1、方 土地开发元的成交户数为户，占总成交户数的超过元 的成交户数为户，占成交总户数的。 市场存在问题 信贷资金增长过快 年以来，青岛市房地产企业开发资金供应充足，但从资金来源结构看，国内贷款筹资增幅高位攀升。前月，青岛市房地产开发 企业本年资金来源累计亿元，比上年增长，从结构看，国内贷款亿元，占，比上年增长，高于本年到位 资金增幅个百分点自筹资金亿元，占，增长，其中企业自有资金亿元，在全部资金来源中仅占， 增幅，远低于全部到位资金和国内贷款增幅,说明青岛市房地产企业在项目开发环节中对信贷资金依赖大，而自有资金积累不足。 可供销售房源缺口大 年以来，青岛市直处于新开工项目的启动期，竣工房屋供应量短缺，导致商品房供给出现瓶颈效应，但从实际销售情况看， 商品房销售却呈现出持续走热的态势，所以整个房地产市场供求关系愈加显。
2、，已经形成较为成熟的道路网络，香港路崂山路东海路等成为贯穿整个区域的主干线。多路工交线路穿行该区域，良好的交 通条件也为房地产开发提供了较好的基础。 区域与周边的关系 旅游度假片区西起麦岛，北至香港路浮山脚下，东到沙子口镇。是以旅游度假区为基础向外做部分延展的个片区，该片区 房地产项目都以海景旅游度假区为主要卖点，都依靠美丽的景色和良好的大环境来提升自身品质，这也是将其归为个片区的重要依 据。 浮山在该片区中占有举足轻重的地位，正是它与浮山湾形成了山水之间的条绝佳的带状开发区域，使该区域的住宅有山有水，有气 势有灵性，成为真正的高档物业。金家岭山和午山也起到了很大的支持的作用。 片区开发态势 该区域远期以青岛市和高科技工业园总体规划为依据，强调了统性连续性，科学合理的进行功能与空间的布局与开放。片区规划 中应多运。
3、全国前列，城市居民收入较高消费能力较强，加上旅游度假经济的拉动，社会消 费十分活跃。其中，住宅消费随着政府引导奥运等展会刺激，整体走势继续趋高，房屋销售和土地交易价格指数上涨明显，预计这种趋 势将继续保持若干年。 经济发展是城市发展的基础。没有强大的经济动力作保障，城市发展就会是句空话。近几年来，作为沿海开放城市的青岛，经济 直保持了两位数的增长年均递增，从而为城市建设与房地产开发提供了巨大的动力。 第二节青岛城市规划及建设 城市总体布局结构 城市总体布局结构规划以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成两点环的发展态势。主城区和辅城规 划为城市相对集中发展的区域，环胶州湾的六个发展组团规划为城市适度分散发展的区域，形成相对集中与适度分散相结合的城市组织结 构关系。 主城以市南区市北区四。
4、第二章青岛市房地产宏观背景分析 第节宏观经济概况 青岛概况 青岛地处山东半岛东南部，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积平方公里， 其中市区平方公里，所辖胶州即墨平度胶南莱西市面积为平方公里。青岛为海滨丘陵城市，地势东高西低，南北两 侧隆起，中间低陷，整个青岛市区就是崂山支脉向北部的延伸。 青岛是我国东部沿海重要的经济中心和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地，以港口为主的国际综合交通枢纽国际海洋科 研及海洋产业开发中心区域性金融贸易信息中心国家高新技术产业综合化工轻纺工业基地旅游度假避暑文化娱乐中心。 年月，青岛被列为全国个经济中心城市之年月，被列为全国个对外开放的沿海港口城市之年月日， 被国务院批准为国家计划单列市，赋予相当省级经济管理权限年月，被列为全国个副省级。
5、住区主要向东部发展，辅城的新建居住区主要向西部和南部发展。规划红岛 发展组团作为远期城市居住区的发展用地。至年人均居住面积为，住宅总建筑面积为万，人均居住用地面积为， 居住建筑用地面积为平方公里，约占城市建设总用地的。 至年规划新建个居住区夹岭沟洪山坡居住区浮山后二三居住区高科技工业园二居住区老虎山北居住区 城阳二三居住区辛安二居住区珠山二居住区薛家岛居住区。旧居住区的更新改造应按规划集中成片有计划有重点地 进行，重点是改造棚户区和提高住宅成套率。 从上述用地布局来看，夹岭沟洪山坡居浮山后高科技工业园居住区将连成片，成为被城市主中心东部副中心西 部副中心所围绕的纯粹生活居住区，同时在商业文化教育体育医疗以及公共绿地上均有相应规划，因此在这片区形成真正意义 上的中央生活区是具备相关条件的。所以本项目在营销推广上可以突出。
6、现代城市设计手法，充分结合自然环境，满足开发建设要求，合理布局，提高土地利用价值，为土地开发利用更具有合理性，可 第章项目概况 项目位置 本次调研的项目地块位于青岛市旅游度假区崂山区内，具体为香港东路以北，松岭路以东，规划路以西，海水浴场与村之 间的王家村地块上。 项目经济技术指标 该地块总占地亩，分为两部分，南侧部分亩，北侧部分亩。 用地单位青岛兆基置业有限公司容积率南侧地块北侧地块 用地面积亩用地性质居住用地 使用年限年建筑层数层建筑高度米绿地率 项目开发现状 项目地块处于毛地状态，未做七通平地上覆盖植被，属耕地或果林用地，无须拆迁，平整难度不大地块两部分分隔处有现状道 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 路，没有硬化地块内东侧有水池处，可覆盖或利用。 。
7、紧张。前个月，青岛市累计竣工各类房屋万，比 上年下降，其中住宅竣工万，虽比上年增长，但低于新开工面积增幅个百分点。从销售看，商品住宅销售面积 万，比上年增长，比竣工面积多出万，住宅销售额实现亿元，比上年增长另方面，全市房地产开发 预售商品房所收定金及预收款亿元，比上年增长。 房价持续高位 面对房价与居民家庭年收入的悬殊比值，青岛房价高已成为不争的事实，据测算，前月全市商品住宅平均售价元， 比上年上浮元，其中市内四区和崂山区商品住宅平均售价元，比上年上浮元。分析其原因，是地价高走促使 房价水涨船高。二是投机炒作行为变相提拉了房价。三是青岛以外购房族带动了房价的上扬。 市区北部地产板块有待激活 在目前市区房价高位地价走高而有效房源不足的情况下，导致许多中低收入者望房兴叹，今年以来，青岛市已开工建设多万 的经济适用房，。
8、来两年随着这些房屋的竣工开盘，无疑会对供求紧张的状况有所缓解，但是由于这部分房屋多位于市区北部，因周边环境 交通基础建设等配套设施明显落后于老市区，致使许多因城建拆迁而亟待购房和虽有购房意愿但收入不高的本市居民踟蹰难择，从而抑制 了北部房地产板块的活跃。因此，加速市区北部配套设施的改善与开发力度，尽快形成居住规模化是当务之急。 需求趋势 青岛房地产需求趋势近来呈现以下特点 经济适用房的是解决住房困难的中低收人家庭的主要手段，需求量巨大。 小面积户型需求呼声高，小户型公寓是青年人及中等收入家庭的理想居所。 近郊房因其低廉的价格和良好的发展前景而倍受关注与欢迎。 稀缺的海景资源使得沿海物业成为投资的胜地，是外地人在青岛置业的手选。 高档物业因青岛的优美环境和发展态势吸引众多置业者，因供应量不足积聚大量消费力。 第。
9、项目开发定位时方面要看到其旅游区内旅游 物业的特点，又要看到其处于城市中心区快速东移大的方向背景下的发展预期。 城市用地布局 城市中心区规划以公共建筑为主体组成，形成个主中心和五个副中心的多中心均衡分布结构，是城市发展的核心地区。沿山东路 湛流干路围绕市政府办公区形成以行政办公商务商贸为主的城市主中心，并作为青岛市的中心商务区。沿中山路莱州路馆陶路 胶州路形成以商业商贸为主的主城西部副中心。海尔路以东形成以行政办公商业文化娱乐为主的主城东部副中心。自沧口广 场沿李沧路至李村中心形成以商业及综合服务业为主的主城中部副中心。在城阳区中心城区形成以行政办公商业服务为主的主城 北部副中心。在黄岛区的唐岛湾北部形成以行政办公商业商贸文化娱乐为主的城市副中心，同时作为辅城中心。 居住区规划分新区建设和旧区改建两部分。主城的新建居。
10、发展前景。 房地产与城市建设 房地产价格总指数,上升，其中房屋销售价格指数土地交易价格指数上涨明显，分别上升和,房屋租赁价格指数 下降。 年，青岛市房屋销售和土地交易价格分别较上年上升和，房屋销售价格上涨幅度已达历年之最。 推进住房改革,大力发展经济适用房,合理调整商品房建设结构,结合旧城区改造和新区建设,积极引导对城市经济适用房的投资和开发, 逐步改善城镇居民的居住条件。扩大住房信贷,活跃房地产二三级市场。加强房地产经营管理,规范物业管理,建立健全商品房开发用地调 节手段。 第三节青岛市房地产运行状况分析 青岛年房地产开发投资情况 年青岛房地产开发投资有关统计数据如下 指标名称月全年累计累积增长 房地产投资额万元 其中房地产开发投资额万元 施工面积万平方 其中本年新开工万平方 竣工面积万。
11、市之。青岛城市发展目标是构 建有特色的现代化国际大城市。 青岛市宏观经济发展状况 年青岛实现国内生产总值亿元，增长其中,第产业增加值亿元，增长，第二产业增加值亿元， 增长，第三产业增加值亿元，增长。综合经济实力在全国城市中居第位。在个副省级城市中居第位，较上年前 移位。 经济和社会发展主要指标预期 国内生产总值,到年达到亿元,年均增长以上。外贸出口年均增长,年力争达到亿美元以上。高新技术 产品产值占工业总产值的比重,年达到。城镇人口占总人口的比重,年达到。地方财政收入,年均增长。城市 居民人均可支配收入和农村住户人均可支配收入年均增长均为。城区居民人均住房使用面积达到。城镇登记失业率控制在左右。 到年,高等教育毛入学率达到以上。人口自然增长率控制在‟以下,年总人口达到万。 青岛国民经济发展水平和综合经济实力都排。
12、节项目周边区域房地产状况 区域概况 青岛的沿海物业因其良好的自然景观和优美的环境而独具特色，沿海房地产项目也成为比较独特的类产品，而位于崂山区内的 旅游度假区带也形成沿海物业中个比较典型的片区。 该地块所处区域为崂山旅游度假片区，自然资源优越，海洋旅游资源丰富，属青岛重点旅游区域，北侧有浮山金家岭山午山 三山环抱，南侧为宽阔平缓的沙滩和狭长的岸线，自然环境十分优美。尤其地处青岛海滨风景区与峙山风景名胜区之间，地理位置非常优越。 度假区自成立以来，不断招商引资，使本区丰富的旅游资源得以充分开发和利用，先后建起了弄海园海上乐园国际啤酒城国际美食娱 乐城国际高尔夫球场环字国际城体育中心及高级别墅区。 该区域随着城市进程城市重心转移及旅游事业的发展，配套逐步完善，已成为崂山区的政治经济旅游中心，人文环境优越。交 通条件良好。
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