1、将为整个惠州市跨越式发展提供契机。惠州市区位条件惠州市是珠三角东部联系粤东地区区域交通枢纽，紧邻深圳东莞广州等珠三角发达城市和国际大都市香港。惠州市区西距广州市公里，东距汕头市公里，南与深圳市相隔公里，惠州市南部澳头港到香港中环码头仅海里。良好区位条件是区域经济快速发展重要因素，其毗邻香港优越区位条件便是其中最重要因素。改革开放以前，珠三角西岸发展快于东岸，改革开放后，由于东岸接近香港，近水楼台优势突现，到年，深圳和东莞人口和国内生产总值是中山和珠海三倍多。形势出现巨大逆转主要原因就是区位条件，东部地区与香港连通性较高，这差异使香港公司和在香港外国公司投资技术和管理倾向流入珠三角东部，为深圳和东莞外向型经济发展提供动力，使东岸经,则具有较强竞争优势。物业销售测价较为保守本报告所进行物业市场测价，是基于对项目所在区域住宅类楼盘详细调查以及结。

2、究院的初步设计方案等图纸资料进行统计与编制而成各类房地产开发市场的成交数据则主要来源于惠州市国土房管局建安工程造价的构成依据，既方面参照了该设计工程有限公司所做的工程概算，同时与惠州市建设委员会公布的惠州市正在建设和已经竣工的部分典型工程个案中关价人员工程技术人员城市及小区规划研究人员资深建筑师投资预算人员财务分析人员等组成顾问小组，通过搜集大量相关市场资料及城市规划资料，结合项目自身特点，对项目开发可行性进行了系统和深入探讨，并对项目营销策划进行初步探讨。研究内容房地产项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究内容亦较为复杂，总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论，个中涉及主要分支内容包括全面收集项目周边大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响市场因素从城市。

3、最集中地区之，迅速蜂拥而来投机资金度使惠州市经济发展达到辉煌顶峰，同时也托起惠州市人民对本市经济发展高远幻想。这阶段另个代表性事件是熊猫汽车城项目在惠州进行谈判启动和终止。这些事件对惠州经济社会发展产生了极大影响，随着房地产泡沫彻底破灭，熊猫汽车城项目搁浅，惠州市经济发展陷入低落和迷茫之中。年至今，是惠州市经济发展重归理性阶段，在这阶段，惠州市边化解房地产泡沫破灭给城市发展带来副作用，边进行经济结构调整，使国民经济逐步实现持续健康快速稳定发展。在此期间，国内生产总值年均增长，地方财政收入年均增长，实际利用外资年均增长，外贸出口总额年均增长，工业生产总值年均增长，人均年均增长。这阶段代表性事件是中海壳牌南海石化项目最终签订。预计未来五到十年间，大亚湾区石化产业将投入到亿元建设资金，巨大产业集聚效应将为大亚湾工业化城市化提供强有力物质支撑，也。

4、市未来将成为珠三角重要休闲旅游基地，成为珠三角东部产业转移最直接承接地。第二章项目概括研究基础用地单位惠州市房地产开发有限公司发展商惠州市房地产开发有限公司用地性质商住楼高尚住宅项目名称广场用地位置惠州市江北号小区用地现状已开发可行性研究分析基本依据国土证惠府国用字第号惠府国用字第号惠府国用字第号惠府国用字第号建设用地规划许可证惠州市规字第号期商品房预售许可证惠州房预许号期项目经济技术指标和有关参数规划区总用地面积平方本项研究为规范的可行性研究，主要任务是论证广场投资的必要性可能性有效性和合理性。按照国家有关规范，可行性研究包括机会研究初步可行性研究和最终可行性研究，根据本项目特点，我们合三为，从技术及经济角度，对本项目进行规范的可行性研究，本项研究的原则是项目有关经济技术和综合建筑面积指标，是按照本项目有关报建资料以及由陕西省建筑设计研。

5、珠三角城市与香港距离每减少，制造业外资企业单位数量便增加至，制造业外资投入金额增加至，服务业外资企业单位数量增加至，服务业外资投入金额就增加到。进入新世纪，惠州区位条件将重大改变。签署与实施，在未来若干年香港对珠三角辐射作始终最小，惠州市还没有完成从农业市到工业市蜕变这期间，惠州市实际利用外资和外贸出口也开始大幅增加，但由于基数太小，惠州市经济并没有出现质飞跃。年是惠州市经济从起步进入快速发展阶段，经济社会各项指标都经历了前所未有大发展，年均增长，地方财政收入年均增长，实际利用外资年均增长，城镇建成区面积年均增长，外贸出口总额年均增长，人均年均增长。从年到年，惠州市工业生产年均递增，第二产业比重迅速上升到首位，年占，第产业迅速下降，年占，成功实现了从农业市向工业市转变。该阶段代表性事件是当时我国处于房地产开发高潮，当时惠州是房地产投机狂潮。

6、合了惠州市同类型楼盘市场实际成交数据得出，也是基于目前现金水平。没有考虑本项目物业向市场推出时物价水平等因素影响，从这个角度看，本次销售测价显得较保守。但在财务效益分析假设看，该测价是假定在物业交付使用时能全额回收所有现金测价。根据经验，从项目可行性评估角度上看，该测价较为合适。同时，由于目前中国房地产市场受国家有关政策影响仍然非常大，对未来几年惠州市物业市场发展状况较难预测，因此，现给出本项目在不同住宅销售均价下资本收益率敏感性分析。另外，在进行本次财务效益计算过程中，所建立计算模式设定之中已经考虑到楼花预售款用于开发投资情形。现在惠州市房地产开发比较理想模式，是房地产开发公司自有资金向银行贷款和楼花销售预售款各占总投资三分之。但是在实际操作过程中，几乎每个房地产项目开发公司均希望采用这种方式，问题是在目前市场状况以及现行金融体制下，能。

7、规划角度对本项目进行评价运用房地产价格评估方法，测定项目各类开发物业市场售价综合市场需求及资深建筑师意见，对项目住宅小区规划作出评价从实际操作角度计算分析项目投资成本及预计投资进度结合实际情况对项目投资进行财务分析，计算项目可能收益，分析影响收益重要因珠海三倍多。形势出现巨大逆转主要原因就是区位条件，东部地区与香港连通性较高，这差异使香港公司和在香港外国公司投资技术和管理倾向流入珠三角东部，为深圳和东莞外向型经济发展提供动力，使东岸经济发展迅速赶上并超过西岸。根据有关方面测算，在广东香港企业北上数量与陆路交通距离基本上成反比，珠三角城市与香港距离每减少，制造业外资企业单位数量便增加至，制造业外资投入金额增加至，服务业外资企业单位数量增加至，服务业外资投入金额就增加到。进入新世纪，惠州区位条件将重大改变。签署与实施，在未来若干年香港对珠三角。

8、善与香港交通便捷性，进步充分利用和强化毗邻香港区位优势，使其接受香港和周边大城市经济辐射和承接产业转移，与香港进行更深层次合作方面，有更大作为。南海石化项目和大亚湾经济区建设落户大亚湾中海壳牌南海石化项目，首期投资亿美元，是国内目前最大中外合资项目，由英荷壳牌公司与中国海洋石油总公司及广东投资公司合资经营。项目采用世界先进石油化工技术，年产万吨乙烯，进而衍生出多万吨高质量化工产品，年销售值达亿美元，对下游产品拉动效应为。该项目已于年月奠基，目前正在进行万吨乙烯裂解装置建设，预计到年正式建成投产。未来几年中国对石油化工产品需求前景仍然十分广阔，石化产品在中国还有很大发展空间，惠州正积极抓住这次机会，争取吸引更多配套下游石化产业落户惠州，使惠州成为珠三角乃至广东省重要石化基地。大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区，陆域面积平方公里，海域面积。

9、辐射作用将大大加强，香港国际融资能力和高端服务业将大大促进珠三角全面发展。惠州作为珠三角城市重要员，通过基础设施建设改善与香港交通便捷性，进步充分利用和强化毗邻香港区位优势，使其接受香港和周边大城市经济辐射和承接产业转移，与香港进行更深层次合作方面，有更大作为。南海石化项目和大亚湾经济区建设落户大亚湾中海壳牌南海石化项目，首期投资亿美元，是国内目前最大中外合资项目，由英荷壳牌公司与中国海洋石油总公司及广东投资公司合资经营。项目采用世界先进石油化工技术，年产万吨乙烯，进而衍生出多万吨高质量化工产品，年销售值达亿美元，对下游产品拉动效应为。该项目已于年月奠基，目前正在进行万吨乙烯裂解装置建设，预计到年正式建成投产。未来几年中国对石油化工产品需求前景仍然十发展迅速赶上并超过西岸。根据有关方面测算，在广东香港企业北上数量与陆路交通距离基本上成反比。

10、尽量少资金启动整个小区开发目。从后期开发二三期开发财务评价指标上来看，小区开发效益还需要根据实际情况进行反复调整。但对后期开发分析主要是考虑到外部市场环境以及城市交通系统改良后对其造成影响项目内在盈利能力预测。以目前来看，整个二期项目完成后，广场便成为惠州较大人文住宅小区，其市场前景看好。从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，发展迅速赶上并超过西岸。根据有关方面测算，在广东香港企业北上数量与陆路交通距离基本上成反比，珠三角城市与香港距离每减少，制造业外资企业单位数量便增加至，制造业外资投入金额增加至，服务业外资企业单位数量增加至，服务业外资投入金额就增加到。进入新世纪，惠州区位条件将重大改变。签署与实施，在未来若干年香港对珠三角辐射作用将大大加强，香港国际融资能力和高端服务业将大大促进珠三角全面发展。惠州作为珠三角城市重要员，通过基础设施建设改。

11、平方公里，海岸线公里，自然条件得天独厚，拥有全面开发吞吐能力超过亿吨天然深水良港，土地资源淡水资源和旅游资源也十分丰富。初步形成了比较完善道路供水供电通讯和港口等基础设施网络，具有发展临海大型工业项目优越条件。大亚湾在努力构建完整石化产业链方面有很大优势壳牌公司是全球强跨国公司之，拥有先进管理和技术设备，在世界石化市场占据重要地位。壳牌公司龙头地位有利于大亚湾吸引其他跨国企业集聚，进而构成完整石化产业链。开发区内已有东风本田等批汽车零部件企业，形成了定产业规模，随着日本三大汽车生产商进入珠三角地区，大亚湾汽车装备业发展前景十分可观，特别其优越港口条件将使本区域有可能形成大型汽车装备业出口基地。如果从更大范围来看大亚湾，其发展前景更不可估量。大亚湾东部稔平半岛，土地面积平方公里，超过新加坡土地面积，正处于尚待开发状态，具有发展多个大型工业项。

12、终利用到楼花销售预售款作为开发总投资三分之以上资金开发企业尚须努力。由于对本项目将来物业销售情况目前尚难以估计，所以，在本次进行财务效益估算时，采用了较保守计算模式。第十章结论及建议本次广场进行初步投资可行性研究工作，是在项目周边进行了大量市场研究基础之上，通过对小区规划方案开发成本估算资金筹措和运作方式以及财务效益评价等方面作全面分析，从技术经济角度对本项目开发可行性作出评价。现在将有关研究结论及可行性建议表述如下研究结论本项目规划设计经过多方磋商讨论，已经几易其稿，其设计方案基本上利用了项目地块地形特点，达到了人工景观与自然景观相融洽目。项目拟分若干期滚动式开发，有利于物业营销策划，故能够满足本次可行性研究方面要求本次可行性研究对首期开发技术分析，是充分结合了项目自身实际条件，具有定可操作性，从第阶段开发财务评价指标上看，基本达到了以。

参考资料：

[1]惠州市东江学府三期房地产开发项目立项可行性建议书立项范文（第57页，发表于2022-06-24）

[2]惠州壳牌广场项目立项可行性建议书立项范文（第41页，发表于2022-06-24）

[3]惠农区城市大环境绿化项目立项可行性建议书立项范文（第32页，发表于2022-06-24）

[4]惠兴高速紫云联络线道路工程项目立项可行性建议书立项范文（第46页，发表于2022-06-24）

[5]惠东西枝江水上乐园项目立项可行性建议书立项范文（第34页，发表于2022-06-24）

[6]惠东县多祝中学教学楼项目立项可行性建议书立项范文（第38页，发表于2022-06-24）

[7]惠东县公安局经济适用房项目立项可行性建议书立项范文（第53页，发表于2022-06-24）

[8]惜福镇街道中心小学项目立项可行性建议书立项范文（第41页，发表于2022-06-24）

[9]情侣主题餐厅开发项目立项可行性建议书立项范文（第16页，发表于2022-06-24）

[10]情人谷游乐园健身活动基地项目立项可行性建议书立项范文（第50页，发表于2022-06-24）

[11]悦海方舟小区住宅楼项目立项可行性建议书立项范文（第36页，发表于2022-06-24）

[12]悦海方舟住宅小区项目立项可行性建议书立项范文（第39页，发表于2022-06-24）

[13]悦来国际农副产品交易物流中心项目立项可行性建议书立项范文（第24页，发表于2022-06-24）

[14]悦天地房地产开发项目立项可行性建议书立项范文（第120页，发表于2022-06-24）

[15]恩龙世界木屋村接待中心项目立项可行性建议书立项范文（第46页，发表于2022-06-24）

[16]恩施磺厂坪硫选厂项目立项可行性建议书立项范文（第63页，发表于2022-06-24）

[17]恩施市盛家坝肉牛生产与加工销售项目立项可行性建议书立项范文（第28页，发表于2022-06-24）

[18]恩施市建筑垃圾综合利用处理厂建设项目立项可行性建议书立项范文（第49页，发表于2022-06-24）

[19]恩施市年提取60吨厚朴酚项目立项可行性建议书立项范文（第32页，发表于2022-06-24）

[20]恩施州来凤县二级货运站项目立项可行性建议书立项范文（第91页，发表于2022-06-24）