1、式酒店的开发。第二部分文昌城市规划及写字楼市场现状十五规划产业发展思路文昌市区发展规划写字楼市场现状市场小结文昌市十五规划产业发展思路实施“大企业进入大项目带动”战略强力推进重点项目建设大力发展七大支柱产业即特色农业资源型加工工业航天产业旅游业房地产业能源业和现代服务业写字楼物业的潜在需求文昌市区发展规划城市发展方向以清澜开发区为主体的南部新市区为城市首要发展方向，城市东部航天城次之，城市向东向南拓展，巩固城北老市区的发展。文昌办公楼市场现状市场中办公楼数量十分有限，集中在老城区，基本上为品质较差多层商住楼，或商场办公连在起的混合式物业。由于现代服务业欠发达，中小型企业对办公的需求质量并不高。本地就业人员已经习惯于老市区偏利的交通和完善的配套设施。整个市区至今没有专业的写字楼供应，而这与城市现代服务业的日趋发展是完全不相匹配的。。
2、同比增长率全市户籍人口同比增长率.年年年年年文昌从年开始人口增长率已经接近普通城市增长速度。受航天城建设和旅游地产开发的影响，文昌新市区清澜开发区常住人口将快速增长。旅游产业分析文昌从年开始旅游接待人数保持稳定增长，近两年来增速都在以上，其中年上半年旅游接待人数达.万人次，旅游收入.亿元。文昌旅游产业潜力巨大，由此，旅游业也将带动其它相关产业的发展。文昌近年来旅游接待人数及增速.旅游接待人数万人次增速旅游接待人数万人次增速.房地产业分析房地产投资额文昌年以前房地产投资集中于老城区小规模低水平的开发，以及居民自建房。概括分析年投资额.亿元，年投资额.亿元上半年.亿元。相对于其它文昌首席商务广场项目可行性研究报告年月日前言海南文昌市政府有意向邀请开发商在文昌市内建设个写字楼项目，我们海南公司通过定渠道了解到该意向，并开始研究文昌市是。
3、各项目可售住房供应速度减缓，土地供应量也降低，本在年前推出的土地延后。不同地段不同建筑品质的楼盘销售宏观经济增速稳定但产业结构不合理，第二三产业比重有待提高快速发展的旅游业房地产业外贸物流中介服务业等现代服务业能给写字楼项目带来实际的需求受航天城发射场和航天主题公园项目的推动作用，有适宜地段良好自然景观的地产项目仍将受到岛外购房者的青睐定量在册登记企业数量和写字楼市场的空白点带有定的利润诱惑感。市场小结二但是纯写字楼项目的销售有无问题因此，我们在思考个新的问题有没有种既能分得文昌写字楼市场这块蛋糕，而又回避开发风险的办法企业有写字楼的需求，他们会来租，但并不意味着他们会来购买有第三部分项目研究项目定位项目定位原因分析项目选址地价建议投资开发方式和时间项目建筑类型商业定位目标客户群分析样板房参考项目定位建造个集写字楼酒店式公寓产权。
4、市场小结.年年年年年第三产业第二产业第产业文昌三大产业的比重比例大致为。很明显第二产业增加值的比重过低。通常情况下，以及第三产业对的贡献率对写字楼市场的发展有着直接而明显的影响，这两项指标越高，则写字楼市场的发展空间就越大。三产比重分析二第三产业划分传统服务业现代营利性服务业和现代非营利性服务业写字楼的市场主体营利性现代服务业文昌以旅游业房地产业和金融保险业为主体的营利性现代服务业近年来增速较快，占第三产业的比重也在逐步提高。但仍处于较低水平。固定资产投资及增速分析文昌近年来固定资产投资及增速固定资产投资亿元同比增长率固定资产投资亿元同比增长率年年年年上半年文昌近些年来固定资产投资同比增长速度在年和年上半年减缓后，受房地产和建筑业的拉动，在年下半年开始又继续高速增长。人口分析文昌市近五年全市户籍人口和同比增长率比较图全市户籍人口。
5、户型可以从平米不等，户型可自由分割，具有很大的灵活性写字楼实际上是公寓和办公的擦边球，这样对今后销售就有很大的调整余地，避免出现写字楼滞销问题实际上是后写字楼时代的产物，对于文昌这样个写字楼市场空白，习惯于在老市区低层次住房办公的中小企业来说，相对于纯写字楼更容易接受这概念小户型低总价的产品更能贴近岛外购房者的投资或居住度假需求。定位理由二写字楼因文昌市政府要求，必须有定体量的写字楼物业配置但楼层上下部的户型设计要错开。酒店式公寓可以采用产权式酒店的形式推出市场，作为对写字楼的商业配套，并弥补文昌星级酒店短缺的现象。裙楼及底商配套商业中心根据写字楼的商业配套要求配备。项目亮点在的基础上增加了个概念度假项目选址考虑到本案实际上已经侧重于住宅的物业开发，文昌市政府也偏向于在开发区内建造等因素，拟选择清澜开发区距离市政府.公里范围内的。
6、。投资方式和时间投资方式独立开发或合作开发。投资时间在年上半年与市政府签订投资合作协议，并在三年内开发完毕。项目建宏观经济增速稳定但产业结构不合理，第二三产业比重有待提高快速发展的旅游业房地产业外贸物流中介服务业等现代服务业能给写字楼项目带来实际的需求受航天城发射场和航天主题公园项目的推动作用，有适宜地段良好自然景观的地产项目仍将受到岛外购房者的青睐定量在册登记企业数量和写字楼市场的空白点带有定的利润诱惑感。市场小结二但是纯写字楼项目的销售有无问题因此，我们在思考个新的问题有没有种既能分得文昌写字楼市场这块蛋糕，而又回避开发风险的办法企业有写字楼的需求，他们会来租，但并不意味着他们会来购买有第三部分项目研究项目定位项目定位原因分析项目选址地价建议投资开发方式和时间项目建筑类型商业定位目标客户群分析样板房参考项目定位建造个集写字楼。
7、投资需求的购房者，主要为浙江北京上海东北山西等省市客户市内有高品质办公需求的中小企业和高收入职员公司老客户及老客户的联动销售客户岛内外短线投机者本项目可提供的产品是什么写字楼酒店式公寓小户型低总价室内高品质概念酒店管理公司统管理意味着舒适便利的居住环境稳定的投资收益经济的居住办公成本样板房参考写字楼样板房参考酒店式公寓第四部分财务分析指标假设销售价格预测利润测算表财务分析测算指标土地征用面积亩平米容积率.建筑面积平米其中写字楼平米产权式酒店平米酒店式公寓及裙楼等平米建筑密度测算指标财务分析产品销售定价写字楼元平米产权式酒店市来说，文昌的房地产投资额偏少，从年开始算是文昌房地产业的起步阶段。并且文昌房地产的投向集中于住宅。房地产业分析开发规模四大板块文城老市区板块清澜开发区板块高隆湾板块铜鼓岭旅游区板块房地产业分析开发规模二项目数。
8、后写字楼时代的产物，对于文昌这样个写字楼市场空白，习惯于在老市区低层次住房办公的中小企业来说，相对于纯写字楼更容易接受这概念小户型低总价的产品更能贴近岛外购房者的投资或居住度假需求。定位理由二写字楼因文昌市政府要求，必须有定体量的写字楼物业配置但楼层上下部的户型设计要错开。酒店式公寓可以采用产权式酒店的形式推出市场，作为对写字楼的商业配套，并弥补文昌星级酒店短缺的现象。裙楼及底商配套商业中心根据写字楼的商业配套要求配备。项目亮点在的基础上增加了个概念度假项目选址考虑到本案实际上已经侧重于住宅的物业开发，文昌市政府也偏向于在开发区内建造等因素，拟选择清澜开发区距离市政府.公里范围内的土地。地价建议文昌市内目前地价文城老市区清澜开发区高隆湾旅游区万元亩万元亩万元亩要求以不高于万元亩取得土地，土地规模在亩之间。土地投资额在万元万元之间。
9、土地。地价建议文昌市内目前地价文城老市区清澜开发区高隆湾旅游区万元亩万元亩万元亩要求以不高于万元亩取得土地，土地规模在亩之间。土地投资额在万元万元之间。投资方式和时间投资方式独立开发或合作开发。投资时间在年上半年与市政府签订投资合作协议，并在三年内开发完毕。项目建平米酒店式公寓元平米底商元平米财务分析利润分析根据本方案测算，得出本项目净利润为万元。附件文昌商务广场项目测算表谢谢参阅！筑类型建筑类型栋层板式写字楼和栋酒店式公寓。其中写字楼层为商业，层为小户型平米，层为敞开式。酒店式公寓选择栋精装修，通过售后返租委托酒店经营，其余的毛坯。商业定位以餐饮休闲娱乐为主力的业态布局。银行咖啡厅休闲餐饮便利店票务中心风味中餐厅西餐厅娱乐会所温泉馆品味生活馆美食馆悠闲生活馆项目分层主题与业态组合目标客户群分析市场上存在的主要客群岛外有度假养老。
10、式酒店附带配套商业的综合性中高档商务广场。海南文昌首席商务广场个融合工作休闲生活享受的休闲商务主题公馆定位理由概念是英文的头个字母的拼写，就是单独办公家里办公的意思。音译是“苏豪”苏活，是人对自由职业者的另种称谓，同时亦代表种自由弹性而新型的工作方式。采用概念的初衷是小型办公的代表，最为典型的是北京潘石屹先生的系列项目。我们将此概念运用到文昌，有以下几点理由业绩差异化明显，具有海景卖点的毛坯或简装住房依然受欢迎，老市区和新旧城交叉口的楼盘销售不大理想。岛外客户对文昌的认同感增强，但由于受全球性金融危机个人收入水平降低和整个国内楼市降价潮的影响，岛外客户的观望心态也颇浓。文昌酒店业规模目前，在文昌市区，三星级酒店共家，五星级酒店只有家，民营小宾馆余家。高隆湾旅游区有家白金海岸海航产权式酒店，未评星级。清澜开发区还缺少高档酒店和产权。
11、量和开发面积在原来的基础上，本次报告新增了个铜鼓岭旅游区板块该板块开发简介西靠航天城发射基地，以开发中高档滨海旅游度假公寓酒店和休闲娱乐为主。由华隆投资集团和文昌市人民政府合作共同开发。文昌目前楼盘开发规模近个，正在开工建设面积近万平米。房地产业分析开发规模三板块分布楼盘板块名称项目名称体量建筑类型售价高隆湾板块白金海岸森海湾椰海尚品万方，其中已经开发近半。酒店式公寓多层高层住宅少量别墅元平米清澜开发区板块天海紫贝碧海城金山美域清澜别院万方，主要是碧海城规划有万方，剩余近万方未开发。小高层公寓和规划酒店元平米文城老市区板块文华园亿嘉广场怡喜园月亮城海岸金城开发近万方多层和小高层住宅元平米铜鼓岭旅游区板块基础设施建设中房地产业分析金融危机下的文昌楼市全球金融危机文昌的楼市特征整体的市场需求也有定程度萎缩，但在月份市场整体有所好转。。
12、否需要写字楼文昌市是否存在写字楼的需求应该建何种类型的写字楼等等问题。我们带着这些问题，对该设想作了可行性分析初稿，并将根据公司的意向来完善本报告。文昌市宏观经济研究第部分分析三产比重分析固定资产投资及增速分析人口分析旅游产业分析房地产业分析酒店业规模分析分析文昌市近六年来及增长速度.亿元同比增长率亿元同比增长率年年年年年前三季度文昌市连续多年保持稳定高速增长，特别是年前三季度为.亿元，同比增长.，远高于国家的平均增速。受全球金融危机的影响，文昌的增速在年底会有轻微影响，但由于航天城项目启动和东环铁路建设的推动作用，文昌经济也将迎来轮新的增长周期。三产比重分析文昌三产增加值占的比重户型可以从平米不等，户型可自由分割，具有很大的灵活性写字楼实际上是公寓和办公的擦边球，这样对今后销售就有很大的调整余地，避免出现写字楼滞销问题实际上是。
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（海南文昌首席SOHO商务广场项目可行性研究报告）（最终版）