1、的现象，随着多个大型商场的涌现，商铺紧缺的局面已被改变。•商铺物业投资大回报高在售或将售的商铺物业均以体现回报率为卖点，以吸引投资者，但现时在售的物业中，买家首期往往需要投入大笔资金，对部分经营者而言，入市的门槛较高。.消费状况城市商业发展迅猛随着社会发展，人们生活水平逐步提高，加上外来高素质人口涌入，消费要求层次不断提升，令广州的商业在近十年间发展蓬勃。消费模式发生改变各类商业场所大量涌现，大小不的综合性商场专业市场纷纷进入市场，使市场趋向饱和，供需关系发展改变，市民由需求消费变为选择消费。“两端”的消费需求基本得到满足广州的商业结构经过多年的发展及调整，现时高端消费群体与大众型消费群体的消费需求基本已得到满足。高端消费层市场空间有限，广州作为国际大都市，已吸引到相当批国际名牌进驻，另外，高端的消费群方面较多的前往国外消费，。
2、新广百新冀中旅商业城荔湾区上下九带荔湾广场名汇商厦恒宝广场十甫名都天河区天河城体育西路天河城广场宏城商业广场区级商业圈越秀区中山三路带中华广场流行前线东山区农林下路带东百王府井新裕大厦越秀区环市东淘金路带友谊商店世贸好世界宜安广场海珠区江南西江南大道南丰商场海珠购物中心万国广场蓝色快线广州商业格局分布部分经营中的商场项目对比分析广州部分经营中的商场对比表名称位置规模特色包装经营状况广百北京路广百与广百新冀组成广百广场，打造北京路超级商业旗舰广州百货零售的“哥”，其交易额连续多年位列市内百货零售业的首位，龙头地位不容置疑广百新冀西湖路商场建筑面积.万开业不足年，虽然连通广百，但人流量般，场内的经营状况也不如预期理想新大新北京路北京路上老牌商场，对北京路的商业发展起着举足轻重的作用天河城天河路成为站式商场的经营典范，对市内商场的发展有着。
3、近万停车场，商场，空中花园及住宅会所，住宅丽的百货文明路和北京路交界女士用品和服饰，美食城。租金采用纯利润抽成的形式。分析这批消费者的消费欲望或迎合他们的消费形态时，消费者多数寻求异地消费，例如前往香港上海等地购物，使本地市场流失了庞大的批消费力较强的顾客。.广州商业发展的趋势从上述的分析可得知，现时广州的商业现状可归结为•数量庞大的中端中高端个性消费严重不足•社会的商业发展飞速进行中，供求关系的杠杆必然要求将此局面打破•传统的营商模式越来越难以满足消费者的消费观的改变•旧有的市场格局已达到饱和状态，各路商家正寻求突破口•新的经营模式呼之欲出，关键是谁先打开新局面•大型站式综合性商场仍然是市场主流，但以综合性为基础的同时必须走向个性化经营，创造出自身特色所在。•具体表现为跳出旧有的传统商场定位思维，引入崭新的消费观念，开创领先的。
4、另方面此类人群的占有比例亦不大。因此，现时的商业结构基本满足这部分人士的需求。中低端的大众型消费为生活的基本消费，随着经济的发展，人们已解决基本的物质需求，市场上的中低消费品也出现供大于求的关系，故该类市场消费亦已得到满足。中高端的个性消费严重不足部分消费者对消费的要求越来越高，尤其是处于中间阶层的中高端型的消费者，可选择的消费空间不大。当本地商家无法满足地位的作用明显。•北京路会以经营时尚潮流商品为方向，结合历史文化旅游等元素，打造广州的城市形象•上下九则以保留并发扬岭南特色西关风情为主旨，以此推动商业经济发展•天河城广场继续发挥其商业核心的地位，影响广州广东地区的消费潮流。从市政规划来看，三大商圈未来的商业发展方向也会朝着现时的发展状况继续深化发展，即广州市主要商业圈级别区域商业圈大型商场市级商业圈越秀区北京路中山五路广百新大。
5、同构超越空隙切入体现项目商业价值实现可持续发展市场作主导，从消费者角度出发，以崭新的科学的全面的角度考虑，跳出旧有的商业定位思维，从而为本项目制定出准确的市场定位。四终端客户定位妇女青少年为江南西最活跃之消费群体密雪儿潮流至上名店城屈臣氏康威美甲终端客户妇女女性主题商城妇幼用品市场存在市场空白最活跃之消费群体可考虑可考虑青少年状元坊运动名店城考虑方向从终端客户考虑无差异电信卖场新华书店服装单美食中心难以统包装未能实现项目最佳价值终端消费群容易游离难以实现持续经营考虑方向二不考虑不考虑存在市场空白最活跃之消费群体可消化较大量面积租金难以保证可考虑考虑方向三青少年妇女青少年消费力相对较低，且消费行为较为飘忽，容易游离妇女稳定而持久的消费力针对女人大打出手专业综合化女性主题商城妇幼用品商场淑女为食街女性连锁消费是什么是个怪兽她往往对人流的。
6、案的逻辑脉络就是以项目所在地段商圈特征作为思考元点，结合自身客观条件，深入挖掘市场机会，从原点放大同构超越空隙切入的提纯角度，剖析项目与市场的最佳契合点，务求以强势业态杠杆全面提升项目商业价值并实现可持续发展。总纲地段商圈特征项目客观条件市场机会业态提纯业态定位建议项目优化建议商业平台市场状况分析.广州商业状况广州商业现状总述现时广州的商业格局主要呈块状分布，以各行政区域为雏形，形成多个商业圈，其中以北京路上下九天河城三个商圈的影响力最大。就其商业气氛及市场影响力来看，三大商圈略有不同•北京路的商业底蕴较浓厚，经营类别广泛，潮流时尚商品汇聚，档次以中档为主。但北京路步行街的商业特色不明显，与上下九步行街的区别不大，众多在北京路设立专卖店的品牌在上下九也有开设店铺。同时，北京路作为核心商圈价值下降，变成以区域为核心的商圈。•上下九商业。
7、布局，按商品风格把拥有多家商铺的商场划分为五大主题区域，该五大主题区域装修各异，让来此购物与消费者感受到明确的购物目的。在整体布局上，改过去购物场所层层累积的汉堡包模式，以宽敞平坦的大道型设计，使所有商家都目了然的呈现在消费者面前，令购物更具有针对性。成功例子建议人流导向内部整饰立面整治外围显示屏营造租金元核算，保本租金为元以项目价位为基数，初步比较价格计算公式参考项目租金位置修正系数人流修正系数规划修正系数将比较价格按照各参考项目的可比性进行权重的调整，综合后得出预期租金。计算公式预期租金比较价格权重比较价格权重市场比较法计算项目预期租金带来的影响。•硬件未能配合主题，缺乏个性失去吸引力商场开业后大多数都地无法体现当初所打造的个性特色。由于硬件设施不完全配合，经营方向发生偏移等因素，使商场缺乏个性特色，难以主动吸引消费者。
8、广场中华广场中山三路商场面积万，门前广场公园游乐式概念商场经过几年的发展，现与流行前线逐步组成中山三路新的商圈，该商场是新代站式商场的代表分析•商业同质化强烈，争夺同类消费者从上述对比可以看出，目前市内多个大型的综合性商场其同质化程度很高，无论是商场内功能的划分还是目标消费者层次，都有着较大的相似，无法剌激消费者的消费欲望。•大型百货超市磁石作用减弱由大型百货公司进驻而带旺整个商场的效果越来越不明显，如名汇商厦中泰广场等，新大新百盛的进场虽然为商场带来定的人流，但作用已明显不如当年吉之岛进驻天河城所可行性报告江南商城二层项目业态定位前言在商业项目市场运作中，经营业态对于项目的商业价值与可持续发展具有关键性的影响力。同个项目采用不同的业态，其场地租金水平与市场生命力亦相应地呈现异化的效果。因此，业态高度决定经营力度。基于上述观点，本。
9、依赖不大，唯的条件是交通她是多种业态的综合体，娱乐休闲观赏购物，彼此形成共生的关系我们有空间，交通好女性装点人生的去处很多，也有很多地方为女性提供装点人生的各类服务。但千秋万载，统江湖的女性乐土仍未出现为渴望美丽的心而存在国色天香横空出世经营内容女性服饰分区经营化妆用品形象设计纤体塑身美容美发妇幼用品女性食品连锁消费行业保护循环体验租金价格建议按承包综合项目周边市场竞争态势，并结合本项目自身素质，初步估计项目的预期租金水平为元项目优化建议要体现项目的经营档次，商场内的布局划分是其中重要的个指标。上档次的商场项目，均十分注重场内公共区域的面积大小，商场整体的空间感，使用功能及室内外设计的色彩搭配等因素，力求为顾客创造最优的购物环境。故本项目在进行规划布局时，需着重考虑这些方面的设计。如北京东方新天地商场，在功能划分上就很巧妙地进行平面。
10、经营模式。广州商业发展的趋势结论商业饱和买卖双方地位易转寻求突破口体现市场竞争激烈跳出旧有的定位思维模式符合市场发展趋势现有商业占据各种经营方式专业市场游乐式经营站式经营我们所在的商业平台地段商圈特征关键词江南西总体概述从农田上崛起的商业街缺乏商业底蕴以街铺为主体的经营形式，缺乏商业龙头的带动高端消费品欠奉，中低档次为主流消费力构成以周边居民为核心，辐射工业大道宝岗大道沿线购买力以中端为主青少年妇女为活跃消费群行业分布以服装饮食为主体，涵盖精品家居用品家具等•临街面窄•为二层商铺•首层经营业态档次低下•人流导入口窄，整体形象不佳二项目客观条件三市场机会挖掘原点放大•多个大型商场涌现，竞争更为激烈现时市场上各主要商圈均有商业物业推出市场，商户的可选择范围较多，市场竞争十分激烈。尤其在北京路上，过去所出现的商铺“僧多粥少。
11、如荔湾广场中华广场。•旧有经营模式缺少新鲜感新开业的商场不能跳出旧有传统的经营模式，令其不能从根本上打开新的经营局面。例如广百新翼，该商场凭借广百在市场上的影响力，在销售阶段取得不错的成绩，但其现时的经营状况未如理想，说明了消费者看重的是商场本身的经营特色，只有真正体现个性的商场才能走向成功。部分在售将售的商场项目对比分析广州部分在售将售的商场对比表名称位置规模备注光明广场西湖路占地，总建筑面积万，其中商场面积层共有个铺位，古韵风情，停车场，商场，国际标准真冰滑冰场，休闲娱乐饮食，空中花园。丽新项目中山五路总建筑面积近万，层商场未推出市场正佳广场天河城广场旁占地万层站式超市，层前沿精华区，国际经典，时尚丽人，世界之窗，动感地带，七彩都市，环球美食城，世纪欢乐城。负层现正销售中，地上部分全部招租东山锦轩现代城东山口农林下路商场营业面积。
12、要的作用分析•从上表可以看出，现时市内的各主要商业圈内均已经拥有多间大型商场，且商业功能相似，各商圈之间也没有明显的特色区分，因此，消费者不易形成重叠消费，可以说现时的商业格局基本是满足消费而非刺激消费，难以刺激跨区消费欲望。•市内各大商场中，除了天河城广场广百等个别大商场外，其他各个商场均是主要面向区域内的消费者，难以在大范围内造成影响。广州部分经营中的商场对比表续上表名称位置规模特色包装经营状况荔湾广场下九路传统西关风情商业街是荔湾区最大型的商场，凭借上下九步行街的人流优势，南座人流充足经营尚算理想但北座人流稀少，现主要经营玉器水晶等工艺品为主。该商场的经营管理较差，先后出现物业管理公司欠电费欠税费等事件，对其经营环境造成定的负面影响名汇商厦下九路新大新麦当劳等品牌的进场，曾为商场带来了很大的帮助，但客流量商家数量都明显不如荔湾。
参考资料：
1、该PPT不包含附件（如视频、讲稿)，本站只保证下载后内容跟在线阅读一样，不确保内容完整性，请务必认真阅读。
2、有的文档阅读时显示本站（www.woc88.com）水印的，下载后是没有本站水印的（仅在线阅读显示），请放心下载。
3、除PDF格式下载后需转换成word才能编辑，其他下载后均可以随意编辑、修改、打印。
4、有的标题标有”最新”、多篇，实质内容并不相符，下载内容以在线阅读为准，请认真阅读全文再下载。
5、该文档为会员上传，下载所得收益全部归上传者所有，若您对文档版权有异议，可联系客服认领，既往收入全部归您。
（江南商城业态定位可行性报告）（最终版）