1、周边噪音分析 机场高速车流分析 白天时段为车流高峰期，平均车流量约辆分钟，夜间由于航班少， 车流量较少。 噪音分析 主要噪音源为机场高速的车流噪音。 宗地东侧边界距机场高速米处的噪音，南北两端高中部低，噪音强度, 最高噪音强度,位于宗地内的土坡上约米高。 宗地内部及其它侧边界的平均噪音强度为。 六交通出行 道路 宗地所属开发区期内道路建设完善，从宗地可便捷地接驳环线和二环线通达南 京市中心新街口和江宁区政府所在地东山镇等。 与南京市中心的联系距离新街口公里，车。
2、路较少不方便， 但随开发区内住宅开发量和入住居民的增加，预计公交将很快得到改善,届时无需设小区巴 士。 条公交线路通往主城 路每分钟班车，连接主城雨花台与河海大学，南航站位于宗地南端， 拉法基站位于宗地北侧米时雨线连接主城雨花台与东山，将军北路站位于宗地北 侧米。 均为无人售票车，由于道路宽车辆少上下乘客少，由宗地至雨花台仅分钟。 主城雨花台至宗地最晚班次，宗地至主城雨花台最晚班次。 路连接主城与东山，路连接主城与开发区，但最近的站点距宗地 均在公里以上，超出步行。
3、，并意向在江宁开发区二期规划的 方山大学城拿下亩土地，因此放弃了宗地，由政府将宗地改为房地产开发用地。 东大科技园办公楼 宗地内部 科技园标志牌 宗地南侧 正在平整场地搭建围墙 北部地块 正在修建的道路 宗地内部 四宗地现状 宗地已基本完成七通平，地面上有栋层建筑面积平米左右的小楼为东大 科技园办公楼，目前仍在使用和建筑面积平米左右的临时用房，无其它建构筑 物。用地红线范围内所有建筑物附着物的拆迁补偿费包含在土地中标价款中。 宗地地势平坦，东北侧靠近用地。
4、程分钟 可通过将军路共青团路中山南路直接通往新街口市中心。将军路共青团路红线宽米，双向六车道。 可通过将军路共青团路机场高速宁溧公路宁丹公路通往环线绕城公 路和老城快速路环线，再通过城市内部路网到达主城各个区域。 与江宁区政府所在地东山镇的联系距离公里，车程分钟 主要有三条道路 秦淮西路红线宽米，三块板，双向四车道。 胜太西路红线宽米，三块板，双向四车道。 天元路红线宽米，三块板，双向四车道。 公交出行 由于宗地所处江宁开发区期入住居民较少，因此目前宗地周边公交线。
5、江宁住宅市场分析 三开发区商业市场分析 四项目产品建议书 五本项目在同价竞争市场中的优劣势分析 六本项目在所属区域市场中的竞争优劣势分析 附件江宁及周边片区典型楼盘, 第五部分规划设计初步分析 规划设计草案 二规划设计草案分析 第六部分工程及销售计划 期开工时间确定 二开发销售计划 第七部分成本及投资收益预测 方案商业按万考虑，商业用地地价自己分摊, 方案二不考虑商业，商业用地地价由住宅分摊, 第八部分竞争对手 第九部分综合分析与建议 优劣势分析 二结论与建。
6、六交通出行 七生活配套 八市政配套 九土地出让条件与程序 十地价分析 第三部分法律风险分析 项目的风险点及风险可能性预测 二风险控制手段 三总体评价 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第四部分市场分析 南京房地产市场简述 二江宁住宅市场分析 三开发区商业市场分析 四项目产品建议书 五本项目在同价竞争市场中的优劣势分析 六本项目在所属区域市场中的竞争优劣势分析 附件江宁及周边片区典型楼盘, 第五部分规划设计初步分析 规划设计草案 二规划设计草案分析。
7、启动南京市场奠定了基础，品牌效应也为下 步开发中档项目创造了条件。 二外部环境 本项目挂牌出让，法律手续明晰，已完成七通平，可迅速启动开发。 增值潜力大。本项目所属东山新市区在南京总体规划上定位于南京向南发展的增 长级和承担主城部分功能扩散和吸收南部农村城市化人口的职能，江宁开发区在南京 的个国家级开发区中规模最大发展最快，本项目是开发区距南京主城最近的房地产项目 之，土地升值潜力大。 环境好。本项目所处的将军路片区为近两年住宅开发的热点区域，已业用地内必须建个占地面积。
8、主要为 银行邮政电信超市酒店药店等基本生活配套，商场医院等大型配套主要分布在东 山镇。最近的集贸市场离小区约公里。 其它重要配套有 超市麦德龙欧倍德，距宗地公里。 中小学英华国际学校南师附中分校全国大重点中学新区小学和新区中学。 目录 决策背景 内部因素 二外部环境 第部分项目所属区域介绍 江宁区简介 二东山新市区简介 三江宁开发区简介, 第二部分项目概况 宗地位置 二宗地四至范围及规划要点 三项目渊源 四宗地现状 五宗地紧邻周边的环境 。
9、议 决策背景 内部因素 本项目可为南京公司提供持续发展条件，符合集团重点发展长江三角洲的战略 南京公司金色家园项目将于年全部开发完毕，当年结算利润不能满足持续增长要 求。本项目可售面积万平米，年可结算面积约万平米，结算金额约亿元，并 可为南京公司年提供主要利润来源。 本项目占地亩，规模大，为城郊结合部项目，是集团最擅长开发的项目类型， 南京公司可以充分利用集团资源快速成熟开发此项目。 金色家园项目的成功开发为集团全面。
10、边界米规划路处有座占地面积约平米 高米的小山包。 宗地东侧的机场高速路比宗地高，且北低南高，高差为米。 五宗地紧邻周边的环境 景观环境 宗地紧邻周边的住宅开发教育和科技园产业的气氛浓重，但目前入住居民相对较少。 宗地南侧为南京航空航天大学民办正德学院中英合办英华高级学校，具有良好 的文化氛围。 宗地西侧和北侧均为住宅区，占地面积约亩，目前均处于开发初期，开发氛 围浓。宗地紧临北侧为东南大学教职工宿舍，目前正准备建设中。 宗地东侧为南汽菲亚特集团等知名企业。 。
11、约亩的加油站，且位于沿东西走 向的代征道路南侧。 三项目渊源 宗地原为东南大学科技园用地的部分。 东南大学科技园总用地面积亩，均基本完成三通平，除建成层的东大科技园办 公楼临时建筑外，尚未实质性开发。 东南大学科技园分为两部分，部分为宗地，原计划作为建设教育产业园用地另部 分为宗地以北的亩用地，计划作为教职工宿舍用地，现该部分用地仍保持为教职工宿舍 用地，目前正在平整场地和搭建围墙。 东大调整校区，宗地改为房地产开发用地。 近期，东大调整发展策略，决定将浦口校区迁至江宁。
12、距离，乘车不方便。 轨道交通 规划有两条连接市中心的轨道交通线经过宗地附近，但估计最早到年才通车。 根据全市轨道交通规划，地铁号线由主城沿机场高速从项目东侧穿过，通往禄口 机场地铁号线由主城沿宁溧公路到达江宁开发区百家湖。 由于号线年开工年才能建成，因此条规划地铁线的建成时间均在 年以后。号线的建设时间较号线早，预计年前后可能开工，但距宗地约公里，已 超出步行范围。 七生活配套 生活配套的区域分布 宗地周边已具备基本生活配套，主要分布在胜太路沿线和东山镇，其中胜太路。
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