1、北振兴和建设小康社会进程加快，以沈阳为中心辽宁中部城市群和泛东北地区建设规模迅速扩大，居民生活水平不断提高，对于陶瓷及装饰产品需求也迅速增长，仅以沈阳为例，年房屋销预售面积为万平方米，合同金额为亿元，同比分别增长和其中住宅销预售面积万平方米，销售额亿元，同比分别增长和。全市存量房产转售面积为万平方米，成交额为亿元，同比分别增长和其中住宅成交面积万平方米,成交额亿元,同比分别增长和。房地产开发投资额与房地产销售额合计达亿元以上。专家预测，年沈阳市住房有效需求仍将保持旺盛势头。周边地区城市化进程加快，房地产需求增长也会加快。按房地产投资带动相关行业销售带动相关行业或通常系数计算,房地产业对沈阳市建材装修家具家电等诸多行业产生拉动效应约为亿元。这样大环境，为东北陶瓷城改造提升创造了机遇，也提出了更高标准。本项目立项前期，已向。

2、来自国外和国内发达地区生产商和经营商已经充分利用信息网络系统进行营销业务管理，具备将整个市场向信息化管理过渡基本素质，也提出了这方面要求。人力资源人力资源是市场改扩建经营最充足资源。大东区已经成为沈阳市工业生产和物流业重点发展地区，对人才吸纳能力增强，外来就业经营管理型人才增多，另有沈阳市人才市场资源保证。为市场服务人力主要来源于两方面，是本区内下岗再就业工人，目前约有存量几万人他们适宜较稳定工作二是外来就业人员，他们追求短期内较高收入，流动性较大，随业务量大小可以随时调配。项目投入总资金及效益情况本项目总投资万元，建设投资万元，其中动态投资万元，土地投资万元，流动资金框算投资万元。本项目全部建成后，可实现年交易额亿元，经营利润亿元，缴纳税金亿元。主要技术经济指标东北陶瓷城改扩建项目全部完成后，可实现巨大经济效益和社会。

3、非改不可国际国内大环境中国加入后五年过渡期已过半，市场开放程度越来越高，国内外商家云集沈阳，同台竞技商品流通业态变革加剧，新商品流通业态侵润取代旧商品流通业态速度加快，传统概念下批发零售市场都在发生嬗变，业态提升迫切国家振兴东北老工业基地战略决策进入实施阶段，胡锦涛主席关于东北振兴四转论述将得到落实，辽宁省和沈阳市将在振兴东北大环境下实施构建沈阳经济区战略，即充分发挥四大优势，按照市场经济规律内在要求，通过实施区域经济体化战略，把沈阳经济区建成为两大基地两大示范区和个中心，即建成我国装备制造基地和重要原料工业基地建成辽宁乃至整个东北高新技术产业和农产品加工示范区建成辐射和服务于整个东北地区现代商贸物流中心，进而在全省完成老工业基地振兴历史任务，实现工业化率先建成经济发达社会富足环境优美生活安康先导地区，实现现代化。随着。

4、外地转发货。公路运输依托大二环绕城高速公路沈阳至周边城市五条高速公路沈铁高等级公路和东北大马路，进出货物大型集装箱车辆中小型配送车辆行驶快捷，小时车程可达辽宁中部城市群任城市。向城区内配送则主要依托中小型车辆实现。为市场服务现有物流公司有中海物流沈阳公司等。运搬服务。目前市场内有运搬装卸作业人员人，运搬车辆器具台套，他们多数是自发形成业务关系，组织程度较低，与物流公司没有固定合作，与市场是依附关系。市场改扩建后这些资源需要整合扩充，变成合同制业务合作关系。资本资源东北陶瓷城有限公司具备改扩建投资筹措实力，作为发展商直接出资建设经营设施建设部分公共设施没有筹资障碍。直接经营设施包括经营区内装饰装修由经营商投资。国内外著名品牌生产商对改扩建工程部分出资共同建设。信息资源市场所在地区可接入宽带网络，带宽不低于可接入有线电话。。

5、新规划，并精测绘图，东北陶瓷城有限公司统申请办理征用土地审批文件。物流资源仓储区。项目背景项目名称东北陶瓷城改扩建承办单位概况东北陶瓷城是在沈阳陶瓷厂经营不景气的背景下，由沈阳陶瓷厂服务公司利用原厂建筑设施于年开办的，按国有企业经营承包制运行，当时是沈阳市场体系建设中十大重点市场之。地址在沈阳市大东区东望街号，占地面积万平方米，东临东北大马路，北邻陶瓷厂厂区，南至东陶路，由东北大马路向西北联合路方向纵深米，具有潜在的市台上发挥本市场产业牵动作用，进步促进区域内第三产业升级发展，服务于第二产业和大东北区域城乡消费者。因此，应当在现有东北陶瓷城基础上进行整体规划，通过分期改建扩建，改善设施环境，引进新经营品类，调整经营业态优化经营结构提升品牌效应，以期确立其东北综合实力最强以陶瓷产品为主导建材专业性市场地位。东北陶瓷城面临。

6、大东区和沈阳市政府管理部门作过汇报，按政府指导性意见制定本项目规划基本框架，本次可行性研究基于框架并做了适当拓宽。二项目概况本项目是在原陶瓷城位置上改建扩建，但全部工程建成后，并不保留原有建筑物，等同于全部新建，因此，可视为新建项目。拟建地点沈阳市大东区东望街号南至大二环北至陶市场，可行程度分析上述风险对于陶瓷城改造来说不可忽视。但目前看风险是潜在隐性，且对项目影响程度也各不相同。专业化与多元化矛盾影响程度。多种经营项目由个发展商来投资，表面上看是增加了经营稳定性，没有把鸡蛋放在个篮子里。实际上，这些项目是个整体，荣俱荣，损俱损，旦出现资金链故障，会引起连锁反映。各经营单元对于项目稳定性作用排序陶瓷消防器材地板城油漆涂料旗舰店物流综合服务酒店博览中心家居。传统业态与新业态矛盾影响程度。这是仅次于如何投资重要因素。经营商。

7、益。附表主要经济技术指标简表三问题与建议根据目前沈阳建材及家居市场新上项目情况，东北陶瓷城向家居建材市场方向扩展面临着定风险。相邻地区东方家园物流园建设，引入了全新经营理念和商品流通业态，覆盖能力和竞争力极强。如果在其相邻地区建设传统批发，四川威尼欧罗兰，福建东龙恒达华泰碧岩集源双菱，河北惠达，其他地区有和成诺贝尔罗马京陶金鹤等。这些品牌在东北陶瓷城有很大扩张愿望。市场内经营陶瓷既有厂商直销，也有总经销商和代理商，目前入住率已达到，已登记准备进入商家有户。另据对营口陶瓷城等外埠市场经营商调查，东北陶瓷城改扩建后将会吸引更多经营商涌入沈阳。沈阳地板产品市场直很零乱，很分散，总体规模不小但却没能形成规模效益。据调查辽宁拥有家地板企业，每年产值有个亿进入沈阳销售外地品牌和国外品牌地板有个，如金刚圣象等，占据市场份额比本地品牌。

8、分为两部分，第部分是发展商即东北陶瓷城有限公司经营效益，第二部分是进驻市场经营商经营效益。发展商效益，包括出租出售经营单元效益，酒店餐饮经营效益，停车场广告牌效益等项。方案物流园调整为二期工程。未被采纳理由方案没有被采纳理由物流园建设应与主营设施同期进行，以实现总成本最小化，同时提升经营业态。服务设施可以利用现有资源，不会从根本上影响经营。四结论与建议结论本项目方案总体规划设计是可行，经济上是基本合理，相关财务指标实现可能性是毋庸质疑，技术操作难度不大。建议本项目涉及政策层面较多，故在筹备期建设期和经营期应成立专门机构负责协调政策环境。本项目总投资较大，但由于市场变化较快，故不宜拖长建设周期，在企业自筹投资基础上，应尽量多吸引外来投资，缩短建设周期。本项目涉及商品流通业态变革，从建设期开始就要对市场发展商经营管理队伍经。

9、大许多。没有专业地板市场来作为这些品牌销售载体，是辽沈地区大遗憾。这种局面既不利于品牌成长也不利于消费者。其他商品资源市场规划区内家居商品经营商有家，石材经营商家，五金经营商家。土地资源市场现有土地万平方米，为东北陶瓷城股东购置，但没有明确划界，需要政府土地管理部门尽快划界。本次规划将其分列为号地块万平方米，用于改建博览中心二号地块万平方米，用于改建旗舰店广场。本次规划另外万平方米土地为三号地块万平方米，用于建设陶瓷精品市场，现已拆迁腾空四号地块万平方米，用于建设消防器材油漆涂料市场，现已部分拆迁腾空五号地块万平方米，用于建设综合商务服务区，现为中海物流沈阳公司租用六号地块万平方米，用于建设家居装饰材料市场，现为钢管厂旧址，未拆迁七号地块万平方米，用于建设地板城，未拆迁。这些土地资源需要政府土地管理和城市建设规划部门重。

10、包括全部工业民用陶瓷制品，并深入到售前设计和售后工程服务领域。加速市场改扩建进程，建设筹备同时启动招商，先期取得经营资源。关于转移风险。引入多元投资机制，变个积极性为多个积极性，变承担风险为群体承担风险。关于控制风险。在做好交易载体同时，确立自营支柱业务，同时作为引导成市和降低风险最基本措施。关于自行承担风险。将风险因子分解至要素状态，明晰界定自我承担风险要素，如投资比例确定，对外推出投资合作项目清单等。研究结论与建议通过研究，我们提出如下结论和建议。推荐方案总体描述我们推荐方案为备选方案。推荐理由总投资及资金筹措本项目总投资为,万元，其中建设投资为万元，流动资金总额为万元。资金筹措方式为全部自筹，滚动发展，即自筹启动资金亿元，期部分工程竣工后出租出售经营单元，获得继续建设资金。经济效益和社会效益经济效益本项目经济效益。

11、商管理和服务人员进行适应新业态全方位培训。西至联合路地块。建设规模与目标项目目标调整布局，规范行业市场，形成规模优势，突破传统市场模式与行业市场区域经济发展之间不相适应瓶径，通过项目建设产业资源整合和经营管理改革，形成集展示仓储配送批发零售工程服务功能于身，金融商住办公餐饮娱乐配套完善，以精品陶瓷为主导包容现代建筑装饰材料集群式专业市场。建设目标在项目拟建地范围内，东北陶瓷城已经实现购置土地万平方米，但按集群式专业市场规划仍需增地万平方米。项目建成后总占地面积将达万平方米，建筑面积达到万平方米，建成大厅型专业市场四个，包括陶瓷精品市场油漆涂料市场地板城家居装饰材料市场，并在规划范围内建设宝马大厦综合商务服务区博览中心旗舰店广场和物流园。技术装备水平与商品质量等级基础设施通过区域整体规划，使场区内道路停车场绿化给排水供暖。

12、消费者对手交易是传统批发市场基本实现形式。在商品流通业态变革过程中，这种最原始流通业态首先被冲击。它所带来是关于前途和命运选择。业务收入结构与投资回收期矛盾影响程度。物业管理型市场，在未来国际化立体市场中，以交易载体地位实现收益是交易过程中最稳定，但也是收益率最低。没有自营交易业务支持，短期内不能收回投资风险是存在，投资回收期可能达到年以上。本项目建设速度与竞争者建设速度矛盾影响程度。如果陶瓷城改扩建工程滞后，经营商资源将先流向中国家具城等市场，争取有限经营资源刻不容缓。否则，后建成市场经营资源不足将难以成市。三防范和降低风险对策关于回避风险。突出陶瓷市场专业特色，将是本市场存在根本。因此，建议在陶瓷专业方向做深做透，吃尽陶瓷产业链，同时提升流通业态，将传统市场和现代物流超市连锁模式嫁接经营。除旗舰店陶瓷精品市场外，应。

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