1、个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响和比较之后才决定的。房地产价格也同样遵循替代规律，即同类型具有替代可能的房地产价格相互牵制。换言之，具有相同使用价值有替代可能的宗地之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋向致。需求与供给原则在完全的市场竞争中，般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。变动原则般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效。
2、就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状发展趋势政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。合法原则在评估过程中，应严格遵守国家地方有关法律法规，根据土地估价规程，坚持规范操作，要求在法律规定的条件下进行评估，对评估资料的合理合法性进行甄别在设定地价定义时，应按合法原则，合法地界定土地的用途容积率使用年期等土地使用条件，确保评估结果的客观公正性。多种评估方法相结合的原则随着土地估价业的发展，国际上有几种通用的估价方法，如收益还原法市场比较法成本逼近法假设开发法等方法。由于不适宜的方法可能使估价结果产生较大的偏差，因此在进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地的类型和条件，根据所掌握的资料，选择最适宜的估价方法进行评估，力求得到客观。
3、济圈的结合部，是环北部湾沿岸重要经济中心。面向东南亚背靠大西南，东邻粤港澳琼西接印度半岛，具有得天独厚的区位优势和地缘优势，是华南沿海和西南腹地两大经济区的结合部以及东南亚经济圈的连接点，是新崛起的大西南出海通道枢纽城市。具有两近两沿的特点。两近是近海，市区距钦州港防城港北海港分别为公里公里和公里二是近边，距中越边境的东设定土地用途为城镇单住宅用地，临规划路。形状地质地形地势委估地产形状大致呈长方形状，地质般，对土地开发利用无影响。规划容积率使用年限截止估价之日，估价对象剩余年使用期，设定宗地建筑容积率为。宗地基础设施条件待估宗地实际土地开发程度为宗地红线外五通即通路通电通水通讯通下水及宗地内场地平整设定评估土地开发程度为宗地红线外五通即通路通电通水通讯通下水及宗地内场地平整。由上述分析，估价对象作为城镇单住宅用地，个别条件良好容积率。
4、用稀缺性个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的般因素区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。协调原则土地总是处于定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。预期收益原则对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。。
5、估价技术报告根据有关规定存档备案。在土地利用条件和当地房地产市场状况未发生重大变化时，评估结果有效期自提交估价报告之日起壹年内有效如过有效期，本评估报告土地价格应作相应调整或重新评估。本评估报告和估价结果的使用权归委托方所有，解释权归南宁市房地产评估咨询有限公司所有。违规使用本土地估价报告和估价结果的法律责任本评估报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，或者违规使用估价报告及估价结果造成的经济损失及法律后果，受托估价机构不承担责任。任何单位和个人未经广西振业北海股份有限公司书面同意，不得以任何形式发表复制本评估报告。本机构保留对违规使用本报告相关追究法律责任的权利。三需要特殊说明的事项有关资料来源说明及无法核实的估价事项土地权属土地利用规划等资料由委托估价方提供。土地区位条件地产市场交易资料等由估价人员实地调查而得。
6、总体评价较好区域基础设施完备度好，总体评价较好好，总体评价较好般，总体评价般好，总体评价较好区域规划条件好较好较好好个别因素宗地面积面积较小平方米面积较适宜，平方米面积较适宜，平方米面积较小，平方米容积率周围用地类型住宅公园商业写字楼住宅商业公园，办公住宅办公公园，商业住宅商业公园写字楼教育临近道路类型主干路，规划次干道交通型主干道交通型主干道交通型主干道临街状况面临主干路，目前临街商业发达，评价较好佛子岭路，总体评价较好紧邻市快速环道，和湘桂铁路线相邻总体评价较好临近竹溪大道，临街商业发达，总体评价较好宗地形状略规则，对宗地利用影响较小规则对宗地利用无明显影响规则对宗地利用无明显影响规则对宗地利用无明显影响地形地势坡地，对宗地利用稍有影响对土地利用无影响对土地利用无影响对土地利用无影响地质条件地质较好地质较好地质较好,地质好设定宗地。
7、律法规的规定。委托估价方对所提供的资料的真实性负责，估价机构对所集资料的真实性准备性负责。本报告估价人员与委托估价方除委托估价关系外，无其他任何影响估价结果的关系。本评估报告的价格货币种类为人民币。十土地估价师签字姓名土地估价师资格证书号签名王智逸徐蔼华十土地估价机构估价机构负责人签字南宁市房地产评估咨询有限公司二三年六月二十七日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析估价对象描述土地登记状况估价对象为现土地使用权人以出让方式取得，位于南宁市广西经贸职业技术学院以内，土地批准用途为城镇单住宅用地，土地面积为平方米。宗地四至南面半山丽园，东靠青秀山庄，西临新兴苑小区，北邻广西经贸职业技术。详见宗地图。国有土地使用证号邕国用第号。宗地号青山路号。图号青秀区青山路。发证机关南宁市人民政府发证时间年月日。土地权利状况委估宗地为国有土地，土地使用。
8、估价对象实例实例二实例三比较因素位臵青秀山号青秀区佛子岭路地块青秀区德化路地块号地块竹溪大道东侧地块交易价格元待估交易期日用途城镇住宅用地城镇住宅城镇住宅城镇住宅土地使用年限年交易情况出让挂牌出让正其他正常拍卖正常常区域因素商业繁华度般般般般距市级商服中心距离米约约约约景观优劣度青秀山公园南湖公园滨江公园，总体评价较好凤岭儿童公园，总体评价般雕塑公园，总体评价般南湖公园，总体评价较好环境污染程度临近竹溪大道，总体评价般临交通型主干道总体评价般临交通型主干道，有噪音，总体评价般临交通型主干道，有噪音总体评价般对内对外交通便利总体评价好方便，总体评价较好方便，总体评价好方便，总体评价好公共配套设施完备度生活及商业服务配套设施完善，总体评价好生活及商业服务配套设施较好，总体评价较好生活及商业服务配套设般，总体评价般生活及商业服务配套设施好，。
9、。估价人员根据国家有关法律法规估价规程及估价对象具体状况确定估价原则方法及参数的选取。据委托方提供的相关资料，该宗地未涉及抵押租赁预售司法纠纷等情况。在评估时，评估人员无法核实委托估价方提供上述资料的真实性，只能采信委托估价方提供的文字资料作为本次评估依据。估价中的特殊处理评估中涉及土地还原率以南宁市城市土地价格调查技术报告使用的土地还原率。在土地使用年期内，假定土地还原率保持不变。在剩余法中，假设房地产市场相对稳定，用估价基准日同区域类似房地产售价，通过市场比较法求算的价格来替代开发价值而工程造价可用目前的般造价水平来替代，并且假设工程投资在开发建设期内为连续均匀投入。其他说明抵押人和抵押权人需到南宁市国土资源局办理土地抵押登记手续，领取他项权利证书后，抵押方可生效。估价对象属于出让土地，当抵押实现时，抵押地产的处分应符合国家的相关。
10、高于平均水平开发程度达到同类用地的开发程度权利状况完整，这些因素有利于地价的增值和保值。土地使用年期略低于同类用地最高出让年期，目前对地价的正常体现影响不大。综合分析，有利于因素对估价对象地价上升影响大于不利因素对估价对象地价下降的影响。致使估价对象个别因素条件较优。第三部分土地估价估价原则最有效使用原则由于地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来的收益不同，且地产权利人都期望从其所占用的房地产上获得更多的收益，并以能满足这目的为确定地产利用方式的依据，所以地价是该宗地的效用为最有效发挥为前提的。此次评估城镇混合住宅用地，在评估中就应充分考虑城镇混合住宅用地的特性，按最有效利用方式进行评估，得到个客观公正公平科学的地产价格。替代原则根据市场运行规律，在同商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有。
11、权者为广西振业北海股份有限公司，土地使用权类型为出让，估价对象批准土地使用年期终止日期至年月日止，截止估价之日，估价对象已使用土地使用年期年，剩余土地使用年期为年。至估价期日止，委估地产不存在抵押他项权利登记。土地利用状况估价对象目前为空地，属新开发建设用地。据委托方提供南宁市青秀区规划园林局的建设项目规划设计条件通知书审批，委估宗地规划设计条件容积率为建筑密度绿化率用地性质住宅委估地产的土地面积平方米。待估宗地实际土地开发程度为宗地红线外五通即通路通电通水通讯通下水及宗地内场地平整。评估宗地规划容积率为。地价影响因素分析般因素地理位臵和行政区划南宁市是广西壮族自治区的首府，位于广西南部，地处亚热带，北回归线以南，介于东经，北纬之间，地理坐标东经，北纬。土地面积平方公里，市区面积平方公里。建成区面积平方公里。处于中国华南西南和东南亚。
12、公正科学合法的土地价格。二估价方法与估价过程估价方法市场比较法市场比较法定义市场比较法是将估价对象土地与在近期已经发生交易的类似土地加以比较对照，从已经发生了交易的类似土地的已知价格，修正得出估价对象土地价格的种估价方法。市场比较法的计算公式权重系数式中待估宗地地面地价交易情况修正系数待估宗地比准地面地价交易日期修正系数可比交易实例地面价格区域因素修正系数个别因素修正系数比较案例选取在选择比较案例时，应符合以下要求用途相近或相类似近两年房地产市场变动较大时，比较案例的交易时间与估价基准日应尽量接近建筑规模尽量接近④属于正常交易或可调整为正常交易处于同区域或同供需圈统价格基础。三比较实例选择三宗估价对象的可比实例我们选取与估价对象属于相同或相似供需圈内用途相近或相似可比性较强的三宗土地交易实例作为估价对象的比较实例。内容估价对象及比较实。
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青山路14号城镇单一住宅用地国有土地使用权价格评估报告