1、设计工程监理等费用。其中勘察设计费万元可研编制费万元工程监理费万元，前期费用万元，其他费用如白蚁防治费招标代理费建设工程质量监督建设工程综合服务费等万元，合计为万元。预备费按建安费用的计取，需要万元。财务费用贷款利率按照最新五至八年期标准利率计算，建设期年，第年贷款亿元，当年实际贷款时间只有半年，为万元，第二年贷款新增加贷款亿元，利息万元，年合计万元。管理费用主要为建设期间公司发生的管理费用等，按照建安费用的计算为万元销售费用主要为市场前期投入宣传费用，由于马家岩装饰材料市场在重庆家喻户晓，加上光能板材市场的客户群，这部分费用预计不超过万元。上述费用总计万元，单位面积造价元。其中，土地成本万元，楼面地价元开发成本万元，单位开发成本元，期间费用万元，每平方米元。详建见附表投资估算及来源构成。

2、端商场，增加马家岩市场没有的装饰材料品种，引进市内外约户商家及大量的国际国内知名品牌，真正实现装饰材料领域的总部经济圈。据测算该项目至少增加交易额亿元以上。在规模和销售额上使马家岩市场实现年销售额百亿元的目标，进入全国十强建材市场之列。同时该项目的修建会产生极大的社会效益，新增就业岗位个其它的辅助工种还不算以上。该项目符合市区政府经济发展的目标，符合城市规划建设的要求，被重庆市列为打造亿商圈和提振经济的重点项目。项目建成后将有效扩大马家岩商圈的经营规模，有利于引进国际知名品牌入住，打造西部最大的物流交易中心，对带动地方经济的发展具有良好的现实意义，必将为企业带来较好的中长期经济效益。第三章项目场址及建设条件建设场地现状项目用地原系的农村居住民房区，年代因马家岩市场的形成逐步转变成了板材市。

3、与交通人与空间以及人与人之间的关系。从总体上统筹考虑建筑道路绿化空间的和谐，创造个宜于购物和休闲的城市空间。坚持经济实用美观的原则，积极采用新材料新设备，推广新技术的应用。五环境影响场址环境现状本项目所在属于城市核心地带，场地内无珍稀动植物和文物古迹分布，环境质量现状尚可。二主要污染源施工期间的污染主要为施工期间各种建筑工程工机械和工具在使用过程中发出的噪音梯电梯按元估算，照明及防雷系统按照元。电话电视宽带等系统分别按照元平方米计算，上述费用综合计算元，具体见投资估算表二次装修工程费按元计算为万元。室外工程包含室外管网室外铺地及道路市政道路及绿化等，共计万元。其中，市政道路及绿化万元，室外铺地及道路万元，室外管网及绿化万元前期及其他费用前期及其他相关费用包括前期工作可行性研究报告的编制勘。

4、批发市场为支柱，专业市场为补充的现代化市场体系的战略任务和要求。市政府发布的十五商贸流通专项规划，明确了把马家岩市场打造成个专业市场群之。市工商局市商委也把马家岩市场作为重庆市近期到年前打造培育的个百亿元市场之。年重庆市政府工作报告中提出今年要新增百亿级商圈百亿级市场各个。因而马家岩的扩容和升级就犹为重要。否则就无法实现重庆市商贸流通领域的战略目标。二项目建设意义塑料制品有限公司根据市区政府的要求，在马家岩建设万平方米大型建材商厦，完全改变了马家岩原沿街而建的商业格局，把大量的沿街门面集中到商业大厦以内，并配有足够的停车位和休闲娱乐空间，自然山体公园及绿地，使来马家岩购物的消费者不仅能够在此站式购物把所需的全部商品购齐，并能够享受大自然的美丽。本项目实施后，可扩大市场容量新增重庆最大的高。

5、天门至老顶坡也在本项目处设有停站点，有近条公交路线从项目处经过，可以通往主城区的各个角落，交通极为便捷。四公用设施应用条件本项目属于主城区的部分，水电气通讯等公共设施配套齐全，接入比较方便，能满足整个项目的建设和运营所需。五施工条件施工所需水电能满足需要，施工条件基本满足要求，在拟定施工方案时注意与场地周边地衔接，充分利用场地内的空间，减少对周边人们生活及商业活动的不利影响，尽量减少施工中的环境污染物。综上所述，拟选地址适宜建设本项目。四建设方案设计总体原则由于本项目用地紧邻城市干道和建材市场，且地块内有地铁车站，因此必须充分发挥其较高的商业优势，体现其商业价值。执行国家有关环保绿化消防等方面的规范和规定，做到经济效益环境效益社会效益的统。强调以人为本的设计思想，处理好人与建筑人与环境人。

6、表单位万元序号项目投资年份年年总计项目人民币合计人民币合计人民币项目总投资来源合计银行贷款企业自筹预收租售收入二项目总投资支出合计㈠土地费用及政策收费其中土地出让金征地费城市建设配套费及人防费追加拆迁安置补偿费地灾控制费㈡前期工程费其中规划设计可行性研究相关费用其他费用房屋开发费其中土建工程费安装工程费室外工程费㈣管理费㈤销售费用㈥财务费用㈦不可预见费项目开发成本期间费用二资金筹措与资金使用资金筹措项目总建设投资为人民币万元，计划以两种渠道筹措资金。公司自筹万元截至目前公司已经支付项目土地款万元，预计年支付城市建设配套费及人防费万元，补交出让金万元，其他办理各种相关证件费用，合计万元。拟以本项目土地出让地部分亩作抵押向银行贷款亿元。经向评估机构询价，马家岩片区的商业用地土地价格在万元亩，。

7、场，沙区政府为了改变其落后面貌，决定对其进行统规划设计和建设，所以年由政府负责主导进行了拆迁安置，目前拆迁工作已经完成，手续齐备即可开工。二用地性质及用地规模根据重庆市人民政府渝府地号文关于重庆塑料制品有限公司重庆房地产开发有限公司有偿使用国有土地的批复中明确，同意将国有平方米交给重庆塑料制品有限公司重庆房地产开发有限公司作为商业工业建设用地，其中平方米为有偿使用，工业平方米，商业平方米约亩，其余平方米作为市市政道路和保护绿化建设用地予以行政划拨，所以可以用于本项目开发建设的净用地不包含小区道路和园林绿化平方米。现区已经把该项目列入重点项目，正在申报重庆市重点项目，并对该地块重新进行规划调整，调整后，商业用地为平方米，其余作为市政道路和保护绿化建设用地予以行政划拨。三场地建设条件地形地貌。

8、租金及物管费收入测算表表二项目按照贷款期年计算单位万元项目经营期年年年年年年年年年年合计出租面积出租率月租金年租金收入物管费收入收入合计项目租金及物管费收入测算表说明，项目贷款期内，可实现租金收入万元。二物管费项目除收取租金外还与其他市场样按照经营面积向业主收取物业管理费。参照光能市场现行物管费元平方米的标准，西部物流中心按照元平方米计算，商业面积平方米，每年物管费收入万元，贷款期内累计收入万元，这部分收入足以满足市场日常运行的全部费用折旧和利息除外。三经营成本及费用工资及附加市场租赁管理定员人,每人每月平均工资元，年工资总额万元，五险金，共计万元，全年工资总额合计万元，累计万元。二折旧费本项目形成固定资产原值万元，扣除的残值后可以计提折旧的价值万元，按照民营企业允许快速折旧的办法商业用。

9、震情况根据重庆市建设用地地质灾害危险性评估表，本项目拟用地地形属浅丘剥蚀斜坡地貌，主要岩土层为第四系全新统人工填土层，基层为侏罗系中统下沙溪庙组的泥岩砂岩。总体上，场地地质环境复杂程度为简单，地质灾害危险性程度小中等，易于治理，适宜本项目建设。据万中国地震烈度区划图年版场区地震基本烈度为Ⅵ度。二气象条件气候属于中亚热带季风性湿润气候区，热量和水分资源丰富，最冷月平均气温，最热月平均气温，年平均气温，无霜期天，具有冬暖夏热和春秋多变的特点。降水充沛，全年降水量。三道路交通条件本项目地处区石小路马家岩段，有连接渝中区区九龙坡区江北区的交通干线，距火车北站，梨树湾火车站公里，火车东站距成渝高速公路渝长高速公路同时地块距机场也仅分钟车程。并周边有石小路天马路和新建的高九路通过，规划中的地铁号线朝。

10、建成后，市场商业面积平方米，地下车库平方米。由于车库主要以露天停车场为主，地下车库的作用将发生变更，主要用于仓储库房用地，所以按照商业面积计算，项目可用于出租的商业面积平方米。出租率由于马家岩几个大型市场目前出租率都已经达到，所以本项目出租率第年为，第二年为，第三年及以后各年为。租金价格由于光能板材市场经营有多年历史，对于租金价格比较熟悉，拟根据商场不同的位值实行差别租金，基本标准是楼旺铺执行元平方米月，二楼执行元平方米月，三楼执行四楼在元平方米月，在项目经营的稳定时期按照建筑面积计算的平均价格在元平方米月计算。由于项目有个市场培育过程，投入运营的第年起步租金按照正常水平折半计算为元月，第二年按元月计算，第三年开始进入成熟期，租金每年按照元平方米月，以后稳定在此水平上，具体测算见表二项目。

11、房可按年折旧，每年计提可折旧万元，贷款期内可累计计提折旧万元。三修理费房屋修理费按折旧费的提取，每年计提万元，可累计提取万元。四销售费用市场经营管理中，营销工作十分重要，将通过板材市场的传导作用加强宣传，相对于个全新的市场，销售费节约，初步按照第年收入的计算每年为万元，累计万元五管理费主要是市场的运行有定比例的管理费支出，该项费用参照板材市场的经验数据每年万元，累计万元。六水电费由经营户自行缴纳，不在物管费中支出。整个年经营期间累计各项成本费用合计万元，其中，计提折旧万元承担贷款利息万元，应支付修理费万元，工资万元，支付管理费万元销售费用万元，共计经营成本万元。四项目效益测算营业税金按照现行商业市场经营税金按照收入的计算，累计万元二利润总额及投资利润率项目利润收入营业税金成本，经测算，经。

12、本项目土地价值在万元万元之间，均价在万元左右。另有划拨地亩，按照万计算万，合计万元，按照最高比例折算可设定抵押权万元。公司拟在年以土地作抵押向银行融资到亿元以本项目在建工程追加抵押融资亿元，合计贷款亿元，期限年，按照人民银行最新长期贷款利率按季付息，每年还本次，具体还贷款时间和计划在第章详述。第六章财务评价本报告的财务评价是在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察本项目的盈利能力偿债能力，据此判断项目的财务可行性。以下的财务评价将在假设下述条件下进行时间周期项目建设期年，即年项目贷款期年，即年项目运行计算期年，即年。二建材市场收入项目建成后，暂不考虑出售，主要以出租为主，所以项目的收入主要包含租金收入和物业管理收入两部分。租金商业出租面积项。

参考资料：

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