1、个车库，可售个容积率销售价格判断方案高层住宅临街商业根据市场调查结果，结合在售个案销售价格，计划本项目年开始预售，预计项目高层住宅销售均价元，商业销售均价元平方米，车库销售价格万元个。方案二区域性商业中心高层公寓根据市场调查结果，结合在售个案销售价格及区域租金水平，计划本项目年初开始预售，预计高层住宅销售均价元，车库销售价格万元个。项目周边市场租金普遍在元月元月之间，按照年静态回收期推算，销售价应在之间，汴路商业沿袭和连续性带来商业物业发展空间和环境支撑区域生活类商业配套不足带来商业开发机会区域环境和配套支撑高层小高层住宅开发外部威胁分析区域内住宅供应比较旺盛，产品同质化带来激烈竞争，同时金水东路项目和未来大道打通带来土地供应也将加剧区域内住宅市场竞争区域性商业中心空白被提前填补项目产品方向判断在以上对区域环境区域住宅市。

2、等为商户和小区居民在生活上提供了便利。区域特征描述属于成熟城区，人口密集交通便利区域在市民中形象认知度较高郑汴路向东连接郑东新区，郑汴东路规划为现代物流区，发展前景广阔历来为房地产开发热点区域。可见，宗地所处区位优越，为在该处开发商业地产或中高档住宅区提供了硬件支撑。三区域房地产市场分析区域房地产市场特征本区域历来是郑州房地产市场开发热点区域之，从年左右建业方案二商业中心公寓特点及要求总投资相对小利润较高，项目销售周期较短存在万左右经营性优良资产，短期变现比较困难属于商业地产开发范畴，对公司操作水平要求非常高，尤其是前期策划商业规划设计后期招商及经营管理等方面对商业专业化运作和商业资源整合提出很高要求六结论及建议结论通过分析可见，本项目住宅方向投资利润率为，商业方向投资利润率为，均不低于同类产品开发平均收益水平，这主要得益于该地。

3、境支撑区域生活类商业配套不足带来商业开发机会区域环境和配套支撑高层小高层住宅开发外部威胁分析区域内住宅供应比较旺盛，产品同质化带来激烈竞争，同时金水东路项目和未来大道打通带来土地供应也将加剧区域内住宅市场竞争区域性商业中心空白被提前填补项目产品方向判断在以上对区域环境区域住宅市场区域商业环境分析基础上，结合项目分析结果，对本项目产品初步判断两个方向方案高层住宅临街商业方案二区域性商业中心高层公寓经济技术指标方案高层住宅临街商业经济技术指标项目单位数量备注地上总建筑面积平方米高层住宅面积平方米商业面积平方米人防及配套用房平方米地下车库平方米个车库户数户户均平方米容积率方案二区域性商业中心高层公寓经济技术指标项目单位数量备注地上总建筑面积平方米大卖场面积平方米商业街面积平方米公寓建筑面积平方米人防及配套用房平方米地下车库平方。

4、地块面积不大，成长性不强，适合选择高附加值类产品进行集中性开发地价较高约万亩。二区域环境描述区域界定根据宗地位置，界定本项目所处区域为郑汴路与东明路交叉点为中心向外辐射公里区域。区域配套教育东关小学城东路小城东路二小三十九中郑州国栋外语学校电子技术学院。道路交通南临城市主干道郑汴路，西临城市主干道东明路。公交车有等多条线路，紧邻郑汴路长途汽车站，距离火车站约公里，交通可达性非常强。向西有东西大街连通商业中心，向东连通国道和京珠高速。政府机构管城区委郑汴路派出所东明路派出所居委会等政府机构分布四周，为项目治安和管理提供了完备社会保障体系。医院管城中医院黄河医院郑州市六院分院。商业向西距二七商圈仅两站路，向东可直达郑州市家电市场东建材市场和家居市场，并遥望郑东新区即将建成物流基地园区。项目周边生活配套设施已基本齐全，银行通讯餐饮菜场。

5、模餐饮服务网点为宜以服务于本区域居民消费为主，兼有定集聚辐射功能。服务范围至平方公里，服务人口万至万。区域性商业中心研究结论根据对区域性商业中心研究，有如下结论万辐射人口能支撑万平方米区域性商业中心主要满足区域内人们生活需求物业形态以大卖场商业街形式经营业态集购物餐饮娱乐休闲为体多业态组合五项目产品方向判断项目分析对项目优势劣势机会威胁全面评估称为分析。它是对房地产项目内外部条件各方面内容进行综合和概括，进而分析项目存在优势机会，劣势威胁。优势分析处在城市核心区域，人气旺盛，配套完善三面临干道，交通便利，商业潜力大地块规则，易于规划区域认知度高地价适中宇通品牌带来支撑劣势分析临郑汴路三栋多层住宅拆迁成本高有部分土地租赁期未满，带来定拆迁成本和拆迁时间不确定外部机会分析郑汴路商业沿袭和连续性带来商业物业发展空间和。

6、区域商业环境分析基础上，结合项目分析结果，对本项目产品初步判断两个方向方案高层住宅临街商业方案二区域性商业中心高层公寓经济技术指标方案高层住宅临街商业经济技术指标项目单位数量备注地上总建筑面积平方米高层住宅面积平方米商业面积平方米人防及配套用房平方米地下车库平方米个车库户数户户均平方米容积率方案二区域性商业中心高层公寓经济技术指标项目单位数量备注地上总建筑面积平方米大卖场面积平方米商业街面积平方米公寓建筑面积平方米人防及配套用房平方米地下车库平方米个车库，可售个容积率销售价格判断方案高层住宅临街商业根据市场调查结果，结合在售个案销售价格，计划本项目年开始预售，预计项目高层住宅销售均价元，商业销售均价元平方米，车库销售价格万元个。方案二区域性商业中心高层公寓根据市场调查结果，结合在售个案销售价格及区域租金水平，计划本项目年初开始预。

7、商业价值，可见两个产品方向财务分析结果是比较乐观。对于地块而言，住宅方向和商业方向均具可行性，根据对两个开发方向经济测算结果，商业中心公寓开发方向带来利润及利润率均比高层住宅临街商业方向大，且投资成本相对小。因此，建议本地块开发方向为区域性商业中心高层公寓方向。建议由于适合建设区域性商业中心城市区域空白正在被加速填补，且由于商业地产项目受到商业容量限制，存在占领先机补商业市场空白机会和开发前景。目前区域内临街商铺租金集中在元平方米月，东侧建材专业市场租金水平在元平方米月，租金水平较高。区域商业经营业态分析郑汴路段商业业态分布老紫荆山路业态比例业态比例银行干洗药房咖啡美容美发浴场小型超市茶社西点鞋店餐饮烟酒通讯网吧影像电动车店建材家居服装广告打印东明路段商业业态分布陇海路金水路业态比例业态比例银行干洗药房咖啡美容美发浴场小型超市茶。

8、块所处区域对有居住特色住宅产品市场有效供给量不足，为本案提供了填补市场空白机会和开发前景。同时，东西大街虽然开发了大量小户型产品，但小户型供应量仍显不足，并且中等户型平方米供应量明显偏低，本项目应该在户型配比上进行合理配置。通过上述楼盘开发，该地块所处区域土地开发正逐步进入成熟期，住宅品质和售价正逐步上升，为该地块开发提供了较好市场契机。四区域商业环境及区域性商业中心研究结论区域商业环境描述郑汴路西接东西大街后到达郑州城市核心商业区二七广场，郑汴东路为物流类商业集中区，东西大街成功改造也形成了较好商业氛围，商业延续性非常有利本项目周边虽然临近城市中心商圈，但社区商业量能明显不足，且层次不高，多以临街铺位和小型社区配套设施形式存在。该区域内缺乏商业配套设施，区域商业大卖场和休闲娱乐餐饮商业街空白，而周边已开发商品房规模逐步加大，大。

9、西点鞋店餐饮烟酒通讯网吧影像电动车店建材家居服装广告打印总结郑汴路生活配套商业仅占，而受到建材市场引导，建材类商业和广告打印占到东明路生活配套占，生活配套结构优于郑汴路传统生活区商业配套中最为活跃餐饮娱乐购物等业态比重非常小甚至缺失，不能满足区域内日常生活需求，也为区域内生活型商业开发带来机会。郑州区域商业中心规划郑州市目前商业规划可以总结为四条主线，分别为三大商业中心二七商圈碧沙岗商圈郑东新区商圈三大物流园区圃田现代物流园区编组站物流园区航空港物流园区个区域性商业中心个商品交易园区其中本项目所在位置为政府规划个区域性商业中心选址之。按照规划中定义，区域性商业中心是指商业中度聚集，商业服务功能比较完善，般位于居民聚居区商务聚集地和公共交通集散地。零售商业网点设置以个大型综合超市个大中型百货店和若干个专业店专卖店及有定。

10、园建业新天地英协花园四期中建文苑位置东明路与郑汴路交叉城东路郑汴路交叉郑汴路与建业路交叉郑汴路与建业路交叉城东路与东大街开发商郑州中凯置业郑州长城房地产建业住宅英协房地产中原房地产物业类型小高层多层高层多层小高层商业高层写字楼酒店高层总占地面积亩总建面积万总套数套住宅销售价格均价元商业售价商业情况规划万商业，未动工无商业配套设施会所雾森系统太阳能热水会所幼儿园共享整个建业城市花园配套设施共享整个英协花园配套设施无特色配套调查显示海上香颂长城康桥花园等项目为目前该区在销项目中中高端项目，市场销售均价水平为元产品以现代建筑风格板式中高层为主项目多选在主干道附近，注重人文教育环境挖掘。项目周边集中了目前郑州市高端产品，这些产品促进了该区域社区品味提升，提高了消费者对于该区域产品质量和产品层次认知度，同时也认可了该区域中高价位接受度。该。

11、新增居住人口急需商业生活配套服务，为本案提供了填补商业市场空白机会和开发前景性商业中心研究，有如下结论万辐射人口能支撑万平方米区域性商业中心主要满足区域内人们生活需求物业形态以大卖场商业街形式经营业态集购物餐饮娱乐休闲为体多业态组合五项目产品方向判断项目分析对项目优势劣势机会威胁全面评估称为分析。它是对房地产项目内外部条件各方面内容进行综合和概括，进而分析项目存在优势机会，劣势威胁。优势分析处在城市核心区域，人气旺盛，配套完善三面临干道，交通便利，商业潜力大地块规则，易于规划区域认知度高地价适中宇通品牌带来支撑劣势分析临郑汴路三栋多层住宅拆迁成本高有部分土地租赁期未满，带来定拆迁成本和拆迁时间不确定外部机会分析郑汴路商业沿袭和连续性带来商业物业发展空间和环境支撑区域生活类商业配套不足带来商业开发机会区域环境。

12、，预计高层住宅销售均价元，车库销售价格万元个。项目周边市场租金普遍在元月元月之间，按照年静态回收期推算，销售价应在之间，结合本项目规划特点和地块价值研判郑汴路项目建议书编制单位郑州绿都置业有限公司编制时间年月核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,宗地概况二区域环境描述三区域房地产市场特征市花园英协花园到近期海上香颂长城康桥花园等，都在定程度上提升了该区域价值和在市民心目中形象认知。根据对区域内房地产发展轨迹及现状把握，总结出该区域房地产市场特征如下受高地价制约，区域内产品类型主要为小高层高层商业专业市场住宅销售价格在元平方米，临街商铺元平方米户型主要以小面积公寓和换房升级版户型为主住宅类地产同质化带来激烈竞争，同时也受到外区域同类产品带来巨大竞争。以上特征为本项目前期产品方向判断提供了重要参考。区域住宅项目分析海上香颂长城康桥。

参考资料：

[1]郑州黄河农业科技示范园区总体规划项目可行性方案（项目计划书）（第83页，发表于2022-06-24）

[2]（新增项目）郑州鹤煤煤层气LNG撬装站项目可行性方案（项目计划书）（第26页，发表于2022-06-24）

[3]（新增项目）郑州肉牛育肥基地项目可行性方案（项目计划书）（第13页，发表于2022-06-24）

[4]（新增项目）郑州老年公寓项目可行性方案（项目计划书）（第23页，发表于2022-06-24）

[5]郑州热电厂项目可行性方案（第31页，发表于2022-06-24）

[6]（新增项目）郑州日产汽车4s店项目可行性方案（项目计划书）（第13页，发表于2022-06-24）

[7]郑州新发地农产品批发交易中心项目可行性方案（第113页，发表于2022-06-24）

[8]（新增项目）郑州市新密市700头奶牛规模养殖改扩建项目可行性方案（项目计划书）（第39页，发表于2022-06-24）

[9]（新增项目）郑州市工程技术研究中心项目可行性方案（项目计划书）（第22页，发表于2022-06-24）

[10]（新增项目）郑州市嵩山山脉水源涵养林工程项目可行性方案（项目计划书）（第67页，发表于2022-06-24）

[11]（新增项目）郑州市XX污水处理厂项目可行性方案（项目计划书）（第95页，发表于2022-06-24）

[12]（新增项目）郑州工业贸易学校关于申报地质职教集团项目可行性方案（项目计划书）（第16页，发表于2022-06-24）

[13]郑州国际汽车城项目可行性方案（第26页，发表于2022-06-24）

[14]（新增项目）郑州国际农产品批发市场项目可行性方案（项目计划书）（第91页，发表于2022-06-24）

[15]（新增项目）郑州国际农产品批发交易中心项目可行性方案（项目计划书）（第93页，发表于2022-06-24）

[16]（新增项目）郑州国家绿色农业示范区总体规划项目可行性方案（项目计划书）（第95页，发表于2022-06-24）

[17]（新增项目）郑州商品交易所上市棉花期货项目可行性方案（项目计划书）（第20页，发表于2022-06-24）

[18]（新增项目）郑州同城快递公司融资项目可行性方案（项目计划书）（第36页，发表于2022-06-24）

[19]（新增项目）郑州信息大厦项目可行性方案（项目计划书）（第34页，发表于2022-06-24）

[20]郑州信息创意产业园区项目可行性方案（第61页，发表于2022-06-24）