1、看，现阶段二环路内楼盘销售态势良好，不管是去年和今年开盘的在售楼盘多数都处于尾盘期，市场供应量都不大，主要存量户型面积以平米以上大面积为主，近期二环路内供需仍不平衡，需求仍然大于供给，主要是由于新通知即将出台，市场需要有段时间适应和调整，相信年中二环路内市场供应再次出现高潮。项目所在地局部供需分析项目所在地区域，去年今年开发了个楼盘蓝色经典丽水天锦金色年华瀛城洋楼总供应在套左右。现区域各楼盘销售来看，金色年华也销售完蓝色经典丽水天锦瀛城洋楼已销售过半，从市场吸纳来看，面积在平米以下的房二房三房市场畅销，从市场存量来看，大户型市场走势较慢，主要是其总价高。客户群较狭。总体来看项目区域市场中小户型市场供应较少，市场前景看好。项目建议书第四章项目分。
2、格在元平方米左右第五章项目建设地点和建设条件项目建设地点世纪俊园项目，地处昆明市环路与二环之间，在建设过程中应加大对噪音的管理，减少深夜施工的时间，在施工中加强对地下部分基部开挖时对周边建筑的保护。二建设条件气候昆明地处低纬度高原山地季风气候，受印度洋西南暖湿气流的影响，日照时间长，霜期短，年平均气温度无冰期，少暴雨无台项目建议书风等恶劣天气，气候温和，夏无酷暑，冬无严寒，四季如春，可以常年施工。供水本项目区域是昆明传统居住区，供水情况良好不会存在建筑用水短缺的问题。供电云南省是中国电力富裕的省份，而昆明又是省会城市，建设用电不存在短缺的问题，不会成为建筑施工的障碍。交通本项目地处北市区北京路延长线交通通畅，不存在交通拥挤及交通不畅对项目建设。
3、。本项目建设将全面推动联盟路及北站片区的旧城改造，提升城市景观，改善片区交通条件。第十二章结论建议世纪俊园项目可以实施全文完心住宅需求的大量积聚，同时年全国房地产原材料钢材，水泥等价格上涨以及昆明人房地产投资理念的增强更是推动昆明整体房价路上扬，年房地产总体市场用火爆来形容。年年初在国际铁矿价格上涨的带动下，房地产原材料价格进步上扬，中央政府为抑制房价上涨过快进行了第二次加息，同时昆明市政府也进步加强了对房地产市场的调控，先后出台了关于进步加强商品房预售管理的通知和关于加强昆明主城规划区规划管理工作的通知。但从年至月份昆明房地产市场运行状况及销售来看，市场运行良好，市场供需两旺，从昆明市房地产交易中心统计的数据显示，手房市场销售火热，至月份全。
4、析和产品初步定位项目分析优势本项目是昆明开发较早的居住区之，社会生活配套成熟，休闲娱乐购物应俱全，交通便捷，比较适合居住。项目地段好，升值潜力大。项目规模较大利于项目推广及项目规划。劣势项目周边治安较差，周边建筑较零乱，对项目有影响。新规划对二环路内项目的控制，造成项目建设成本的增加。项目自然，人文景观缺乏机会多数要求首付不要太高，选择按揭而房地产投资者购买力较强，但这部分客户群比较青睐小型，主要原因是小户型总价不高，可租可售，容易变现，风险低，因此房屋总价不宜过高，应控制在万之间。目前昆明市同等区域楼盘主力均价在元平方米。商铺价格在元之间，考虑到项目规模较大对项目区域市场供应会产生较大的影响，住宅定价不能过高均价在元平方米左右商场及商业网点。
5、筑面积万平方米地上建筑面积万平方米住宅建筑面积万平方米商场及商业网点建筑面积万平方米地下建筑面积万平方米容积率主要经济技术指标简表序号项目名称指标备注位置等规划总用地面积二总建筑面积三地上建筑面积住宅建筑面积商场及商业网点建筑面积四地下建筑面积五建筑占地面积六住宅区道路面积七绿地用地面积八容积率九建筑密度十绿化率大于十二总户数项目建议书十三总居住人数每户按人计算十四分期开发三期三项目分期开发世纪俊园建设期四年，整个项目分三期开发期开发期开发用地为胜利床垫厂厂区和奥斯迪服装超市，规划用地规模约亩，采用半围合式布局，临联盟路拟建层的高层，靠昆明火车北站拟建层的高层。其中地上三层整体架空为商场，地下二层。主力户型为两房两厅和房厅，以市场较受欢迎的户。
6、与联盟路交叉口处，退让道路红线超过米，项目建议书在路口将建设两个利用产品的形象包装，树立中高档项目。本区域为昆明传统的居住区，周边老小区较多，客观上存在为改善居住环境及新家庭的组合而需要再次置业的人群。而这部分人群长期居住在本区域对区域有定的感情，以及本区域社会生活配套成熟，因此再次置业本区域将是首选。房地产市场整体发展较快，居民购房投资意识增强，新昆明建设步伐加快，促进昆明房地产价格进步的增长，市场的持续火热，对本项目而言，是利好消息，有利于项目入市。威胁未来市场竞争激烈，市场压力大。项目建议书国家政策对房地产市场的调控对项目影响的不可控性。二产品定位物业形态的选择根据项目地块的地理位置和社会区域经济特征，以及昆明建筑的发展趋势，提出底层商。
7、估算的有关规定。二估算说明根据现状及世纪俊园项目规划性质及回迁费用，经初步估算，世纪俊园项目综合土地成本初步确定为万元亩总建面在计算过程中不区分商业面积和建筑面积。贷款利率按国家现行利率计算本报告所有货币单位均为人民币。三成本估算表序号成本项目单位数量单位投资总投资万元土地成本亩万二前期费用三通平勘察费设计费监理质监费可研市调费三建安工程费住宅平方米商场地下车库项目建议书四基础设施费供电供水供气有线电视绿化工程费电梯费宽带网电迅道路公共设施费五销售费用六管理费用七财务费用九销售税及附加十不可预见费总投资合计可售面积单位成本第二节项目资金筹措前提本项目具备贷款渠道本项目具备其它资金拆借渠道项目资金筹措总建面平方米项目总成本万元本项目资金来源有二。
8、建设环境好，形象好，品质高的住宅小区，我公司现准备将位于北京路与联盟路交叉口的城中村凤凰新村进行搬迁。用以整合该片区的土地，整治交通环境，亮化城市景观，对这些地块的整合，我公司按确保稳定依法拆迁科学规划合理布局完善功能的原则，与凤凰新村村民进行多次协商和谈判，目前已达成了初步协议，决定按照拆还，原地安置的原则，以高昂的代价进行拆迁安置，拆迁后在此上建设世纪俊园项目。第九章项目设计方案及建设开发设计思路简述世纪俊园项目响应建设部节能省地的号召，项目采用高层建筑，并按集约化，规模化，科学化，品质化的设计要求，建设世纪俊园项目，让项目片区的社会经济交通环境城市景观将得到全面提升和改善。世纪俊园项目的规划将严格按照昆明市城市规划的要求，在北京路延长线。
9、型作为市场切入点，聚集定人气，提高项目市场占有率，推动项目的开发。二期开发二期开发拟建用地为康发家俱厂厂区部，即金童花园与龙泉花园之间，规划用地规模约亩，拟建八栋层的高层，户型主要以三室两厅和二室两厅，面积基本在平方米之间，客户指向为白领阶层和二次置业者。三期开发三期开发拟建用地为康发家俱厂厂区用地部和凤凰新村搬拆改造用地及奥斯迪大酒店搬拆，规划用地规模约亩，三期是世纪俊园项目最后期，位置好地块较规则，用地规模较大，这期注重社区中心景观环境的营造，拟建层的高层，客户指向为二次置业者以三室两厅为主，辅以两室两厅和四室两厅，面积在之间。项目建议书第十章项目投资估算及资金筹措第节项目投资估算估算依据昆明建筑工程上缴比例。昆明同类工程造价情况。现行投。
10、市含四区商品房含住宅和非住宅共成交起，成交面积达万平方米，交易金额达亿元，几乎相当于年全年成交量的，昆明市房价已历史性突破元大关，达到元平方米，比去年上涨二手房销售也路火爆，至月共成交起，成交金额亿元，成交面积万平方米，均价为每平方米元。由此可看出年昆明房地产市场开局良好，市场供需两旺，通过本项目有针对性对二环路以内房地产市场项目建议书调查发现，由于受到昆明关于加强昆明主城规划区规划管理工作的通知的影响，今年二环路以内房地产市场供应将有可能得到抑制，至月份二环路以内新开楼盘有中央丽城昆明主场蓝色经典玉树风铃，向市场新增供应套其中房套，占二房套，占三房套，占四房套，占五房以上套，占。由于中央丽城体量较大对二环路内年初市场供应影响较大，从销售进程。
11、个渠道是自有资金投入二是预售收入用于投资部分。项目建议书第十章经济分析第节财务评价销售收入估算本项目销售金额亿世纪俊园项目住宅销售均价元平方米销售面积平方米总销售收入万元商场及商业网点销售均价元平方米销售面积平方米总销售收入万元车位暂不销售项目销售汇总总销售面积万平方米总销售收入万元销售周期个月二销售税金及利润估算本项目毛利万元利润分析单位万元销售收入减成本减销售税及附加毛利项目建议书第二节社会效益和经济效应评估本项目的建设对北站片区产生良好的社会效应和经济效应本项目的建设高将为社会贡献超过亿元的税收，同时为社会提供上千个就业机会。本项目建设对改善联盟路及北站片区居住环境有利。本项目建设对昆明城市建设作出贡献，为以后城中村拆迁改造积累宝贵的经。
12、的影响第六章生产组织安排本项目由俊发房地产股份有限公司负责整个项目的开发管理经营。在项目从开发到销售过程中，根据项目的分工不同，采用项目经理负责制，负责整项目的施工市场销售，公司各职能部门全力配合。第七章环境污染治理及其依据项目的建设满足国家居住小区所规定的所有政策法规满足云南省和昆明市关于环境综合治理的所有规定，满足国家工程项目建设环境评定的要求。项目建议书第八章凤凰新村拆迁安置情况凤凰新村基本情况凤凰新村位于北京路与联盟路交汇处，占地约亩，为水晶村村委会村民集体用地，地面建筑物为村民自建砖混结构房，建筑密度大，平均每户层数层，共户，拆迁的建筑面积约平方米二凤凰新村拆迁安置为积极配合市政府建设新昆明的规划。改善市区道路交通条件，美化城市景观。
参考资料：
1、该文档不包含其他附件(如表格、图纸)，本站只保证下载后内容跟在线阅读一样，不确保内容完整性，请务必认真阅读。
2、有的文档阅读时显示本站（www.woc88.com）水印的，下载后是没有本站水印的（仅在线阅读显示），请放心下载。
3、除PDF格式下载后需转换成word才能编辑，其他下载后均可以随意编辑、修改、打印。
4、有的标题标有”最新”、多篇，实质内容并不相符，下载内容以在线阅读为准，请认真阅读全文再下载。
5、该文档为会员上传，下载所得收益全部归上传者所有，若您对文档版权有异议，可联系客服认领，既往收入全部归您。
世纪俊园项目建议书（最终版）