1、攀升，特别是随着该板块高端商务氛围的逐渐成形，可售项目几乎绝迹。环办公朝阳办公亚奥办公环办公朝阳办公亚奥办公环办公朝阳办公亚奥办公年,年,年,年只租不售甲级万左右均值以上供求比年度环比价格涨幅年度成交均价板块市场竞争环境朝阳区年以来供应的含办公性质用地共计块，可比的以办公为主宗地仅块，包括紧邻本项目的中建开元国际项目。年月中建国际分别以亿元亿元先后摘得号地块，而号地由中建国际保利兴联合体以亿元摘得。块地起拍价分别为万元平方米万元平方米及万元平方米土地名称板块总用地面积总建面积容积率土地地址出让时间楼板价元京土整储挂朝号北京市朝阳区霞光里号号商业金融用地朝阳公园板块朝阳区霞光里奥林匹克公园南区奥体文化商务园区期号地亚奥板块朝阳区亚运村地区号地奥林匹克公园南区奥体文化商务园区期号地亚奥板块朝阳区亚运村地区号地北京市奥林匹克公园南区奥体文化商。
2、发展等问题，短时间内还难与亚运核心区抗衡，且地块周边原规划有集中商业，故底商权作商务配套而设，总量不宜超过。产品定位项目写字楼产品标准大堂米以上挑高以上面积外部阶梯或扶梯入户高档品牌旋转门石材或其他体现品质建材精装修高档金属水牌大尺寸液晶播放屏中心园林景观视觉焦点景观前台接待台大面积客户洽谈区品牌咖啡厅标准层标准层面积左右层高米以上净高不小于米过道宽度至少米铺设网络地板楼板承重以上外立面玻璃幕墙干挂石材混合外立面电梯面积配比个进口或合资品牌米高以上轿箱等待时间秒内低区梯速米高区梯速米轿箱内部装修以石材拉丝雕花不锈钢为主公共区域大堂电梯厅洗手间达到星级酒店装修标准空调系统中央空调系统国际品牌分层式冷水及新风系统小时提供新风量立方米小时人产品定位项目写字楼产品标准通信系统数字光纤通信系统接入提供综合布线系统中央数据系统车位按照千人标准设臵。
3、考虑租金增幅水平，按照的季度增长幅度预期年度甲级增幅在左右，则预期售价可以达到元。投资回收期租金回报率预期租金预期租金增幅预期价格第季度年元天入市水平元第二季度年元天元第三季度年元天元第四季度年元天元价格定位租金回报率反推以十年投资回收期，按板块租金水平反推考虑租金增幅，项目预期售价在万元。整体市场水平优质写字楼以持有租赁为主，可比在售甲级写字楼万元为主流价格，按目前的增幅速度预估，未来价格在万元。近期成交用地反推三元桥霞光里号商业综合用地成交楼面价元，其成本预计在元左右，按销售利润率计算，未来售价在元左右。综上所述，预计项目未来售价在元。价格定位总销金额及去化速度预估总建筑面积万，按万元计算，总销售金额亿元。按照甲级写字楼去化速度来看，在供应充足的前提下，月均去化在万月，项目预计纯销售周期在年左右。项目名称区域板块成交。
4、。放弃类似空中四合院空中会馆等产品以立面形象进行差异化的主要原因顶层约的空中连廊占比过大，作为辅助配套对总销金额损失严重，售价无法与顶层办公同日而语若排布在层则相当于商业上楼，产品价值相对与办公也将有所折损，且层裙楼商业配套与办公体量不相配合，不仅容易造成业态过剩，更有违顶级办公产品的纯粹性。产品定位第二问如此规模庞大的奥体文化商务园，如何让我们的楼座脱颖而出若以无柱办公解决了里子问题，那么用什么来为面子添光增色奥运核心区南大门从两个红彤彤的镂空大门柱开始，从红色鸟巢，到蓝色水立方，路璀璨。而近在咫尺的号线沿途虽公园景观遍布，路宽车多，但到夜晚还是漆黑片，鲜明地标空缺。建议以大幅宽窗从内部营造取景框效果，同时每层窗下以企业霓虹点亮夜晚，裙楼上方安置大型液晶显示屏，层大堂门外装饰条也可镌刻整层知名企业，将整个办公区变成个昭示阵地。企业霓虹。
5、甲级写字楼平均空臵率以下，户均租赁面积。项目盘古大观北辰时代大厦环球贸易中心总占地面积办公总建筑面积建筑高度商业总建面综合容积率标准层面积楼层数标准层高层层层主力租赁面积区间电梯数量部部部售价租金元天最高元天元天元天物业公司费世邦魏理仕元月世邦魏理仕元月金隅物业元月板块市场租金及空置率板块市场供求关系年以来，亚奥板块办公产品供应，近年环办公市场年均涨幅，朝阳区办公市场年均涨幅，亚奥板块因区域内办公产品供求严重失衡，导致价格急速攀升，特别是随着该板块高端商务氛围的逐渐成形，可售项目几乎绝迹。元天元天元天物业公司费世邦魏理仕元月世邦魏理仕元月金隅物业元月板块市场租金及空置率板块市场供求关系年以来，亚奥板块办公产品供应，近年环办公市场年均涨幅，大厦环球贸易中心总占地面积办公总建筑面积建筑高度商业总建面综合容积率标准层面积甲级写字楼平均空。
6、地上和地下停车场卫生间每层设臵组卫生间每个卫生间使用面积以上蹲位在个以上洁具采用国际品牌高档瓷砖装修园林景观大堂和标准层均有园林视觉焦点环保绿化人性化设计电力拥有自备发电机双路供电，平均电力以上物业管理国际物业管理公司小时保安可小时运营节假日限制进入先进的安保安防系统配套服务员工餐厅承包给专业餐饮公司商务休闲健身会所咖啡厅银行小型超市其他有偿服务产品定位产品定位第问虽区域内供应有限，但奥体文化商务园本身将有持续的后续供应，旁边开元国际竞品总体量是该项目倍，世界级建筑大师美国事务所设计，楼板价不足万平米，且目前已初具工程形象，差异化竞争如何实现，产品价值如何拔升凭什么比人家卖的贵除常规的地下配建商务健身俱乐部及员工食堂外，从客户使用便利性和空间感出发，建议做全钢结构无柱办公产品，从产品核心价值入手区隔脱离周边常规项目，为售价给出有力支撑。
7、务园区期号地亚奥板块朝阳区亚运村地区号地地块起始楼板价竞拍轮数溢价率近期成交的霞光里办公地块未来售价至少在万以上，可参考性较强。板块市场售价水平北京市整体甲级写字楼在售项目较少，更多优质写字楼选择持有租赁，侧面印证对于市场需求的信心。目前全市在售甲级写字楼主流价格在万元左右。项目名称区域板块成交均价成交面积成交套数成交金额银河东城区朝阳门世纪财富中心朝阳区国贸朝外朝阳区三里屯望京朝阳区望京远洋万和公馆朝阳区望京华园饭店朝阳区三元桥韦伯豪海淀区中关村国投方诚中心丰台区西客站融科橄榄城朝阳区望京市场小结整体市场北京整体写字楼市场前景看好，空臵率租金增幅达历史峰值。市场竞争区域为办公新贵，后发优势明显，加之未来高档甲级办公楼紧缺，潜在需求充足且客群质量高，具备“掐尖选客”条件。办公需求区域内甲级写字楼租赁情况良好，甲级办公租金可达元天。
8、。价格水平区域内无在售写字楼项目，可比甲级写字楼售价在万元，需求旺盛，市场空间广阔！第部分宗地条件第二部分市场分析第三部分客户研判第四部分项目定位从土地综合条件出发与该项目最具可比性的并非消隐在四环外亚运村水泥森林的北辰时代更非虽位处三环内却孤独地被片老旧城市面貌包围的环球贸易中心从本质上看，该地块上的商办产品更接近奥运核心区从国家会议中心北辰世纪中心数字北京到盘古大观个线观景甲级写字楼项目总用地面积公顷，总建筑面积万，其中会议中心主体占地面积，建筑面积万，主体建筑地下层，地上层，高米，长米，宽米，是整个奥运建筑项目中单体建筑面积最大的。配套设施建筑面积万，包括酒店写字楼商业等。改造后的国家会议中心被分为段整层，每段约最小可分割左右小间•千平以上整层客户文化传播能源人力资源国企信息产业类•小客户金融服务汽车销售国家会议中心栋栋地上总建筑。
9、以上供求比年度环比价格涨幅年度成交均价板块市场竞争环境朝阳区年以来供应的含办公性质用地共计块，环办公朝阳办公亚奥办公环办公朝阳办公亚奥办公环办公朝阳办公亚奥办公年,年,年,年只租不售甲级万左右均值块地起拍价分别为万元平方米万元平方屯望京朝阳区望京远洋万和公馆朝阳区望京华园饭店朝阳区三元桥韦伯豪海淀区中关村国投方诚中心丰台区西客站融科橄榄城朝阳区望京市场小结整体市场北京整体写字楼市场前景看好，空臵率租金增幅达历史峰值。市场竞争区域为办公新贵，后发优势明显，加之未来高档甲级办公楼紧缺，潜在需求充足且客群质量高，具备“掐尖选客”条件。办公需求区域内甲级写字楼租赁情况良好，甲级办公租金可达元天。价格水平区域内无在售写字楼项目，可比甲级写字朝阳区办公市场年均涨幅，亚奥板块因区域内办公产品供求严重失衡，导致价格急速攀升，特别是随着该板块高。
10、臵率以下，户均租赁面积。项目盘古大观北辰时代析目前板块内甲级写字楼较少，且目前市场无在售写字楼产品销售。年后，亚奥板块伴随奥运基础设施开发及整个区域配套大升级，已有诸多大型国有企业及开发商注资本版块，在此类办公产品的主要客户群体中，整层租赁使用居多，且企业性质以公司集团总部，世界知名企业代表处为主，租金达到元天。甲级写字楼平均空臵率以下，户均租赁面积。项目盘古大观北辰时代大厦环球贸易中心总占地面积办公总建筑面积建筑高度商业总建面综合容积率标准层面积楼层数标准层高层层层主力租赁面积区间电梯数量部部部售价租金元天最高元天元天元天物业公司费世邦魏理仕元月世邦魏理仕元月金隅物业元月板块市场租金及空置率板块市场供求关系年以来，亚奥板块办公产品供应，近年环办公市场年均涨幅，朝阳区办公市场年均涨幅，亚奥板块因区域内办公产品供求严重失衡，导致价格急速。
11、广告位外取景框效果宽窗内大屏广告产品定位专属电梯对于企业总裁来说，排队等电梯领着客户挤电梯等问题不仅仅影响自身企业的形象，也对企业创造财富价值产生定的影响。总裁专属电梯的设臵，不仅仅是总裁尊崇权利的种象征和保障，同时对于提高商务办公效率。总裁办公室室内预留卫生间及淋浴间条件。专属花园总裁办公区内设臵休闲花园空间。高管的终极需求满足企业高管对于使用功能及形象上的心理需求。产品定位总裁会客厅会员制企业家俱乐部为企业高管提供个人及企业的商务往来平台，采用企业会员制，内部设臵高级餐饮红酒雪茄吧咖啡厅私属会客厅等，同时内部设臵企业宣传空间。产品定位员工休闲功能区消除疲劳调整状态亚健康状态室内园林健身器械咖啡简餐下午茶休憩午睡休息间康体服务目前区域甲级写字楼租金水平在元天，假设投资回收期在年左右，租金回报率，则时点售价应在元上下。。
12、积万,由两栋国际化写字楼及商业组成。南北两侧各有座国际性豪华酒店洲际。写字楼总建筑面积万，共层，座三层东侧为万余平米空中花园，其中米高步行桥与国家会议中心相连。近平米阳光中庭挑高余米。座标准层面积座标准层面积北辰世纪中心•大客户网络科技能源大央企房地产•起千平以下小客户金融投资高科技化工新能源生物医领军企业国央背景能源房地产等资本运作大户趋利环境美好型以上高端文化类科技研发新能源寄生产业链为主金融贸易服务三产前两类是开发商和中介机构由衷热爱的优质客户支付能力强忠诚度高难以单纯被低价项目分流产品细类面积占比万户型区间段售价预计甲级办公整层万商务底商按照高端餐饮银行咖啡厅等商务配套业态分割万地块周边爱家珠宝商城几易其主不见起色，奥运核心区内天虹百货及北辰时代中心底商也是人影寥寥，奥运板块作为人口密度较低的新兴高端住区的确存在客流量不足商圈有待。
参考资料：
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绿地2012年12月03日北京奥体文化商务园15#地块可行性研究报告.ppt文档【46页完整版】