1、铺社区商铺商场内席位商铺由于商业街形式具有良好产品昭示性，建材家居经营者多青睐于商业街商铺，也有部分被调查者显示出对底商商铺和商场内席位商铺偏好。因此，在本项目规划设计中方面要充分考虑不同建材家居产品特点，将商业街商铺与商场内席位商铺底商商铺相结合，达到有效利用空间和提高市场档次目另方面通过功能分区形式将不同产品类型进行区分。商业街商铺办公楼底商住宅底商经统计，有被调查者接受底商商铺这种商铺类型，其中选择办公楼和住宅底商被调查者分别占到和，可见部分被调查者除了希望商铺具有产品展示及销售功能，同时还希望能够方便其居住及办公，以满足日常生活和业务洽谈需要。希望商铺具有功能产品展示及销售仓储办公及商务洽谈居住调查结果显示，绝大多数被调查者希望商铺功能以产品展示及销售为主，以仓储和办公及商务洽谈为辅。商铺面积以下以上考虑到经营产品。

2、口万人。改革开放以来，充分发挥本地优势，抓住机遇，深化改革，创新求实，实现了经济和社会事业蓬勃协调发展。地理条件位于西北部，地处京津两市之间，位于西北部，海河水系中下游，东与宝坻区宁河县搭界南与北辰区西青区河北省霸州市相连，西与河北省廊坊市安次区接壤，北与北京市通州区河北省廊坊市香河县比邻。系滨海平原地区，气候属暖温带大陆性半湿润季风气候。全区总面积平方公里，常住人口万人。改革开放以来，充分发挥本地优势，抓住机遇，深化改革，创新求实，实现了经济和社会事业蓬勃协调发展。交通条件京福公路公共设施条件周围米范围内公共配套设施相对完善，城市基础设施齐全，基本能满足本项目建设需要第四章建设规模及内容建设规模规模确定原则及参考依据商业街最主要服务功能出来购物以外，还要有旅游娱乐展示和商务等功能，以满足现代人购吃住行等生活需要。商业步行。

3、店成主流业态和消费模式。缺乏真正购物中心镇商业市场缺少真正意义上现代化多功能大型购物中心。结论商圈效应明显，项目效应不足。传统低端商业模式导致商业竞争激烈，高端消费群体外流，市场消费替能不能得到有效释放，商圈辐射能力受限。商业配套与旅游城市整体形象不相称，急需构建具有购物休闲和文化性消费娱乐旅游观光餐饮美食等功能于体配套完善现代化商业综合体系和商业模式，完善商业服务功能，提升城市形象。市场需求分析为了了解市场需求现状进行了针对现镇商户商户市场调查，意图了解目标客户购买意向和购买能力，从而确定该项目市场定位。调查内容有客户购买商铺意愿商铺类型需求面积需求单价及总价期望配套设施等问题调查以大明宫建材家居市场内商户为主，采用问卷调查与面谈调查相配合形式，进行抽样调查。通过汇总调查问卷，得出了以下市场调研结论商铺类型商业街商铺底商。

4、工作人员，游客教师医生私营业主企业管理人员以及周边县市。第三章项目选址和建设条件场址选择地点与地理位置本项目位于京福公路东侧场址优势地理位置便捷商业街具有良好交通地理位置，接近交通枢纽区域，居民可以借助各种交通工具便捷到达，具备很强可达性和地段优势。区位条件优越城市商业街区位条件是其能够带来效率和效能最大化基本依据。区位条件影响城市功能相知确立和城市总体布局规划设计，更深层说也影响城市商业街客源市场和辐射能力。项目位于镇交通主干道，具有优越人流交通流优势。建设条件区域概况位于西北部，地处京津两市之间，位于西北部，海河水系中下游，东与宝坻区宁河县搭界南与北辰区西青区河北省霸州市相连，西与河北省廊坊市安次区接壤，北与北京市通州区河北省廊坊市香河县比邻。系滨海平原地区，气候属暖温带大陆性半湿润季风气候。全区总面积平方公里，常住人。

5、。项目初步定位项目定位功能丰富特色鲜明集购物休闲文化商务餐饮旅游等多总论项目概况编制依据行街服装鞋帽皮具区域型纸制品专业街各类纸品区域型电子科技专业街电脑电脑配件打印机等电子产品区域型餐饮娱乐专业街餐饮娱乐区域型康复路服装专业街服装日用品社区型古玩民俗商品专业街古玩旅游商品社区型建材专业街建筑材料家装材料社区型体育用品专业街体育服装运动用品社区型提高，商业步行街作为种全新商业模式，以其最大商业价值和替身城市内涵重要作用，正成为武清商业发展个新趋势，直接提高了消费品位和档次，带动了商业繁荣。高端消费方式镇内缺乏高档购物中心和商品经营，商业配套设施落后，商业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能购物场所少。商业形态分析商业业态档次较低，整体品位不高，高档次大型购物中心凤毛麟角，且未形成主流消费模式，商住楼底商临街商铺社区小卖。

6、类型休闲餐饮，当这些因素变化达到临界值时，就会导致方案损益情况发生质变。进行盈亏平衡分析，找出这个临界值，判断投资方案对不确定性因素变化承受能力，为决策提供依据。根据线性盈亏平衡分析基本公式销售收入方程支出方程式中实现销售收入销售收入销售收入实现率总成本费用单位可变成本总成本单位销售税金令，便可求出值。从损益表附表得出销售收入万元总成本建设投资建设期利息财务费用销售费用万元。因此解得故销售收入实现率是该项目销售实现率盈亏平衡点。即当销售收入实现时，项目即可保本，低于这个比率时，项目将会出现亏损，高于这个比率，项目才可能出现盈利。由于我们对项目成本和销售收入估计是比较保守，考虑到市场上钢材等材料价格有降低趋势，同时房价仍有上涨趋势，并且该项目所处地区升值潜力较大，所以本项目产品售价还有定提升空间。综合考虑本项目风险还是可以接。

7、街建设在考虑完善上述功能同时，必须具备适度规模。规模太小会导致功能欠缺，商业引力减弱规模过大将导致购买力分流，弱化商业聚集力。功能布局商业街建筑功能应包括购物商业氛围不浓镇内缺乏高档购物中心和商品经营，商业配套设施落后，商业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能购物场所少。该区域商业氛围还没有营造起来，些原有业主可能会持观望态度，不会进行商铺购买或者是租赁，这将大大影响项目正常运营。资金用量大本项目整体规模较大，前期工作当中涉及城中村拆迁改造，根据政府相关规定，用于城中村安置补偿资金需足额存入指定银行账户，因而导致本项目前期建设资金占用量大，这将对开发商自有资金投入量要求较高，带来较大资金压力。离城区较远本项目离城区较远，因此主要消费对象不广泛。机遇国民经济迅速发展全镇国民生产总值万元。镇经济持续快速增长趋势和国民经济总。

8、发商积极做好政府相关部门公关工作，在政策允许前提下，尽量减免前期相关费用。同时充分发挥先行建筑公司内部资源优势，降低项目实施过程中交易成本变更及索赔。规避风险建立完善风险管理系统，对不确定性因素及时进行跟踪分析并制定套针对突发事件应急措施，加大事前控制力度，对于风险大因素要采取规避对策，使其风险降到最小，以保证项目稳步开发。有限公司年月异，其中，需求面积在平方米被调查者最多，占到了其次是平方米，占到了总数，因此，应结合商户经营产品类型特点进行设计，建议商铺主力户型面积确定在。商铺最高单价和总价单价元元元元以上总价万元以下万元万元万元万元万元以上商铺可承受最高单价集中在元，比例达到可承受总价在万元以下比例高达。这种调查结果出现原因包括两个方面方面，接受调研商户多以租赁方式经营，对商铺销售价格并没有明确认识，因此对商铺价格心理。

9、量规模进步扩大，为发展本项目奠定了坚实基础。现代物流业互补作用增强现代物流配送手段等在批发市场网络体系中得到了广泛应用，起到了良好互补作用，扩大了交易额，加快了商品流通，减少了仓储面积，降低了运营成本，经济效益明显提高。大中型批发市场物流和商品分流，销售和仓储场所分离，可使大中型批发市场用地规模大幅减小，营业面积相应增大，管理将更加科学交易手段将更加多样化，交易效率将更加提高。政府高度重视政府高度重视商业街发展，把其作为城市发展重要内容，对商业街发展给予了大力支持与积极引导，有利于提高商业街改造和建设。威胁近年来，镇周边地区都加快了大中型批发市场发展。周边地区大中型批发市场不仅向规模化发展，而且向中高级方向发展，由于具有成本低交通便利和依托当地产业等优势，在吸引客户方面有较强竞争力，无疑对武清大中型批发市场发展构成有力竞争。

10、面积变化对项目内部收益率和财务净现值敏感性分析表商品住宅销售面积变化表变化幅度通过上表，计算出住宅销售面积变动临界点为上式说明商品住宅销售面积最大下降幅度为，此时项目从财务上分析仍可接受，可以看出其住宅销售面积敏感性不是很强，弹性较大，在销售过程中，建议开发商在确保基本销售收入同时，灵活运用销售手段，进行营销，促进项目顺利开发运行。销售价格变化对项目内部收益率和财务净现值敏感性分析商业销售价格变化对项目内部收益率和财务净现值敏感性分析表商业销售价格变化表变化幅度项目区交通增设公交线路及站点城市基础配套等。加强施工管理项目在工程实施进程中，要加强施工管理，合理地安排工期，降低客观条件对项目带来不利影响，并且实行工程监理制保证项目质量。同时，还应制定材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目顺利进行。有效实施成本控制建议开。

11、承受价位不高另方面，项目周边目前商业氛围并未成熟，部分被调查者对本项目未来投资潜力持怀疑态度。因此，就目前而言，部分投资者对该区域商铺价格可接受程度较小。但随着项目周边配套设施建设及商业氛围日渐成熟，本项目销售价格具有较大提升空间。付款方式按揭贷款次性付款多数商户认为次性付款对其现金影响流较大，因此更愿意以分期付款方式购买商铺。因此第章总论项目概况编制依据主要技术指标第二章市场分析与预测投资环境分析市场现状市场需求分析市场供给分析项目分析优势劣势机遇威胁项目初步定位第三章项目选址和建设条件项目前期工作安排项目建设阶段计划安排项目进度安排依据进度安排原则分阶段开发原因与目第四章项目总投资估算与资金筹措项目总投资估算依据项目总投资估算原则项目总投资估算资金筹措与融资方式第五章财务评价财务评价基础数据测算盈利能力分析静态盈利能力。

12、受。敏感性分析本项目主要进行建设投资销售面积以及销售价格对内部收益率和财务净现值单因素敏感性分析。进行单因素敏感性分析时，假定其他因素都不发生任何变动。建设投资变化对项目内部收益率和财务净现值敏感性分析表建设投资变化表变化幅度通过上表，计算出建设投资变动临界点为上式说明建设投资最大增加幅度为，此时项目从财务上分析仍可接受。提醒建设单位在保证质量前提下，在项目开发过程中与监理单位密切配合，搞好投资控制。销售面积变化对项目内部收益率和财务净现值敏感性分析商业销售面积变化对项目内部收益率和财务净现值敏感性分析表商铺销售面积变化表变化幅度通过上表，计算出商业销售面积变动临界点为上式说明商业销售面积最大下降幅度为，此时项目从财务上分析仍可接受。建议开发商在销售工作中做好营销宣传工作，以确保商业销售面积变化幅度最好不低于。商品住宅销售。

参考资料：

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[12]（新项目）商业广场地产调查报告及项目可行性投资商业计划书（复件）（第89页，发表于2022-06-24）

[13]（新项目）商业小区街道项目可行性投资商业计划书（复件）（第46页，发表于2022-06-24）

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