1、接近，而 绵阳地区及外地客户所占绵阳当地购房比例，符合个中型城市的房产 消费构成比例。同时，通过市调分析，从外地购房群体的特征来看，这类客 户群表现出较明显的购房特征如下 来源区域外地购房群体已由本市辖区二三级县市逐渐扩展至广元 遂宁剑阁德阳等周边县市，甚至其他省市和地区外部区域拥有了定的 影响力 臵业动机以自住为主。根据购房人群来源地区的不同臵业动机也出现 定差异，是绵阳周边二三级县市选择绵阳方便子女读书二是经济发达 的外省市原籍绵阳的人群安臵父母及家属三是收入水平较高，但居住环境 恶劣地区人群出于退休养老转业安家的目的进行购房。 信息渠道以客带客的口碑传播为主，电话咨询及网络了解为辅。 购房群体职业 随着市调的深入，异地购房群体逐步认可了绵阳。
2、，形成与地块重要性相符合的集商业居住休闲为 体的现代城市综合体。其中 商品住宅建筑面积含半阳台面积,平方米 酒店建筑面积,平方米 地上商业面积,平方米 地下室建筑面积,平方米车位个。 总投资,万元。 二编制依据 国家计委关于建设项目可行性研究试行管理办法 投资项目可行性研究指南 建设项目经济评价方法与参数 投资项目经济咨询评估指南 绵阳市城市总体规划 国家现行的行业规定法律法规设计标准 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 三编制范围 本报告对开发建设项目的规模建筑方案场址选择项目实施计划 投资估算技术经济分析等多方面进行论证，全面考察项目建设的必要性和 可行性。 四总体建设规划方案 指导思想 建筑设计应以人为本，创造个方。
3、候干冷少雨夏半年受偏南气流控制，气候炎热多雨 潮湿。由于市境内地势北高南低，高差悬殊大，地貌由山地向丘陵过渡，形 成了较为独特的气候特点。 绵阳市气候四季分明，以冬季最长，为天春夏季次，为 天和天秋季最短，为天。夏秋雨水充沛，虽冬春时 有干旱发生，但年平均空气相对湿度均在以上，因而终年湿润。绵阳市 年中最热的七月平均气温为，历年极端最高气温，除盐亭为 和梓潼为外，其余各地在之间。虽有伏旱高温天气， 却少酷暑。年中最冷的月平均气温为。绵阳市降水量比较充 沛，全市年均降水量毫米。其分布特点是南北少，中部多 东边少而西边多。全市小时极端降雨量为，绵阳城区小时极 端降雨量为，全市区域性暴雨天气累计过程雨量最高值为。 人口 绵阳市现有总人口万人，其中城镇人。
4、城市，素有富乐之乡 西部硅谷美誉的绵阳，是我国重要的国防科研和电子工业生产基地，面积 ,平方公里，占四川省土地面积。其中绵阳市区面积约平方 公里左右。全市按地貌主要类型山区占，丘陵区占，平坝区占 。 绵阳灾后重建取得了令世人瞩目的成绩，大大加快了城市经济的发展 步伐，同时，城市开发建设也面临新的历史发展机遇，今年，绵阳市出台了 旨在加快旧城改造的号文件，并成立了专门的领导机构和办事机构，推进 城市旧城改造。 城市概况 交通 绵阳交通设施完善，是川西北重要的交通枢纽。公里的城市道路和 宝成铁路成绵高速成都绵阳绵广高速绵阳广元绵重高等级公路 绵阳重庆以及条通往县市的高等级公路，构成了四通八达的交通 运输网络。已建成通航的绵阳南郊机场是目前距离九寨沟。
5、绵阳房地产开发现状分析 年绵阳市房地产投资总额亿元，比上年增长，已经形 成了以涪城区为中心，向东西南北辐射，并沿涪江安昌江两岸发展 的格局。 年绵阳市房地产投资总额因 是政策利好原因。年底的万亿投资刺激计划，第五次降息， 国十条中确定的适度宽松的货币政策，以及灾后重建的相关优惠政策，刺激 了压抑年的市场需求集中释放。 二是老百姓对通货膨胀预计的担心，希望能够将虚拟资产转化为固定资 产。 三是需求推动。大地震使绵阳大量房屋受损，出于安全考虑， 这部分人群陆续开始购房。同时，由于绵阳城市的安全性和宜居环境，使得 周边的购房者涌入绵阳臵业安家。另外，市场不断升温，价格不断上涨，受 买涨不买跌的心理影响，大量投资性需求被激活。 五绵阳房地产市场价格情况分析。
6、安全舒适和谐的商业休闲 和人居环境，规划布局力求具有整体性经济性时代性超前性。从空间 上为人们各种需求的实现创造条件，将社会经济现状与发展的可能相结合， 为居民创造新颖别致高质量的生活和居住环境。 规划设计原则 坚持建筑功能建筑美学空间组合城市美学均满足城市规划要求和 建筑综合功能布局合理方便实用的原则。重视总体环境建设，兼顾社会效 益经济效益和环境效益，把对土地的利用作为对环境的改善和美化。 项目定位 以商业为主住宅为辅，突出特色创立品牌，合理设计择优定案， 节约成本提高效率。高效节约便于施工，讲求质量，控制投资。 第二章项目提出的背景 绵阳市位于四川盆地西北部，涪江中上游地带，是中国唯的科技城， 四川省区域中心城市四川省副省会四川省第二大。
7、居住价值，购房群体 层次已形成多元次格局。目前绵阳市各类商品房的异地购房群体主要以企事 业单位职工为主，经商人群体为主辅，消费受众群体的扩大，有利于为本项 目的开发提供稳定的消费客源基础。 绵阳房地产高购买力客户群分类 企事业单位中高层管理人员 科研教育人员 私企老板 政府官员 军人教职人员政府公务员企业普通职员企业管理人员个体工商户 军人 教职人员 政府公务员 企业普通职员 企业管理人员 个体工商户 私营企业主 外地臵业者 另外其他高收入者包括自由职业者高收入退休人员金融等高收 入行业从业者部队高级军官和家庭经济条件较好的新生代也有定购买 力，经过对这些客户群进行归类，可以分为以下集中情况 。
8、首次臵业者或解决基本居住需求以房以下或小房 左右户型为主，对价格较敏感 三口小康之家舒适型房左右户型，对环境配套安 全等方面均有所在乎 改善居住条件二次或多次臵业以大房以上或房 左右为主，甚至选择别墅类，对品质更看重，在乎小区形 象私密性和安全感 自由职业客户以房或房为主，看重环境配套安全 投资客户性价比较高或有特殊投资价值点是重要吸引力，对总价 和未来价值在乎 结论客户定位结论将主要目标客户聚焦在类 解决基本居住需求的参加工作时间年以内买给子女或父母居 住丁克家庭或年轻夫妻 稳定家庭的小康理想标准的口之家 改善居住条件的般都有子女，在乎社会形象，在乎家庭成员， 家庭稳定，对居住空间有个性化需求投资者 七产品分析 项目分析 。
9、代表着中国乃至 世界流水平。绵阳将新建科学新城航空动力城空气动力城，将从科研 工业三产等产业上进步推动绵阳城市的发展。 文化教育 绵阳的文化教育和社会事业与经济协调发展。绵阳拥有西南科技大学等 高等院校所，中等专业学校技工学校所各类科技人员万多人，副 教授高级工程师以上高级科技人才近万人，并有中国乃至亚洲流的科研 测试手段和新产品开发能力。绵阳各级各类学校由应试教育向素质教育转轨， 并取得了明显的实效。绵阳中学南山中学绵阳外国语学校绵阳东辰实 验学校在四川及周边享有盛誉，吸引了大量优秀学子来此上学，四校每年考 入北大清华等重点名校重本上线率名列四川前茅。 近五年绵阳经济快速发展，指标如下 单位亿元 年度年年年年年上年 总额 增长 二。
10、 年，绵阳城区商品房成交备案均价为,元平方米，其中最低 月份二月，均价为,元平方米，最高月份为月，均价为, 元平方米，全年成交均价相差元平方米，震幅为。 与年,元平方米的成交价相比，年绵阳城区商品房成 交备案均价上涨了元平方米，涨幅为。与年,元平 方米的成交均价相比，上涨了元平方米，涨幅近。 从区域价格来看，最高为涪城区，达,元平方米，其次为经开区， 达元平方米，第三为科创园区，达,元平方米。 六客户群体构成分析 客户来源区域 近年成交均价趋势元平米 年年年 绵阳地区 其他地区 绵阳市区 从目前绵阳地区房地产客源构成区域来看，绵阳市区客。
11、近的民用机场， 已开通了至北京上海广州深圳西安长沙杭州海口昆明等全 国各主要城市的航班。市内有公交线路余条，余辆公交车，总长, 公里的公交线路，南北贯通东西纵横城乡连接，出租车上千辆，市内交 通十分方便。 居住环境 城在山水间，人在画廊行绵阳的先民们在选择绵阳城的建址时，十分重 视天理，注重人与自然的和谐相生。绵阳四山三水，有着东旗西鼓， 南蛇北龟与山形如斗，襟带三川之称，涪江安昌江荚蓉溪三水交 汇，所形成的三江水面达平方公里，较之于杭州西湖还大平方公里左 右，构成绵阳城市特色的自然空间格局，给绵阳赋予了山的沉稳与水的灵动， 是全国有名的宜居城市和休闲城市。 气候特点 绵阳市地处中国东部季风区的四川盆地亚热带湿润季风气候区。冬半年 受偏北气流控制，。
12、 优势 先进的房地产开发理念 周边配套的完善 优越的地理环境 政府政策的扶持 劣势 地理环境的局限性 发展空间小 对房产市场的调控，国家政策的出台 机会 稳健发展的绵阳市宏观经济形势 绵阳房地产市场的迅猛发展 绵阳市房地产市场的进步细分 旧城改造的政策优惠和该地段稀 缺的商业地块的开发机会 威胁 绵阳房地产市场开发的大幅放量 大体量开发带来的市场风险 房地产开发的同质化竞争 第部份项目的整体分析 第章总论 项目概况 项目名称国际商业广场 建设单位 建设地点绵阳市涪城路号 项目总占地面积,平方米 项目总建筑面积,平方米。 本项目由栋层米酒店综合楼栋层米的高层住宅 及层商业裙房组。
参考资料：
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