1、区，东临大理凤仪。地理位置优势，交通十分便利，区域配套成熟。场址土地权属类别及占地面积场址土地权属类别项目建设用土土地权属类别为大理三环建筑工程有限公司征地拆迁划拨用地用地面积总用地面积平方米，约亩。项目场地利用情况项目地表较为平坦，为熟地七通平场址条件地形地貌项目地处大理经济开发区腹地，位于大理火车站东侧西临大理下关主城区，东临大理凤仪。地理位置优势，交通十分便利。工程地质水文地质条件工程地质条件场地地形相对平坦，无崩塌及地震液化等不良地质现象，场地稳定。整个建设区内地下水对砼无腐蚀性，适宜进行该项目的建设。水文地质条件本工程建设场地根据建设方提供的资料，场地呈规则长方开形,用地范围内地形比较平坦，无切割较深的沟谷及陡壁边坡，无滑坡崩塌泥石流坍塌漏斗地面沉陷等不良地质作用和灾害地质现象，场地的稳定性较好，属于基本稳定。

2、价还会呈增长态势。住房供应结构分析据统计，年至年月推出的楼盘中，多层占，别墅类物业占近，高层小高层占。从开发的物业比例来看，市场需求量最大的普通多层住宅开发量与高档别墅类物业呈现失衡，出现供需不对称现象，这从多层的销售有多少卖多少也有体现。别墅类物业开发量急剧增加，由于前几年别墅开发量过小，别墅由市场稀缺，而如今变得凡有规模的新盘均有定量别墅，造成别墅短时期内开发量过多，市场竞争异常剧烈，加之部分前期集资建盖的别墅也流于市场，产品价格差异较大。而小高层物业开发量已达定市场份额，高层类物业在大理市场的开发水平也不断提高，此类物业也正被更多市民所接受。客户群体分析年龄情况购房的消费者年龄主要集中在岁，占到，他们有相当长的工作时间，因而有相当可观的积蓄，他们的付款方式大多数也采用次性付款，其次是岁，占到，他们出来工作几年，有。

3、房价上涨趋势，这些客户提前实现将来的需求。项目的分析优势交通便捷项目位于大凤路旁交通条件及其便利。资金优势三环建筑工程有限公司资金实力雄厚，值得消费者信赖。劣势三环建筑工程有限公司目前开发产品的数量不多，开发经营相对不足，因此在项目策划建设营销管理等方面有定的劣势。住宅配套不成熟。机会随着大理经济社会的不断发展，人民生活水平的不断提高，经济条件越来越富裕，购买力逐渐增强，加上随着大理知名度的逐渐提升，外地人到大理旅游经商以及定居的人数越来越多，市场供需两旺，空置率低，优质楼盘上市供不应求。威胁由于大理市目前已经开发了大量楼盘，而且不乏许多高品质大规模楼盘，这样，给项目带来定的竞争压力。第四章项目建设地点主要条件场址现状地理位置项目地处大理经济开发区腹地，开发区国土面积平方公里。项目地块位于大理火车站东侧西临大理下关主城。

4、位年，大理全州房屋竣工面积万平方米，供求基本平衡。而年，大理全州房屋竣工面积仅有万平方米，供应量严重不足导致年大理房价迅速上涨。到去年，大理州房屋竣工面积回升到万平方米，但受年住房消费需求影响，仍供不应求。而另方面，土地供应也偏少，房价上涨也在情理之中。今年月，大理商品房销售平均价格达到元平方米，其中住宅均价为元平方米。通过调查，年多层住宅平均价格达元左右，比年增长左右。别墅联排别墅价格差异较大，从不等，均价在元左右。小高层均价元左右。根据国家发改委统计局发布的最新调查显示，今年月份大理房屋销售价格同比上涨，环比上涨新建商品房同比上涨，环比上涨二手房上涨，环比持平。通过分析，由于大理的自然风光和宜人气候适宜开发风光地产，吸引众多外地投资者，加上房产和土地供应不足拉升了房价，以及大理房地产开发投资基数小份额少，大理市的房。

5、价在元左右，别墅因区位不同而不同，均价在左右。户型选择通过调查了解及分析，大理住房消费者根据年龄层大致分为两类群体，类是岁群体，类是岁以上群体。第类群体相对比较年轻，但也是多层住宅的消费主体之，这类客户大部分属首次购房，多为满足自住需求，主要考虑房屋的价格因素，注重户型设计合理，及居住是否方便。面积选择三房居多。另类群体约占购房群体的。他们多为二次或二次以上置业，经济条件相对宽裕，主要为了提高生活品质，特别注重居住区环境及产品的舒适性，还有部分客户考虑子女读书方便而购房，多选择三房或四房，面积复式平米。经济实力较强的客户，多趋向选择别墅类物业或者跃层及大面积花园洋房。通过调查发现，现阶段购房者多是为了自住，受二手房交易税费等政策影响，投机炒房者已明显减少。但也不排除部分客户的买房从众心理拥有两套或以上房屋，明显感受到了。

6、场地。适宜本项目的工程建设。周边建筑与环境条件项目东面是依玛中大食品有限公司加油站。项目对面的得胜家具城。西临泛亚汽车城。公共设施条件供电大理市电力有限责任公司负责供电电网覆盖本项目区，高压输电线路已架设到场地，专用的变电设备也配置到位。通讯电信及广播电视光缆宽带网有线电视网已通至用地附近，能即时满足本工程使用要求，无须配套建设投资。给排水供水本工程水源自城市供水管网，可以满足本项目的供水要求。排水本工程排水主要为生活污水，该场址周围道路铺设有市政排水干管，场址内的污水经处理后可排入市政排水管中。雨水在服务中心区域内，雨水按雨污分流的原则，有组织地排放。按现有地形由高至低，雨水统汇集后排放。周边道路均规划有雨污排放管网，满足排放条件。自然条件大理的气候和昆明十分接近，是个四季如春的地方，年四季都适宜旅游观光。这里常年无。

7、定的首付款后，也乐意买房，他们的付款方式主要是按揭。婚姻状况因消费者主要集中在岁左右，所以消费者的婚姻状况，已婚的占多数，占左右。家庭人口状况家庭人口数主要集中在人，其占，他们年龄主要集中在岁，其人员组成主要是爱人与小孩口之家另部分群体年龄集中在岁，他们未婚，其家庭成员主要为父母口之家主要集中岁，其成员是爱人与小孩与小孩口之家则是三世同堂家庭。文化程度消费者的文化程度主要集中在高中，其占，他们主要是个体经营者其次是本科，占，他们主要是工薪阶层。职业状况消费者的职业主要是个体经营者工薪阶层，以及州内各县退休职工及迪庆丽江等地。个人月平均收入个人平均月收入主要集中在元，占，其次为元，占。元的主要是工薪阶层，元的主要是个体户。家庭月平均收入家庭平均月收入主要集中在元，占，其次元，占。购房目的调查显示，为了改善居住环境而有购房。

8、设计收费标准修订本计取。建设单位管理费依据财政部基本建设财务管理规定财建号文件计取。货物及工程招标代理费依据国家发计委招标代理服务收费标准计价格号文件计取。工程量清单及拦标价编制费竣工结算审查费用依据云建造协号文件工程造价咨询收费标准计取。工程监理费依据国家发改委建设部施工监理服务收费基价表发改价格号文件计取。施工图设计审查费依据省计委云南省发展和改革委员会关于施工图设计文件审查收费标准有关问题的通知云发改价价号文件计取。有关设备及材料价格主要依据云南省工程价格信息和地区价格，并参照类似工程价格。财税号关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知预备费费率考虑。其他有关费用按现行相关规定和实际发生计取。其他预备费由基本预备费和价差预备费组成，基本预备费按第第二部分费用总和的计算，价差预备费按国家计委计投资号文的。

9、意向的人占大多数，比例高达。为结婚，作为临时休息和工作的场所和投资而打算购房的消费者所占比例也较高，分别占和。从以上购房目的调查中显示，多数人对现在住房地居住环境不是很满意，他们为了改善自己的居住环境而打算买房，在买房时环境可能是其主要考虑的因素，另外，也有很大部分群体是为了投资而买房。影响购房决策的最大因素调查结果显示，消费者在购房时考虑的因素较多，有价格交通配套地段楼盘综合素质户型服务开发商信誉建筑风格升值潜力等。消费者在购房时对价格比较敏感，有的人表示在购房首先考虑的是价格其次，有的人表示在购房时主要考虑的因素是交通及环境另外配套，地段楼盘综合素质，户型设计，服务等也会成为人们在购房时首要考虑的因素。单价选择愿意接受的单价主要集中在元，占其次集中在元，占因为目前大理多层价格均价在元左右，商铺均价在元左右，高层住宅。

10、过程采取必要的环境保护措施，以降低项目对人群健康以及外部环境的影响。第五章规划设计方案规划依据中华人民共和国城乡规划法年城市规划编制办法建设部民用建筑设计规范城市居住区规划设计规范年版城市道路交通设计规范居住区环境景观设计导则城市给水工程规划规范城市电力工程规划规范大理市城市总体规划城市居住区规划设计规范城市居住区公共服务设施设置规定住宅设计规范住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设置标准行建设项目投资估算编制办法及规定为原则，主要编制依据有三环国际郡城项目规划设计方案及主要经济技术指标投资项目可行性研究指南计办投资号文云南省建设工程造价计价规则云建标号文云南省建筑工程工程量清单细目指南云建标号文。云南省建设厅关于建设工程造价依据的解释答疑以及相关的调整文件。估算取费依据工程勘察费设计费依据国家发改委建设部工程勘察。

11、规定暂不计列。投资估算方法本投资估算根据建筑市场近期类似的建设工程造价和目前物价水平，以及已建类似项目的技术经济指标等进行分析，采用投资估算指标法进行编制。建设投资估算结果本估算为三环国际郡城项目的投资估算，总投资估算值为万元。表项目投资概算表单位人民币元项目取费标准基数费用二勘察设计和前期工程费地质勘测费规划设计费施工图设计费工程监理费施工图预算编制费施工图审查费环评费可研费工程实体检测费三建安工程费主体工程费水电安装工程费电梯安装费室外附属工程费四基础设施建设费供电给水引入绿化景观工程费污水处理系统五管理费六贷款利息七税金八销售管理费合计单位投资额度三环国际郡城项目总建筑面积为，单位投资价值为元。分年投资计划三环•国际郡城项目建设期总投资为万元，所有建设资金在建设期内次性投入，其中年投入资金万元，年投入资金万元，年。

12、，春秋相连达九个月。最冷的月，平均气温，最热的七月，平均气温。年平均日照超过小时，年平均降水约毫米。年平均相对湿度‟，年平均无霜期天。天之中昼夜温差较大，平均有。有夜晚即冬季之说。春秋季节，无处不绿，繁花似锦，无论你是想逛古城，还是登苍山游洱海都是适宜的季节。大理的冬天，昼夜温差较大，并常有大风，冬季各月级以上的大风有多天。下关风是大理风花雪月四景之。建筑材料及运输条件项目区域内有足量的砂料场和石灰岩料场，可为本项目供给足量的建筑材料。本项目位于大理白族自治州下关，地处大理经济开发区腹地，开发区国土面积平方公里。项目地块位于大理火车站东侧西临大理下关主城区，东临大理凤仪。交通便利，路况较好，施工用的机械设备各种建筑材料主副食品等均可方便地运到施工现场。环境保护条件区域环境质量现状良好。项目拟对建筑材料的堆放以及建筑施工。

参考资料：

[1]（新项目）三溪河水综合治理一期工程项目可行性投资商业计划书（复件）（第215页，发表于2022-06-24）

[2]（新项目）三溪河水利血防综合治理项目可行性投资商业计划书（复件）（第117页，发表于2022-06-24）

[3]（新项目）三溪河水利血防综合治理一期工程项目可行性投资商业计划书（复件）（第112页，发表于2022-06-24）

[4]（新项目）三清防洪渠工程项目可行性投资商业计划书（复件）（第49页，发表于2022-06-24）

[5]（新项目）三清山旅游商品开发项目可行性投资商业计划书（复件）（第24页，发表于2022-06-24）

[6]三涧堡污水处理厂项目可行性投资商业计划书（复件）（第88页，发表于2022-06-24）

[7]（新项目）三涌补水工程项目可行性投资商业计划书（复件）（第96页，发表于2022-06-24）

[8]三浦诚智物流园项目可行性投资商业计划书（复件）（第133页，发表于2022-06-24）

[9]（新项目）三河入海口综合治理及土地整理项目(一期)项目可行性投资商业计划书（复件）（第37页，发表于2022-06-24）

[10]（新项目）三河世纪花苑新区项目可行性投资商业计划书（复件）（第19页，发表于2022-06-24）

[11]三江学院地下停车场项目可行性投资商业计划书（复件）（第11页，发表于2022-06-24）

[12]（新项目）三水区社会主义新农村项目可行性投资商业计划书（复件）（第31页，发表于2022-06-24）

[13]（新项目）三水区白坭镇污水处理厂项目可行性投资商业计划书（复件）（第72页，发表于2022-06-24）

[14]（新项目）三水区白坭镇凤果大道建设工程项目可行性投资商业计划书（复件）（第150页，发表于2022-06-24）

[15]（新项目）三氯乙烯项目可行性投资商业计划书（复件）（第139页，发表于2022-06-24）

[16]（新项目）三氧化二锑生产项目可行性投资商业计划书（复件）（第51页，发表于2022-06-24）

[17]（新项目）三氟丙基甲基环三硅氧烷产业化项目可行性投资商业计划书（复件）（第19页，发表于2022-06-24）

[18]（新项目）三桥机械厂内燃机三对偶件加工项目可行性投资商业计划书（复件）（第14页，发表于2022-06-24）

[19]三期北片区道路项目可行性投资商业计划书（复件）（第58页，发表于2022-06-24）

[20]（新项目）三星级酒店商务酒店项目可行性投资商业计划书（复件）（第43页，发表于2022-06-24）