1、申请报告通用文本的通知发改投资 号 建设项目经济评价方法与参数第三版年月 山西省企业投资项目核准暂行办法年月 项目建设单位提供的其它有关资料及调查资料 结论及建议 结论 该项目建设属普通商品房建设项目，项目选址合理，符合运城市总 体规划。以下的小套型面积占住宅总建筑面积的以上，符合国 家调整住房供应结构的要求。积为，城镇居民将保持旺盛的 居住需求。 运城市城市规划 运城市区位于全市的政治经济文化中心。运城市城市总体规划 系运城撤地设市后于年月正式编制，年月日经省人民 政府批准。城市规划区范围包括市区个办事处和永济市蒲州境内 ，总面积约为。规划期限年。城市性质为晋 南和晋秦豫黄河金三角地区重要的中心城市，具有河东文化特色的 工贸旅游城市。城市市区远期用地规模，人口规模万人。城市 用地发展方向规划以向东向北发展为主，远景适度向西发展。近。

2、 地王此起彼伏。这说明开发商在良好业绩支撑下，对楼市未来满怀信心。 金融政策 差别化信贷，首付比例和贷款利率上调 国十条明确了家庭二套房首付比例不得低于，新国十条 则明确了平米以上的家庭首套自住房首付比例不得低于，家庭二 套房首付比例不得低于，利率不得低于基准利率的倍，三套及以 上住房贷款，首付比例及贷款利率应大幅度提高。年月日，中 国人民银行中国银行业监督管理委员会出台关于完善差别化住房信 贷政策有关问题的通知，平米以下的首套自住房首付比例也调整至三 成，明确要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。 信贷政策的调整是影响居民购房需求的重要手段，也是见效最快的。 年，信贷政策中首付比例及贷款利率的不断上调，提高了银行贷款的杠 杆化购房的准入门槛，直接减少了支撑房地产市场的有效需求。 六调法定存款准备金率，的历史新高 。

3、管理条例，依据 严密的施工组织措施，立足自我艰苦创业，依靠团结奋进务实守信 创新奉献的企业精神，以高起点高要求高标准为良好的品牌形象， 以雄厚的经济势力，高品质的设计，流的工程质量，优质的售后服务， 先进的安防系统，为业主提供优越的居家氛围，让业主买的放心，住的 舒心，向社会奉献新世纪住宅精品，以前瞻的观念先进的技术优秀 的品质高效的服务为社会各界人士创造幸福创造快乐创造美好家 园。 项目提出的理由 住房问题是重要的民生问题，党中央国务院始终把改善群众居住 条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。温家宝总理在 年政府工作报告中明确提出房地产业应重点发展面向人民群 众的普通商品房，它是构建和谐社会建立具有中国特色社会主义住宅 供应结构体系的项长期的政策措施。温总理在年政府工作报告 中又次提出要促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部。

4、道路及场地硬化面 积。规划总建筑面积，其中地上建筑面积 ，主要包括住宅用房建筑面积商业及会所等附 属用房建筑面积地下建筑面积，均为住宅地下室。主要 技术指标为容积率虽区容积率较大，但项目总体完工后，其 符合城市规划设计条件，建筑密度，绿地率。星河湾住宅小区区工程完工后可提供住宅套，其中以 下的户型套，建筑面积，占总住宅面积的 以上的户型套，面积，占总住宅面积的。可解决 约人的住房问题。 本期建设内容 该项目规划新建幢层地下层住宅楼，为框剪结构幢 层地下层住宅楼，为框剪结构幢层商业及会所等附属用 房，为框架结构。 主要建设条件 供水 该项目水源由禹西路市政管网引条供水管网，水质符合国 家饮用水标准。 排水 生活污水经化粪池处理后，排至城市污水管网雨水经管道汇集后， 作为绿化用水，多余部分排至城市雨水管网。 供电 该项目电源由运城。

5、具有中国特色社会主义住宅 供应结构体系的项长期的政策措施。温总理在年政府工作报告 中又次提出要促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市 房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。继续支持居民自住性住房消费，增加中低价位中小套型普通商品房用地供应，加快普通 商品房项目审批和建设进度。 运城市位于晋陕豫交汇处的黄河金三角区域，交通便捷，经 济发达，资源丰富，人文鼎盛，是山西省南部的政治经济和文化活动 中心。随着经济的快速发展，居民的经济收入提高很快，改善住房条件 欲望很强。根据运城市总体规划，到年城市规划面积达到平方 公里，城市常住人口将达到万。在城市化的不断推进中，城市人口迅 速膨胀，住房需求增长很快。随着国家金融制度的改革以及人们的城乡 阶层意识群居意识负债消费意识的增强，极大地促进了房地产业的 发展。 近几年来，运城市不断加大城市。

6、核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第章申报单位及项目概况 项目概况 项目名称星河湾住宅小区区工程建设项目 建设单位山西锦佳地产开发有限公司 法人代表赵金菊 建设地点运城市东部，禹西路与铺安街交汇处的东北角 建设性质新建 建设规模 星河湾住宅小区规划总占地面积约合亩，其中 建筑物占地面积，绿地面积，道路及场地硬化面积 。规划总建筑面积，其中地上建筑面积 ，主要包括住宅用房建筑面积商业及会所等附属用房建筑 面积业务用房建筑面积地下建筑面积，主 要包括地下车库建筑面积住宅地下室建筑面积。主 要技术指标为容积率，建筑密度，绿地率。 由于项目施工期长，因此计划分区区两期进行实施，其中 区工程已经动工建设，本期工程为区工程建设项目，其建设规模与建 设内容如下 星河湾住宅小区区工程规划总占地面积约合亩， 其中建筑物占地面积，绿地面积，。

7、期 建设重点为东城区，中期建设重点为北城区，远期重点是东北工业区， 逐步改造老城区。运城市城市总体布局形成主两副三个城市中心 和三个工业片区的城市组团。 主指以市委市政府为中心的老城区 两副指高专东路以东以安邑八水库为中心的城东区和铁路以北的城北区。 三大工业片区东北工业片区西北工业片区西南工业片区。 道路系统布局结构为两环九横九纵。两环内环为国粮街学 苑路红旗街圣惠路外环为西外环南二环东外环北外环九 横由北向南分别为岳北街国粮街条山街棉北街工农街禹 都街河东街红旗街银湖街九纵由西至东分别为大渠路圣 惠路解放路人民路建设路中银大道槐东路学苑路安中路 邑东路。 该项目的建设符合运城市国民经济和社会发展总体规划，既能为运 城市产业发展起到促进作用，又能为运城市人民提供个高标准高品 位的居住环境，对改善人民生活，促进经济发展等方面都起着巨大的作。

8、 用。 产业政策分析 中国房地产业是市场化比较成功的个行业，但是受民生问题影 响，又是受政府调控较多的行业。在市场与民生的两难中，中国楼市 在政策趋严的调控下，反而愈调愈涨，呈现出市场走势与政策意愿相背 离的发展态势，年表现尤甚。 在年以前，楼市调控政策多冠之以稳定理性等字眼，但在 政策的温柔乡里，楼市愈调愈涨，不停地蚕食购房者的住房梦。然而 年全球金融危机，曾经让部分购房者成功臵业，却因救市刺激楼市 大肆反弹，也最终招致年史上最强调控的出台，并首次冠之以遏制 之严厉字眼。年国务院曾三度发文调控楼市，频率之高，力度之大， 前所未有。在三大政策的统领下，土地税收金融保障房等方面的 政策全面出击，不仅如此，部委之间的联合也不仅体现在发文这动作 中，而开始体现在政策落实的检查中，并且开始约谈地方政府。然而市 场仅在政策出台后有短暂回落，又分别于。

9、员工素质较 高，公司资金实力较强。 该公司自成立以来，始终坚持统规划合理布局综合开发配 套建设的城市建设方针，严格按照房地产经营开发管理条例，依据 严密的施工组织措施，立足自我艰苦创业，依靠团结奋进务实守信 创新奉献的企业精神，以高起点高要求高标准为良好的品牌形象， 以雄厚的经济势力，高品质的设计，流的工程质量，优质的售后服务， 先进的安防系统，为业主提供优越的居家氛围，让业主买的放心，住的 舒心，向社会奉献新世纪住宅精品，以前瞻的观念先进的技术优秀 的品质高效的服务为社会各界人士创造幸福创造快乐创造美好家 园。 项目提出的理由 住房问题是重要的民生问题，党中央国务院始终把改善群众居住 条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。温家宝总理在 年政府工作报告中明确提出房地产业应重点发展面向人民群 众的普通商品房，它是构建和谐社会建立。

10、建设力度，突出建设重点，着力提 升城市品位，让城市成为美丽的花园精神的乐园和温馨的家园。运城 市作为区域经济和物流中心，对周边县市的辐射力很强，根据当地人们 的生活方式，有钱必臵业，臵业必购房的习惯，周边地区的白领及暴发 户到运城购房的意愿越来越强烈，加之旧城改造的速度加快，市场容量 膨胀很快，人们对房地产的需求非常旺盛。山西锦佳房地产开发有限公 司为解决公司员工办公业务需求，决定在该项目中建设业务楼幢。该 项目位于运城市东部，禹西路与铺安街交汇处的东北角，总占地面积为 约合亩，总建筑面积为，项目建成后可提供 住房套，解决人和公司员工的住房问题。 申请报告编制依据 运城市总体规划年 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房 价格意见的通知国办发号 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国发 号国家发展改革委发布项目。

11、市电力公司供给，由市政电网引入线路。 暖通 该项目供暖由城市集中供热供给。 建设工期 根据项目建设规模，预计建设工期为个月，即从年月 日开工建设，年月底全部竣工。 估算总投资与资金来源 本项目估算总投资万元，其中工程直接费万元， 其他费用万元包括土地使用费，预备费万元。详见工 程造价估算表。项目估算总投资万元，全部由建设单位自筹。 主要技术经济指标 主要技术经济指标详见表。 建设单位概况 山西锦佳房地产开发有限公司成立于年月，公司办公地址位 于运城市运城市红旗西街号，法人代表赵金菊，公司注册资本 万元，主要从事房地产开发经营。公司现有员工人，具有专业技术职 称人员人，其中高级工程师人，中级职称人员人，员工素质较 高，公司资金实力较强。 该公司自成立以来，始终坚持统规划合理布局综合开发配 套建设的城市建设方针，严格按照房地产经营开发。

12、月月实现反弹，年底楼市又现反弹迹象。若以国务院针对楼市前后发文的时间间隔为个调控 周期，无疑楼市调控的周期越来越短。之所以如此的原因在年以 前楼市愈调愈涨的参照下，及年楼市大反弹的背景下，政府及其 政策在购房者心目中的公信力被大幅贬低，并且已形成种强烈的预期。 在这种预期的支撑下，年楼市三落三起，并且全年成交量继续放 大，销售均价再次攀升。但楼市反弹的根本原因通胀，广义货币供 应量远高于，及负利率的存在，导致物价的持续上涨，从而带来通 货膨胀，居民财富随之缩水。而作为大众投资渠道的股市和楼市中，股 市在见顶回落后直横盘整理，无助于居民财富增值保值，唯有楼 市成为居民最佳投资渠道，即使是限贷，全款支付亦在所不惜。正是居 民投资楼市的热情不减，开发商方能顺利完成年初目标，其中万科更是 年销售额超过千亿。开发商业绩的超预期，也带来年底土地市场的火热， 。

参考资料：

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