1、，正商地产开发明钻项目已达到元。单位万，元年年年上半年目前售价销售量销售价格销售量销售价格销售量销售价格托斯卡纳威尼斯水城晶华城明钻九龙城美景菩提高层售完升龙又城区域未来竞争区域内项目后期仍有较大供应量，竞争激烈。区域内未来新增项目较少，主要潜在供应及后期存量集中在现有项目后期加推，目前只有明钻美景菩提后期存量为零，其他项目后期存量均相对较大，潜在竞争激烈。项目名称总建面积已批准预售量在售余量后期存量备注托斯卡纳万万万万秦岭路东地块尚待开发威尼斯水城万万万万四期尚待开发晶华城万万万万明钻万万万二期预售证早已取得，近期开始推售九龙城万万万万美景菩提万万已接近清盘升龙又城万万大型城改项目合计万万万万注已批准预售量即项目已取得预售证备案面积。在售余量即项目已取得预售证备案，但尚未售出面积。后期存量即项目规划建设，但尚未取。

2、调央行年内三次加息，调整后，金融机构人民币年期贷款利率达。公积金贷款利率上五年期以上个人住房公积金贷款利率上调个百调分点，由上调至五年期以下含五年个人住房公积金贷款利率也由上调至。从年至今出台系列行业税收土地金融信贷政策来看，政策核心要点在促供应，抑需求，促进中低价位特别是保障性用房有效供应，抑制投资投机性等不合理需求释放，以达到稳定房价目。限购令为调控政策中重要点，主要目标为合理引导房价过高上涨过快城市购房需求。短期内可打压楼市销售量高涨势头，但长期来说，限购令为阶段性政策，将在保障性住房大规模上市，整体市场供应充足情况下退出市场。政策中对市场影响最为深远为限购限贷政策，这些政策调控重点在于打击投资投机性需求，在二线城市大面积限购情况下，投资投机性需求量迅速下降政策严施，市场观望情绪浓厚，再加上购房成本增加，改善。

3、层区域客户区域内项目客户以区域内生客为主，辅以整个西区及高新区客户，客户需求以刚需为主。受区位和交通等因素影响，郑州市其他区域客户对此区域认知度相对较低，来此置业动机主要为受到其他区域价格高涨挤压。区域属于传统西区，临近高新技术开发区，西区及高新区客户对此区域有较强认知度，且区域距离西区商业中心及高新区工业园区相对较近，这两个区域为区域内项目重要客户。区域内核心客户为内生客户，厂企职工等，受区域位置环境等因素影响，来此置业客户需求以刚需为主。区域销售状况区域内项目销售情况保持良好，目前销售价格均达到元以上。区域内项目主要面向于刚性需求客户，在调控严厉年上半年，供应量充分项目销售情况仍旧保持良好态势，如明钻托斯卡纳项目，上半年销售量均超过万，基本与年保持致。区域内销售价格直保持上升趋势，年均上涨约元，目前区域价格超过。

4、令对已有套住房当地户籍居民家庭能够提供当地定年限纳税证明或社会保险缴纳证明非当地户籍居民家庭，限购套住房对已拥有套及以上住房当地户籍居民家庭拥有套及以上住房非当地户籍居民家庭无法提供定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明非当地户籍居民家庭，暂停在本市市区含市内五区郑东新区向其售房。税收政策个人住房转让营业税政策调整调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足年转手交易，统按销售收入全额征税。土地政策严格住房用地供应管理各地要增加土地有效供应，落实保障性住房棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地总量要求大力推广以限房价竞地价方式供应中低价位普通商品住房用地。金融信贷政策存款准备金上调央行年内六次上调存款准备金，大中型金融机构存款准备金率已达到了高位。据估算，目前可次性冻结银行资金多亿元。贷款利率上。

5、团晶华城万中档次洲海置业明钻万中档次正商集团九龙城万中档次益通置业美景菩提万中档次高档次美景置业升龙又城万中档次升龙集团区域产品形态区域内目前在售主力产品为高层两梯四户或以上产品，两房面积主要集中于，三房面积分布于，出现紧凑三房户型。区域内项目主要物业形式为高层，高层产品已经成为区域内主流供应建筑形态，楼层多在层以上，仅托斯卡纳项目目前有层高层及少部分多层洋房产品。区域内项目产品排布多为两梯四户或以上，部分项目规划两梯六户产品，仅有少部分项目仍有两梯三户产品。区域内项目以刚需产品为主力，两房面积主要集中于，三房面积分布于，美景菩提晶华城等项目出现紧凑三房户型，高性价比紧凑两房三房户型市场接受度颇高。项目名称当前物业形式产品形式主力产品规划示意托斯卡纳高层美景菩提高层晶华城高层明钻高层九龙城高层威尼斯水城高层升龙又城。

6、预售证面积。市场判断郑州房地产市场在年进入快速发展阶段，年成交量突破千万平方米，量价齐涨，在年上半年，市场受宏观调控政策综合影响作用开始显现，市场成交量下降，投机投资及改善性需求受到打压和抑制，而刚性需求依然是支撑市场主力军。区域受区位及交通阻隔影响，房地产市场起步较晚，发展较慢，但随着近几年市区城市化进程推进，知名品牌开发商开始进驻此区域，区域房地产项目也在不断增加，且多以规模大盘为主，成交量也随之增大，价格迅速提升，区域产品以满足刚性需求为主，客户主要为西区及高新区内生型客户。区域房地产大盘增多，也增加了区域未来竞争状况，后期竞争主要集中在现有大盘后期存量。三项目认知项目区位项目位于郑州市中心城区西北方向，西环快速路与北环快速路交汇处，行政区划隶属于中原区，毗邻高新技术开发区。项目虽位于三环内，但受铁路线及环线。

7、需求出现延后或停止购房首置需求相比改善性需求，刚性更强，需求旺盛，受政策影响相对较小。从郑州市场来看，严格执行信贷政策，并在市内五区及郑东新区限购，销售量受此影响，大幅下降，投资投机性需求退出市场，改善性需求受到抑制，刚性首置需求受影响相对较小，为购买主力。销售量虽出现大幅下降，但大量刚需客户支撑市场良好预期，销售价格仍旧坚挺，继续上涨。经济环境在国内经济持续快速发展大环境下，郑州市宏观经济形势持续向好，主要表现在总量稳步增长人民收入水平和生活水平不断提高城市建设投资规模不断加大产业结构优化升级城市化水平不断提高等方面。保持稳步增长，年跻身城市发展第方阵年以来，郑州市稳步增长，年商有大量中小企业，这些中小企业盯住大企业忽略市场空缺，通过专业化营销，集中自己资源优势来满足这部分市场需要。它们策略有市场专门化顾客专门化。

8、响，房地产市场起步较晚，发展较慢，但随着近几年市区城市化进程推进，知名品牌开发商开始进驻此区域，区域房地产项目也在不断增加，且多以规模大盘为主，成交量也随之增大，价格迅速提升，区域产品以满足刚性需求为主，客户主要为西区及高新区内生型客户。区域房地产大盘增多，也增加了区域未来竞争状况，后期竞争主要集中在现有大盘后期存量。三项目认知项目区位项目位于郑州市中心城区西北方向，西环快速路与北环快速路交汇处，行政区划隶属于中原区，毗邻高新技术开发区。项目虽位于三环内，但受铁路线及环线快速路阻隔，此区域发展相对缓慢，多旧厂房及老家属院。四至及交通项目四至均为规划道路，可达性差项目北至北环路约米，距离西环路约公里，距离火车站市中心约公里，目前有路公交车可从项目南电厂南路通过，在西环路电厂南路有路公交车连接市区但目前项目主要道路电厂。

9、品专门化等。项目影响力弱强市场实现能力弱强领导者机会主义者跟随者挑战者改变游戏规则强调新评估标准强调产品特色和价值目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战制造者市场领跑者游戏规则建立者区域影响者由于项目自身规模小，在市场上影响力有限，区域规模大盘具有较强号召力，且目前项目周边所处环境相较区域其他项目存在定劣势，而区域内项目整体成交情况相对较好，市场容量及客户需求潜力较大。因此建议项目采用跟随者竞争策略，延续区域市场特性确定项目定位与产品线，同时借势区域大盘开发成熟完善社区配套和区域市政利好因素。五项目定位总体定位三环里中档次经济型社区三环里，位置属性，项目位于三环内，核名度，如正商升龙等。项目名称总建面积综合容积率项目档次开发商托斯卡纳万中档次利海集团威尼斯水城万中档次城开。

10、米建筑面积配建不少于班规模，占地面积不小于幼儿园分析优势项目位于三环以内。劣势项目所在区域认知度低项目规模较小周边交通条件差周边配套不足，后期存量备注托斯卡纳万万万万秦岭路东地块尚待开发威尼斯水城万万万万四期尚待开发晶华城万万万万明钻万万万二期预售证早已取得，近期开始推售九龙城万万万万美景菩提万万已接近清盘升龙又城万万大型城改项目合计万万万万注已批准预售量即项目已取得预售证备案面积。在售余量即项目已取得预售证备案，但尚未售出面积。后期存量即项目规划建设，但尚未取得预售证面积。市场判断郑州房地产市场在年进入快速发展阶段，年成交量突破千万平方米，量价齐涨，在年上半年，市场受宏观调控政策综合影响作用开始显现，市场成交量下降，投机投资及改善性需求受到打压和抑制，而刚性需求依然是支撑市场主力军。区域受区位及交通阻隔。

11、路仍未修整，使得从宗地无法便利到达主要交通节点，且带来嘈杂等负面影响市政主干道秦岭路尚处于断头状态，交通成为目前限制项目重要因素。后期随着秦岭路规划路修通，交通将会有定程度改善。周边环境项目目前周边小环境较差，居住氛围尚不浓厚，生活配套相对欠缺。随着大中原果品市场搬迁周边教育居住用地开发托斯卡纳小区发展成熟，周边环境将会得到定改善。经济技术前言,宏观环境政策环境总量达到了亿元，同比增长，增幅较年上升个百分点。亿元俱乐部，被视为全国大中城市经济发展第方阵。全国范围来看，此前只有上海市北京市广州市深圳市苏州市天津市重庆市杭州市青岛市等东南沿海城市或直辖市入围。而郑州年达到亿元，意味着随着经济社会快速发展，郑州市已经跻身全国大中城市经济发展第方阵。三产结构不断优化郑州市三产结构不断优化，年调整为，第二产业为主导，第三产业。

12、速路阻隔，此区域发展相对缓慢，多旧厂房及老家属院。四至及交通项目四至均为规划道路，可达性差项目北至北环路约米，距离西环路约公里，距离火车站市中心约公里，目前有路公交车可从项目南电厂南路通过，在西环路电厂南路有路公交车连接市区但目前项目主要道路电厂西路仍未修整，使得从宗地无法便利到达主要交通节点，且带来嘈杂等负面影响市政主干道秦岭路尚处于断头状态，交通成为目前限制项目重要因素。后期随着秦岭路规划路修通，交通将会有定程度改善。周边环境项目目前周边小环境较差，居住氛围尚不浓厚，生活配套相对欠缺。随着大中原果品市场搬迁周边教育居住用地开发托斯卡纳小区发展成熟，周边环境将会得到定改善。经济技术指标项目规模较小，容积率适中，受制于政策，且有明确车位数量要求。宗地经济技术指标面积亩容积率限高米建筑密度绿化率其他严格遵守政策车位百。

参考资料：

[1]（新增项目）郑州日产汽车4s店项目可行性方案（项目计划书）（第13页，发表于2022-06-24）

[2]郑州新发地农产品批发交易中心项目可行性方案（第113页，发表于2022-06-24）

[3]（新增项目）郑州市新密市700头奶牛规模养殖改扩建项目可行性方案（项目计划书）（第39页，发表于2022-06-24）

[4]（新增项目）郑州市工程技术研究中心项目可行性方案（项目计划书）（第22页，发表于2022-06-24）

[5]（新增项目）郑州市嵩山山脉水源涵养林工程项目可行性方案（项目计划书）（第67页，发表于2022-06-24）

[6]（新增项目）郑州市XX污水处理厂项目可行性方案（项目计划书）（第95页，发表于2022-06-24）

[7]（新增项目）郑州工业贸易学校关于申报地质职教集团项目可行性方案（项目计划书）（第16页，发表于2022-06-24）

[8]郑州国际汽车城项目可行性方案（第26页，发表于2022-06-24）

[9]（新增项目）郑州国际农产品批发市场项目可行性方案（项目计划书）（第91页，发表于2022-06-24）

[10]（新增项目）郑州国际农产品批发交易中心项目可行性方案（项目计划书）（第93页，发表于2022-06-24）

[11]（新增项目）郑州国家绿色农业示范区总体规划项目可行性方案（项目计划书）（第95页，发表于2022-06-24）

[12]（新增项目）郑州商品交易所上市棉花期货项目可行性方案（项目计划书）（第20页，发表于2022-06-24）

[13]（新增项目）郑州同城快递公司融资项目可行性方案（项目计划书）（第36页，发表于2022-06-24）

[14]（新增项目）郑州信息大厦项目可行性方案（项目计划书）（第34页，发表于2022-06-24）

[15]郑州信息创意产业园区项目可行性方案（第61页，发表于2022-06-24）

[16]（新增项目）郑州万马奔腾钢材物流仓储中心项目可行性方案（项目计划书）（第44页，发表于2022-06-24）

[17]郑家庄矿井项目可行性方案（第115页，发表于2022-06-24）

[18]（新增项目）郑和故里文化旅游项目土地一级开发整理项目可行性方案（项目计划书）（第47页，发表于2022-06-24）

[19]（新增项目）郊区城中村改造村民安置楼项目可行性方案（项目计划书）（第80页，发表于2022-06-24）

[20]（新增项目）郊区农副产品批发交易市场项目可行性方案（项目计划书）（第31页，发表于2022-06-24）