收入。 销售税金 按税法规定本项目应缴纳营业税城维税教育费附加等，综合 税率为。 利润测算 本项目销售收入扣除税金及开发成本后为销售利润。 敏感性分析 敏感性分析是研究些因素发生变化时，项目经济效益发生 的相应变化，并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。敏感性分 析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度， 还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研。
7、 序 号工程或费用名称单位数量单价元合计万元 平场及土石方工程 地下室土建工程 地上建筑土建工程 室外绿化 小区道路工程 总计 设备及工器具购置费 本项目的设备价格均以中国建设工程造价管理协会颁发的工程建设全国 机电设备年价格汇编为主，缺项部分采取市场询价。设备及工器具购置费 估算总额为万元。如下表所示 设备工器具购置费估算表 序 号工程或费用名称单位 单价 元数量 设备及工器具 购置费万元 电梯制安台 高压变配电套 消防系统 小计 安装工程费 本项目安装工程费估算总额为万元。如下表所示 安装工程费估算表 序 号工程或费用名称单位单价数量 安装工程费 万元 室内水电安装工程 。
8、防系统安装工程 外线安装工程 小计 工程建设其他费用 本项目工程建设其他费用估算总额为万元。如下表所示 工程建设其他费用估算表 序号工程或费用名称其它费用万元备注 征地费 房屋拆迁安置费 建设单位管理费 工程建设监理费 工程勘察设计可研费 建设工程质量监督费 施工图设计文件审查费 招标代理服务费 工程保险费 建设项目前期工作咨询费 费用小计 预备费 本项目按照省建设厅制定的相关标准，计取了的预备费 万元。 拆迁还建资金需求与筹措情况略 开发商自有资金万元 项目土地银行抵押贷款万元 销售期销售回款万元 销售收入估算 销售收入的估算分别对住宅楼收入估算和商铺收入估算，在收入 估算中，我们参照本项目周边市场行情，并按照谨慎。
9、划布局，将形成市 场占位与产品形象优势。 项目的自然条件略 地形及地震情况 本项目所用地块地势基本平坦， 工程地质与水文地质条件 工程地质条件 水文地质条件 项目地点气候情况 项目环境影响分析略 改造拆迁安置房项目 基本概括 地理位置 规划区位于榆林市城北，鸳鸯湖公园北侧，是滨湖公园改造安置 居民的主要区域。 规划范围 规划范围是由滨湖北路古城中路长城路红山路所围成的区 域。规划总用地面积平方米合计亩，净用地面积 为平方米合计亩。 自然条件及分析 规划区位于鸳鸯湖北侧，呈不规则形，沿滨湖北路 米，沿古城中路米，沿长城路米， 沿红山路米。现状区域内多数以砖结构平房为主， 东西最大高差约米，整体地势相对平坦。 总平面设计规划布局建筑设计户型设。
10、 经济技术指标 公园改造安置居民区 方案 指标建筑面积 总用地面积平方米合亩 净用地面积平方米合亩 总建筑面积平方米 地上建筑面 积 平方米 其 中 住宅建筑面 积 平方米户 商业建筑面 积 平方米 地下二层商 业建筑面积 平方米 办公建筑面 积 平方米 酒店建筑面 积 平方米 地下车库面 积 平方米 建筑密度 容积率 绿化率 地上车位辆 地下车位辆 方案二 指标建筑面积 总用地面积平方米合亩 净用地面积平方米合亩 总建筑面积平方米 地上建筑面积平方米 住宅建筑面积平方米户 其 中 商业建筑面积平方米 地下二层商业建 筑面积 平方米 办公建筑面积。
11、的变化，假设售价每上升下降定金 额或上升下降定百分比来比较，如 变动因素容积率变动 容积率变动各项指标的变化 主要指标 容 积率 容 积率 容 积率 容 积率 容 积率 多 高层比 营业额 总投资 毛利率 税后利润 税后净利率 总投资回报率 价格波动基本不会导致项目出现亏损。投资增加，项目仍能 够赢利，但也应切实作好项目管理工作，以降低成本 盈亏平衡分析评价结论 测算公式预测销售收入开发投资成本征收拆迁补偿价值 公园建设投入项目开发盈亏。 测算结果 万元 第五部分结论及建议 结论 本项目具有良好的社会意义 本项目具有良好的经济意义 经济指标预测售价预测售价预测售价预测售价 营业额 毛利率 税前。
12、原则估算。 住宅楼收入估算 在住宅楼收入估算时，我们对城区住宅楼行情进行了调查情况 是按销售价位统计，该片区均价在元平方米以上，按房价分 布走势看，该片区房价整体呈现自南至北依次降低的特征。根据谨慎 性原则，本项目住宅楼单价按元平方米估算。 商铺销售收入估算 经调查,年月本项目周边的长城路的商铺销售均价为 元平方米，新建路商铺销售均价为元平方米。按照谨 慎性原则，本项目商铺均价按元平方米估算。 地下二层商业销售收入估算元平方米。 办公销售收入估算元平方米。 酒店销售收入估算元平方米。 地下车位按元平方米估算。 销售收入估算总额万元。 住宅楼收入估算按元平方米，建筑面积平 方米，销售收入估算为万元 商铺销售收入估算按元平方米，建筑面积 平方米，销售收入。
参考资料：
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鸳鸯湖公园改造拆迁安置项目可行性研究报告