1、营业成本客房成本，主要是客房物耗，低值易耗品摊销，按收入计算餐饮成本，按收入测算娱乐成本,按收入测算桑拿成本，按收入测算会议成本，按收入计算营业费用员工工资按实际发生额计算水电燃料费，按营业总收入计算固定资产折旧,采取平均年限法，装修按年摊销,设备按年摊销福利保险及员工生活费等，按营业总收入计算餐饮住宿营业税率按综合税率测算娱乐桑拿营业税率按综合税率测算开办费为递延资产，分年平均摊销重庆斯特森商务酒店正常年成本费用预测总表成本费用项目基值计算标准成本费用额客房万元万元桑拿部万元万元餐饮万元万元娱乐部万元万元会议万元万元商务万元万元其他营业外收入万元小计万元福利保险员工生活费万元万元办公管理费用万元万元清洁与维修杂支万元万元宣传促销费含折扣赠送万元万元水电动力燃料费万元万元人工成本万元万元小计万元固定资产折旧物业万元。

2、外汇收入亿美元，增长。重庆旅游增长增收情况统计重庆旅游年年十年年均国内旅游人数万人国内旅游收入亿元国际旅游人数万人旅游外汇收入万美元重庆会议经济全面启动商务会议消费大增随着年亚太城市市长峰会在重庆召开，重庆会议经济有了明显发展。年展览会议总数为余个，而年就大幅增增加到个，很多跨国公司把亚太区甚至全球会议放在重庆，如施耐德百事可乐霍尼韦尔英格索兰等公司大型会议都选择了重庆。重庆会议经济起步，不断为星级酒店注入大量中高端商务消费。综上所述，我们认为从大环境来讲，作为旅游明星城市重庆，具有独特巴渝山城文化与丰富旅游资源，随着旅游设施不断完善与旅游资源深入开发，必将成为国内众多旅游者青睐目地之，而已经踏上快车道重庆经济建设亦必会为重庆带来大量商务商贸客源。这些都必将成为重庆酒店业能够持续发展有力保证。二龙头寺区域市场条件分。

3、概念准四星档次现代商务主题型酒店。酒店目标市场锁定来渝旅游商务及会议类中高层次消费宾客以及龙头寺周边区域公司企业类商务消费和社区居民家庭消费市场。客人类别将包括中外客商旅游者企业政府部门社区富裕居民等。三总体概念与设计原则重庆斯特森商务酒店将以时尚商务作为酒店主题概念，时尚体现在酒店文化元平均消费上座率天月万元月俱乐部月营业收入预计万元商务中心商务中心月营业收入预计万元其他收入其他月营业外收入预计万元重庆斯特森商务酒店正常年营业收入预测总表部门营业项目月营业收入年营业收入客房部间客房万元万元桑拿部水疗厅间房万元万元餐饮部中餐厅万元万元茶餐厅万元万元快餐厅万元万元娱乐部慢摇吧万元万元包房间万元万元会议会议厅会议室万元万元商务商务中心万元万元其他营业外收入万元万元合计万元万元成本费用估算本项目正常年经营成本及费用概算标。

4、旺前景看好重庆概况重庆是中国西部最大城市，也是最年轻直辖市，重庆凭借长江黄金水道之便，已发展为集重工业轻工业贸易等为体产业齐备门类繁多自成体系经济政治和文化中心城市，世界上些著名跨国公司也纷纷落户重庆。重庆自直辖以来，经济发展迅速，城市总量在全国排名第七位，据统计，重庆市年全年实现地区生产总值亿元，在全国城市排名第七。重庆地区生产总值增长情况中国年城市排名亿排名城市总量增长率城市农村所在省份上海市沪北京市京广州市粤深圳市粤苏州市苏天津市津重庆市渝杭州市浙无锡市苏青岛市鲁重庆旅游资源与旅游收入状况重庆是座举世闻名山城，也是全国历史文化名城之，有着丰富旅游资源，如山城夜景长江三峡等闻名遐迩，重庆旅游业发展迅速。年，实现了全年接待海内外游客万人次，比上年增长，旅游总收入亿元人民币，增长。其中，接待国际游客万人次，增长旅游。

5、机构类消费将面临周边其他地区优势酒店竞争四项目评价结论与建议综上分析我们认为将原军供大厦升级改造为间准四星级商务型酒店，从项目条件来看基础设施改造难度不大，酒店交通位置优越，发展潜力较好，是具备可行性条件。目前主要面临问题是北站经济圈发展成熟尚待时日，酒店开业后将历经个客源稀缺过渡时期，而且考虑到车站区域客流层次以中低收入为主，因之酒店定位不适于过高，以准四配置标准简洁时尚风格，以面向中高层次客源及周边公司机构客户为目标市场适中价位经营为宜。第第四四章章项项目目规规划划方方案案建设规模项目总建筑面积平方米，其中用于商业经营面积为平方米设间超市和旅游精品商场，军供自用区两层面积平方米酒店自用总面积为平方米。二项目市场定位本项目将按国家旅游局版星评标准要求，结合重庆北站及龙头寺区域市场需求特点，将原军供大厦改造升级为座。

6、分摊万元设备折旧万元年分摊万元装修折旧万元年分摊元易耗品摊销布草万元年分摊万元酒店建设开办费万元年分推万元筹备培训费摊销个月万元年分推万元小计万元住宿餐饮会服类营业税万元万元娱乐桑拿营业税万元万元资本金利息万元贷款利息万元贷款还本万元分年还清合计万元清债能力分析盈利水平测算正常年营业利润营业总收入万元营业总成本营业总费用营业税金企业所得税税前净利润万元清偿能力分析略财务指标评价投资回收期为年总投资税前净利折旧摊销投资回报率为。税前年净利总投资三不确定性分析略敏感性分析略项目财务敏感性分析计算表变化因素变化率内含报酬率其它基本方案增减总投资经营成果经营收入盈亏平衡分析略四财务评价结论从酒店营业收入预测值与经营成本费用预测值进行比较，得出重庆斯特森商务酒店投资回报率为投资回收期年两个主要投资参考指标，从这两个指标我们可。

7、龙头寺区位条件分析龙头寺区域具有优良枢纽价值，是解放碑通向重庆北部新区重要门户，由于西南最大交通枢纽重庆北站位于此间，因此龙头寺区域也属于为城市硬核配套核源部分，发展前景十分看好。其优势与利好前景如下重庆龙头寺火车站重庆北站是西南地区最大现代化客运站，该站未来将承担重庆铁路客运运输任务，界时庞大物流件评评价价环境与物业条件本项目地处江北区龙头寺重庆火车北站旁，是龙头寺北站经济圈核心位置，发景前景看好。本项目改造物业原为军供大厦宾馆项目，其物业结构原按酒店服务功能需要而建，土建及水电空调消防及外墙等已基本完成，投资方只需作少量功能布局优化调整，并进行二次装修亦可。二地理位置酒店位置除了紧临重庆火车北站重庆汽车站外，周边还规划有条公交线路和条轻轨线，四通八达城市快速干道密布其间。从酒店至观音桥商圈仅分钟车程距解放碑约分。

8、营业税万元万元娱乐桑拿营业税万元万元资本金利息万元贷款利息万元贷款还本万元分年还清合计万元清债能力分析盈利水平测算正常年营业利润营业总收入万元营业总成本营业总费用营业税金企业所得税税前净利润万元清偿能力分析略财务指标评价投资回收期为年总投资税前净利折旧摊销投资回报率为。税前年净利总投资三不确定性分析略敏感性分析略项目财务敏感性分析计算表变化因素变化率内含报酬率其它基本方案增减总投资经营成果经营收入盈亏平衡分析略四财务评价结论从酒店营业收入预测值与经营成本费用预测值进行比较，得出重庆斯特森商务酒店投资回报率为投资回收期年两个主要投资参考指标，从这两个指标我们可以初步得出项目经济上可行结论，其指标高于国内般行业，而指标亦显示出本项目投资回收期较快，风险星北部新区元西南航空和府饭店四星北部新区元五洲大酒店四星北部新区元东。

9、车程至江北机场仅分钟车程。交通十分便利。三项目分析优势紧临西南最大重庆北站，可以直接承接大量抵渝旅客以北站为中心站前经济圈，目前尚缺乏中高档次酒店与餐饮娱乐竞争项目，本项目开业后具有独家经营优越性交通及停车条件良好酒店四周道路环绕，交通便捷，且酒店还拥有良好停车条件劣势酒店原客房设计面积过小，档次不高重庆北站经济圈作为新开发区域，周边环境配套与商务设施成熟尚有待时间完善。而由于目前站前环境未成熟，客人居停生活有所不便，因此抵渝客人将会选择周边条件更完善地区酒店入住由于车站区域人流量大，人员复杂环境卫生治安等条件会较差机会重庆北站客运能力不断提高，将带来大量商旅客人北站商圈和经济圈发展成熟将形成庞大消费市场龙头寺区域居住小区开发将汇聚更多居民性消费威胁北站商旅客人会面临龙头寺区域及周边其他星级酒店积极竞争龙头寺区域企。

10、际发生额计算水电燃料费，按营业总收入计算固定资产折旧,采取平均年限法，装修按年摊销,设备按年摊销福利保险及员工生活费等，按营业总收入计算餐饮住宿营业税率按综合税率测算娱乐桑拿营业税率按综合税率测算开办费为递延资产，分年平均摊销重庆斯特森商务酒店正常年成本费用预测总表成本费用项目基值计算标准成本费用额客房万元万元桑拿部万元万元餐饮万元万元娱乐部万元万元会议万元万元商务万元万元其他营业外收入万元小计万元福利保险员工生活费万元万元办公管理费用万元万元清洁与维修杂支万元万元宣传促销费含折扣赠送万元万元水电动力燃料费万元万元人工成本万元万元小计万元固定资产折旧物业万元年分摊万元设备折旧万元年分摊万元装修折旧万元年分摊元易耗品摊销布草万元年分摊万元酒店建设开办费万元年分推万元筹备培训费摊销个月万元年分推万元小计万元住宿餐饮会服。

11、花园酒店四星北部新区元渝通宾馆三星北部新区元龙头寺区域旅游接待市场存在主要问题高档次接待酒店数量偏少，尤其是以商务会议与中高层旅游客为接待目标高星商务酒店明显不足。区域内有定知名度四星级酒店价格偏高。以中低层宾客为对象三星级酒店则管理水平与服务水平有待进步提高，不能满足日益提高商旅客人及区域居民消费需求。三对龙头寺区域酒店需求发展预测随着龙头寺片区开发进行，重庆火车北站客运开通龙头寺公园动工等，其商圈必会日趋成熟，据预测龙头寺火车站，汇合已形成公路交通城际快车以及即将开通轻轨，将形成日均流动人群多达百万，人气地段将合力引领龙头寺城市新商圈迅速崛起。客房项目需求预测按重庆北站未来商旅客日流量预测，重庆北站客运量将占到以上，由北而来客人均在此下车，届时每日抵达客人将达到万人次，以斯特森商务酒店紧临北站有利地理位置，可以。

12、初步得出项目经济上可行结论，其指标高于国内般行业，而指标亦显示出本项目投资回收期较快，尚商务作为酒店主题概念，时尚体现在酒店文化元平均消费上座率天月万元月俱乐部月营业收入预计万元商务中心商务中心月营业收入预计万元其他收入其他月营业外收入预计万元重庆斯特森商务酒店正常年营业收入预测总表部门营业项目月营业收入年营业收入客房部间客房万元万元桑拿部水疗厅间房万元万元餐饮部中餐厅万元万元茶餐厅万元万元快餐厅万元万元娱乐部慢摇吧万元万元包房间万元万元会议会议厅会议室万元万元商务商务中心万元万元其他营业外收入万元万元合计万元万元成本费用估算本项目正常年经营成本及费用概算标准营业成本客房成本，主要是客房物耗，低值易耗品摊销，按收入计算餐饮成本，按收入测算娱乐成本,按收入测算桑拿成本，按收入测算会议成本，按收入计算营业费用员工工资按。

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