1、准置嘉地产顾问机构所积累专业市场项目操盘经验价值二项目概况地块位置本项目地块位于涟源市人民路与芙蓉路交汇处，距光明山市民休闲广场约米，对面为涟源市建材市场，周边主要建筑物业形态为居民单位用房米半径内目前以街铺商业经营为主，经营范围涉及建材食杂零售批发餐饮休闲等其他行业。四至范围东向芙蓉北路西向煤炭医院南向人民西路北向临街民宅地块规模与开发目标本项目宗地面积共平方米，按政府要求临人民路处退让红线米，实际用地面积约平方米。项目拟建成地上共七层总建筑面积在万平米左右商住楼，其中裙楼商业部分为三层，单层建筑面积在平米之间，裙楼以上为四层住宅，拟规划面积在平米之间。另项目拟建地下层，规划建筑面积在平米左右。地块周边环境与配套设施项目地块处于涟源市芙蓉广场，距涟源市核心商业区域光明山约米。目前周边主要以临街商业为主，商业经营类别不统，经营品牌。

2、研究结论及建议十九总体结论及建议研究结论在对华鑫项目开发进行可行性研究后，本报告得出结论涟源华鑫项目开发将获得可观经济效益和社会综合效益，该项目可行,存在问题及建议成本控制项目受成本影响较为明显，因地段区位优势不明显，价格不能太过于超出市场承受范围。因此，本项目应努力控制建设成本，建立完善成本控制体系，以保留项目可观利润空间。开发规模成本开发规模同时成为影响本项目利润最为关键两个因素。因项目用地面积有限，本报告内经济效益评估是以项目用地面积全部铺满为基础进行测算，如建筑面积减少，则势必影响项目总体销售额，从而影响项目利润。本项目应在相关政策允许范围内，最大限度地争取建筑规划条件，使项目开发规模最大化，才能实现开发利润最大化。广告推广本项目广告推广意义非常重大，不但要对芙蓉广场商圈概念进行炒作，以在市民心目中加强对本地域价值印象，获。

3、老区和湖南总论项目背景项目名称因项目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各类交通沟通中，暂以华鑫项目代表该项目。以下简称本项目。项目开发背景涟源华鑫项目位于涟源市人民路与芙蓉路交汇处，属原工矿公司用地。宗地面积约平方米，地块平整，地形较为规则对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目规划设计，功能分区等提出相应建议。结合地块目前状况和特点，探索项目开发方案在经济效益社会效益环境效益方面可行性。对项目开发进行投资分析和风险分析。对项目决策及其实施提出优化建议。可行性研究报告编制依据国家建设部及湖南省颁布与房地产相关法律与政策中华人民共和国城市规划法中华人民共和国城市房地产管理法娄底涟源房地产相关法律政策与文件涟源市招商引资政策本项目详细规划控制原则现场勘察和涟源市房地产市场综合调研所得资料涟源市当前建安成本各项配套费用及其他规费收费。

4、业集中将使本项目辐射到周边邻近县市，从而使涟源家居建材行业更具影响力。本项目成功开发营业，将使大部分经营户仓库集中在涟源市建材市场内，从而盘活目前陷入困境建材市场，使建材市场获得新发展机遇。对其他社会因素影响本项目将在开发过程中和经营过程中向社会提供就业人口个以上稳定投资收益和较低投资门槛，将为社会提供更为便捷和安全投资渠道消费者在家居建材过程中将能享受到质量放心，价格最低，服务周到家居建材消费服务。本项目住宅将为涟源市民提供环境优美，价格适中住房，从而改善目前市民住房结构本项目开业经营，将对周边文化体育卫生金融等行业都将能起到明显补充和带动作用。综合评价本项目开发建设,有利于改善城市及项目周边街区环境,提升城市品位,美化城市环境对社会行业及其他社会综合效益影响明显，环境效益和社会效益评价均是可行。涟源华鑫项目可行性研究报告第五章。

5、集中现代舒适经营环境，也将为涟源市人民提供与大中型城市保持同步家居建材产品和服务，从而杜绝目前存在于涟源家居建材行业中以次充好，质量环保均难以得到保障现象，为涟源人民造福另方面也将进步美化城市形象，提升城市形象，解决目前交通路蓝田市场等区域经营环境较差，为城市交通管理和消防带来隐患问题，真正成为涟源市旧城改造行业整合房地产市场发展地标性物业。并为社会了提供了众多就业机会，并将为极大影响和带动周边街区商业发展，推动和促进芙蓉广场商圈形成，带动涟源市城西发展。涟源华鑫项目可行性研究报告第二章项目投资环境及市场分析四涟源市情及发展概况涟源市情涟源市位于湖南省中部，涟水上游。年从安化湘乡邵阳各划出部分政区筹建蓝田县，年正式建县，月改名涟源县，年撤县成立涟源市。涟源市总面积平方公里，人口万，辖镇乡街道办事处和个林场。涟源人文历史悠久，是革命。

6、差不齐，芙蓉路道路状况及街区面貌均有待改善。环境及配套设施电力电讯接入本项目给排水管道铺设到位大型汽车站临人民路公交车站休闲广场光明山市民休闲广场，距本项目约米购物场所米内福康祥超市及临街小型商店娱乐场所米范围内无大型娱乐休闲休闲运动场所。医疗卫生项目西侧为煤炭总医院，往北米为六亩塘镇中心医院教育文化体育运动六亩塘镇中心小学，本项目米半径内无大型体育运动场地。金融邮政电信邮政储蓄所，人民路农业银行，中国移动营业厅中国电信六亩塘营业厅中国联通营业厅项目性质与主要特点本项目为商住综合项目，定位为主题商业多层住宅发展模式。项目主要特点有项目地块双面临路，临街面较长，适合于商业地产项目开发，但项目地理位置偏离市中心，还需对区域概念进行强势引导。土地年限为年，使用年限较长，可形成独特卖点。地块无明显高低落差，地形较为规则，有利于项目开发。项。

7、强大感官冲击效应而且对本项目家居建材广场定位进行宣传推广，传达投资概念和商机概念，瞄准主要销售招商客户群体并将广告网络延伸至周边县市，以强大广告宣传攻势掀起年涟源新投资创富风暴。政策支持项目应更为到位贯彻本项目关于返租免租营销策略，并尽最大力度地争取政府相关方面政策支持。在有关政策允许范围内，应该争取更为优惠开发条件，并为本项目后期招商经营争取相关税费支持政策，以确保招商成功也将为项目投资者及进驻企业和投资者创造更便利更具投资价值物业,开发进度项目应对开发进度进行严格把关，使项目赶上明年月份房地产销售旺季，营造项目开门红旺销局面，提升投资者和经营户信心，树立本项目在涟源本地乃至周边几县市内行业领袖地位。项目开发进度旦与销售脱节，将严重影响项目推广是进出涟源市必经之地，也是涟源市近代商业发展最具代表性区域。光明山商圈成型与发展有着得。

8、场短时间内上市供应量较大，但因涟源房地产市场属起步阶段，创新点及引导空间较大，选择在本年度底启动本项目，将使本项目在年赶上销售黄金季节。本项目土地成本相对适中，整体投资总额在进行良好控制前提下将偏小，发展空间大，且投资者能在本项目未来升值空间中获利。项目应努力适应当前涟源市商业格局发展演变，成为五马广场光明山商圈有力补充，实现开发销售推广经营方式差异化。已进行调查研究项目及成果置嘉地产顾问机构于年月受华鑫房产开发投资公司委托进行了涟源市房地产市场调查和有针对性家居建材市场调查。本次调研工作由置嘉地产顾问机构项目调研小组全程操作完成。项目调研员在前期进行了系统调研培训后再进入实际调查执行工作，发放调查问卷共份，回收有效问卷份，并就项目所在区域发展前景与部分涟源房地产从业人士规模较大家居建材经营户进行了专题采访。最后调研结果由专职统计。

9、天独厚基础。市政府税务等大批政府机关云集于此，学校居民区分散四周，形成了强大商业发展资源。五江购物中心项目建成，更树立了涟源市新兴现代化商业中心形象，增强了此区域在全市商圈中竞争力。目前，光明山商圈已经呈现出向西发展趋势，本项目落成必将加快涟源市西城发展进程，进步完善涟源市城区整体规划。关于行业市场意义针对目前涟源市建材市场过于分散经营场所环境差和缺乏统市场经营等现状，本项目拟定站式家居建材广场，将凭借主力店强大品牌效应统市场管理和广告推广，把涟源建材市场整合优化，并以贴心服务优质化产品低廉价格和舒适购物环境来吸引消费者，从而使涟源市建材行业顺应发展趋势实现良性发展。关于社会综合效益意义随着建材行业重要性日益突显，专业建材市场不可或缺地成为城市名片和亮点工程。本项目落成，方面将弥补涟源市家居建材行业这市场空白，为广大经营户提供了更。

10、发展前景看好，如能顺利实现开发理念物业形态产品定位市场差异化，将获得可观效益回报，亦能成功借势光明山商圈发展势头，彻底改变目前本项目地块所在区域落后商业环境，带动该区域发展，并与五马广场光明山形成三点成线涟源商圈分布架构，带动区域物业商业价值，使社会市场市民及开发商实现四赢。项目地块价值主要特点有地形地貌地块规模对项目开发规模有所限制，人流量不足，周边商业环境有待改善。但较为适应涟源房地产市场单个项目总量应有所控制特征。交通区位价值目前尚不明显，适合于大件消费品终端零售行业，但需进行系列区位概念引导，并在平面建筑规划设计时与人民路芙蓉路交通条件良好结合，并在建筑外观上创新。发展背景为项目开发提供良好发展环境，但仍需在政府层面，开发过程及团队组织层面进行良好结合，以争取更为优越项目发展环境，组合更强势项目发展团队。目前涟源市房地产市。

11、析人员进行了科学数据分析统计，项目组多次组织召开数据统计分析会议，为本项目下步项目定位系统及市场推广销售策略建立执行奠定了坚实基础。调查研究项目及成果如下目前涟源市商品房供应量体量较大，短期内住宅物业发展空间相对较小。在接受本次调查市民中，被访者不打算购买住宅，客户打算在年内购房，仅客户打算在年内购房。另根据统计，当前涟水名城期上市住总体经济发展居民消费及个人储蓄水平，未来年之内，涟源市房地产行业发展空间将较为可观，在总量控制前提下，大部分社会闲散资金将集中于房地产投资及建材家居装饰等行业，其商业消费环境和水平将有很大程度改观和突破。以上数据来源娄底及涟源相关政府报告文件资料等涟源市商业发展历史沿革回顾涟源市近代商业发展历程，我们可以很清晰地看到当前涟源市商业经营环境规模消费水平均与上世纪年代有了质量上飞跃。上世纪年代前商业大多以。

12、目周边目前街区环境并不理想，大量中低档次临街商业影响了项目地块商业价值，增加了项目开发难度。项目为芙蓉广场周边第个代表型房地产开发项目，成功开发后对芙蓉广场商圈形成有极大推动和促进作用，将大幅度提升周边物业价值。项目地块价值分析涟源市商业核心区域为五马广场和光明山。光明山商圈是以五马广场老商业核心区域为基础，逐渐向广场政府靠拢市场发展结果。光明山商圈集中了市政府检查院法院银行等大量政府机关单位金融机构，也拥有大型品牌连锁零售新佳超市通程电器，平米广场使光明山成为涟源最具商业价值核心商业区域，且有取代五马广场之势。本项目距光明山商圈仅米左右，光明山商圈发展必然向西蔓延，从而带动周边区域，提升其商业价值。本项目势必首当其冲，受到光明山商圈影响。因此，经济发展趋势市民投资消费需求光明山商圈发展为本项目发展至少提供了三大市场机会，使项目地。

参考资料：

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