1、的国内外经济形势，贯彻落实党中央国务院关于当前要 实施积极的财政政策和适当宽松的货币政策，进步采取强有力措施， 扩大国内需求，维护房地产市场健康稳定发展，促进国民经济平稳较 快发展和社会和谐稳定的重要举措。 市场分析 宏观环境分析 临安市座落于杭州至黄山两大国际著名旅游城市的黄金旅游线 上，是座拥有得天独厚山水风光和悠久厚重历史文化，生态资源丰 富的城市。近年来，全市经济政治文化和社会建设不断取得新的 成绩。年，临安市人均突破美元年临安人均 达到美元年全年实现生产总值亿元，同比增长 ，人均达到美元，财政总收入亿元，同比增长 ，其中地方财政收入亿元，同比增长。年月， 财政总收入亿元，同比增长，其中地方财政收入亿 元，同比增长。 。
2、边外来务工人员的需求城市旧城改造及拆迁安置的需求以及 房产投资的需求包括外来投资性购房者。 年住宅建设需求预测表 年份 市区人口 万人 居住水平 平方米人 住宅需求净增量 万平方米 拆迁需求 补充量 万平方米 投资 需求量 万平方米 新建住宅 总量 万平方米 存量 注该预测来源于临安市房地产发展规划 依据临安市住房现状和需求预测，预计不包括暂住人口的年住宅 建筑面积需求量约为万平方米，与近年现状商品房竣工面积基 本相符。其中，政府将安排保障性住房建设每年约为万平方米，市 场对普通商品住宅的年需求量约为万平方米。 本市保障性住房建设发展分析 本市保障性住房建设现状 临安市自年开发建设经济适用住房。
3、来，坚持标准适度功 能齐全经济适用节能省地的原则，先后开发建设含将于年 底竣工万平方米了临安人家吴越人家昌化人家 苕溪人家四个经济适用住房小区，总建筑面积近万平方米，较 好地解决了余户城镇中低收入居民家庭的住房难问题。 本市保障性住房市场分析 按照城镇保障性住房建设总量占全市住宅建设总量的以上 的总体要求，年，预计我市城镇低收入家庭保障性住房主 要包括经济适用房经济解困房廉租住房需求量为建筑面积 万平方米。其中预计廉租住房保障总户数为户，廉租住房建筑 面积为万平方米经济适用房经济解困房建筑面积万平 方米。总投资亿元，总建设用地亩。 本市保障性住房需求特征 本市保障性住房建设的政策支持 临安市在实施房地产开发管理中，始终把确保保。
4、住房销售月，完 成项目建议书，可研报告编制和审批。 第二阶段为勘察设计实施准备阶段，从年月到 年月，完成勘察设计初步设计施工图设计审查，完成招标工 作，并按照国内基本建设项目的审批程序做好开工准备。 第三阶段为项目施工阶段，从年月到年月，分二 期完成本项目的建筑安装工程及装修工程。 第四阶段为工程扫尾竣工验收阶段，年月完成竣工验 收，投入使用。 表项目实施进度计划表 年份 季度 前期准备阶段 勘察设计施工准备阶段 施工阶段 工程扫尾竣工验收 第七章投资估算及资金筹措 投资估算 投资概况 项目总投资估算为万元，其中建设投资估算为万元， 。
5、地补交出让金按每亩万元计。 投资构成 表单位万元 序号投资内容 投资额 所占比例 人民币合美元 总投资 建设投资 主要工程费用 土地费用 其他费用 不可预见费 管理费及税费 商业用地补交出让金 二建设期贷款利息 详见总投资估算表建设投资估算表。 资金筹措 本项目新增总投资为万元。资金来源商请银行贷款 万元。企业自筹解决万元。 表总投资估算表单位万元 序号工程或费用名称合计比例备注 建设投资 建安等工程费用 住宅 小高层 高层 多层住宅 地下建筑物 公用工程 室外工程 土地费用 土地费用及补偿费 其他费用 建设管理费 勘察设计费 招投标等前期工作费 场地准备及临时设施费 工。
6、标。 财务分析 营业收入 表售房收入估算表 序号工程名称建筑面积售价元合计万元 小高层 高层 多层住宅 商铺 车库个 合计 售房计划估算详见附表。 营业税金和附加估算 营业税金及附加按国家规定计取，营业税按营业收入的计取。 城市维护建设税为营业税的，教育费附加为营业税的，年营业 税金及附加估算为万元。其中营业税为万元。见附表。 成本估算 项目成本费用主要为项目建设投资成本，运营费用及修理费用。 利润总额及分配 利润总额及分配详见附表，弥补前年度亏损后项目只在第六 年有盈余，利润总额万元。上交所得税，税后利润为万元， 盈余公积金按税后利润的提取。余下全部为未分配利润。 清偿能力分析 本项目借款资。
7、金为万元，偿还借款期的资金来源前二年不 还本金，从第三年项目有售房收入开始偿还，固定资产投资借款偿还 期从借款开始年算起为年。见附表。 财务评价结论 因本项目是开发保障性住房的房地产项目，故以保本微利为原则。 第九章社会评价 社会影响分析 推动社会经济的发展 国务院进步扩大内需促进经济增长的十项措施之首，就是加 快建设保障性安居工程。保障性安居工程的建设，拉动了建筑业的发 展，创造了就业机会。加快保障性安居工程建设，既是保障民生的需 求，也是拉动内需的有效手段。通过向市场提供更多的此类住房， 方面改善城市的居住水平，另方面通过住房消费带动其他消费，促 进房地产业的平稳健康发展，对促进经济健康发展有推动作用。 本项目的实。
8、程保险费 市政公用设施建设费 地方高等教育费 不可预见费 管理费用 税费 商业用地补交出让金 建设投资合计 二建设期贷款利息 三总投资合计 第八章经济效益分析 评价说明 评价依据 建设部房地产开发项目经济评价方法版 项目方提供的有关资料。 各专业设计人员提供的各类数据。 基础数据 项目建设周期为三年，建成后三年内售完。项目计算期为 年年即年。 本项目总投资为万元，其中建设投资估算为万元， 建设期贷款利息万元。分年投资使用计划见附表。 评价说明 售房单价按照保障性住宅开发保本微利的原则，适当考虑了超 面积享受的比例，实际售价按有关部门批准为准。 因是保本微利项目，不计算财务内部收益率和财务净现值等指 。
9、 建设期贷款利息为万元。 编制依据 房地产开发项目经济评价方法版。 浙江省建筑工程概算定额版。 浙江省工程建设其他费用定额版。 编制说明 建筑工程根据浙江省建筑工程概算定额及参照当地实际情 况按概算指标进行计计算。 公用工程设备及材料部分均以现行市场价及信息价估算。 本项目征用土地为亩，土地出让金按每亩万元计，并 另计取土地补偿费及青苗补偿费万元。 工程建设其他费用主要包括建设单位费勘察设计费市政基 础设施配套费场地准备及临时设施费等，参照浙江省工程建设其 他费用定额编制。其中各项规费按比例减半计算。 项目不可预见费按建安工程及其他费用的计算。 项目管理费按建安工程及其他费用的计算。 项目税费按建安工程费用的计算。 商业。
10、定规定，经济 适用住房建设原则按照市场需求适度超前统规划分步实 施的原则，本市经济适用住房的建设面积由市政府视需求形势逐年 下达开发计划。经济适用住房建设选址要符合城市总体规划要求，经 济适用住房面积享受标准为般干部和其他人员平方米科局级 干部含中级职称人员平方米处级干部含副教授级职称人员 平方米厅级干部含正教授级职称人员平方米每户统 另加阳台平方米。 临安市城镇廉租住房保障办法规定，城镇廉租住房保障配 租标准是按人均使用面积平方米含现房产使用面积配租，其中 家庭人口不足人的，按人标准配租，家庭人口人含以上按 实际人口配租。 本市保障性住房价格特征 临安市经济适用住房建设销售管理暂行规定规定，经济适 用住房销售价格 经济适用。
11、障性住宅建设置 于规划住房供应体系的优先基础，分别制定了临安市房地产发展规 划临安市十五房地产发展规 临安市住房建设近期规划，就逐步扩大政府保障 性住房的保障范围，继续加强经济适用房和拆迁安置房的规划与建设， 完善经济适用房的建设管理和扩大保障性住房的覆盖面等做了明确规 定，临安市城镇低收入家庭住房保障规划和临安市 年低收入家住房保障计划也于月正式出台，并相继出台完善 了临安市经济适用住房管理办法临安市经济解困房销售管理工 作实施意见临安市政府住房保障基金管理暂行办法临安市廉 租住房保障办法等系列规范性文件。相关规划与计划的出台成为 把破解住房难工作落到实处的重要措施。 本市保障性住房户型特征 临安市经济适用住房建设销售管理暂行。
12、 进入世纪，临安生态资源所蕴藏的巨大潜能越来越清晰地显现 出来，临安房产渐渐步入了繁荣。至目前，临安已建成各类商品房 多万平方米，其中商品住宅投资近年来直占房地产投资的左右， 占房屋竣工面积的左右，商品住宅建筑类型也越来越呈现多样化， 从原来的传统多层公寓发展到现在景观低密休闲住宅小高层住宅等 种类齐全，生态品质楼市的雏形已现。 规划区内住房现状 依据临安市住房抽样调查，至年年底，城镇居民人均住房面 积建筑面积已达到平方米，农村居民人均住房面积建筑面积 已达到平方米，城市整体住房条件较好。 规划期内住房需求 临安市的住宅需求由以下五部分构成城市新增人口的居住需求 城市居民改善居住条件和二次置业的需求青山工业园区外引发展配 套及周。
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临安市保障性住房建设项目备案立项报告.doc