1、险气温风险。政策风险政策风险是指由于政策潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式经济损失。政府政策对房地产影响是全局性，因而，由于政策变化而带来风险将对房地产市场产生重大影响。所以，应该密切关注房地产政策变化趋势，以便及时处理由此而引发风险。政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险。经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指系列与经济环境和经济发展有关不确定因素。包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。技术风险房地产技术风险是指由于科学技术进步技术结构以及相关变量变动给房地产开发商和经营者可能带来损失。包括建筑材料改变和更新风险建筑。

2、熟市场依然表现出了顽强发展轨迹，年寿光楼市依然活力十足，热点频频，年寿光市完成房地产开发投资亿元，施工面积万平方米，寿光市房地产市场呈现出供需两旺稳中有升良好态势。热点高层政策推行，多层热，高层温与住宅郊区化同步，在传统市中心黄金地段，年，新建多层住宅小区已难觅踪影，由于年市政府有关政策贯彻推行，个中心四个组团轴两翼河两岸发展思路，推进中心城区东跨南扩，形成新城市空间发展格局。争取用年时间完成市区行政商业文化居住休闲等各个功能区布局调整，完善基础设施，加快城中村改造，建立城市管理长效机制，提高中心城区辐射带动能力。由此市中心仅存无几少量多层住宅在年市面上变得极为稀缺，由于寿光人长年喜住多层居住习惯短时间难以改变，加之高层存在价高公摊大物业费用高等情况，年出现了多层紧俏热销，升值幅度较大行情，即便是些远郊楼盘也大受追捧，多。

3、全国蔬菜集散中心价格形成中心和信息交流亏平衡点销售收入可变成本销售税金及附加经测算，项目盈亏平衡点为，即销售收入或售房量达到时，项目可保本。八风险分析敏感性分析该项目分别对总投资销售收入和预售款回笼速度作了单因素敏感性分析，敏感性分析结果见表敏感性分析表表敏感性分析表单位万元序号变动因素变动幅度内部收益率财务净限值投资回收期基本方案销售收入总投资预售款回笼速度从上表看，售房价格和开发产品投资是两大敏感因素，如果它们分别向不利方向变动，内部利益率分别下降至和，投资回收也增加至年。相比之下，预售款回笼进度对项目影响较小。定性分析自然风险自然风险是指由于自然因素不确定性对房地产商品生产过程和经营过程造成影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上损失。自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾。

4、平改善和提高相对缓慢，因此加快房地产体制改革，提高市民居住条件已成为各级政府面临迫切任务。近年来，我国房地产业保持了健康快速发展态势，培育住房消费，发展住宅建设，将是今后段时期我国住宅与房地产业中心工作。年国家在武汉召开了全国住宅与房地产工作会议，提出了加强房地产市场宏观调控，整顿和规范市场秩序，促进房地产业健康协调发展，开放搞活二级市场，推进住房分配货币化，全面落实住房公积金制度，改进物业管理，进步培育住宅消费。该项目位于寿光市区中心商业区核心区，该地块南临寿光市最大两家商业机构寿光百货大楼和潍坊中百佳乐家超市寿光店，距寿光汽车总站仅米，西邻业已开工建设利群大型商业项目，东邻寿光市中心广场。是寿光目前最理想也是中心商业区仅存商业黄金地段。二寿光市房地产概况年，尽管受国家房产新政影响，寿光楼市度有所震荡，但个健康正走向成。

5、方公里公里。国家二类开放口岸羊口港，可直达周边国家和地区。寿光市农业经济呈现出蓬勃发展良好势头寿光市是国家确定粮食蔬菜果品棉花水产畜牧综合商品基地市，形成了万亩粮食万亩蔬菜百万亩果品万亩海淡水养殖和个饲养小区格局。目前寿光市粮经比例为。寿光市是山东省确定农业现代化示范市，农业现代化建设起步早，科技含量高，现己建成国家级万亩农业现代化示范区万亩蔬菜高科技示范园农业高新技术走廊高效林业示范园农业生产示范园等五大示范样板工程，引进推广了多个国家多个新品种多项新技术。粮油作物主要是小麦玉米和棉花大豆，粮食总产达亿公斤。寿光市农业先进技术和良种覆盖率分别达到和，科技对农业贡献率达。同时，大力加强农业基础设施建设，农业机械化水平走在全国前列。寿光市是中国最大蔬菜生产基地，被国家命名为唯中国蔬菜之乡。全国最大寿光蔬菜批发市场已发展成为。

6、施工技术和工艺革新风险建筑设计变动或计算失误风险设备故障或损坏风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素变化对房地产市场影响，从而给从事房地产商品生产和经营投资者带来损失可能性。房地产市场社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期收入水平不能够实现，包括投资方式地点类型风险选择人财物组织管理风险等。投资风险控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效措施，化解或缓和减轻控制这些风险。房地产投资成销售收入可变成本销售税金及附加经测算，项目盈亏平衡点为，即销售收入或售房量达到时，项目可保本。八风险分析敏感性分析该项目分别对总投资销售收入和预售款。

7、调高了价格而高层住宅相较之下显得温温，房价增幅较小，些高层楼盘推出了优惠让利措施。热点二寿光户型减肥，中小户型数量增多前几年寿光新建商品住宅户型直明显偏大，多平方米就算是寿光小户型，甚至出现了不少平方米超大象要求改善居住质量，房型合理，尺度宜人。预计房型要求以三室厅或二室二厅为宜。面积在，售价约万元。事业起飞，首次置业者已婚人士，年龄约岁左右要求房型合理，尺度合适，能解决般居住要求，满足三口之家基本居住要求。预计房型要求二室厅为宜，面积在左右，售价约万元。参加工作不久，首次置业者单身，年龄在岁左右。要求房型宜小，实用，兼做工作与生活之所，户型合理。预计以室厅或二室厅为宜。面积约，售价约万元。事业较成功者，有闲置资金从事房地产投资者要求房型合理，不宜过大，小区配套完善预计房型以室厅或二室厅为宜，面积约为，售价约万元。依据项。

8、地产商品生产和经营投资者带来损失可能性。房地产市场社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期收入水平不能够实现，包括投资方式地点类型风险选择人财物组织管理风险等。投资风险控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效措施，化解或缓和减轻控制这些风险。房地产投资成功者为主，追求身份与地位显示，此时市场选择范围小，客户购买存在定盲目性。政府对开发公司实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。产品形式单，缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征。年以后，振荡中走向发展过渡阶段，客源层次广泛，需求多样化，在。

9、目区位周边配套服务设施道路交通子女教育社区文化等多方面理解，此项目目标消费群定位为以项目所在区大量商户和首次置业人士为主，辅以二次置业人士高收入单身人士以及少量投资人士。该项目开发建设具有切实可行可操作性和立见成效现实意义。该项目建设正是顺应了这新形势新需求，具有良好开发潜力和需求空间，因此，该项目开发建设是十分必要。第三章建设条件与建设地址建设地区概况地理位置优越寿光市地处莱州湾南畔，东临风筝都潍坊，西依石油城东营，南接古城青州，总面积平方公里，海岸线长公里，辖镇乡，人口万，行政区划隶属潍坊市。铁路横贯东西，国道及城乡公路四通八达，通达全国各地。济青高速公路横贯寿光市东西，益羊铁路纵贯南北，大莱龙铁路横穿东西，潍高羊临等省道国道纵横交错，新修外环路四通八达，寿光市实现了村村通柏油路，公路通车里程达公里，公路密度达到每百。

10、以，应该密切关注房地产政策变化趋势，以便及时处理由此而引发风险。政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险。经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指系列与经济环境和经济发展有关不确定因素。包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。技术风险房地产技术风险是指由于科学技术进步技术结构以及相关变量变动给房地产开发商和经营者可能带来损失。包括建筑材料改变和更新风险建筑施工技术和工艺革新风险建筑设计变动或计算失误风险设备故障或损坏风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素变化对房地产市场影响，从而给从事。

11、楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。迫于竞争压力，开发商主动寻求新开发理念，开始注重客源需求，逐渐向以产定销路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚理念先进外地开发企业着眼于寿光房产市场良好发展前景，进而纷纷抢占潍坊市场，产品多元化。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。该项目设计定位于中高档水平，从规划设计开始就高起点高要求高标准，突出特性，树立品牌，以超前设计，流质量完善配套卓越物业管理抢占市场，真正做到物美价廉，市场前景十分乐观。四消费者定位和项目定位消费者是市场主导因素，只有与其形成良性沟通，真正满足消费者生活基本欲望与需求，才是楼盘生存之本。对寿光可能消费群研究事业较为成功，二次置业者。要求小区配套完善，环境优美，物业管理齐全，房型能体现其身价。预计房型。

12、笼速度作了单因素敏感性分析，敏感性分析结果见表敏感性分析表表敏感性分析表单位万元序号变动因素变动幅度内部收益率财务净限值投资回收期基本方案销售收入总投资预售款回笼速度从上表看，售房价格和开发产品投资是两大敏感因素，如果它们分别向不利方向变动，内部利益率分别下降至和，投资回收也增加至年。相比之下，预售款回笼进度对项目影响较小。定性分析自然风险自然风险是指由于自然因素不确定性对房地产商品生产过程和经营过程造成影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上损失。自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。政策风险政策风险是指由于政策潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式经济损失。政府政策对房地产影响是全局性，因而，由于政策变化而带来风险将对房地产市场产生重大影响。所。

参考资料：

[1]（项目规划）创博通讯产业园项目投资立项规化方案（可行建议）（第33页，发表于2022-06-24）

[2]（项目规划）创办驾校项目投资立项规化方案（可行建议）（第8页，发表于2022-06-24）

[3]（项目规划）创办食用菌专业合作社项目投资立项规化方案（可行建议）（第26页，发表于2022-06-24）

[4]（项目规划）创办营养检测中心项目投资立项规化方案（可行建议）（第25页，发表于2022-06-24）

[5]（项目规划）创办英语培训学校项目投资立项规化方案（可行建议）（第16页，发表于2022-06-24）

[6]（项目规划）创办育英民办职业学校建设项目投资立项规化方案（可行建议）（第18页，发表于2022-06-24）

[7]（项目规划）创办民办育英职业学校项目投资立项规化方案（可行建议）（第9页，发表于2022-06-24）

[8]（项目规划）创办民办文化教育培训中心项目投资立项规化方案（可行建议）（第15页，发表于2022-06-24）

[9]（项目规划）创办民办教育集团项目投资立项规化方案（可行建议）（第25页，发表于2022-06-24）

[10]（项目规划）创办民办学校项目投资立项规化方案（可行建议）（第82页，发表于2022-06-24）

[11]（项目规划）创办早教中心项目投资立项规化方案（可行建议）（第8页，发表于2022-06-24）

[12]（项目规划）创办房地产经纪公司及运营项目投资立项规化方案（可行建议）（第32页，发表于2022-06-24）

[13]（项目规划）创办实验学校项目投资立项规化方案（可行建议）（第13页，发表于2022-06-24）

[14]（项目规划）创办大别山康复医院项目投资立项规化方案（可行建议）（第21页，发表于2022-06-24）

[15]（项目规划）创办品牌性英语培训学校项目投资立项规化方案（可行建议）（第79页，发表于2022-06-24）

[16]（项目规划）创办印刷厂项目投资立项规化方案（可行建议）（第17页，发表于2022-06-24）

[17]（项目规划）创办华兴塑料再生颗粒项目投资立项规化方案（可行建议）（第24页，发表于2022-06-24）

[18]（项目规划）创办全日制婴幼儿早教连锁机构项目投资立项规化方案（可行建议）（第7页，发表于2022-06-24）

[19]（项目规划）创办产学研教学基地项目投资立项规化方案（可行建议）（第41页，发表于2022-06-24）

[20]（项目规划）创业服务中心及附属楼项目投资立项规化方案（可行建议）（第39页，发表于2022-06-24）