1、及到的投资金额也越来越大。因此对个项目进行科学的规划，既是管理上的内在要求，也是未来进行经营管理防范风险的迫切需要，商业计划书也越来越受到重视。个好的商业计划是获得贷款和投资的关键。商业计划书将风险投资者和其他所有对投资项目感兴趣的人作为主要目标群市规划利好未来升值潜力，置业动机多为利用片区的总价优势和项目的稀缺性，炒楼赚钱。目前芳村区域置业客户仍以区内为主外区为辅的态势。其中首置为刚性需求，而首改型需求同样强劲。首置刚性需求的面积段多集中在首改需求面积段主要是，部分需求为再改面积需求在的舒适房和标准房。同时，芳村区域内现有置业客户，其购买力较低，多以中低端客户为主，对产品品质比较关注，对高端产品追求般。总体而言，芳村以首置首改客户为主，项目面临的市场环境和项目特点，客户预期和芳村目前置业主流客户基本相符，有希望吸引部分更高端客户。基。
2、衡风险与利润原则平衡风险和利润的组合。主力户型符合芳村主流畅销面积段，并适当接近荔湾面积段，以首置首改为主统筹协调内部配比原则考虑内部竞争关系，房型和面积段综合考虑，建议带套间房和主卧带书房的户型和市场上产品有差异竞争优势，不建议设置房，导致内部房竞争关系。项目产品与户型配比定位根据户型配比原则，设定五地块整体的产品与户型配比定位应基于市场与客户的基本情况，整个项目定位将为高尚住宅社区。其以首置首改型的三房为主，并使三房产品尽量差异化，以防止内部竞争。具体户型配比示例如表表本项目具体户型配比表户型面积类型梯户比套数面积套数比面积比紧凑两房梯四六小三房梯四六带套间三房梯三舒适三房梯三小四房梯三小四房梯三楼王梯两的紧凑两房将成为本项目楼盘推出重点，另外，小三房带套间三房舒适三房同样是其中将力量，而其他大产权房和楼王有定配比，以提升整体项目。
3、测算，第期开工面积占有量为，第二期开工面积占有量为，第三期开工面积占有量为。并且根据荔湾区未来的供货量可以初步断定区域内的总开工量及本项目在区域内的开工占有量如下图区域整体开发节奏进度图项目销售计划销售分期计划根据开工计划，预计项目同期住房产品供给状况如下表所示表项目分期销售计划表项目期二期三期住宅建筑面积套数约套约套约套因此，制定相应的销售分期计划和步骤，其项目总体自东向西开发分期销售期约套其销售宗旨为树立项目形象，需重点规划，预计年月开始销售二期约套此期销售应承接第期的形象树立，推出纯大户型地块，预计年月开始销售三期约套此销售期要做好借势前两期热销而建立的项目形象，拉高项目整体均价的工作，预计年月开售。整体销售分期如图图项目销售分期进度图同期销售面积占有率根据荔湾过去三年的商品房成交面积来看，推算项目各期在市场上的占有率，荔湾每年。
4、，以提升整体项目的品味和价值。在单独统计的地块户型配比，满足整体规划条件和原则，计划的产品应在下，具体设计样式如表所示表地块户型配比表户型面积类型套数合计套数比面积合计面积比紧凑两房小三房带套间三房舒适三房小四房楼王合计第章项目开发与销售计划项目开发计划开发分期计划由于项目地块中存在有高压走廊，其对各分地块的价值影响有所区别。如果存在高压走廊，地块价值排位为但如果高压线移走或者下埋，其地块价值排位变更为。因此，应当要根据高压走廊是否下埋考虑开发节奏。本计划书只考虑维持高压走廊现状，如果移走或者下埋需要重新规划开发节奏。图新城开发节奏示意图开发节奏启动。第期预计开工规模为，持续时间为个月。此方案考虑高压走廊不下埋情况，如果高压走廊下埋，则将重新考虑规划方案。因此，在设计上，应当规避高压线给地块的影响，建议地块楼栋成“型”排布，临高压线做。
5、关理论及文献综述商业计划书商业房地产定义经济评价方法与风险分析论文研究的内容框架及研究方法研究的内容及框架研究方法第章广州区域房地产市场分析广州城市宏观经济分析广州城市经济发展现状广州城市发展规划广州市房地产市场发展状况广州市土地成交及其供应状况广州市住宅市场成交及其供应现状广州市房地产市场总体状况分析荔湾区域房地产市场分析荔湾区域房地产市场供求分析荔湾区域市场楼盘分析荔湾区域住宅市场高层产品分析荔湾区域房地产市场分析第章项目概况项目宗地位置与现状项目宗地位置项目宗地现状项目大市政配套状况交通配套状况社区配套状况项目规划控制要点规划地块控制要点规划地块控制要点规划地块控制要点规划地块控制要点规划控制要点指标汇总项目宗地情况小结第章项目市场研究与初步规划设计方案目标客户群分析区域客户分类基于现状的客户定位区域客户演变项目市场定位项目户型。
6、住宅品味和档次。这种户型配比是符合目标客户群核心客户重要客户和争取客户的定位要求的。项目初步规划设计方案项目初步规划设计方案，将五大地块整体考虑，的套数比例在,紧凑型户型为主的产品配比利于快速销售，少量中大面积产品提高项目档次。其中项目地块为启动区，起到树立项目形象，提高区域认知度与成熟度的作用，因此，这段地块应做市场上的畅销产品，及以下的户型，预计户型占比率为。项目地块属于地块中价值最高的地段，其产品打造应该以大户型为主，以上产品应该占到此地块的近成项目地块应作为收尾之作，同时延续地块策略，采用市场畅销的产品为主力户型，根据区域升级和客户演进，时刻把握市场动态进行调整。初步设计的整体地块排布规划图如下所示图本项目初步设计规划图由图可以看到，地块为核心客户和重要客户群所选户型，为高端区域，集中争取扩大边缘客户，同时作为本项目地段的标杆。
7、现状的客户定位基于以上目标客户群分类，本项目将客户分为三个层次进行市场定位，分别为核心客户重要客户争取客户。核心客户荔湾南芳村专业市场老板，当地公务员，企事业单位中高层置业目的自住为主，兼顾投资需求，多次置业，改善居住条件基本特征属于这些区域的高收入人群，有着较高的购买能力，认同区域价值，再置业对园林户型物管有较高的要求，并且注重身份标签感。重要客户芳村本地富裕原住民周边换房客，荔湾老城区海珠西越秀区白领置业目的自住投资兼有，本地人多为改善型，新广人多为刚性需求基本特征本地或周边原住民有浓厚的老城情节，会选择在现居住地周边购房而新广人出于工作和事业的需要会选择在区域内置业，多为年轻人。此类人群注重交通配套社区环境。争取客户投资客户其他区域外来客户置业目的投资增长，赚取资产增长利益基本特征来自其他区域，但是看好本区未来发展主要受总价影响。
8、另外有部分与荔湾区有地缘关系的投资客。区域客户演变广州城市规划有条不紊的合理发展，本项目位于其西进路线上的“广佛同城”发展布局，其区域本身的发展将促使目标客户群体的进步深化和演进。区域形象及配套不佳的现状下客户以高端市场挤压客及地缘性客户为主，随着区域城市升级客户将呈现多元化来源趋势。区域客户演变基础包括，区域发展，市场供应，高端挤压，购买力和资源驱动五个方面。具体体现在区域发展芳村并入荔湾区，未来区域发展加速同时面临城市更新广佛体化进程，区域升级加速市场供应荔湾老城区等中心六大区域商品住宅市场供应不足，且芳村近几年无新盘供应，这使得区域内住房供应愈显稀缺高端挤压由于中心城区房产成交均价在元以上，而且价格增势不减，这必将大量客户群体逐渐由中心城区中高端客户向外挤压辐射，芳村置业将成旺市。购买力随着广州经济发展的良好势头，城市居民人均收。
9、地块控制要点规划地块控制要点规划地块控制要点规划地块控制要点规划控制要点指标汇总项目宗地情况小结第章项目市场研究与初步规划设计方案目标客户群分析区域客户分类基于现状的客户定位区域客户演变项目市场定位项目户型配比原则项目产品与户型配比定位项目初步规划设计方案第章项目开发与销售计划项目开发计划开发分期计划同期开工规模占有率项目销售计划销售分期计划同期销售面积占有率第章项目投资经济效益预测与分析收益成本测算与分析产品价格定位项目成本测算与分析项目收益测算与分析现金流测算与投资评价指标分析项目现金流量表测算与分析投资评价指标测算与分析项目敏感性分析项目成本敏感性分析项目售价敏感性分析第章项目综合分析与思考项目综合分析分析广州大盘豪宅化发展思考结束语参考文献致谢第章导论研究的背景和意义研究背景商业计划书第章导论研究的背景和意义研究背景选题意义相。
10、比原则项目产品与户型配比定位项目初步规划设计方案第章项目开发与销售计划项目开发计划开发分期计划同期开工规模占有率项目销售计划销售分期计划同期销售面积占有率第章项目投资经济效益预测与分析收益成本测算与分析产品价格定位项目成本测算与分析项目收益测算与分析现金流测算与投资评价指标分析项目现金流量表测算与分析投资评价指标测算与分析项目敏感性分析项目成本敏感性分析项目售价敏感性分析第章项目综合分析与思考项目综合分析分析广州大盘豪宅化发展思考结束语参考文献致谢第章导论研究的背景和意义研究背景商业计划书是个全面综合的项目计划，它从企业内部的各方面，如企业的产品营销市场和人员制度管理等各方面对将要开展的商业投资项目的可行性进行分析。近年来随着国内外经济的高速发展，各种各样的商业投资项目都应运而生，许多商业投资项目中所涉及到的人员和专业技能越来越多，涉。
11、观来规避高压线影响。其具体的分布与户型配比如图所示图地块规划设计图地块中小户启动，以下近七成户型面积类型梯户比套数面积套数比面积比紧凑两房梯四小三房梯四带套间三房梯三舒适三房梯三小四房梯三小四房梯三楼王梯两总计表地块户型配比表开发节奏二标杆提升第二期开工规模为，持续时间为个月。其户型分布与配比图如下所示图地块规划设计图表地块户型配比表地块大户设计，以上占六成户型面积类型梯户比套数面积套数比面积比紧凑两房梯四小三房梯四带套间三房梯三舒适三房梯三小四房梯三楼王梯两总计开发节奏三收官第三期开工规模为，预计持续时间为个月。其户型分布与配比状况图示如下图地块规划设计图表地块户型配比表地块中小户为主，以下近七成户型面积类型梯户比套数面积套数比面积比紧凑两房梯四小三房梯四带套间三房梯三舒适三房梯三小四房梯三楼王梯两总计同期开工规模占有率根据开工节奏。
12、水平将持续提升，客户购买力也会随之大幅度上扬。资源驱动促进资源驱动型客户购买的核心动力在于花地湾改造升级芳村未来城市规划前景大好，存在巨大可溢价空间。因此芳村未来目标客户群的演变趋势将是外区客户增加，短期内仍有大量区内客户客户以改善型需求为主，户型面积相应提升以中高端客户为主，客户购买力提升，对高端物业更加看重。因此，本项目为中等规模，开发周期短，预期价格高，为适应区域升级和未来客户演变趋势，项目同样需要从整体上设定演化路径户型从逐步趋同老城营销客户目标由符合本地首置刚性需求向增加改善型需求演进考虑芳村区域缺乏高端豪宅产品，适当增长豪宅供给，面积不低于。项目市场定位项目户型配比原则根据以上目标客户定位，结合本项目整体地块分析，户型配比因遵循以下三项原则整体原则因地块紧邻我司已取得的地块，故在考虑三块地时，应与地块齐考虑，做出户型配比平。
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球体的体积和表面积PPT课件（教学） 编号35