1、丰富的旅游资源，成为了很多 成功人士购买别墅的首选地，此类别墅以度假型别墅为主。目 前区域客源以上海等地的投资客和休闲度假人士为主。 太湖板块区域价格较高，平均售价在元平方米以上 在售项目都有西山和太湖这两大稀缺资源，同时由于太湖区域 年起停止别墅用地开发，区域内的别墅成为稀缺资源。因 此，区域新推的别墅呈现高品质高单价高总价的特点。同 时太湖板块和古城区板块由于稀缺性均被认为是最具有投资潜力的别墅板块。而淀山湖板块的别墅项目在昆山不多，知名 度和影响有定局限，市场接受程度相对较低。 上海昆山市民对淀山湖板块度假型别墅认知度较低 从目前淀山湖板块的别墅开发情况来看，楼盘素质高具 有明显的竞争优势的项目为数不多，加上宣传推广手法较为。
2、 三项目机会点分析 国家继续加强宏观调控，不再审批别墅用地，严控别 墅等高端住宅产品的开发 随着国家近几年不断加强宏观调控，别墅用地将越来越 少，高档住宅的开发受到定的限制。但是，近几年长三角的 经济发展直保持着高速增长，新产生的富豪阶层对于别墅等 高档住宅物业的需求持续增长，加上上海等地飞涨的房价海 外热钱预期人民币升值，高端别墅产品的市场需求依然强劲， 投资升值空间较大，虽然国家加强宏观调控的力度，并在贷款 税收方面进行遏制，但对于购买力较强的别墅高端住宅消费群 体效用不大，这为本项目的开发提供了较大的发展机会。 昆山市的房地产市场正处于上升轨道，淀山湖的开发 也刚刚起步 在上海苏州的影响下，昆山市近几年的房地产发展。
3、迅速，房价上涨较快，土地资源日趋紧张，加上经济发展强劲，房地 产连续多年处于快速上升轨道。但由于买家以自用型为主，投 机炒楼者较少，年房价均价约元平方米，远低于上 海和苏州，泡沫较少，虽然近年来国家不断加强对房地产业的 宏观调控，但相信对昆山房地产的上升发展影响有限。而且， 昆山市缺乏高水准规划和开发的高品质别墅，淀山湖周边别墅 的开发又刚刚兴起，市场空间和发展机会较大。 占地亩，可产生规模效益 本项目总用地面积为平方米，是淀山湖周边少有 的大型别墅项目，有较大的空间来做全盘的规划设计，可以产 生规模效益，可以最大限度的利用资源做好配套设施物 业管理服务。大盘的竞争是实力的竞争，大盘给开发商更大的 发挥和操作空间，令其在白热化的。
4、如月湖山庄佘山高尔夫别墅上 海紫园紫都等。淀山湖板块则以绿洲江南园为代表的新代 融景别墅为中国十大关注别墅，随着时代皇家半岛的加入，势 必掀起淀山湖板块新轮开发居住度假型别墅的热潮，占地 面积大风光秀丽旅游度假资源丰富的淀山湖畔必将成为上 海的第二个高尚别墅区。 市区别墅用地越方面树立起时代集团在房地产业界应有的地位，另方面 推动集团鞋业商业出口贸易等相关产业的发展。 通过时代皇家半岛项目的成功运营，将其打造成时代集团房 地产项目的样板，为拓展长三角及全国市场奠定品牌基础，同时积累 了丰富的人才资源及操作经验。 本项目规模庞大，实际用地达亩，可控规划亩， 其中租用湖畔绿化用地余亩。为降低市场风险，建议采取相对灵 活的开。
5、目最好的临湖地块，全部开发独 立别墅以树立楼盘的高档形象，打响品牌首期别墅应有多种户型和 风格，高品质低价格，以物美价廉的高档别墅来迅速建立项目的品 牌美誉度和市场口碑，并检验市场对各种户型风格别墅的接受程度， 以利于后期产品开发和调整。 首期开发应有少量平方米以上的超豪华庄园别墅作为亮 点来提高整个项目档次和品牌形象，可以考虑做部分庄园城堡式的泊 岸游艇别墅，但开发的数量不宜太多。同时，由于受上海海派别墅建 筑风格影响，本项目别墅产品的风格也应以欧美风格的别墅产品为 主，同时考虑到周边的自然和人文环境，也可在组团做少量中式 别墅，中西合璧，以多样化个性化为产品开发卖点，以满足不同买 家的个性化需求，避免与当地的历史文化渊源完全割。
6、，每户规划有泊岸私家花园 亲水码头休憩亭等，每户均以绿化带相互隔离，同时又通过蜿蜒流 转的流水相互联联系。 产品开发应以别墅为主，联排别墅首期先不 开发，应放在后几期的开发中，主要是为了提高容积率增加社区人 气以便于商业配套经营，但联排别墅建议以双拼四拼 为主，最多不超过六拼。整个社区别墅的面积比例如果按别墅总面积 比例建议为联排别墅的数量根据容积率要求可再调整 具体见下表 产品形式面积比例套数 联排别墅 别墅 别墅 别墅别墅 别墅 合计 商业配套和会所的开发，首期二期开发时商业配套主要集 中在两个会所的开发，个是对外营业的位于北部主入口的皇家城 堡会所，约平方米个是位于社区东部湖畔的皇家游艇会所， 约平方米，。
7、两个会所的规模不定很大，但功能要齐全，既要 体现社区的尊贵和档次，又要能满足业主的日常生活所需和社区的物 业管理所需。由于居住人口增多，商业配套的要求更多时，可在项目 开发的最后临社区的市政公路边增多商业面积，或根据容积率高低， 增建社区商业中心或称邻里交流中心，以完善社区生活配 套，并可考虑开通社区至上海经停机场人民广场昆山的交通 巴士。 为提高社区档次真正打造精品高尚别墅社区，物业管理公 司应尽早进入，尽快介入到社区的规划设计开发建设和物业配套筹 备中，以避免后期出现不必要的物业管理问题，节省成本，提高物业 的附加价值。 第三部分项目的市场定位和客户定位 市场定位 项目特点 地段优越处于上。
8、裂。 根据项目地块特点，我司建议首期开发在项目临湖景观最好 的地块，建设成为个样板岛，形成集英格兰风情西班牙风情法 兰西风情北美风情中国江南风情相融合的各类型别墅。每种建筑 风格形成独具格的产品个性和园林特色，部分做成豪华室内装修带精品园林泳池的板房，以现楼实景的精品展示来迅速建立品牌美 誉度，增强目标买家的信心，并便于参观和销售产品。 根据调查，上海市场别墅的建筑面积在平方米 范围内，因本项目在城郊地带，具有明显的价格优势，因此建议以 平方米的别墅为主力户型，可以降低购房者和投资者的门槛， 同时可以提高产品的销售速度，减轻资金压力。 园林方面，结合江南水乡的地域特点，突出项目皇家气派 自然尊贵的高档形象，强调建筑因水而生。
9、发策略，分五期开发，每期开发约亩，总体开发时间约为 年，面向长三角立足上海和昆山开发建设。 根据项目所处的地理位置及市场研究，总体规划建议主要以 别墅为主，配有私家游艇码头的超大规模湖畔庄园别墅来提高整 个项目的形象，同时根据土地的综合利用，提高容积率，规划有少量 别墅，因此总体规划应考虑可持续性发展原则，既要体现 豪华型庄园奢华，又要考虑项目不同产品配套社区文化和物业管 理的兼容性，因此应考虑分组团开发，封闭管理，每个组团都有各自 的特性和亮点，不断吸引市场注意力。但总的原则应是先开发低密度 的高档个性化别墅建立品牌，提高档次形象，再开发较高密度的 别墅，以提高利润，扩大业主群体。 项目市场发展方向建议 首期开发选址建议在整个。
10、涌现并发展壮大，对社会整体的高端消费刺激很大，对高端 别墅产品的居住度假商务休闲的需求都很强，而且做为有 车族，他们的活动范围较大，对郊区别墅的接受力渐强。不 断增长的别墅产品这高端物业的市场需求，与有限的市场供 给形成了剪刀差，势必推动别墅市场继续增长。 在以上海为中心的长三角经济圈，大批新经济时代的富 豪阶层聚集，本项目离上海市中心约分钟车程，同时项 目环境优美交通快捷，既享都市之繁华，又享自然田园之风 光，非常适合新经济时代的新富豪阶层居住度假商务休闲， 养精蓄锐。 淀山湖板块有望成为第二个佘山板块众所周知，上海西郊已形成个顶级的别墅板块，即佘 山板块，这个板块借小小佘山的环境与自然景观的优势，聚 集了众多上海的顶级别墅，。
11、湖景为主题度假别墅市场 竞争中创造出规模优势。 同板块别墅开发水平较低，竞争性不强，有利于本项 目竞争优势快速形成 长期以来淀山湖板块的房地产开发较为平淡，特别是度假 型别墅相对于阳澄湖太湖区域处于个弱势区域，直游离 于主流市场之外，从本司的市场调研的情况看，具有高品质竞争力强的大型楼盘屈指可数，以往开发的项目设计缺乏新 意，园林景观楼盘素质开发水平仅相当于年代中后期的 水平，为贵司项目的迅速崛起提供了定的空间，如果以长三 角流别墅品质在淀山湖畔进行规划设计和开发，很容易从区 域板块市场脱颖而出。 长三角不断产生的富豪阶层的迅速崛起推动了别墅 高端物业市场需求的持续增长 随着新经济时代长三角经济的飞速发展，新的富豪阶层不 断。
12、单 ，没有形成板块的规模及品牌效应，在上海市民心目中，西 郊佘山带浦东板块构成了高档别墅的主流市场，对淀山 湖带居住投资度假型别墅认知度相对较低，特别是位于 昆山市境内的淀山湖畔的别墅，上海市民的认知度和接受度较 上海其它别墅板块低。而昆山人对淀山湖周边度假型别墅的认 知和接受度同样很低。 本地市场的容量较小 从本司的市场调研分析来看，无论是阳澄湖太湖周边 的别墅板块，还是环淀山湖别墅板块，本地客源的数量较小， 绝大多数购房者方面来自上海市中心的新富阶层以及温 洲杭州等地的投资者，另方面来自昆山工作多年的外企 高层管理人士政府公务员等，本土人士的购房消费能 力不强，不能构成消费的主流市场，所以本地市场容量相应偏小。 。
参考资料：
1、该文档不包含其他附件(如表格、图纸)，本站只保证下载后内容跟在线阅读一样，不确保内容完整性，请务必认真阅读。
2、有的文档阅读时显示本站（www.woc88.com）水印的，下载后是没有本站水印的（仅在线阅读显示），请放心下载。
3、除PDF格式下载后需转换成word才能编辑，其他下载后均可以随意编辑、修改、打印。
4、有的标题标有”最新”、多篇，实质内容并不相符，下载内容以在线阅读为准，请认真阅读全文再下载。
5、该文档为会员上传，下载所得收益全部归上传者所有，若您对文档版权有异议，可联系客服认领，既往收入全部归您。
时代皇家半岛湖景庄园别墅项目可行性商业策划书