1、用按销售收入百分比计算，其中包括项目推广宣传广告等费用，按销售收入计算。所得税按应纳税所得额计算民生活居住需求等问题，提升萧县市民居住品质，同时为萧县城市化扩张进程提供加速度，为宿州经济繁荣和发展产生巨大促进作用，也将为社会提供更多就业机会。因此社会效益极为可观。环境效益本项目以品味生活居住典范为主题且坚持开发过程全部为文明施工，不仅会最大程度减小对环境破坏，同时将打造个崭新花园新区。本项目建成后，将会变成个高品味居住邻里和谐文明社区，全新建筑造型，秀美景观，齐全居家商业功能配套便捷公共服务设施，定会成为萧县宜居超大型社区，对于美化和亮化萧县市容，改善环境会带来极大影响。纵观本项目开发全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，本项目具有良好开发前景，较高投资回报，较强抗风险能力，本项目开发方案是完全可行。二建议实行速度。

2、域，高端楼盘比较多，注定是日后整个萧县知名居住片区二劣势目前，该片区生活配套还比较差，日常生活都还要依托于萧县老城区，驾车前往较近，但若步行还是有定距离。相对于主要竞争楼盘香格里拉以及安粮城市花园，本案体量中等，在规模优势相对不足。就本案基地而言，地形相当复杂，给设计以及施工前期土地平整带来定难度和巨大施工量带来高昂成本。萧县目前非农业人口基数比较低，年数据为万，随着开发量不断充斥市场，面临市场需求乏力。三机会新城区带来美好愿景，相对于萧县其他片区对客户有更大吸引力。就整个萧县发展而言，随着萧县城市化进程越来越高，会有更多乡镇以及部分农村富人阶级迁入县城生活。以后这将是萧县房地产市场需求主要补充。随着新城区建设，日后本区域配套会慢慢完善，日趋适宜居住。四威胁目前本案周边在建和已完工楼盘体量供应比较大，激烈竞争是难以避免。。

3、，前期须投入较大是土地成本前期费用，而工程施工费用亦可采用施工垫资减少资金压力。本项目已取得土地证并付清土地出让金。项目开发中要保证资金链正常运作，必须尽快进行销售，以回笼资金，减少财务费用，根据萧县房地产市场去化度和销售市场预测，销售回款能够保证。从目前动态投资资金情况分析，本项目投入万元左右资金可以实现开发。项目贷款万元。此投入未考虑销售回款，在实际投入中，将有建筑商和材料供应商垫资补充和销售收入及按揭资金补充。本项目依据销售情况拟分三期开发，二期开发结束时回笼资金在保证三期开发投入情况下开始回收投资。四效益分析效益分析设定税金及附加按国内资金开发方式进行本次房地产开发，在进行物业销售时预计需支付税项主要有营业税营业税附加印花税和土地增值税等，根据宿州市实际情况，销售期间税项合计按销售收入计算。附加不可预见费。销售费。

4、业发展迅速，服务规模不断扩大，人力资源丰富，综合商务成本低，所以，萧县具有明显市场竞争力广阔市场前景和突出经济发展战略地位。项目地处萧县房地产热点开发区城东新城区域，该区域距离萧县老城中心较近，但就规划而言，本区域将取代老城区，成为未来萧县政治，生活居住中心区，区域价值日趋体现，项目所处区域环境良好。该区域北有凤山，南有龙山，东面树林密集，自然景观资源丰富。目前开发楼盘相对而言都是萧县高端楼盘，本区域就如同张白纸，等待着去书画出幅美妙蓝图。但是目前为止，虽然规划完善，现在生活配套非常匮乏。不过随着本案施工建设，相信相应配套也会跟着逐渐完备。四项目分析优势本案位于新城区，但又比较靠近旧城区，在新城区开发初期，旧城区生活配套可以弥补目前新城区配套匮乏。龙山公园天然氧吧环绕本案，生活环境优美。本案所在新城区是日后萧县重点发展区。

5、进行销售，部分停车位及人防工程未计入。由于项目面对市场销售，考虑当前萧县房地产市场价格结合本项目地理位置，保守预测建设面积销售均价元平方米。预计销售收入万元。二项目总投资成本估算根据项目开发条件及发展模式，按房地产开发成本费用构成方式，估算项目各项开发成本费用，并按项目发展进度估算开发成本费用投入。投资估算测算分析成本估算根据现有资料结合我公司收集资料数据及经验数据和当地市场水平加以综合分析，最后估算出项目开发各项成本。征地费用亩万元建筑费用万元前期工作费用万元固定资产总投资万元二项目费用估算银行利息万元销售费用销售税金万元不可预见费用万元项目净收入万元所得税项目税后利润万元三资金筹措计划分析本项目开发投资资金来源有三个渠道是企业自有资金，二是项目融资，三是销售房收入用于投资部分。从目前资金投入情况分析，在项目开发过程中。

6、效率管理，加强项目运作进程，创新建设流程，尽快将产品交付目标客户并推向市场，以避免市场可能由高峰期向下降期转折风险二项目前期开发成功是项目成功关键前期开发主要以夯实基础，保障质量，聚集人气，开拓市场，树立品牌为主，通过营销，合理安排建设周期，尽快回收资金三要做优质精品。产品设计制图等各个环节都要以高规格招标方式求得高水平设计出来标志性有品味产品，将公司已有项目历来独特文化生活方式引入本项目中，尽可能拉大与同区域竞争对手定位理念上差距，强化高尚富贵而典雅项目形象四项目成本须合理控制，以保留市场波动时降价应对空间五尽力整合社会专业资源，提高项目开发水平和竞争力。余亩工业园区，是萧县对外开放窗口体制改革实验区，现已成为国内外客商投资热土，是萧县工业发展新亮点。城市基础设施建设日趋完善，城市面貌日新月异。日益改善投资环境正在吸引。

7、从土地市场来看，整个萧县市场还有很大供应量，即使是本区域也有潜在土地供应，不能排除日后其他项目开发，及市场潜在供应竞争威胁。萧县本地居民很多拥有自己私宅，包括儿女结婚都也备有自建房，市场部分需求可能会被自有建设住房所冲抵掉。第三章项目定位项目形象定位本案地块连接龙山公园，公园环绕本案，地块血脉相连，甚至可以讲公园就是我们社区内部景观，而我们社区也是公园景观种延伸。通过社区绿化景观突出，无论从质和量两方面都超越市场，社区就是公园在本案产品设计方面建筑形象设计也要景观化，使建筑也成为公园景观部分户型方面户型加入情景元素，创新户型设计，使家成为观看风景好地方。总体而言，社区和公园就是充分融为体，公园就是社区业主家，而社区也是公园部工程建设标准强制性条文房屋建筑部分年版二综合规划布局由于地块整体规模相对较小，总占地面积万余平方米。

8、盈利能力主要动态评价指标。当内部收益率大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。本项目选定基准收益率为。财务净现值财务净现值是按事先设定基准贴现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力动态评价指标，净现值大于或等于时项目是可以考虑接受。贴现率是计算净现值主要参数，其大小取决于银行利率高低项目性质经营风险经营目标和要求，般趋向于选取稍大于银行同期贷款利率作为贴现率。本项目根据投资经营目标将贴现率选定为。投资收益率项目静态资本收益率是以项目计算时点利润除以全部投资而得出指标，它没有考虑通货膨胀而使货币贬值因素，是个简单表达盈利情况指标。销售利润率税后利润与销售收入之比。三项目静态收益分析计算出静态指标如下静态财务指标表序号指标名称单位指标值税前利润含部分物业万元税后利润万。

9、，同时建筑面积预节能设计建筑物给水龙头均采用陶瓷芯片密封节水龙头。建筑物坐便器均采用小于节水型坐便器。住宅给水均采用卡水表计量。给水系统采用变频加压供水设备。主要运行设备设在地下层内。采用高效率低噪音设备。饮用水箱材质采用食品级不锈钢板，水箱通气管溢流管口加防虫网罩。水箱中水停留时间为，在用水淡季不超过天。排水系统为专用通气立管，以保护水封，防止下水道内臭气进入室内，通气管顶部端口设于屋面之上。采用水封深大于等于且效果好地漏，以降低水面蒸发对水封不利影响。采用具有尾流冲水功能坐便器，以保证每次冲洗完毕后水封被充满。公共卫生间小便器采用感应式冲洗阀，洗手盆采用感应式龙头，避免造成交叉感染隐患。本工程无有毒有害废水排出，厨房加工间污水经隔油池处理后排入城市污水管网。第五章项目财务分析项目销售收入预测项目效益分析时仅考虑住宅商。

10、道南侧。四项目性质新建二期五项目法人代表杨清六项目建设规模二期用地面积为平方米，合亩。二期总建筑面积约平方米。，总投资亿元人民币。二项目概况项目期建设情况本项目地块位于萧县龙城镇龙山残体东侧，萧县龙凤大道南侧，期用地面积为平方米，合亩。期总建筑面积约平方米。投资商由上海万波置业有限公司和万权集团有限公司共同投资。开发建设用途多数普通商收。二财务评价指标选取分析对本项目进行经济分析评价主要依据是国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数，参照我国新财会制度，结合现时房地产开发实际情况，计算全部投资经济效益。在进行本项目经济效益评价时，所选取财务指标为内部收益率内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于时折现率，反映出项目所占用资金盈利率，即反映项目自身盈利能力，是项目占用尚未回收资金获利率，是考察项目自身。

11、元税前投资收益率税后投资收益率税后销售利润率从以上静态指标分析可得，本方案静态效益分析是可行。四项目动态收益分析项目方案动态财务分析指标计算见下表动态财务指标表序号指标名称单位指标值税前内部收益率税后内部收益率税前净现值万元税后净现值万元盈亏平衡销售率在本项目中，选取为基准收益率，项目税后收益率远大于基准收益率，项目具有较强盈利能力在计算净现值时，选取作为贴现率，项目所得税前及税后净现值远大于零，能满足盈利要求。从上表动态指标分析可得，本方案盈利能力较强，可以选取。五财务分析结论综合以上分析可得出本项目财务评价结论从财务评价指标看，本项目可以接受静态和动态盈利能力，因而在财务上是可行。第六章项目风险分析政府规划风险项目所处新开发区域，周边规划配套建设情况相对滞后，对项目产生较大影响，包括市政道路生活配套设施等基础设施，规。

12、内外广大客商投资兴业。二城市房地产发展情况土地市场秩序好，市场整顿与控制不足，级市场规范年以前，萧县尚未有成规模房地产开发小区，县内房屋需求主要是通过自建和单位集资建房形式满足。年以来，土地出让在总量供给公开招标等方面更趋市场化合理化，为商品房开发搭建了个良性稳健发展平台。二商品房市场处于发展阶段，上升空间大。萧县商品房住宅市场近几年仍属于发展阶段，年以前，商品房市场供应量和成交量都较小，且以安居房为主。自年开始房地产项目投资才有较大增幅，年以来房地产投资稳步增长，价格上升，交易活跃，住宅供不应求。三年月宿州市房地产市场形势年商品房预售合同备案情况年度商品房预售合同备案面积万平方米，其中第章总论项目概述项目名称安徽万沐置业有限公司万源公园世家项目二承办单位安徽万沐置业有限公司三建设地点于萧县龙城镇龙山残体东侧，萧县龙凤大。

参考资料：

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