1、可取得销售收入万元。项目收入及税金估算表单位万元序号项目合计销售收入,安置住宅单价面积土地,单价面积亩税金及附加惠政策，以市政府或区政府出具财政担保，进而极力争取银行等金融机构支持，是确保项目成功运作关键。现有多家银行已对此项目产生浓厚兴趣，资金风险基本可以避免。拆迁风险。对于拆迁过程中存在风险，在拆迁启动前，由区政府统协调，采取与拟征地居民和企事业单位进行座谈，就相关拆迁补偿与安置标准进行了协商，取得致意见并与相关基础职能部门进行深入沟通，初步取得他们支持。市场风险。根据对相邻同类地块详细调研，项目拆迁平整后，挂牌转让时能够按照预期目标实现，从而规避了市场风险。商业项目开发前，应进行详细调研，细分市场，进行合理市场定位，从而争取最大可能避免市场风险。第章结论与建议结论项目符合省市战略发展规划，具有很好社会效益。通过本。

2、址基本条件自然条件长沙市处于东亚季风区内，属亚热带季风湿润气候，四季分明，气候温和，热量充足，雨水集中，河塘密布，土地肥沃，物产丰富，自古就有鱼米之乡美称。年平均气温摄氏度，年平均日照小时，无霜期天，年平均降雨量毫米。全市森林覆盖率达，城区人均绿化面积平方米，大气质量和饮用水源质量均达到了国家类标准。气象条件长沙地处湖南省东部偏北地带，根据湖南气候区划图，长沙位于湘中气候区北部，该地区气象资料如下气温年平均最高最低相对湿度年平均最热月平均最冷月平均降水量年平均毫米蒸发量年平均毫米最大积雪厚度厘米年平均降雪日数天全年日照时数小时无霜期天最大风速米秒主导风向全年为西北风，夏季为南风地质条件据初步勘察，项目场地无不良地质现场，场地稳定。场地类别为类，为抗震般场地。地震烈度根据中国地震动参数区划图，长沙市地震动峰值加速度分区，。

3、目计算期按项目进度计划，整个实施期为年，根据行业和本项目实际情况，本项目服务期与项目实施期致，计算期为年。折现率项目折现率按计。项目收入分析土地出让收入本项目总占地面积亩，除亩安置用地外，其余亩均用于挂牌销售。根据地块周边现行地价，结和物价指数和当前经济发展趋势，预测地价均价为万元亩。该项目可取得土地转让收入为万元。安置住宅收入根据长沙市相关规定，安置住宅以元平方米补偿价格提供给安置户。本项目住宅面积为平方米，可取得收入万元。土地出让金返还项目所有土地出让金均可返还，本项目在投资估算中和销售收入中都不在计算。税金估算本项目在进行棚户拆迁及土地整理过程中发生所有税费均计入土地成本，商业开发销售过程中按计提营业税，按计提城市建设维护税，按计提教育费附加，本项目销售过程中将总计产生万元税金及附加。销售收入本项目全部完成后，将。

4、用地，产生万亩需求。建设规模与建设内容
规模火炬村保障住房安置小区项目建设，主要是对东二环以东长善路以南展览馆路以北沿万家丽路两侧火炬村范围内亩棚户区共块地进行拆迁整理。将位于长善路万家丽路火炬路王家湖合围号块地用于建设安置小区和生产安置房，包括平方米住宅安置房建设和平方米写字楼酒店安置房建设。
建设内容对建设范围内现有建筑物拆除，并进行补偿对拆迁后地块进行整理，比如给排水电力天然气等进行重新规划，使之达到六通平可用地标准。项目拆迁后，对该项目号地块亩地进行两安用房建设。包括平方米住宅安置房建设和平方米写字楼酒店安置房建设。第章场址选择地址现状项目地点与地理位置火炬村保障住房安置小区项目位于东二环以东长善路以南展览馆路以北沿万家丽路两侧火炬村区域内，规划面积亩。注图中④为项目地点土地利用现状拟建场地主要为棚户居住区。场。

5、措本项目总投资万元，其中首期投资万元，全部用于火炬村保障住房安置小区项目。项目开发所需资本金全部由长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司投入。债务资本筹措本项目债务资金约,万元，用于火炬村保障住房安置小区项目及土地整理开发，通过向银行贷款解决，借款期限拟为年，项目运作期偿还借款利息，项目完成后将土地整理开发收益次性还本。投资计划与资金筹措表第年，完成拆迁总量第二年，完成剩余拆迁，安置用房开发，并完成土地销售。第三年，完成剩余安置用房开发和剩余土地销售。投资计划与资金筹措表单位万元序号项目第年第二年第三年合计当年建设投资资金来源自筹贷款滚动开发,当年应计利息当年偿还本息,本息余额第章财务评价财务评价依据与参数选取财务评价依据本项目财务评价依据建设项目经济评价方法与参数第三版，国家及地方有关财政政策和项目现场调查搜集有关资料。。

6、项目实施，能够激活城市经济，产生乘数效应，促进城市经济快速发展能够合理高效利用土地，提高土地长期效益有利于提升城市综合竞争力，增加城市品牌与形象。总之，未来无论是在土地合理利用土地效用与增值空间以及宏观经济效益方面，均有广阔前景。建议积极做好项目前期准备工作以人为本，加强各利益主体沟通抓紧落实资金，整合资源，认真开展征地拆迁前与拆迁户沟通协调等工作积极与政府相关部门沟通，积极争取政府更多相关优惠政策，确保拆迁工作按时按量顺利进行。制定系统化管理制度，以保证项目有序运行。加紧城市规划与控制性详规等技术性法律文件形成。棚户区改造是项系统工程，政策性强，涉及棚户区人民群众切身利益，关系到改革发展稳定大局，因此在拆迁过程中尽量做到有法可依依法办事，尽量避免拆迁过程中产生冲突。对项目拆迁后生产生活安置要进行详细规划，结合项目周围。

7、对照项目建设场地地震基本烈度为Ⅵ度。交通条件项目周边被城市多条干道围合，并与城市外部交通形成了完整网络联结，如城市南北大通道东二环路万家丽路，东西大通道长善路和晚报大道，城市干道康乐路火炬路等。因此，项目建设交通条件很优。施工条件工程用水用电条件项目周边市政配套齐全，施工用水用电接驳点不超过米。场地条件项目施工场地较平整，无需回填土方，但需对场地进行平整。整体上，基本无障碍物，施工面大施工方便。第章项目拆迁方案拆迁责任主体以长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司作为拆迁责任主体。拆迁根据二次开发需求情况，分片拆迁，分步实施。拆迁安置方式项目为对拆迁户实施两安补偿安置。生活用房项目区内拆迁住户每人有偿补偿住宅面积平方米，购买价格为元平方米生产用房免费出口。环保设计小区采用分流制排水。雨水污水分别排放，生活粪便污水经化粪池处理。

8、为万元。在基准收益率为前提下，可测算出其净现值为万元。投资回收期根据全部投资财务现金流量表，从年开始计算，本项目动态投资回收期年。投资利润率投资利润率年平均利润总额总投资资本金利润率资本金利润率年平均利润总额资本金资本金净利率资本金净利率年平均净利润资本金财务评价指标若本项目各项指标均达到预期水平，静态现金净流入为万元当基准收益率为时，其累计净现值为万元，静态投资回收期为年，动态投资回收期为年。以上指标表明，当预期销售单价和可销售面积均达到设定指标时，项目可以实现预期收益指标。项目现金流量表单位万元项目总计现金流入销售收入回收固定资产余值回收流动资金现金流入小计二现金流出投资流动资金土地出让契税销售税金及附加所得税营业外净支出其他现金流出小计三净现金流量四累计现金流量五净现金流量现值六累计现金流量现值投资回收期动态年年。

9、排入市政排水管道。小区内由清洁管理人员负责室外垃圾清扫收集和转运，住户生活垃圾集中元，其中土地拆迁整理万元安置用房建设成本万元融资成本万元。具体估算情况详见下表项目投资估算总表单位万元序号项目单位数量单价元金额万元备注土地整理成本建筑物拆迁成本亩二拆迁其他费用拆迁管理费万元按估算拆迁评估费房屋拆除拆除渣土漕费拆除监理费拆迁工作费万元按估算三不可预计费万元四转让契税亩五营业税及附加税费亩六城市建设道路配套费平方米七挂牌工作费亩二两安用房开发成本住宅，写字楼酒店工程费用建安工程部分住宅，写字楼酒店配套工程部分供电工程道路工程园林绿化工程亮化工程给排水工程弱电及智能化其它项不可预见费万元,二规划设计费万元,三监理费万元,四预结算编制费万元,五报建费万元六建设单位管理费万元,三二项合计四贷款利息五项目总投资第章融资方案资本金筹。

10、展目标在两型社会推力作用下，至年，长沙市重点打造城市大都市圈，推动长株潭融城，构筑城市目录第章总论项目背景项目概况主要技术经济指标分析结论及建议第章需求分析需求分析建设规模与建设内容第章场址选择地址现状场址基本条件第章项目拆迁方案拆迁责任主体拆迁安置方式拆迁规模第章两安建设规模与建设方案建设地点建设规模建设方案建筑方案辅助工程第章环境影响评价核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,编制依据环境现状主要污染源与综合处理第章劳动安全卫生与消防指导思想职业安全卫生健康对策与措施劳动安全消防第章节能节水措施电气节能措施节水措施第章项目运作与管理方案运作模式营业税,城建税教育费附加盈利能力分析税前财务内部收益率根据全部投资财务现金流量表，可以测算出所得税前财务内部收益率为。财务净现值根据全部投资财务现金流量表，本项目静态现金净流。

11、折现率投资回收期静态年第章社会效益评价有利于城市空间合理利用，有利于提升土地利用率项目土地改造，重构城市楼宇，可充分利用城市空间资源，提升土地利用率，规避了土地闲置与低效。有利于提升城市形象，增强城市辐射力项目开发与城市化运作，有利于提升城市功能，构筑城市形象与品牌，有利于城市扩展与延伸，增强城市辐射力。有利于激活城市经济，可持续性提高土地产出效益项目开发，有利于激活城市经济，产生乘数效应，可带来可持续性综合效益，进而提高土地长期产出效益。可促进服务业发展，增加更多就业机会项目开发，可促进中介机构发展，吸纳更多人力资源，增加社会就业机会。增加城市磁力，提升投资引力项目建设与使用，可更进步增强长沙市城市磁力。有利于招商引资，增加全社会投资，促进经济发展。第章项目主要风险项目主要风险资金风险。项目属老城棚户区改造项目，是项。

12、际情况和拆迁户实际需要，以取得预期效果。元，比上年增加,元，增长，剔除物价因素，城市居民收入实际增长。城市居民恩格尔系数为，受食品价格上涨较快影响，恩格尔系数比上年回升个百分点。全年实现社会消费品零售总额,亿元，比上年增长，增速提高个百分点剔除物价因素实际增长。全年限额以上批发零售企业零售额比上年增长。全年完成全社会固定资产投资,亿元，比上年增长。全年金融机构现金收入,亿元，比上年下降金融机构现金支出,亿元，下降货币回笼亿元。存贷款余额稳定增加，年末金融机构各项存款余额本外币合计，下同,亿元，比年初增加亿元，其中城乡居民储蓄余额,亿元，比年初增加亿元年末金融机构各项贷款余额,亿元，比年初增加亿元，其中短期贷款余额,亿元，比年初增加亿元，中长期贷款,亿元，比年初增加亿元。全年保险机构原保险保费收入亿元，比上年增长。城市发。

参考资料：

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[2]（项目申报）火柴厂片区回迁安置（火柴厂宿舍区棚户区改造）项目可行性投资申报材料（复件）（第66页，发表于2022-06-24）

[3]（项目申报）火柴厂宿舍区棚户区改造项目可行性投资申报材料（复件）（第66页，发表于2022-06-24）

[4]（项目申报）火山口乡村农业绿色生态观光项目可行性投资申报材料（复件）（第92页，发表于2022-06-24）

[5]（项目申报）火化馆项目可行性投资申报材料（复件）（第61页，发表于2022-06-24）

[6]（项目申报）灌装生产葡萄酒项目可行性投资申报材料（复件）（第37页，发表于2022-06-24）

[7]（项目申报）灌装30000吨绿色新型高效制冷剂项项目可行性投资申报材料目（复件）（第53页，发表于2022-06-24）

[8]（项目申报）灌溉泵站改造项目可行性投资申报材料（复件）（第166页，发表于2022-06-24）

[9]（项目申报）灌注式石膏板生产项目可行性投资申报材料（复件）（第9页，发表于2022-06-24）

[10]（项目申报）灌汤包小吃店项目可行性投资申报材料（复件）（第35页，发表于2022-06-24）

[11]（项目申报）灌汤包为主兼馒头和豆浆小店项目可行性投资申报材料（复件）（第19页，发表于2022-06-24）

[12]（项目申报）灌南鑫宏房地产开发有限公司润景豪庭房地产开发项目可行性投资申报材料（复件）（第115页，发表于2022-06-24）

[13]（项目申报）灌区骨干工程农业综合开发项目可行性投资申报材料（复件）（第56页，发表于2022-06-24）

[14]（项目申报）灌区补源工程项目可行性投资申报材料（复件）（第140页，发表于2022-06-24）

[15]（项目申报）灌区节水配套改造项目可行性投资申报材料（复件）（第98页，发表于2022-06-24）

[16]（项目申报）灌区节水配套改造工程项目可行性投资申报材料（复件）（第219页，发表于2022-06-24）

[17]（项目申报）灌区续建配套和节水改造项目可行性投资申报材料（复件）（第96页，发表于2022-06-24）

[18]（项目申报）灌区机井更新改造工程项目可行性投资申报材料（复件）（第33页，发表于2022-06-24）

[19]（项目申报）灌区开发土地治理项目可行性投资申报材料（复件）（第53页，发表于2022-06-24）

[20]（项目申报）灌区干、斗渠防渗改建工程项目可行性投资申报材料（复件）（第181页，发表于2022-06-24）