1、及未来区域业态与环境景观布局，为项目远期发展与周边环境价值提升预留充分空间。二从产品类型趋势看项目复合型休闲度假是方向虽然各种思路都比较有借鉴意义，但是我们认为，燕郊温泉休闲度假项目最终还是要走复合型度假开发之路，把核心定位与项目卖点差异化打造作为核心中核心，围绕综合休闲体验模式与高端生活方式做文章，环境上尊重原生态自然风貌，建筑风格则可以考虑与地方风土反差强烈视觉效果，品位上尊重市场不同层面人群需求。首先，休闲是种生活理念种生活态度，尤其对于整天忙碌于工作，奔波于钢筋水泥丛林中人群来讲其次，休闲是种体验方式，把休憩闲暇落实到项目切细节中去，便可以达到休闲度假效果。从项目周边环境建筑风格娱乐设施夜间活动等等项目入手，打造个京东区最有品位具全面最符合现代人需求休闲度假项目。三开发思路休闲旅游产业综合体开发思路概述旅。

2、造景，吸引游客。北京代表中国，打造足以代表北京水平温泉养生商务户外运动等产品种类齐全综合休闲旅游超市丰富体验产品，留住游客，花样温泉滨河高尔夫河滩马球以及文化演出等项目留住游客，创造再消费过程。地产注重超前产品规划，以优美环境和完善配套使产品本身具备了极强竞争力制造概念，形成强大品牌认知。让河泉湾成为北京人及燕郊周边人群放心梦想品位面子居住选择。开发时序目前开发项目，要能够在短期取得定人气效应和初步收益，同时也能够与中远期开发形成无缝对接。因此，第阶段是立足区域开发做点做面，打造人气效应第二阶段是立足品牌建设，提高项目附加值产品开发建设，以启动周边相关产业链第三阶段是立足产业业态构建与模式扩展，完善运营模式与可持续发展模式。第阶段第，首先要立足区域开发做规划，先对项目区周边发展做出概念性控制性规划，充分把握项目开。

3、要从以下几个方面来考察个项目开发优势资源方面优势市场方面优势制度方面优势。项目组成员认为如果将个方面优势分成个级别来进行评价很明显明显般不明显很不明显，该项目在资源方面优势般，在市场方面优势很明显，在制度方面优势明显。如下图所示。根据以上分析发现，该项目主要优势是市场优势，项目距离北京仅半小时车程。因此，该项目应该是个市场依附型休闲旅游目地。项目开发劣势分析在实地考察分析，项目组内成员研究讨论基础上，项目组认为该暇落实到项目切细节中去，便可以达到休闲度假效果。从旅游休闲综合体概念。大区小镇旅游休闲综合体是指燕郊温泉休闲度假项目要立足地块开发，联动区域化整合升级，未来将成为京东大区域旅游休闲度假产业升级引擎发动机。因此，在我们看来，燕郊温泉项目不是余亩概念，而是区域经济发动机下启动核，我们必须充分考虑本项目外溢效应。

4、型趋势看项目复合型休闲度假是方向虽然各种思路都比较有借鉴意义，但是我们认为，燕郊温泉休闲度假项目最终还是要走复合型度假开发之路，把核心定位与项目卖点差异化打造作为核心中核心，围绕综合休闲体验模式与高端生活方式做文章，环境上尊重原生态自然风貌，建筑风格则可以考虑与地方风土反差强烈视觉效果，品位上尊重市场不同层面人群需求。首先，休闲是种生活理念种生活态度，尤其对于整天忙碌于工作，奔波于钢筋水泥丛林中人群来讲其次，休闲是种体验方式，把休憩闲暇落实到项目切细节中去，便可以达到休闲度假效果。从项目周边环境建筑风格娱乐设施夜间活动等等项目入手，打造个京东区最有品位具全面最符合现代人需求休闲度假项目。三开发思路休闲旅游产业综合体开发思路概述旅游带旺地产，地产返哺旅游良性循环模式，最终打造以温泉为主题休闲旅游产业综合体。旅游白地。

5、满足现代都市人群返璞归真回归自然需求。自然祥和宁静祥和田野，舒缓随意田园氛围烘托出种恬淡悠然意境，可以让游人获得种轻松惬意感觉和体验，从而很好满足喧嚣而忙碌都市人暂时遁世心理和精神需要。旅游资源开发定位综上所述，该项目所拥有观光旅游资源相对有限，但其所处环境具有优美自然纯洁宁静祥和特点。因此虽然缺乏核心旅游观光吸引物，但自然纯洁祥和秀美生态环境是该项目开发重要卖点。由于工业文明快速发展，这样自然环境虽然已比较珍贵，但其在北京周边地区并不是唯。由于观赏价值历史文化价值珍惜程度等方面欠缺，这种自然环境本身旅游吸引力仍然有限，因此该项目将来主要任务是进行休闲项目开发和休闲设施配置。基于以上分析，该项目所依托旅游资源开发方向应该是利用温泉和优美原生态自然环境，为游客提供休闲娱乐空间。二项目优劣势分析项目开发优势分析般我们。

6、游带旺地产，地产返哺旅游良性循环模式，最终打造以温泉为主题休闲旅游产业综合体。旅游白地造景，吸引游客。北京代表中国，打造足以代表北京水平温泉养生商务户外运动等产品种类齐全综合休闲旅游超市丰富体验产品，留住游客，花样温泉滨河高尔夫河滩马球以及文化演出等项目留住游客，创造再消费过程。地产注重超前产品规划，以优美环境和完善配套使产品本身具备了极强竞争力制造概念，形成强大品牌认知。让河泉湾成为北京人及燕郊周边人群放心梦想品位面子居住选择。开发时序目前开发项目，要能够在短期取得定人气效应和初步收益，同时也能够与中远期开发形成无缝对接。因此，第阶段是立足区域开发做点做面，打造人气效应第二阶段是立足品牌建设，提高项目附加值产品开发建设，以启动周边相关产业链第三阶段是立足产业业态构建与模式扩展，完善运营模式与可持续发展模式。第阶。

7、发外溢效应。第二，目前亩地重点开始做景观改造及营造主题概念环境，先完成彰显主题标志性景观建设及部分就地取材低成本景观改造，包括景观分区域建设主入口规划基础服务设施及节点设计。第三，充分依托目前温泉水体资源等，开展温泉养生滨水休闲高尔夫球农业采摘花田观光等人气项目，依托景观提升片区效应，充分调动项目预热及人气带动。第二阶段立足高尚住宅社区房地产形象推广，完成对项目高端精品地块长产业，优结构，兴乡村，统城乡，塑形象，获效益。二项目发展条件剖析在进行项目策划之前，需要搞清以下几个关键性问题。旅游资源吸引力有多大谁最有可能成为消费者项目开发优势是什么项目开发劣势是什么项目开发可能会面临哪些风险可供选择业态形式是什么鉴于以上问题提出，我们主要将从项目旅游资源市场环境项目开发优劣势和风险项目定位业态模式整合等方面。

8、成部分。从聚落建筑民俗风情宗教内涵等方面考虑，项目所在地人文底蕴是欠缺，这在定程度上削弱了该项目所在地旅游吸引力。历史渊源往往给游客参观访问提供了个由头，然而从古遗址历史事实逸闻趣事神话传说等方面考虑，项目所在地缺乏定历史渊源，不能给游客参观访问提供个很好由头。项目地块休闲容量偏小项目总占地约余亩，除去将来要做房地产开发亩预留低，剩余可作为旅游休闲度假有效容纳空间较少，这会影响到项目地块内业态多样性组合设计与规模经营。项目地块较小休闲容量，为休闲旅游活动有效开展造成定难度。项目开发可能会面临风险项目组经过分析讨论认为，该项目目录前言,项目发展背景解读时代背景从旅游规划到休闲规划二环境背景从区位优势到市场机会三项目背景从观光到休闲体验二项目发展条件剖析旅游资源条件分析二项目优劣势分析三项目定位分析寻找项目真正灵魂项。

9、展开分析论述。旅游资源条件分析旅游资源赋存状况分析本项目温泉资源与北京周边老牌温泉项目比起来，先天优势不很明显，出了近邻潮白河以外，并不具备其他方面景观吸引力。因此，本项目要靠天然条件取胜难度很大，后天开发塑造是该项目能否取得成功关键。可供挖掘资源卖点尽管该项目所在地旅游资源赋存条件有限，但面对旅游开发任务，仍然要挖掘出些旅游资源方面卖点。项目组成员经过讨论认为，该项目所在地仍然有以下些旅游资源优势可供挖掘。田园堆秀视野开阔平原同茂翠田园植被结合在起构成了幅逶迤秀美田园画卷，春有缤纷花开夏有浓荫生凉秋尝累累硕果冬享暖阳映辉。这里田园风光线条柔和层次丰富植被苍翠，具有定审美价值。河水传情潮白河是京东第大河，这里几乎还没有受到现代工业污染，因此有着清新空气纯净水体原生态植被无公害农产品，可以向游客呈现个纯情自然环境，。

10、模式三区合是景区休闲区社区组合模式，通过景区化发展带动社区化完善，形成未来休闲景区与度假社区完美结合。三权合销售模式产权时权股权式销售，确保短期利益与长期收益兼顾，同时创造性地将主要客户纳入到未来长期经营收益结构中来。预招商模式在最初规划设计中，将未来收益模式与总体构架清晰展现，以未来经营收益权吸引前期项目投资者，通过节庆等可以获取较大收益，同时相对于后期进入者来说又能够保证较低介入成本。作为开发商，能够有效地降低前期非主营项目开发投入成本，减少资金流中端风险，并可以提前成本回收期。力大核心自然风光吸引物。很显然，旅游资源知名度和其市场吸引半径呈明显正相关关系。该项目地块自然风光很般，除了潮白河，没有其他自然景观。这就决定了本案自然风光市场吸引半径是很有限。人文底蕴历史渊源缺乏人文底蕴常常也是个旅游目地吸引力重要。

11、目名称确定二市场定位三主题方案构想四开发战略从战略眼光看项目从片区发展到区域带动二从产品类型趋势看项目复合型休闲度假是方向三开发思路休闲旅游产业综合体五近期规划与主要产品设计规划蓝图二主要产品设计六中远期发展蓝图景区规划二主要产品设计核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,七经营模式初探三区合组合模式项目发展背景解读在接触项目过程中，我们感受到，郊温泉休闲度假项目打造是次从旅游规划到休闲规划跨越，既不能仅以旅游眼光看资源，也不能按照传统旅游套路做规划，应当跳出旅游做休闲。我们认为项目应当成为燕郊及京东地区最具代表性和号召力温泉主题休闲品牌，以高端休闲产业构建为依托，形成围绕特色温泉休闲生活方式休闲度假旅游房地产综合品牌。时代背景从旅游规划到休闲规划进入世纪，中国房地产业和旅游业发展气势如虹风流尽显。有精深见地与思。

12、第，首先要立足区域开发做规划，先对项目区周边发展做出概念性控制性规划，充分把握项目开发外溢效应。第二，目前亩地重点开始做景观改造及营造主题概念环境，先完成彰显主题标志性景观建设及部分就地取材低成本景观改造，包括景观分区域建设主入口规划基础服务设施及节点设计。第三，充分依托目前温泉水体资源等，开展温泉养生滨水休闲高尔夫球农业采摘花田观光等人气项目，依托景观提升片区效应，充分调动项目预热及人气带动。第二阶段立足高尚住宅社区房地产形象推广，完成对项目高端精品地块休闲农业组团旧村改造田地私人农庄等游乐与郊野休闲组团含营地户外拓展营等二主要产品设计商业街风情商业街购物中心特色饮食街区美食广场夜间大排档大型娱乐风情演艺广场现代动感影城露营拓展公园镭战拓展区真人户外训练营河边湿地公园大型游乐场主题游乐园七经营模式初探三区合组合。

参考资料：

[1]（新增）渭河流域水土保持综合治理冶峪河项目可行性分析计划建议书（留底）（第74页，发表于2022-06-24）

[2]（新增）渭河流域水土保持综合治理冶峪河项目区项目可行性分析计划建议书（留底）（第74页，发表于2022-06-24）

[3]（新增）渭河水污染防治关键技术研究与示范项目可行性分析计划建议书（留底）（第33页，发表于2022-06-24）

[4]（新增）渭子沟王红兵猪场项目可行性分析计划建议书（留底）（第29页，发表于2022-06-24）

[5]（新增）渭南高新区天时商业街项目可行性分析计划建议书（留底）（第40页，发表于2022-06-24）

[6]（新增）渭南朝阳公园国贸都市花园住宅小区项目可行性分析计划建议书（留底）（第38页，发表于2022-06-24）

[7]（新增）渭南技术学院新校区项目可行性分析计划建议书（留底）（第46页，发表于2022-06-24）

[8]（新增）渭南市配水管网工程项目可行性分析计划建议书（留底）（第49页，发表于2022-06-24）

[9]（新增）渭南市渭南高新区渭北产业园项目可行性分析计划建议书（留底）（第11页，发表于2022-06-24）

[10]（新增）渭南市天然气综合服务楼工程项目可行性分析计划建议书（留底）（第31页，发表于2022-06-24）

[11]（新增）湖光花园酒店开发项目可行性分析计划建议书（留底）（第52页，发表于2022-06-24）

[12]（新增）渭南市博思特老年公寓项目可行性分析计划建议书（留底）（第90页，发表于2022-06-24）

[13]（新增）渭南市兴华职业学校项目可行性分析计划建议书（留底）（第126页，发表于2022-06-24）

[14]（新增）渭南市兴华职业学校建设项目可行性分析计划建议书（留底）（第78页，发表于2022-06-24）

[15]（新增）渭南市临渭区XX幼儿园项目可行性分析计划建议书（留底）（第75页，发表于2022-06-24）

[16]（新增）渭北移民农副产品交易市场项目可行性分析计划建议书（留底）（第26页，发表于2022-06-24）

[17]（新增）温馨苑住宅小区房地产开发项目可行性分析计划建议书（留底）（第61页，发表于2022-06-24）

[18]（新增）温馨园住宅小区项目可行性分析计划建议书（留底）（第27页，发表于2022-06-24）

[19]（新增）温盐泉盐疗旅游项目可行性分析计划建议书（留底）（第27页，发表于2022-06-24）

[20]（新增）温泉雨林度假村项目可行性分析计划建议书（留底）（第62页，发表于2022-06-24）