1、年至今，户县建房总面积为平方米，按户均平方米计算，可安置户，从理论上讲，仍需解决户住房问题，结合户县居民收入情况，以解决半计算，共需解决无房户户住房，以年均衡计算，每年需解决户住房。同时户县周边如大王余下镇属于户县周边富裕村镇，部分居民富裕程度已经超过了户县县城中等居民水平，但因其本身地域环境与生活环境不足以满足这些新财富阶层生活需求，所以这其中大部分人将很有可能涌入户县置业，市场潜力十分巨大。居民住房水平不高，与父母分居三口之家逐渐增多。随着居民家庭结构逐年缩小，三口之家结构逐年增多，与父母分户居住成为现代人追求种趋势，而户县集资建房主要集中在年到年间，推移到现在大部分已是几代同居，而且当时户型设计不足平方米，人均住房面积太低，小面积向大面积发展也是种。
2、盈亏平衡分析动态考虑固定成本盈亏平衡分析是在定生产能力条件下，研究分析项目成本费用与收益平衡关系种方法。随着些因素变化，企业盈利与亏损会有个转折点，称为盈亏平衡点。在这点上，销售收入等于总成本费用，刚好盈亏平衡，盈亏平衡分析就是要找出盈亏平衡点，考察项目对市场适应能力和抗风险能力。销售收入或总成本费用销售量盈亏平衡点盈利区亏损区总成本费用销售收入销售税金及附加固定成本假设条件产量等于销售量产量变化，单位可变成本不变，从而总成本费用是产量线性函数产量变化，单位售价不变，从而销售收入是销售量线性函数多种产品换算为单产品计算。计算公式利润总固定成本单位价格单位可变成本单位产品销售税金及附加总固定成本单位价格单位可变成本单位产品销售税金及附加固定成本土地。
3、蓝田闫良六个城市副中心，城市规划为城市副中心发展创造了广阔空间。面积由奢华型向实用型发展。近年来，房屋面积开始由两房，三房平米奢华型，逐步向两房平米，三房紧凑型发展。如紫薇地产，最早紫薇城市花园室面积在左右，后来紫薇田园都市室面积在左右，最近紫薇馨苑三室面积在左右，就反映了这种趋势。三户县房地产市场分析户县房地产市场开发量和销售量规模小，房价增长幅度较大。户县建设局资料统计显示，户县年房地产开发量约为，估计商品房开发约占，其余为单位集资建房等。年在交易所办理商品房备案大约有户左右，总建筑面积大约在含二手房交易。据户县建设局工作人员粗略统计，近年来，每年房地产开发量呈递增。从以上数字表明，户县房地产市场开发量和销售量都比较小，整个市场还处于初级阶段，但是年。
4、趋势规划设计及开发销售组织陕西省建筑工程有关规定及定额户县城建费用统收费标准户县天然气入网收费标准房地产市场项表六借款还本付息表时间项目年年合计季初本息累计季末本息累计本季借款本季应计利息本息偿还其中还本付息季末借款余额注贷款年利率取利息按月付息计算到期次还本付息在本项目建设周期内共需借助银行借款万元，贷款期年，在年第二季度末可用销售收入全部偿还完毕，其中利息共计万元。第八章项目不确定性分析通过以上财务分析可知本项目开发风险很小，影响其利润因素存在以下几个方面建造成本售价开发周期贷款利率可建面积等。这些因素受国家西部内地政治经济社会条件影响，有可能发生变化，影响本项目测算效益实现。为此我们还需进步进行项目不确定性分析，不确定性分析盈亏平衡分析和敏感度分析。
5、标准陕西省现行相关工程定额标准四主要技术经济指标本项目主要基础参数指标项目指标备注占地面积亩总建筑面积含地下人防及设备用房多层住宅带电梯层高层住宅层梯四户沿街商业两层小开间底商写字楼层写字楼地下建筑面积作为设备用房，可公摊销售容积率绿化率总户数户平均每户面积为项目主要技术经济指标项目融资前指标项目总投资万元建设周期施工周期个月个月销售单价电梯多层元销售收入扣除两税费后万元高层住宅元北侧商业元西侧商业元税前利润万元所得税后利润万元成本利润率基准收益率年财务净现值万元税前静态投资回收期个月税前万元税后个月税后全投资内部收益率季度税前动态投资回收期个月税前税后个月税后融资后指标税前资本金利润率税后资本金利润率财务净现值万元税前静态投资回收期个月税前万元税后个月。
6、购物娱乐教育配套齐全，生活便利。二地块分析通过对广晋置业户县项目自身考察及对周边地区相关楼盘详细调查，该项目存在很大成功机会，同时也面临为数众多潜在威胁。如下所示优势分析大势所趋，板块优势明显沣京路板块因地处城东板块范围内，身处户县开发与置业首选地段，其区域化竞争优势明显。板块内竞争较小板块内楼盘家，其中财富中心为商业项目，丰泽园与京兆温泉小区项目销售进入尾声。氮肥厂项目因开发商资金问题至今未有明显动作。仅锦绣华庭与沣京苑项目处于销售周期中。沣京路渐成开发热点地段，生活配套将逐步完善。弱势分析周边环境较差项目地块周边为比较破旧普通二层民宅，对项目自身气质塑造形成定难度。地块不规则项目用地地形不够规整，对产品设计有定影响。异地开发风险开发商首次进军户县市场。
7、安房地产市场分析户县现属于西安郊县，不久将撤县设区，成为西安草堂区，所以西安房地产市场对户县房地产市场发展有着巨大影响，研究分析西安房地产市场供应结构产品形式消费心理对本项目决策有着重要意义。西安是西北门户，经济居于西北第西安是世界闻名旅游城市，十三朝古都。在全国经济形势片大好形势下，近年来西安经济发展速度十分迅猛，市民生活水平不断攀升。西部大开发以及政府城市运营思路深化给予西安更加多发展空间。西安教育科研旅游等多项产业发展空间巨大，以产业带动房地产开发趋势比较明显。西安房地产业长期处于稳步发展阶段，此次宏观调控虽然对市场有短暂影响，但目前市场稳步上升态势以成定局，西安房地产泡沫甚微。市场走势趋于理性迈向成熟，西安房地产市场价格走势总体略有上升。房地产市。
8、市场预测和长期从事不动产开发所做项目多年积累经验得知开发成本中最有可能发生波动是建安工程费。单因素敏感性分析下表是当销售收入和总投资分别按以下比例变动时，财务内部收益率季度变化。税前售价变化投资变化敏感性分析图敏感性因素变化内部收益率投资不变，售价变化售价不变，投资变化基准收益率通过以上分析图表可以看出当总投资增加时，内部收益率政府向东经济向东，户县在向东发展阵阵擂鼓声中，人民路以东，沣京路以北已建成西安沣京工业园。沣京路是未来户县商业核心位置，升值潜力巨大。繁荣商业与新型住宅相结合所诞生必定是户县新。项目地目前为计量所科技局知识产权局种子研究推广中心农业技术推广中心科学技术学会等多家单位办公居住地，地势平坦但拆迁量较大。区域环境项目地周边配套成熟，餐。
9、税后全投资内部收益率季度税前动态投资回收期个月税前税后个月税后五结论本项目具有良好经济效益，投资风险较小，对于户县新区乃至整个户县经济社会发展都具有定推动作用，社会效益十分显著，因此本项目可行。第二章项目市场研究户县概述户县是中国农民画之乡，被誉为中国第画乡，自古有银户县美名。随着撤县设区实现，户县房地产发展虽然处于初级阶段，但也呈现出了蓬勃发展态势，每年约有平米开发量，加之西安城市规划优先发展西南重镇方案确立，已经呈现出迅猛发展势头，房价年增幅约为。随着政府东迁和二环规划以及沣京工业园建设，城东成为户县房地产发展主战场，沣京路也成为了户县第黄金大道，孕育着无限商机和美好前景，持续描绘着第画乡美丽画卷，户县即将成为名副其实城市副中心，发展前景十分诱人。二。
10、县房地产市场均价在元平方米左右，较上年同期上涨，增长幅度较大。户县房地产开发为拉动经济增长做出了较大贡献。截至目前，户县房地产开发企业约为十几家，年至年开发楼盘面积达到平方米，投资金额亿元以上，年开发面积平均保持在平方米以上，房地产行业已渐渐成为户县国民经济发展新亮点。据统计，户县房地产施工面积由年平方米提升到年平方米，投资额由余万元提升到亿元，上缴财政税额达到了个新台阶，从而带动了户县建筑业劳动业运输业建材业等相关产业，目前户县建筑业领域农村剩余劳动力达到余人，特别是年全县信贷达到亿元以上，体现了户县房地产产业在促进消费拉动经济增长中起到了带头作用。房地产开发市场潜力巨大，周边村镇潜力有待挖掘。统计资料显示，县城城镇居民户为户包括东街居民，余下镇约为户。
11、将告别成长期，迈进成熟期，走向规范，使开发商投资行为趋于市场化，消费者购房行为更加理性，政府充当角色更具经济性。西安房价会在理性回归后继续保持定增长速度。新中产阶级崛起，流地段高品质形象中等价位住宅存在市场空缺。内外部空间充分挖掘利用，成为具有先进开发理念开发商产品塑造首选。在购房区位选择方面，城南，依旧是西安市民首选居住板块。城东，逐步成为人们选择居住之地热土。城西，老工业区形象逐步改观，成为有意在高新区置业人群第二选择。城北，政治核心逐渐分流其他区域部分客群，但总体升温还有待时日。高新，社会富有阶层聚集地。曲江，以其浓郁文化底蕴，成为社会中高层人士新聚集地。随着西安城市规划逐级审批通过，形成城多心规划定位布局，除长安和临潼外，还将形成灞桥周至户县高陵。
12、用前期费用基础设施费配套费绿化费设备费万元可变成本总投资固定成本万元单位变动成本变动成本销售面积元产量盈亏销售率销售面积本项目盈亏平衡点销售率为，低于行业基准水平，开发风险较小。静态计算由于房地产商品特殊性，不可能使产量等于销售量，所以此处考虑了静态盈亏平衡方法。不考虑建设过程，在项目竣工后以定销售面积销售收入可达到总投资时面积百分比来表示盈亏平衡点。总成本费用销售率平衡点销售收入营业税及附加此方法表明，当项目销售时净销售收入刚好与投资持平，余下面积为本项目税前利润部分。保守按平均元计算，项目税前利润为万元。二敏感性分析为了更客观评价项目自身抗风险能力，本次报告仅对融资前指标进行敏感度分析。影响本项目财务效益主要不确定因素为开发面积开发成本和容积率。根据。
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西安市户县沣京路风景洋房项目建设方案