1、的旧村逐步改造成商业区，启动木棉湾旧工业区改造，以城市公园的标准整治布吉公园。龙岗轨道号线沿线节点地区深圳市近期建设规划重点改造区域规划指引图项目周边木棉湾村现状居住条件较差,“握手楼”现象严重,建筑工程质量，环境卫生条件相对较差城市化水平城市化加速期城市化后期奠定了国家城乡结构与产业结构的基本轮廓城市化初期城市化加速发展阶段，城市化水平快速提高城市化水平放缓城市化速度城市化曲线城市化水平为时，城市化速度最快城市化特征城市化曲线城市化水平与房地产市场发展房地产稳定发展房地产快速发展房地产市场起步布吉进入城市化发展加速期，房地产市场步入快速发展阶段目前布吉城市化率为处于城市化发展速度最快的阶段经过多年的发展，布吉楼市。

2、业，未来利于项目树立高端市场形象项目资源挖掘在深入挖掘项目区位优势，结合片区市场分析后，项目得出以打造“新城市中央地铁生活馆”为整体项目的定位，以吸引本地和罗湖高级白领人士为主项目市场定位通过详细的项目财务分析，预测出项目总投资.亿元，销售收入.亿按照假设销售率，投资净利润率为.，动态投资回收期为.年，项目属于行业较高盈利水平项目。投资价值评估区域经济与房地产市场第三部分区域产业发展特征区域功能规划分析区域城市建设发展利好区域房地产发展阶段分析区域房地产市场供求分析区域房地产市场总结布吉城市化发展特征正在经历从传统工业化向新型工业化转型阶段发展阶段产业规模化推动特征以三资企业为主的制造业的规模化经济发展。

3、圳市交界处，沿线经过龙岗区的布吉街道横岗街道龙城街道龙岗街道坪地街道。改造后的深惠公路将设计成双向快车道慢车道，整个道路设计有机动车快速车道人行道辅道两侧分隔带和中央分隔带深惠公路全线将设计建造布龙立交丹竹头立交李朗大道立交荷坳立交排盐立交横坪立交双龙立交等座互通式立交，座大中桥梁。四条复合通道的建设，将改变布吉及其周边的交通布局，使龙岗宝安与特区三地的人流和物流得到合理的组织，从根本上改善布吉的交通状况项目所在地木棉湾村的改造将有助于提升项目在区域的档次和形象项目所在地木棉湾村已列入年深圳市重点改造区域,改造进程已进入实施阶段规划中明确指出完成轨道号线及沿线轨道站布吉铁路客站深惠公路改造等设施工程。将铁路西。

4、项目规划功能规划指标及可销售面积指标等依据贵司提供的有关资料，如果相关数据发生改变，我们的测算结果也需相应做出调整。目前地块已经平整完毕，不涉及拆迁安置问题。我们的方案是基于目前深圳市房地产市场情况，结合十多年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的，市场情况与政策环境发生变化，测算的结果也会相应变化。希望通过我们的努力，为贵合作社提供有价值的建议。顺颂商祺深圳市众厦地产顾问有限公司年月日联系人王德林联系电话第二部分基本结论布吉房地产市场发展平稳，客户认同度高而市场供应量的萎缩，推动市场价格进步上涨区域价值研究项目地段优越，处于布吉新城市中心，核心商圈内，交通便捷，生活配套齐全，典型的地铁物。

5、铁开通前期。定于年底动工，预计年竣工，建设工期为年，总投资达亿元人民币三号线连接市中心和布吉横岗龙岗中心城，有利于构建深圳市“市多城，众星捧月”的现代化城市体系，并有利于进步扩张深圳市中心区的辐射功能，同时为特区外布吉横岗龙岗新城三个沿线卫星城提供交通保障，有力地促进个卫星城的发展众厦模型项目所处阶段轨道交通对项目的价值提升呈现三个特征时间阶段的影响众厦经验轨道交通对物业价值通常会发生以下影响项目价格随轨道交通的不同阶段呈跳跃性增长轨道交通对项目价值的影响将从单因素转向复合因素深惠路改造工程的加速将从根本上改善布吉的交通状况,同时更有利于本项目整体价值的提升深惠路深圳段改建工程南起布吉联检站，北至惠州市与。

6、现四大热点板块，本项目位于深惠路北片区板块布吉板块近年来推出的楼盘很多，是关内居民向关外购房的重要选择。周边按照半宽划分可以分成石芽岭生态片区，布吉中心区，罗岗求水山片区深惠路北片区四个典型居住区。罗岗求水山片区石芽岭生态片区布吉中心区海辰时代深惠路北片区罗岗求水山片区为工业区改造后形成的住宅区，片区形象档次较差，但地段和交通优势明显，均价水平较高开发项目开发规模户型面积配比均价元销售情况客户来源核心卖点可园六期占地面积建筑面积容积率.绿化率两房三房两房三房为主，少量四房住宅总户数销售率罗湖客户为主，福田布吉香港客户也较多大社区配套成熟山景公园中旅后街占地面积建筑面积容积率.房两房住宅商铺总户数销售率罗湖布吉年。

7、段年以后外源经济内源化特征以产业为主的新型工业化阶段“布吉模式”以新型工业化带动城市化实现了三个转变实现了由低附加值向高附加值产业的转变实现了以外资企业为主向民营与外资并重的转变实现了以工业化带动农村向城市化的转变布吉镇三次产业结构的比例由年的，到年的.，再到年的.，二十年间农业比重大幅下降，工业比重明显上升，实现了区域的工业化。年布吉镇三次产业结构的比例进步优化，已达到.，农业只占到.，工业比重也开始下降，服务业比重显著上升，城市化特征进步显现。发展阶段简单加工推动的工业化特征以吸收粗放式劳动密集型的简单加工工业为主“布吉模式”“传统模式”基本特征借助电子化交易平台，以企业化运作为基础的超市型运营模式圈。

8、人群选择布吉置业，片区市场前景广阔结论随着国家宏观调控的不断加强，年区域房地产市场发展应进入缓冲期，但由于特区内的土地资源稀缺，这将在定程度上缓解供求不平衡的市场状态。结论二结论三随着郊区城市化进程的加速，关外房地产得到极大的发展。同时随着关外交通居住环境的不断改善，越来越多在关内工作的人士选择在关外购置物业居住。目前客户主体为布吉本地以及罗湖福田的自住客户为主，少量作为第二居所和投资，但随着年地铁号线的开通深惠路的改造以及城中村改造的完成必将带动该区域土地价值的提升，投资自住比例均将有所上升。片区内可园桂芳园后街等品牌开发商开发的高品质楼盘极大的提升了片区的形象，促进了片区配套的成熟，为新楼盘的开发奠定基础。结论。

9、片地搭了片棚子吸引商贩自由交易收租的运营模式精髓借助先进的企业化电子化运营模式，在主动提升产业链客户价值链的过程中，提升体现自身的价值借助场地资源，简单分享产业链客户的利益布吉作为罗湖的后花园地理位置优越,且承载着区域综合交通枢纽和区域商贸次中心的地位布吉离香港新界仅公里，距国际大海港盐田港公里，距深圳宝安国际机场公里是联系粤东闽赣的咽喉地带,地理位置得天独厚.根据深圳市城市总体规划送审稿布吉规划建设成为毗邻深圳特区中心区，以先进的工业和高新技术产业为支撑的第三产业发达环境优美配套齐全的现代化中等城市，区域综合交通枢纽和区域商贸次中心城市。分钟小时小时年开通的地铁号线将大大提升本项目的地段价值，本项目面市时正值。

10、房.两房三房为主，少量四房住宅商铺售.万租总户数销售率罗湖福田自住，少量布吉本地和香港人大社区，大配套，品牌开发商，物管，交通便利，私密性较好左庭右院占地面积建筑面积容积率.绿化率两房三房四房两房三房为主住宅商铺.万总户数销售率布吉本地罗湖福田自住地铁沿线物业岭南风格园林和户型设计紧凑实用送装修怡康家园占地面积建筑面积容积率.绿化率房两房三房四房两房三房为主总户数销售率关内客户超过建筑风格较具时代感，交通便利康桥紫郡占地面积建筑面积容积率.绿化率两房三房总户数销售率批已售以上，二批未开盘罗湖福田客户，布吉本地自住高绿化率，赠送面积，性价比高号地铁线建设深惠路改造等利好，品牌企业开发项目市场认知度提升，吸引大量关内高。

11、第四部分项目解析地块四至项目分析项目发展战略选择项目北侧紧邻布吉沃尔玛，西靠深惠路和地铁三号线汇福花园站，地理位置极其优越项目紧靠布吉沃尔玛，位于即将建成的地铁号线汇福花园站，距离布吉关口分钟车程。项目地块北侧和东侧均与住宅小区相邻，而西侧紧邻深惠路，南侧正对沃尔玛购物广场北类别名称总量总用地面积容积率.总建筑面积其中住宅商业配套建筑覆盖率绿地率规划停车位怡芬花园南侧西侧盈翠家园永隆汽车行大芬沃尔玛分析优势劣势临近地铁站，属于地铁物业毗邻布吉沃尔玛，商业旺地，生活配套齐全，商业氛围好靠近深惠路，改造后通达性好地块方正，平整度好，利于建筑排布靠近深惠路，有噪音影响西面大部分被永隆行汽车服务商行挡住临街面，商业。

12、白领，部分投资客周边商业配套成熟总价较低，品牌物管信义假日名城期占地面积建筑面积容积率.绿化率两房三房四房两房三房为主住宅商铺租金以上总户数销售率剩余少量，六期将推出布吉本地关内其它区域客户复合型社区。交通便捷，配套完善，环境优越山景，特色风情园林东方盛世期占地面积建筑面积容积率.绿化率两房三房两房三房为主，少量房和四房总户数销售率开盘当天即售磬罗湖白领布吉和关内投资客户为主最靠近布吉关口，户型赠送面积，深惠路改造及地铁三号线建设深惠路北片区交通和商业配套设施较为完善，以品牌开发商开发的大盘居多，社区居住氛围较浓开发项目开发规模户型面积配比均价元销售情况客户来源核心卖点桂芳园八期占地面积建筑面积容积率.单身公寓两房。

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