1、争取建立良性竞争合作的关系。第九部分项目的组织与实施项目的组织项目总投资万元，已超出了广百置业的承受能力。考虑到项目的收益及社会影响，建议项目在集团统筹资金安排下，由广百置业对项目实施投资经营。二项目的实施项目的实施步骤将在年月日前将项目可行性报告交集团公司进行论证，并争取通过。二成立项目实施小组为了确保项目前期各项工作的认真落实，并提高工作效率，广百置业组成项目领导小组负责此项工作，各个环节专人负责，工作小组成员由公司领导和拓展部物管部工程部财务部负责人及公司法律顾问组成。主要负责人建议如下序号姓名职务主要负责工作李敏聪总负责人全面负责整个项目各环节工作的顺利开展陈浩源负责具体操作和法律环节负责人负责整个项目全程相关。
2、作主要内容财务环节清理裕客隆超市公司债务债权，了解其实际财务状况及资产状况。工程环节理清裕客隆商场工程建设及工程维护状况，掌握相关工程资料。法律环节协助我司理清裕客隆公司现有对内对外各项合同，并协助我司与与对方公司签署相关合作合同。经营环节全面了解裕客隆公司现有经营状况，并拟定未来市场经营管理模式。营销策划环节做好项目前期调研，并制订未来市场营销推广各项相关经营活动的各种策划文本。三项目招商工作的启动为保证招商工作顺利开展，前期招商工作将委托专业中介公司负责招商，通过专业团队的渠道与经验，尽快完成项目的招商工作，达到预期的招商目标。四项目相关工作时间表见附表。三投资估算与资金筹措由于项目投资额超出公司承受能力。项目投资。
3、计出租率主营收入租金收入管理费收入二主营成本三税金及附加四营业利润五费用总额人工费用工资等二管理费用固定资产折旧维修费用开办费广告费防洪费保洁费保安费水电费其他费用融资成本„„六利润额七其他收入建设费收入减相关税费八利润总额九净利润十净现金流第八部分项目风险与对策风险项目地块性质及规划引致的风险对策深圳沙井是国内小产权房建设比较密集的区域，且在当地小产权住宅小区比比皆是，虽然不符合国家的有关法律法规，但在当地，却受到地方政府的默许，甚至非官方支持，结合当地特殊的产权结构及现时状况，我司认为短期内商场被政府强行拆除的可能性非常小。同时，我司可以通过制定合理的现金管理模式，尽早收回投资，规避风险二风险经营性风险对策邀请专业。
4、环节法律咨询审核监督。负责整个项目运营管理的前期导入与经营开展庞勤工程环节负责人负责整个项目前期工程审核报建施工张忠谊财务环节负责人负责筹措资金整个项目财务审核监管与规避财务风险，牵头办理资产评估待定经营环节负责人营销环节负责人负责整个项目招商宣传的营销策划及组织实施待定项目责任人负责整个项目对内对外的协调工作人员分工详见附表。各部门配合如下运营部对项目涉及的社会关系的处理及筹建项目公司，并组建招商策划团队物管部对项目涉及的用地性质地块规划进行确认市场证的领取相关经营证件的办理工程部对项目现有建筑消防进行评估，并提出积极建议财务部对项目资金运筹及原有投资价值的评估法律顾问对项目涉及的合同及法律关系给予专业指导。各环节工。
5、有个居委会，总人口为万，其中外来人口目自身本项目商业面积为平方米，格局方正，有机会发展为沙井商圈的龙头商业项目。核心定位年轻时尚的综合购物中心服饰类娱乐餐饮经营内容包括服装饰物影院室内运动如乒乓球桌球等五目标市场年龄岁年收入约万万注重个人物质和精神生活享受追求时髦的服装时尚的休闲方式受收入所限，消费档次以中低端为主楼层主营品种楼手机卖场医院肯德基服饰店中店服饰专柜化妆品专柜黄金饰品专柜二楼生活超市小家电专柜音像专柜土特产专柜保健品专柜运动特卖场三楼服装特卖场四楼溜冰场桌球场乒乓球场水吧餐饮第七部分项目的效益评估项目主要合作条件合作方式我司在全面核实该项目的相关资质资产及建筑资料后，以协议价格全面承接对方原有的租赁关系预。
6、为，楼板荷载。第四层建筑面积为，楼板荷载。合计。另有露天停车位个。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！五业主的基本情况介绍该项目的业主是个家族企业，企业中的几个负责人都是个家族里的几代人，他们家主要人员都在东莞虎门从事服装相关的生意，之所以来到深圳沙井开商场，也是因为朋友介绍，在项目建设阶段由于缺乏资金，丁家便通过朋友介绍垫资了部分，从而取得建成后物业二十年的租赁权，同时，承租价格较周边物业也低很多。六项目的其他情况经营状况项目于积约的面积，且是位置较好区域没有租金收入对物业的经营也会产生较大的影响。楼还有约平米的自营手机卖场，该部分的场租也体现在手机卖场的收益中，无法体现在物业经营收益中。街铺分租情况较为理想。物。
7、办费按照开办费万元，开办费主要用于筹备人员工资办公费用开业典礼费用的开支。保洁保安费用序号人员类型人数月工资年工资保洁保安维修费用由于介入项目进行必要的修缮，故第第二年不做常规投入，之后年每年万，此后没年大修次，万，常规年份按照万每年计算。借款利息由于从新项目公司股东借款购买资产，以万借款为总数，分年偿还，每年利率为。即每年借款利息万。二经营收入租金收入第年楼层面积单价月租金年租金合计管理费收入暂不考虑递增楼层面积单价月管理费年管理费合计停车场收入通过实地调研，福星市场可供开发的户外停车场车位预计近个，计划实行元天暂定的收费标准，由于收益具有不确定性，故暂不纳入测算。广告位收入参照同类市场的做法，市场内部外部还可开发定。
8、债务抵押应付税费及相对清晰的管理前提下，以每平方米市场面积仅元的投入万元万，能够取得万商业项目的经营控制权，如运作得当，项目年均收益率可高达，超过行业平均的投资收益，故建议予以投资开发。综上分析，建议本项目可行。第部分项目简介项目名称裕客隆购物广场项目以下简称“项目”二项目的地理位置裕客隆购物广场位于深圳市宝安区沙井镇中心沙井路号，处于深圳市宝安区沙井街中心区。广深高速新桥出口进入中心区新沙路西端，街道办转入沙井路约公里即到。三项目的交通状况项目坐落在沙井区沙井镇中心城区，路路路路多条公交线路可以直接到达。四项目规模项目建筑面积，共有四层，每层楼高米。首层建筑面积为，楼板荷载。第二层建筑面积为，楼板荷载。第三层建筑面积。
9、收的各项资金和经评估的固定资产等。二项目经营效益评估经营成本租金成本时间段单位租金年度租金年元月万年年元月万年年月万年年月万年改造成本由于该项目硬件条件较好，实际改造项目不多，但为了更好的开展经营活动，下述项目需要进行投入进行改造空调系统由于现有配置不能满足整个商场的制冷与送风，需要加装套空调系统，预计费用万首期改造预计费用万合计万。人工成本序号人员类型人数月工资年工资管理人员税费流转税按计算，包括营业税和附加税金附加税金按营业税计提及防洪费企业所得税按照计算。相关变动费用按照经营收入的测算。项目推广费用按照首年万，之后每年万测算。水电费实际经营中，管理单位的水电费用可从商户缴纳的水电费中分摊，故此项费用暂时预估为。开。
10、的中介公司合作，通过专业公司的经验及渠道，尽快完成项目的招租，达到我司预定的招商目标，确保市场的整体出租率及商户的实力通过尽快组建裕客隆项目的运营管理团队，人员要求具有丰富的商场经营管理经验及较强的客户和当地社会资源，通过制定套详尽且具有执行性的市场运营方案，通过较优的薪酬及绩效考核体系，积极调动有关人员的工作热情，确保运营目标的尽快达成，进而确保市场的稳定发展。三风险竞争风险周边市场打压，恶性竞争对策通过有关渠道尽快建立我司与当地政府政府分管部门的联系，确保我司该项目的正常运营尽快改善市场经营的现状，通过市场的良性运作，维系好市场大中客户的利益，与他们形成良好的互信合作关系，获取商户的广泛支持做好与周边市场的协调工作。
11、量的广告位，由于收益具有不确定性，故暂不纳入测算。三合约期限参照其他商场的经验，建议按照年个期限进行签约。四递增比率由于该项目为零售型商业，故租金递增幅度不宜过快，暂定每年的标准递增。四项目资金运作与分析裕客隆项目投资收益合同期满，公司共盈利万元，年平均收益率约。第年我司收益万，累计税后净现金流为正万第二年我司收益万，累计税后净现金流为正万第三年我司收益万，累计税后净现金流为正万第四年我司收益万，累计税后净现金流为正万第五年我司收益万，累计税后净现金流为正万。收回投资前五年,合计我司收益万元，年均投资收益率。前十年,合计我司收益万元，年均投资收益率为。静态投资回收期年，动态投资回收期约年以作为基准收益率折现。项目年份合。
12、万元以内的资金由我司自筹解决，超出部分由集团注资或借款形式解决。第十部分综合评价与结论沙井裕客隆项目是我司涉及社会项目中相对成熟的个项目，只需不超过万元的投入，就能拥有近万万商场的经营权。且项目已经形成较好的商业氛围，具有相对固定的消费群。再次，项目所处的地理位置较为优越，且处于沙井镇当地街道重点打造的商业街的核心地段，对于稳定商业中心，带动周边商业具有较好的基础条件。经过我司对该项目的全面细致的分析调查，认为该项目的风险较低且有效防范，切实可行项目拥有较好的商业氛围，能产生较好的经济效益，该项目的成功开拓将是我司贯切集团公司保销售促增长十大措施的重要环节，会带来巨大的发展。在解决项目前述的风险后，在没有其他尚未知晓的。
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