1、。南园宾馆这次改造总体指导思想是花园中酒店，酒店中花园。通过这次改扩建，充分体现出南园宾馆园林特色，不要求装修中材质豪华，但要注重装饰经典文化底蕴，注重营造软件上人性化和家园化。受项目单位委托，苏州时代工程咨询设计管理有限公司承担了南园宾馆改扩建项目可行性研究报告编制工作，组织相关人员成立了项目组。项目组在江苏省工程咨询中心协作下按照国家有关可研报告编制规定以及有关方面要求，首先开展了项目基础资料调查工作，在对相关资料进行分析与整理基础上，编制了本可行性研究报告。四可行性研究报告编制依据苏州市发展计划委员会苏计中心号关于南园宾馆改扩建项目建议书批复苏州市规划局苏规选字第号建设项目选址意见书苏州市规划局苏规设字第号建设项目设计意见书苏州市文物局苏文物批字第号关于苏州国泰南园宾馆修改方案批复国家发展计划委员会办公厅计办投资。

2、指标进入了前位名次排序。而南园宾馆均无缘挤身其中。名列各项指标中前五位，在接待总人数上有会议中心昆山宾馆华侨饭店东吴饭店和天平大酒店在接待境外游客数上有吴宫喜来登大酒店竹辉饭店苏州饭店昆山饭店和苏苑饭店在累计客房出租率方面有常熟森林大酒店常熟华联宾馆太仓娄东宾馆乐乡饭店和昆山宾馆等其他宾馆饭店，南园宾馆仅能在此三项指标中以较好海外游客住宿情况人用接待境外游客数指标与其他名列其中涉外饭店相比，其位次也只能是在位以后，名列第位，仅仅比东吴饭店情况人略好，但远不如常熟华联宾馆人，这还是在突出其作为国宾馆地位情况下通过努力获得结果，否则排序情况会更差。由此可见，目前南园宾馆在苏州发达旅游业和宾馆饭店业中所占市场份额很小，市场地位并不乐观，其境况特殊而又十分尴尬详细情况参见表。表年苏州主要涉外饭店接待游客情况排序排序位次单位名称。

3、差距。南园宾馆作为苏州高星级饭店之，由于客房数量少接待床位有限以及设施相对落后，接待能力不能满足实际市场需求，配套接待档次客房均价与接待能力不匹配，主要靠提高出租率长包房来增加宾馆营业收入，使得宾馆作为高档涉外旅游饭店经营业务活动受到严重制约，在旅游业和宾馆业都很发达苏州市区域范围内市场竞争中，长期处于被动地位。目前南园宾馆在苏州旅游业和宾馆饭店业中所占市场份额很小，市场地位并不乐观，其境况特殊而又十分尴尬。因此，南园宾馆除了需要在经营方式上进行不断地改革和创新外，对宾馆进行适时地改造和扩建就显得十分必要和紧迫。通过对宾馆硬件加大投入，提高接待档次完善功能和增强宾馆接待能力，提高其市场竞争地位，适应苏州地区不断发展旅游市场需要，更好地发挥南园宾馆资产效益，为宾馆和投资者带来巨大效益，同时也可为苏州旅游业发展做出积极贡献。

4、由此可见，宾馆改革与发展任务十分艰巨。表南园宾馆近年接待游客情况统计时间年住宿总人数人住宿游客构成情况单位人国内游客海外游客外国人台胞港胞澳门同胞增减率备注资料数据由南园宾馆提供由于客房数量少接待床位有限以及设施相对落后，接待能力不能满足实际市场需求，配套接待档次客房均价与接待能力不匹配，主要靠提高出租率长包房来增加宾馆营业收入，使得宾馆作为高档涉外旅游饭店经营业务活动受到严重制约，在旅游业和宾馆业都很发达苏州市区域范围内市场竞争中，长期处于被动地位，其业绩也直未能列入市政府旅游局正常业务指标考核统计范畴前列即未出现在旅游局定期公布年度和月度统计资料排名中。以年旅游接待情况为例，当年全市共接待国内外游客总数人，在年底苏州市旅游局发布年度主要统计指标排序中，共有家涉外饭店按照接待总人数接待境外旅游人数和客房累计出租率三项。

5、开放以来，南园宾馆作为苏州市国宾馆，先后接待过党和国家领导人有胡耀邦乔石万里李鹏朱熔基胡锦涛等。近年来，在完成国宾馆接待任务同时，还作为高档宾馆对国内外游客开放。南园宾馆经营情况及存在问题目前，南园宾馆拥有总资产万元，其中固定资产万元可提供接待用客房间，床位数张，平均客房价格为元间天，从年月到年月先后共接待过国内外住宿游客超过万人次，但因总论第节概述投资各方基本情况本项目拟由江苏国泰南园宾馆有限公司及其母公司江苏国泰国际集团有限公司共同出资建设。投资方基本情况介绍如下江苏国泰国际集团有限公司地址江苏省张家港市人民路国泰大厦法定代表人王翔注册资本万元人民币江苏国泰国际集团是江苏省重点企业集团之。持续增长，面向中高端旅游客人及境外游客住宿高星级饭店市场有了定发展空间。同时该市高星级饭店相应配套服务设施仍与客人高端需求存在定。

6、号投资项目可行性研究指南试用版国家计委建设部发布建项目经济评价方法与参数第二版国家省市有关设计和建筑规范标准国家及地方其它有关法律法规政策项目单位提供有关资料研究过程中实际调查及收集其它资料苏州国泰南园宾馆修改方案。江苏国泰南园宾馆有限公司与苏州时代工程咨询设计管理有限公司签定技术咨询合同书。五项目可行性研究主要内容根据国家有关要求，项目可行性研究报告主要内容包括项目建设必要性及市场分析项目场址及建设条件分析对项目总平面布置建筑公用工程等工程技术方案进行专题研究环保节能与劳动安全研究项目建设及运营管理研究投资估算及资金筹措方案财务评价项目建成后经济效益分析预测风险分析与对策店青草湖度假村南林饭店苏州吴宫喜来登大酒店竹资金现金流量分析自有资金现金流量表是从投资者角度出发，以投资者出资额作为计算基础，考察投入自有资金盈利能。

7、接待总人数人次单位名称接待境外旅游者人次单位名称累计出租率会议中心苏州吴宫喜来登大酒店常熟森林大酒店昆山宾馆竹辉饭店常熟华联宾馆华侨饭店苏州饭店太仓娄东宾馆东吴饭店昆山宾馆乐乡饭店天平大酒店东吴饭店昆山宾馆太仓娄东宾馆苏苑饭店苏苑饭店苏州饭店昆山云海度假村华侨饭店中华园大饭店会议中心竹辉饭店乐乡饭店乐乡饭店会议中心昆山云海度假村华侨饭店南林单位对本项目建设建议和意见，确保项目在操作过程中严格按照程序办事，从而保证整个项目建设顺利实施。本项目建设资金筹资方案需进步落实。投资方应加大筹资力度，保证建设资金及时足额到位。本项目建设资金投入较大，建议在进行施工图设计时，能优化功能布置，尽量增加客房数量，增加营业收入。第二章项目建设必要性及市场分析第节项目建设必要性南园宾馆自身发展需要南园宾馆历史沿革南园宾馆座落在苏州古城东南，。

8、金内财务净现值全部投资所得税后万元全部投资所得税前万元自有资金万元投资回收期全部投资所得税后年含建设期年全部投资所得税前年含建设期年自有资金年含建设期年长期借款偿还期年含建设期年第十章风险分析与对策第节风险分析市场风险本项目主要服务对象为来苏州旅游度假以及进行商务活动人员。苏州社会经济水平较发达，宾馆饭店数量较多，市场体系发展不断完善，竞争日趋激烈，本项目如果不能形成特色，及早提升市场知名度，运营后可能会面临市场压力，给本项目可持续运营带来较大风险。二经营风险本项目经营内容为客房出租餐饮会议康健休闲以及其他有关生活工作服务项目等。除客房出租外，餐饮康健休闲等经营项目较多，与社会餐希望和前景，作为自我提高自我激励内在动力。三管理风险对策在引进有关管理人才同时，积极与国内大型宾馆管理企业高校专业咨询公司等机构合作。专业宾馆。

9、有着优越地理位置优美自然环境和便捷交通条件。其西侧邻接名园沧浪亭东靠网师园，北为旅游购物街十全街。总占地面积亩，是苏州绿化面积最大宾馆。南园宾馆在当今苏州高档涉外接待宾馆中历史可谓悠久，自上世纪年代作为蒋介石在苏州花园别墅原蔡贞坊号所在地，到新中国成立后年以南园饭店设立外宾招待所，至年代末年代初期正式定名南园宾馆，开始进入其发展和建设黄金时期。陆续增建新楼餐厅环廊亭园小品和配电房，及前面整修和改造水电暖气管道网络客房内装饰与卫生洁具等，真正形成了完备集现代化配套设施和典型苏州园林庭院建筑特色于体国宾馆。南园宾馆从上世纪年代作为自收自支全民事业单位外宾招待所时起就带有国宾馆性质，主要接待党和国家领导人及原苏联东欧国家来宾，也先后接待过缅甸尼泊尔智利新西兰英国巴新新加坡吉布提和所罗门群岛等国家元首和政府首脑等上百位贵宾。改。

10、合测算，本项目财务经济指标见表。财务评价指标表明，该项目实施后在达到预期投入产出效果情况下，项目全部投资财务内部收益率为所得税后，现值万元大于零，所得税后。该项目在财务上可以接受，能较快收回投资，有较好经济效益。项目主要经济数据及财务评价指标汇总表序号项目单位数值备注项目新增总投资万元固定资产投资总额万元固定资产投资万元建设期利息万元铺底流动资金万元流动资金总额万元资金筹措万元自筹资金万元银行借款万元其中流动资金借款万元收入万元第年税金及附加万元第年总成本费用万元第年经营成本万元第年利润总额万元第年所得税万元第年税后利润万元第年图敏感性分析图敏感因素变动百分率固定资产投资经营收入经营成本基本方案盈余公积金万元第年盈余公益金万元第年投资利润率第年投资利税率第年销售利润率第年内部收益率全部投资所得税后全部投资所得税前自有资。

11、管理人员可以其丰富经验良好实践为宾馆提供各类专业服务，如为宾馆改扩建提供技术顾问服务，包括内部布局内部装修设计灯光设计厨房设计餐厅设计室外环境设计进行员工培训在遇到突发事件情况下，提出相应危机管理对策等。同时，在经营中应及时总结出适合本项目运营特点企业管理运作规章制度，使管理有章可循，有法可依，同时加强规范化作业监督管理，使规章真正落到实处，向管理要效益。四资金筹措风险对策针对筹资风险，项目单位将加强计划管理，保证项目按计划开发和完工，加大市场宣传和招商力度，加快资金回笼加强财务管理，保持合理资产负债比例，合理安排资金，提高使用效率准确把握国家宏观经济形势产业政策和银行信贷政策变化，及时调整项目计划，降低融资成本和资金筹措风险。场竞争中难有立足之地，对其进行适时地改造和扩建已显得十分必要和紧迫。同时通过对苏州地区现有宾。

12、。该项目自有资金现金流量分析结果见表。表明从合资企业角度上讲，项目财务效益良好。自有资金财务现金流量分析结果表序号指标名称单位所得税后备注财务内部收益率投资回收期年含建设期年财务净现值万元该项目自有资金财务现金流量分析详见基本报表。第三节不确定性分析项目敏感性分析是在设定财务条件下进行，考虑到项目实施过程中些不确定性因素，对影响项目财务效益变动因素固定资产投资营业收入经营成本进行敏感性分析，具体结果见表。敏感性分析表全部投资,所得税后序号变动因子变动幅度内部收益率净现值投资回收期万元年基本方案固定资产投资营业收入经营成本表从分析表中可知，本项目收入经营成本及固定资产投资变化对其财务内部收益率影响都较大。因此建议在项目实施过程中十分重视控制有关不利因素影响。以避免出现较大负面波动。图为敏感性分析图。第四节财务评价结论经综。

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